韓娜娜

（焦作市中地測(cè)繪有限公司 河南 焦作 454000）

城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)更新調(diào)整若干問題探討

韓娜娜

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城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)是我國國土資源管理工作中一項(xiàng)重要的組織部分，運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)更新，可以有效地與土地級(jí)別更新進(jìn)行相應(yīng)的銜接。對(duì)于地價(jià)的完善以及地產(chǎn)管理政策的體現(xiàn)都有著非常明顯的促進(jìn)作用。

城鎮(zhèn)土地；基準(zhǔn)地價(jià)；更新調(diào)整

我國的土地有償使用制度在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)下，發(fā)展越來越迅猛。隨之而來出現(xiàn)了土地的稀缺性以及需求性的問題，從而造成了土地價(jià)格不斷地在發(fā)生在變化。我們應(yīng)該了解地價(jià)變化的原因與規(guī)律，通過科學(xué)合理的調(diào)控來對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行有效地指導(dǎo)。因此，對(duì)于土地基準(zhǔn)地價(jià)要及時(shí)地進(jìn)行更新。但是在一些城鎮(zhèn)發(fā)展過程中，由于市場(chǎng)機(jī)制與大城市相比存在著一定的問題，導(dǎo)致土地管理工作不能滿足市場(chǎng)發(fā)展的需求。

1 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新現(xiàn)狀分析

1.1 城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)發(fā)展緩慢，存在不規(guī)范交易現(xiàn)象

對(duì)于我國許多的城鎮(zhèn)而言，占地面積都不會(huì)過大，而且常駐人口也并不多。在這類型的城鎮(zhèn)中，只會(huì)配備一個(gè)商業(yè)服務(wù)中心。因此，許多的商家為了獲得更多的利益，會(huì)針對(duì)商業(yè)服務(wù)中心周邊的土地進(jìn)行競爭。這也就造成了城鎮(zhèn)中心的商業(yè)用地結(jié)構(gòu)分布通常都是在街道兩側(cè)，并沒有形成單純的商業(yè)用地。而且在城鎮(zhèn)中，許多的商鋪價(jià)值只會(huì)體現(xiàn)于一層鋪面，并且在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或者出讓時(shí)，許多的交易都不會(huì)按照正規(guī)的商業(yè)用地規(guī)定來進(jìn)行，通常都是以70年的住宅用途來進(jìn)行交易。這樣的因素存在，就導(dǎo)致城鎮(zhèn)商業(yè)用地也是以住宅用地進(jìn)行土地登記。但是，由于城市規(guī)模較小，商業(yè)中心較為集中，在地價(jià)上則體現(xiàn)出了商業(yè)用地的價(jià)格。造成這些問題的原因，我們可以從城市土地市場(chǎng)來進(jìn)行分析。首先由于土地市場(chǎng)的發(fā)展不好，在土地交易過程中存在著大量的隱形土地交易。而且城鎮(zhèn)土地管理機(jī)構(gòu)所掌握的交易信息又比較少，這樣就造成了地價(jià)樣本數(shù)量對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)價(jià)不足的問題。雖然對(duì)于一些臨街的商鋪以及城鎮(zhèn)中鋪面可以進(jìn)行地價(jià)收集，但是主要還是以商業(yè)用地樣本為主，對(duì)于一些住宅用地等方面的樣本的收集非常困難。由于缺少相應(yīng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，加之我國許多的城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平還不高，導(dǎo)致了地價(jià)評(píng)估管理工作的滯后。雖然有時(shí)會(huì)聘請(qǐng)一些專業(yè)人士進(jìn)行地價(jià)評(píng)估，但是在進(jìn)行過程中，由于對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r的不了解，無法對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)估，從而造成了地價(jià)評(píng)估的失真。

1.2 城鎮(zhèn)土地規(guī)劃不完善，缺少專業(yè)度

我國城鎮(zhèn)用地?zé)o論從專業(yè)化還是功能性，都無法與大城市進(jìn)行相比。許多城鎮(zhèn)并沒有明確地對(duì)用地進(jìn)行區(qū)分，這樣的問題主要是由于城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展低下，管理人員的思想意識(shí)并沒有達(dá)到相應(yīng)的專業(yè)化。由于存在的這些問題，導(dǎo)致了城鎮(zhèn)中商業(yè)中心與住宅，甚至廠房并存的現(xiàn)象。這也造成了城鎮(zhèn)用地類型的重疊性，給基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估與更新工作帶來了嚴(yán)重地阻礙。

1.3 城鎮(zhèn)土地管理工作理念較為陳舊

由于城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)條件的限制，城鎮(zhèn)土地管理工作還呈現(xiàn)出較為陳舊的管理理念。雖然有的城鎮(zhèn)已經(jīng)開始意識(shí)到規(guī)劃的重要性，但是在實(shí)際工作中存在著許多的問題。有的城鎮(zhèn)逐漸開始了城市性的規(guī)劃，也對(duì)土地功能性進(jìn)行合理的安排，但是落實(shí)到更詳細(xì)地工作時(shí)，就出現(xiàn)了盲目用地的問題。比如：建筑密度、規(guī)劃與用途、開發(fā)用途等規(guī)定。而且地方政府片面地追求政績，只要有項(xiàng)目就開始盲目地進(jìn)行土地使用，而且一些投資者為了獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益，把土地用途進(jìn)行了更改等等。

