黃瓊
(福州市房地產(chǎn)測繪處 福建 福州 350001)
房產(chǎn)測繪中測量面積問題的探討
黃瓊
(福州市房地產(chǎn)測繪處福建福州350001)
改革開放以來,隨著住房制度改革以及政策推動下,房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展,往往存在房產(chǎn)面積糾紛等問題。房產(chǎn)測繪不僅是一門測繪科學(xué)的子學(xué)科,還是一套技術(shù)手段、一種服務(wù)。房產(chǎn)測繪成果一旦被房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)采用,便具有法律效力,成為房屋銷售、產(chǎn)權(quán)登記、處理產(chǎn)權(quán)糾紛、拆遷補(bǔ)償、房產(chǎn)稅費(fèi)征收的依據(jù)。
房產(chǎn)測繪;預(yù)算面積;實(shí)測面積
近年來,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了日新月異的發(fā)展,房屋建筑面積的問題越來越引起房屋買賣當(dāng)事人的重視,消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)證記載的面積(實(shí)測面積)與房屋銷售合同約定面積(預(yù)算面積)往往有所差異,這常常引起合同糾紛的重要原因之一。基于工作經(jīng)驗(yàn),筆者深入探討分析了實(shí)測和預(yù)測面積的差異及其原因,以及可能規(guī)避措施,有助于理解房地產(chǎn)及其房產(chǎn)測繪市場的健康發(fā)展。
房屋預(yù)算面積:是指建筑物處于待建、在建狀態(tài),還不具備實(shí)測條件下由建設(shè)單位委托有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)依據(jù)經(jīng)建設(shè)規(guī)劃部門核審的施工圖進(jìn)行的預(yù)算,按圖采集數(shù)據(jù),計(jì)算面積。共有部位的界定、功能區(qū)的劃分,設(shè)備房的使用情況等均為“按圖推演”而得,作為房屋銷售合同的約定面積使用。
房屋實(shí)測面積:是指建筑物建成竣工后,由房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》和相關(guān)的房產(chǎn)面積計(jì)算規(guī)則,結(jié)合建設(shè)規(guī)劃審批材料,對建筑物進(jìn)行實(shí)地勘測,繪制房產(chǎn)平面圖,計(jì)算房產(chǎn)面積。一經(jīng)房產(chǎn)行政管理部門的核定,產(chǎn)生法律效力,作為房屋產(chǎn)權(quán)登記、房款結(jié)算、稅費(fèi)征收的依據(jù)。
在實(shí)際施工過程中,由于房屋建設(shè)單位、施工企業(yè)技術(shù)、管理方面的原因,會導(dǎo)致房屋建成后的現(xiàn)狀與預(yù)測時所依據(jù)的設(shè)計(jì)圖紙不一致,引起房屋的預(yù)、實(shí)測建筑面積有所差異。房產(chǎn)測繪生產(chǎn)、管理方面的原因,也會影響房屋的預(yù)、實(shí)測建筑面積的準(zhǔn)確性。
2.1房產(chǎn)測繪單位規(guī)范執(zhí)行和管理不當(dāng)引起的面積的差異
(1)測繪規(guī)范的本身的不完善和可操作性不強(qiáng)引起的面積的差異。
目前,房產(chǎn)測繪市場執(zhí)行是《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986.1-2000),以及中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部1995年頒布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》,和2002年頒布的《房屋權(quán)屬登記通知》。這些標(biāo)準(zhǔn)的頒布對于房產(chǎn)測繪順利實(shí)施起了重要作用,但不可否認(rèn)其中不少內(nèi)容相互矛盾不協(xié)調(diào)、可操作性差。如規(guī)范規(guī)定“斜面結(jié)構(gòu)屋頂高在2.20m以上的部位,按其外圍水平投影面積計(jì)算”。實(shí)際工作中房屋樓板厚度和粉刷層這種特殊部位難以準(zhǔn)確量取,而很難界定。又如,結(jié)構(gòu)柱姓“公”還是姓“私”的問題,《規(guī)范》沒有說明。
(2)不同房產(chǎn)測繪單位對規(guī)范理解的不同,采用計(jì)算方法不同。
