吳金山

（寧德市東晟房地產(chǎn)有限公司）

淺談房地產(chǎn)工程管理的重點(diǎn)環(huán)節(jié)及意義

吳金山

（寧德市東晟房地產(chǎn)有限公司）

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)一般可以分為三個(gè)階段，即項(xiàng)目策劃階段、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目施工階段。作為項(xiàng)目實(shí)施階段的工程管理，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的好壞、能否按計(jì)劃時(shí)間完成以及能否獲得預(yù)期利潤(rùn)，起著至關(guān)重要的作用。本文主要闡述了房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容及意義，并針對(duì)房地產(chǎn)工程管理的重點(diǎn)環(huán)節(jié)及有效措施進(jìn)行分析。

房地產(chǎn)工程；管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)；有效措施

房地產(chǎn)行業(yè)近十來(lái)年發(fā)展迅猛，然而在其高速發(fā)展的同時(shí)，各房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)水平參差不齊，而房地產(chǎn)工程管理作為開發(fā)環(huán)節(jié)中的重要一環(huán)，是整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目能夠成功實(shí)施的重要保證，同時(shí)對(duì)于開發(fā)企業(yè)能否取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益也至關(guān)重要。

1 房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理是指從項(xiàng)目前期準(zhǔn)備到后期竣工驗(yàn)收的全過程所進(jìn)行的管理工作。合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的主要手段，它主要是運(yùn)用計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗(yàn)收等方法，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目施工建設(shè)中的技術(shù)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督、控制和管理，從而確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目來(lái)說，其直接控制的目標(biāo)分別是成本、質(zhì)量和進(jìn)度，即在保證各方面安全的前提下，按照計(jì)劃的成本、質(zhì)量和進(jìn)度來(lái)完成項(xiàng)目目標(biāo)。這三個(gè)目標(biāo)彼此之間既對(duì)立又統(tǒng)一，施工中很難同時(shí)滿足并達(dá)到最優(yōu)，所以對(duì)三者的運(yùn)用應(yīng)以項(xiàng)目整體達(dá)到最優(yōu)為目標(biāo)。

2 房地產(chǎn)工程管理的重點(diǎn)環(huán)節(jié)

2.1 成本管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中，成本的控制是最核心的環(huán)節(jié)，開發(fā)企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目的管理與成本控制應(yīng)貫穿于項(xiàng)目的全過程。在工程施工階段，由于工程設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，并完成了施工招標(biāo)工作。在項(xiàng)目管理過程中，這一階段對(duì)總體投資影響要小于策劃、設(shè)計(jì)階段，但是工程投入大量資金卻主要發(fā)生在這一階段，如果沒有很好的控制成本，直接影響預(yù)期利潤(rùn)，因此，在施工階段要加強(qiáng)對(duì)成本的管理，重點(diǎn)加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)管理。

主要控制措施為：①抓好合同管理，避免工程索賠。針對(duì)施工單位采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的工程承攬方式，作為業(yè)主方嚴(yán)格合同管理，對(duì)合同約定盡可能詳盡，盡量減少施工單位索賠的發(fā)生。②盡量減少設(shè)計(jì)變更。引起設(shè)計(jì)變更的種類很多，有設(shè)計(jì)質(zhì)量方面的錯(cuò)、碰、漏等引起的，有開發(fā)企業(yè)定位不清晰，對(duì)產(chǎn)品定位及使用材料不清晰引起的，有現(xiàn)場(chǎng)施工條件變化引起的，也有施工單位提出的合理化建議等等。因此，應(yīng)加強(qiáng)技術(shù)管理，建立相關(guān)審批流程，盡量減少導(dǎo)致成本加大的設(shè)計(jì)變更。③嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理?，F(xiàn)場(chǎng)簽證是工程建設(shè)過程中的一項(xiàng)經(jīng)常性工作，嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生，應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門及人員的職權(quán)。開發(fā)企業(yè)在成本管理方面可應(yīng)用變更、簽證的預(yù)警動(dòng)態(tài)管理，還有企業(yè)內(nèi)外審管理及成本后評(píng)價(jià)等管理方法。

