林凱

（金旺角實業(yè)發(fā)展集團有限公司　廣西南寧　530000）

房地產(chǎn)項目前期工作對項目開發(fā)的影響研究

林凱

（金旺角實業(yè)發(fā)展集團有限公司廣西南寧530000）

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，項目的前期工程是相當(dāng)重要的，由于開發(fā)單位來取得土地使用權(quán)以后，到工程項目正式開始之前，開發(fā)單位應(yīng)該將施工之前的報建工作做到位，這是開發(fā)項目最為重要的一項工作，原本有很大一部分的開發(fā)單位就是將前期報建工作作為外部協(xié)調(diào)工作，但是沒有從根本上意識到這項工作的重要性。然而，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，前期工程的重要意義逐漸凸現(xiàn)出來。

房地產(chǎn)；項目前期；開發(fā)；影響

前言

通常情況下，房地產(chǎn)項目開發(fā)分為以下幾個階段，分別為前期報批階段、建設(shè)施工階段與銷售服務(wù)，原本人們都是將建筑施工過程當(dāng)做是的項目開發(fā)的關(guān)鍵，這就導(dǎo)致了房屋工程在建立完成之后沒有辦法及時的賣出去，甚至有可能已經(jīng)賣出去了，然而，卻無法保證有著較高的價格，房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟利潤無法提高，這是項目經(jīng)濟效益無法得到保證的關(guān)鍵，這種現(xiàn)象出現(xiàn)的主要原因是由于項目的前期工作沒有做到位而導(dǎo)致的，房地產(chǎn)項目開發(fā)的前期工作具體指的就是《施工許可證》辦理之前的一切工作，其也是房地產(chǎn)項目建設(shè)階段一個不可獲取的重要部分。

1　房地產(chǎn)項目開發(fā)的立項報批階段

房地產(chǎn)項目開發(fā)的立項報批階段指的就是當(dāng)開發(fā)商在取得建設(shè)用地以后，對所開發(fā)的項目展開前期的策劃，需要注意的是，一個項目是否能夠順利的開發(fā)出來，此階段的工作發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。

對施工項目進行準(zhǔn)確的定位，第一個階段，要將市場調(diào)研工作做到位，結(jié)合市場調(diào)研的具體資料對具體地點的環(huán)境進行分析，了解到市場的盲點、根據(jù)其周圍的區(qū)域特點來展開定位，比如，住宅要求市政的設(shè)置是不是趨于完善、生活技能是否齊全等等。

應(yīng)該根據(jù)市場調(diào)研的具體資料，對工程項目的房型、面積大小以及建筑形態(tài)等等進行確定，從住宅方面來說，就其形態(tài)來看，主要包括高層、小高層、多層、低層等等。而從整個房型來看，則主要包括一室一衛(wèi)、兩室一衛(wèi)、兩室兩衛(wèi)、三室兩衛(wèi)等等，結(jié)合所處的具體位置來進行建筑形態(tài)的確定，在房型方面，需要確定去各種房型的比例分配情況、每一種房型怎樣展開面積的配比，這一系列因素的存在都在很大程度上影響著產(chǎn)品以后的興衰狀況、銷量狀況等等。如何才可以解決好這些因素之間的關(guān)聯(lián)，就應(yīng)該積極的做好市場調(diào)研工作，進行市場情況的研究，不可以憑借著工作經(jīng)驗進行判定，應(yīng)該講實際的數(shù)據(jù)作為重要的參考資料，將市場需求作為其突破口，同時，再進行針對性的市場評估。

結(jié)合各個方面的影響因素，來確定出最為科學(xué)合理的規(guī)劃方案，如果上述內(nèi)容已經(jīng)被確定下來，就已經(jīng)積極的組織進行方案設(shè)計，需要注意的是，對于項目規(guī)劃方案的設(shè)計應(yīng)該盡量的超前，但是，不可以過分的超前，簡單說來，就是要在了解到當(dāng)?shù)氐目驮匆约跋M人員對此商品的接受程度才可以展開設(shè)計，例如，該地塊已經(jīng)經(jīng)過了慎重考慮，最終決定是住宅用地，則應(yīng)該結(jié)合地塊的具體特征以及市場調(diào)研的相關(guān)資料，對住宅的具體類型進行確定，是建立高層建筑、多層建筑，還是別墅等等，進而再按照產(chǎn)品的具體類型來展開科學(xué)合理的規(guī)劃，確定建筑的風(fēng)格。此外，還有一點需要注意的是，在與周邊樓盤進行對比的時候，必須要有著一定的超前意識，同時也應(yīng)該確保能夠為市場所接受。

項目的規(guī)劃方案報批，當(dāng)項目的規(guī)劃方案已經(jīng)設(shè)計結(jié)束之后，就應(yīng)該及時的向政府主管單位來申請報批，此向工作的重點就要了解到和政府主管單位的談判，然而，不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)單位開發(fā)項目的最根本性目標(biāo)就是要保證自身的經(jīng)濟效益與社會效益。方案設(shè)計的基本依據(jù)之一，就是要進行規(guī)劃設(shè)計條件的確定，其對于容積率、綠化率、退紅線等技術(shù)指標(biāo)提出了相應(yīng)的規(guī)范與要求。通常情況下，房地產(chǎn)單位應(yīng)該從經(jīng)濟效益的方面來考慮，要確保容積率的充分性，最好其要大于實際的規(guī)劃條件。然而，需要注意的是，對于綠化率、日照間距等指標(biāo)通常都要比設(shè)計條件要求的底線，這就需要政府方面的人員需要與房地產(chǎn)建設(shè)方這兩者之間進行積極的溝通與談判，進而使得規(guī)劃方案可以盡快的通過審批，此環(huán)節(jié)的工作具有著非常重要的意義，通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)都會提前做好相關(guān)人員的而培訓(xùn)，然后由他們來全權(quán)負責(zé)此項工作。