《規(guī)范》對房屋共有面積部位做了詳細(xì)舉例說明,但分?jǐn)傇瓌t性的定義比較簡單,就共有面積分?jǐn)偠?,分?jǐn)偣灿忻娣e的范圍、層、功能區(qū)、幢的界限概念模糊。在具體分?jǐn)偟募?xì)節(jié)上往往取決于測繪作業(yè)人員對規(guī)范的認(rèn)知和理解。一般地按“誰使用誰分?jǐn)偂痹瓌t,但是比例分?jǐn)偨Y(jié)果卻因不同測繪單位而大相徑庭。因此建議地方頒布《建筑面積計(jì)算實(shí)施細(xì)則》對各項(xiàng)建筑面積分?jǐn)傔M(jìn)行具體規(guī)定,以減少房產(chǎn)測繪項(xiàng)目的一案一議。
(3)對房產(chǎn)測繪單位的管理不足降低了測繪成果的質(zhì)量。
隨著“測管分離”和測繪市場的準(zhǔn)入制,越來越多的測繪機(jī)構(gòu)開始從事房產(chǎn)測繪工作。由于準(zhǔn)入條件未能很好控制,某些單位以減少檢查程序,減低成本,最后降低了測繪成果的質(zhì)量。
2.2施工工程中變更設(shè)計(jì)引起房屋的預(yù)、實(shí)測建筑面積有所差異
房屋銷售面積主要是依據(jù)經(jīng)規(guī)劃核審的施工圖進(jìn)行,但是不少開發(fā)商為了謀取利益最大化,在房屋銷售以后存在不按原設(shè)計(jì)施工、擅自變更施工設(shè)計(jì),打面積的擦邊球的行為,引起房屋的預(yù)、實(shí)測建筑面積有所差異。如開發(fā)商常常以“美觀”、“安全”的理由將規(guī)劃設(shè)計(jì)為非封閉的陽臺,在實(shí)際施工過程中將陽臺改為全封閉,按全面積計(jì)算面積,在向購房者交房時要求補(bǔ)交房款。又如部分開發(fā)商在施工過程中將建筑設(shè)計(jì)的“死角”,沒有使用功能的部位變更為公共面積,擴(kuò)大了公共分?jǐn)偯娣e。若供小區(qū)使用的設(shè)備用房,按《規(guī)范》不被分?jǐn)偅瑢?shí)測時這一設(shè)備用房變更為僅供本幢使用設(shè)備用房,那么該設(shè)備用房要被分?jǐn)傊帘敬备鲉卧?,從而引起各單元的共有面積會增大。
2.3建筑施工偏差引起的面積差異
當(dāng)今,建設(shè)施工企業(yè)的從業(yè)人員大多數(shù)是以農(nóng)民為主,多數(shù)沒有接受扎實(shí)專業(yè)培訓(xùn),人員流動性大,由于管理不到位,容易在尺寸放線、模板定位等環(huán)節(jié)違規(guī)操作,出現(xiàn)滲漏和失誤形成施工誤差??偨Y(jié)起來,由于人員施工誤差和偏差,從而引起房屋的預(yù)、實(shí)測建筑面積有所差異的主要因素有以下幾種:
(1)不按圖施工,建筑物的實(shí)際長度和寬度增大或減小,從而引起建筑面積增大或減小。
(2)建筑物的粉刷層的厚度增大或減小,從而引起整幢的建筑外半墻增大或減小。
(3)房屋單元間的分割墻實(shí)地發(fā)生了偏移,從而引起房屋套內(nèi)建筑面積增大或減小。
(4)幢的垂直通道和過道、設(shè)備用房尺寸發(fā)生偏差,會引共有面積的增大或減小,則各單元的分?jǐn)偯娣e會增大或減。
2.4不同的行業(yè)的建筑面積計(jì)算規(guī)則引起的不同的面積結(jié)果
實(shí)際工作中,我們經(jīng)常會遇到不同的行業(yè)執(zhí)行不同的建筑面積計(jì)算規(guī)則。我們現(xiàn)行使用的計(jì)算建筑面積規(guī)則有2套規(guī)范,房產(chǎn)管理部門的《房產(chǎn)測量規(guī)范》和建設(shè)管理部門的《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》。前者適用于房產(chǎn)管理部門使用;后者適用于適用于新、擴(kuò)、改建的工業(yè)與民用建筑工程的面積計(jì)算。兩套規(guī)則間存在有不同之處,如非封閉陽臺的計(jì)算,《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定非封閉陽臺一律半面積計(jì)算面積,而《建筑面積計(jì)算規(guī)則》規(guī)定1.8m內(nèi)半面積計(jì)算面積,1.8m外全面積計(jì)算面積??梢?,由于行業(yè)各自執(zhí)行的規(guī)則不同,同樣的陽臺所算的建筑面積也不同。
3.1積極推行房產(chǎn)測繪工作的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化軟件作業(yè)
房產(chǎn)測繪行政管理部門應(yīng)根據(jù)現(xiàn)有相關(guān)的房產(chǎn)測量規(guī)范,引用國家測繪地理信息管理標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合當(dāng)?shù)亟ㄖ厣L(fēng)格專門編制一套房產(chǎn)測繪軟件;拓寬計(jì)算機(jī)技術(shù)在房產(chǎn)測繪數(shù)字化、智能化領(lǐng)域的運(yùn)用。由于軟件具有出圖快、計(jì)算準(zhǔn)確、處信息儲量大的特點(diǎn),可以實(shí)現(xiàn)圖紙尺寸自動生成,面積自動計(jì)算,面積分?jǐn)傋詣舆M(jìn)行、形成成果表格簡潔一致,從而解決規(guī)則口徑掌握不一,產(chǎn)生偏差的現(xiàn)象。軟件還能通過設(shè)置超限指標(biāo),具備較強(qiáng)的自檢功能,確保不重復(fù)分?jǐn)?,不漏?xiàng)分?jǐn)偂?/p>