2.2 質(zhì)量管理

為了能夠持續(xù)提高客戶的滿意度，在取得經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)取得良好的社會(huì)效益，首先應(yīng)該要加強(qiáng)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理工作，這是房地產(chǎn)工程管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。質(zhì)量問題在竣工后的房地產(chǎn)銷售、業(yè)主收房及交付使用后將完整地展現(xiàn)出來(lái)。質(zhì)量不僅是房地產(chǎn)企業(yè)樹立品牌的重要因素，同時(shí)也是房地產(chǎn)企業(yè)建立信譽(yù)的重要保證。

主要控制措施為：①在施工準(zhǔn)備階段的管理。這一階段的重要工作有熟悉施工圖紙，進(jìn)行圖紙會(huì)審，由于房地產(chǎn)工程往往對(duì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求較高，施工圖自審這一環(huán)節(jié)往往被忽略，甚至出現(xiàn)邊設(shè)計(jì)邊施工的現(xiàn)象，這樣很容易在施工過程中因設(shè)計(jì)質(zhì)量問題從而影響施工質(zhì)量，所以在施工前對(duì)圖紙認(rèn)真進(jìn)行審查優(yōu)化極為重要。由于目前建筑市場(chǎng)較為混亂，施工、監(jiān)理單位水平參差不齊，在這一階段，加強(qiáng)審查，從源頭上選擇好的施工、監(jiān)理單位至關(guān)重要。②施工過程的質(zhì)量管理。施工過程的質(zhì)量管理有質(zhì)量目標(biāo)的確定、設(shè)備材料進(jìn)場(chǎng)的控制、工序的控制措施、驗(yàn)收的控制、成品的保護(hù)等等幾個(gè)方面。這里重點(diǎn)闡述房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理應(yīng)特別注意的地方，也就是直接關(guān)系到客戶滿意度的一些問題，通過對(duì)我司以往開發(fā)項(xiàng)目客戶重點(diǎn)關(guān)注及投訴問題主要集中在“偏差、開裂、滲水、觀感”四個(gè)方面，針對(duì)上述問題，要專門定流程、定制度。另外更重要的是去執(zhí)行、檢查落實(shí)，靠每個(gè)人的監(jiān)督管理，因此要做到“多巡視、多檢查、多記錄、多復(fù)核”，把質(zhì)量問題降低到最低，盡量提高客服滿意度。③安全文明施工的管理。雖然安全文明施工的主體責(zé)任是施工企業(yè)，但沒有很好的完成安全文明施工的企業(yè)是不可能建設(shè)出好的工程質(zhì)量，同時(shí)也直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的信譽(yù)，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也必須加強(qiáng)對(duì)安全文明施工的管理。

2.3 進(jìn)度管理

房地產(chǎn)工程的進(jìn)度不僅影響到項(xiàng)目的交付使用，同時(shí)也影響著銷售、銀行放款等方面，因此進(jìn)度管理對(duì)于房地產(chǎn)的重要性也是不言而喻的。對(duì)于工程進(jìn)度的管理貫穿項(xiàng)目管理的全過程。做好房地產(chǎn)工程的進(jìn)度管理，主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：①做好項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃。針對(duì)總體計(jì)劃進(jìn)行分解，制定出每一階段詳細(xì)的進(jìn)度計(jì)劃；②嚴(yán)格按照進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施。在工程施工過程前，將審批后的進(jìn)度計(jì)劃落實(shí)到具體實(shí)施的部門，將責(zé)任落實(shí)到人身上。為確保進(jìn)度，建設(shè)需要的物品、資金也要進(jìn)行計(jì)劃并跟上。定期對(duì)對(duì)照施工進(jìn)度，查找原因，及時(shí)糾偏；③做好組織協(xié)調(diào)工作。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在工程建設(shè)階段涉及勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方參建單位，同時(shí)涉及交通、市政、供電、供水、燃?xì)?、網(wǎng)絡(luò)通訊等幾十個(gè)部門和單位，甚至于最終用戶消費(fèi)者的影響和制約。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，為了確保工程進(jìn)度，必須做好組織協(xié)調(diào)工作，方能確保項(xiàng)目總體目標(biāo)的順利完成。

3 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)工程管理的范疇比施工單位、監(jiān)理單位等企業(yè)所涉及的內(nèi)容更加廣泛，因此要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要更加注重房地產(chǎn)工程的管理，加強(qiáng)工程管理人才隊(duì)伍建設(shè)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，只有不斷提高開發(fā)項(xiàng)目工程的管理水平，才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，并能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利的地位。

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2015-8-12