2　房地產(chǎn)項目開發(fā)的勘查設(shè)計階段

當(dāng)規(guī)劃方案通過報批以后，就應(yīng)該積極的展開地質(zhì)勘察與施工圖紙的設(shè)計工作，目前，很多的房地產(chǎn)開發(fā)單位都開始從根本上認(rèn)識到設(shè)計的關(guān)鍵意義，為了能夠盡可能的控制項目成本的投入，在項目勘察設(shè)計的過程當(dāng)中應(yīng)該科學(xué)合理的控制。

對項目的設(shè)計工作展開限額設(shè)計與獎懲方案的設(shè)置，應(yīng)該積極的采取有效的措施來促進設(shè)計人員經(jīng)濟觀念的不斷提高，通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)單位都有固定的施工圖設(shè)計單位，因此，應(yīng)該最大限度的發(fā)揮這些單位的作用，對設(shè)計方案進行合理的優(yōu)化，同時還應(yīng)該結(jié)合各個方面的因素進行經(jīng)濟效益的對比，在確保工程各方面的功能滿足要求的基礎(chǔ)之下，應(yīng)該從根本上發(fā)揮著設(shè)計人員的潛力，當(dāng)確保限定資金的基礎(chǔ)之下來確定出最為科學(xué)合理的設(shè)計。在此，需要強調(diào)一點，進行限額設(shè)計并不是盲目的控制工程的投資成本，還是力爭在最合理的投資成本之下來為工程項目創(chuàng)造最為理想的經(jīng)濟效益。

對于相對而言較為復(fù)雜的工程項目，則需要展開設(shè)計監(jiān)理工作。當(dāng)前，設(shè)計監(jiān)理的重要作用正逐漸凸顯出來，作為房地產(chǎn)開發(fā)上，應(yīng)該積極的利用設(shè)計監(jiān)理的作用，來保證項目的質(zhì)量，對工程項目的成本進行科學(xué)合理的控制。

3　房地產(chǎn)項目開發(fā)的招投標(biāo)階段

3.1招標(biāo)文件的編寫

不管是公開招標(biāo)還是邀請招標(biāo)，招標(biāo)文件為建筑項目施工指標(biāo)工作的重點，其不僅對編制標(biāo)底有著重要的影響，同時其對于投標(biāo)企業(yè)的報價也有著非常重要的影響。所以說，招標(biāo)文件的具體內(nèi)容在很大程度上影響著招標(biāo)工作的效果，其也在很大程度上影響著工程的投資效益，需要注意的是，對于招標(biāo)文件的編制應(yīng)該安排公司的專業(yè)單位負責(zé)進行編制，在招標(biāo)文件當(dāng)中，需要包含以下幾個方面的內(nèi)容：招標(biāo)工程綜合說明、招標(biāo)方式方法、施工材料的工藝方式、材料差價的處理手段、工程款項的支付手段等等。

3.2認(rèn)真審查圖紙，確保編制標(biāo)底的合理性

標(biāo)底所體現(xiàn)出來的是建筑工程產(chǎn)品的價格，其是按照目前正在實行的國家定額、費用、材料價格等規(guī)定進行計算，將施工能力當(dāng)做是標(biāo)底，應(yīng)該嚴(yán)格的遵循公平競爭原則，進行標(biāo)底的編制，需要注意的是，對于標(biāo)底的編制應(yīng)該有著充足的時間，對于工程量的計算應(yīng)該確保其準(zhǔn)備性，對于定額和材料的價格應(yīng)該確保其科學(xué)合理性。

3.3施工合同的簽訂

在招標(biāo)結(jié)束之后，施工合同的簽訂也是十分關(guān)鍵的一個步驟，在此期間，施工方與工程造價已經(jīng)確定下來，文章作者結(jié)合自身多年的工作經(jīng)驗，根據(jù)招標(biāo)文件的具體內(nèi)容來對中標(biāo)單位的投標(biāo)文件進行認(rèn)真全面的審核，應(yīng)該從中去檢查去其與招標(biāo)文件存在著區(qū)別的地方，同時，和中標(biāo)單位來進行積極的溝通與協(xié)調(diào)，適當(dāng)?shù)膶⒑贤瑑r款壓低。這對于降低工程的投資造價具有著非常重要的意義。在進行項目報建的時候，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進行項目部的建立，對施工現(xiàn)場展開三通一平的工作，當(dāng)施工合同被簽訂下來以后，施工方進入到施工現(xiàn)場就可以展開施工。此外，對于質(zhì)量、安全監(jiān)督委托、施工許可證等流程可以交替的展開，這樣一來，不僅可以提高項目報建的效率，還可以確保工程項目能夠在計劃的時間之內(nèi)完成。另外，在工程項目前期的施工階段，必須做好與外界的溝通與協(xié)調(diào)。

4　結(jié)束語

綜上所述，將項目立項報批階段、項目勘察設(shè)計階段與項目招投標(biāo)階段的工作做到位，同時，還需要積極的做好公共工作，進而使得工程的施工質(zhì)量與進度得到較好的保障，同時，還可以有效的控制項目的投入成本，樹立產(chǎn)品的品牌形象，促進項目經(jīng)濟效益的不斷提高。

[1]張海清.中國知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展趨勢[D].上海交通大學(xué)，2009.

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[3]李靜.我國房地產(chǎn)開發(fā)模式探討[D].華東師范大學(xué)，2006.

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F293.3

A

1673-0038（2015）38-0171-02

2015-8-29

林凱（1983-），男，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)工作。