另一方面軟件還可以提供詳細(xì)的分?jǐn)傔^程資料,以便房產(chǎn)行政管理部門、消費(fèi)者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清晰分?jǐn)傔^程及其邏輯。同時,這樣測繪資料按照規(guī)定的程序流動,記錄下工作人員的姓名,時限,完成情況,也保證各個房產(chǎn)測繪單位測繪成果質(zhì)量。
3.2加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目施工變更的管理
建設(shè)規(guī)劃審批部門應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中的監(jiān)督、協(xié)調(diào)的力度。建設(shè)規(guī)劃審批部門在接受申報(bào)和審批項(xiàng)目時可以引入建筑施工圖審圖、規(guī)劃方案專家論證等制度。確保規(guī)劃施工方案的優(yōu)化,盡量減少建筑施工過程中的變更。當(dāng)工程因涉及結(jié)構(gòu)、功能變化較大者,應(yīng)按時向建設(shè)規(guī)劃部門申請規(guī)劃變更。對于未嚴(yán)格按照規(guī)劃審批擅自變更,建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)部門不予進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收,如確需變更設(shè)計(jì)的,應(yīng)按《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定征得購房者同意。規(guī)劃管理部門在規(guī)劃審批和驗(yàn)收時,都應(yīng)以測繪單位預(yù)測和時間面積為準(zhǔn)。
3.3加強(qiáng)房地產(chǎn)銷售管理,建立房產(chǎn)測繪成果的公示制度
房地產(chǎn)行政管理部門統(tǒng)一在政務(wù)信息網(wǎng)上將房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)提供的房屋預(yù)測成果和實(shí)測成果進(jìn)行公示,包括房產(chǎn)分層分戶平面圖,共有面積分?jǐn)偸疽鈭D、面積計(jì)算過程表、開發(fā)單位,測繪單位等內(nèi)容,通過在網(wǎng)上對詳細(xì)的測繪成果進(jìn)行公示和公開查閱,監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投機(jī)取巧的不當(dāng)行為,督促了房地產(chǎn)測繪單位及其人員執(zhí)法行為,方便了消費(fèi)者,切實(shí)的保護(hù)了相關(guān)權(quán)利人的知情權(quán)。從長遠(yuǎn)看,測繪成果公示有利于提高測繪工作透明度,是一項(xiàng)有效的監(jiān)督制約制度。
房產(chǎn)測繪是一項(xiàng)要求從業(yè)人員有高度的責(zé)任心的行業(yè),測繪成果具有較強(qiáng)的技術(shù)性和鮮明的政策性和法律效力。測繪單位要成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、消費(fèi)者和房地產(chǎn)行政管理部門之間的橋梁。以創(chuàng)新、開放的眼光對待房產(chǎn)測量問題,把質(zhì)量保證措施落實(shí)到工作的每個細(xì)節(jié)。樹立公正、守法、成信的理念。隨著房地產(chǎn)測繪市場的進(jìn)一步的發(fā)展,測繪理論、測繪技術(shù)的不斷完善,一定會形成一套完整、嚴(yán)密的建筑物面積計(jì)算的好辦法,保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
[1]國家測繪局測繪標(biāo)準(zhǔn)化研究所,南京市房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處等單位.《房產(chǎn)測量規(guī)范第一單元:房產(chǎn)測量規(guī)定》(GB/17986.1-2000)[S].北京:中國標(biāo)準(zhǔn)出版社,2000.
[2]陳瑋,林平國.政府職能轉(zhuǎn)變與房產(chǎn)測繪體制改革[D].廈門大學(xué),2005.
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P218
A
1673-0038(2015)08-0118-02
2015-2-6