2 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)更新方法體系

2.1 按土地級(jí)別進(jìn)行更新方法的選擇

按照國家相關(guān)的規(guī)定，我國的基準(zhǔn)地價(jià)需要三年進(jìn)行一次一時(shí)更新。通過更新的新基準(zhǔn)來對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行新的評(píng)估。在基準(zhǔn)地價(jià)更新工作開展過程中，一定會(huì)涉及到土地級(jí)別更新。但是如果還是以傳統(tǒng)的更新方式來進(jìn)行，那么將會(huì)浪費(fèi)大量的資源。從本質(zhì)上來講，也與現(xiàn)代化的基準(zhǔn)地價(jià)更新原則產(chǎn)生了矛盾。因此，在進(jìn)行城鎮(zhèn)土地級(jí)別更新時(shí)，可以采用級(jí)別界線修訂的方法。這里需要提醒的是，這種方法存在一定的隨意性，為了能夠更好地完成城鎮(zhèn)土地級(jí)別更新工作，筆者建議要堅(jiān)持節(jié)省資源以及能夠?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)提供幫助兩個(gè)原則?；谶@兩點(diǎn)需求，應(yīng)該選擇計(jì)算機(jī)定級(jí)與級(jí)別界線的修訂為主要的更新方法。除了能夠?yàn)橄乱淮蔚耐恋丶?jí)別更新提供支持外，還可以在進(jìn)行定級(jí)過程中，對(duì)一些定級(jí)的因素進(jìn)行及時(shí)地調(diào)整。但是這種方法需要有一定的資金支持，一些不經(jīng)濟(jì)條件不允許的城鎮(zhèn)，應(yīng)該選擇更適合當(dāng)?shù)匕l(fā)展的修訂方法。

2.2 基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估

（1）要針對(duì)商業(yè)路線區(qū)段價(jià)進(jìn)行評(píng)估。我們?cè)谶M(jìn)行這方面的評(píng)估時(shí)，應(yīng)該通過幾個(gè)步驟來進(jìn)行：①需要對(duì)城鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)進(jìn)行劃分；②制定調(diào)查資料；③制定相應(yīng)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)；④對(duì)商業(yè)區(qū)段價(jià)進(jìn)行評(píng)估。在進(jìn)行商業(yè)區(qū)劃分時(shí)，需要針對(duì)不同的街道制定不同的路線價(jià)，不允許出現(xiàn)路線區(qū)段跨級(jí)別。在商業(yè)服務(wù)較為發(fā)達(dá)的街道進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，可以把整條街道進(jìn)行多段劃分，并且按照劃分出來的區(qū)段來進(jìn)行估價(jià)。針對(duì)城鎮(zhèn)街道評(píng)估時(shí)，商業(yè)路線價(jià)的評(píng)估途徑需要以地價(jià)樣本直接測(cè)算與因素比較測(cè)算兩者進(jìn)行綜合測(cè)算，通過分析測(cè)算出來的結(jié)果再以市場(chǎng)交易樣本測(cè)算結(jié)果為主，以因素比較測(cè)算結(jié)果為輔。對(duì)于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的比較分值計(jì)算方法，應(yīng)該采用多因素加權(quán)求和法來進(jìn)行，這樣才能滿足評(píng)估需求。

（2）對(duì)于城鎮(zhèn)住宅區(qū)片價(jià)的評(píng)估。由于城鎮(zhèn)的土地市場(chǎng)發(fā)展的情況，我們是無法利用地價(jià)樣點(diǎn)來對(duì)片區(qū)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。所以在開展城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)，我們應(yīng)該采用兩種方法來進(jìn)行：①有足夠地價(jià)樣點(diǎn)的片區(qū)，可以采用平均或者加權(quán)平均值來進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。②沒有足夠地價(jià)樣點(diǎn)的片區(qū)，我們需要采用因素比較法來分析對(duì)這個(gè)區(qū)片地價(jià)影響的各個(gè)因素，然后總結(jié)出各個(gè)片區(qū)的土地質(zhì)量指數(shù)，通過分析與研究來對(duì)不同片區(qū)的土地價(jià)格進(jìn)行推算。

3 充分體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策

基準(zhǔn)地價(jià)是政府所頒發(fā)的文件，可以說對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)制定的合理性直接影響到了整個(gè)社會(huì)的發(fā)展。所以，基準(zhǔn)地價(jià)更新需要在一定程度中充分地體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。城鎮(zhèn)需要發(fā)展就需要進(jìn)行一定地經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，一些經(jīng)濟(jì)條件一般的城鎮(zhèn)為了能夠吸引到投資，通常會(huì)以較低地地價(jià)政策來進(jìn)行招商。但是經(jīng)濟(jì)條件較好的城鎮(zhèn)，在地價(jià)政策方面則會(huì)采取高價(jià)的方式。無論是哪種情況，都會(huì)直接影響到城市基準(zhǔn)地價(jià)水平的好壞。如果采用較低的地價(jià)，這樣很容易影響到政府土地收益，甚至讓國家資產(chǎn)流入到個(gè)人以及單位名下。如果采用較高的地價(jià)政策，會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。比如：如果住宅用地的地價(jià)過高，在一定程度上會(huì)造成住宅價(jià)格過高，讓許多民眾買不起住房。所以我們要結(jié)合當(dāng)?shù)匕l(fā)展的實(shí)際情況，制定出一套能夠促進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。要匯集各個(gè)相關(guān)部門的工作人員進(jìn)行商討，對(duì)各方面所提出的意見進(jìn)行綜合性地考慮來制定出基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。這樣才能確保能夠促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，又能體現(xiàn)出地產(chǎn)管理政策。

4 結(jié)語

隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，某些城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估更新體系開始呈現(xiàn)出越來越多的問題。因此，我們需要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，通過不斷地完善與發(fā)展，才能確保當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。

[1]楊小雄，何志明，馮小麗.基于地塊變化對(duì)比與地價(jià)驗(yàn)證的土地級(jí)別更新方法[J].資源科學(xué)，2006（06）.

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2015-8-12