費(fèi)繼峰 王千一

（大連順興房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，遼寧省 大連市 116085）

當(dāng)前，為了限制住房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，推出了相關(guān)調(diào)控政策。在這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了“嚴(yán)冬”。在這種環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商過(guò)冬，就要像冬眠的動(dòng)物那樣降低消耗，也就是要控制成本。倘若不能將成本有效控制，就算不是“嚴(yán)冬”，房地產(chǎn)企業(yè)的生存也是難以為繼的，在生存與發(fā)展都承受?chē)?yán)重挑戰(zhàn)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)也將成本控制列為企業(yè)開(kāi)源節(jié)流的重要舉措之一。

一、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制的意義

（一）可以提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)企業(yè)的黃金時(shí)期已經(jīng)慢慢過(guò)去，在這個(gè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到市場(chǎng)的認(rèn)可。不僅需要在資金實(shí)力、品牌口碑方面取得一定的影響力，還需要在房屋建筑方面實(shí)現(xiàn)低成本。在其它條件相同的情況下，房層建筑的低成本，就代表著在銷(xiāo)售價(jià)格方面的超強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，銷(xiāo)售越快資金流就越大，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力也就越強(qiáng)。所以房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理是降低成本、提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要途徑。

（二）可以保證利潤(rùn)空間的最大化

利潤(rùn)就是在扣除成本、費(fèi)用及稅金后剩下的資金額度。落實(shí)成本控制，自然可以為企業(yè)謀取更多的利潤(rùn)。目前經(jīng)濟(jì)效益是保證一個(gè)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要手段。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)其最大經(jīng)濟(jì)增加值和目標(biāo)利潤(rùn)方面，落實(shí)成本控制與管理非常必要。

（三）可以提升企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率

成本控制還能夠提高企業(yè)的管理效率。主要表現(xiàn)在成本控制是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要舉措，成本控制水平的高低，就代表著企業(yè)管理水平的高低。而且成本控制也是提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理效率的重要手段。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本控制存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面除了缺乏健全的制度體系和良好的成本控制意識(shí)外，對(duì)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)成本制定不能全面到位的問(wèn)題也普遍存在。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有周期長(zhǎng)、投入大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本集中產(chǎn)生在開(kāi)發(fā)的各主要環(huán)節(jié)。在這幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)成本控制存在的問(wèn)題主要有：

（一）設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)

很多房地產(chǎn)企業(yè)在控制設(shè)計(jì)成本時(shí)，往往存在設(shè)計(jì)單位選擇不當(dāng)，溝通不利以及成本控制意識(shí)不嚴(yán)等問(wèn)題。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段都沒(méi)能將成本與技術(shù)、工藝、材料等指標(biāo)很好的結(jié)合起來(lái)分析，很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有重視設(shè)計(jì)方案會(huì)審這一環(huán)節(jié)，不能很好的組織評(píng)審小組來(lái)進(jìn)行科學(xué)、系統(tǒng)的討論和會(huì)審。這些問(wèn)題的存在，都導(dǎo)致了后續(xù)施工過(guò)程中設(shè)計(jì)的變更較多，從而造成后期窩工、返工以及誤工等現(xiàn)象，直接影響到了成本的后續(xù)控制。

（二）招標(biāo)環(huán)節(jié)

企業(yè)的工程部和成本控制等部門(mén)缺乏對(duì)投標(biāo)企業(yè)的認(rèn)真考察，導(dǎo)致一些資質(zhì)較差的或者是一些資金及技術(shù)實(shí)力不強(qiáng)的施工企業(yè)中標(biāo)；在對(duì)招標(biāo)文件進(jìn)行編制時(shí)，沒(méi)有對(duì)相關(guān)的信息、數(shù)據(jù)及資料進(jìn)行全面的收集，也不能做到精確的分析。導(dǎo)致在招標(biāo)過(guò)程中出現(xiàn)了很多成本控制隱患。

（三）施工環(huán)節(jié)

在這一環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題最多，很多企業(yè)在施工現(xiàn)場(chǎng)簽證都沒(méi)有嚴(yán)格的制度規(guī)范，也不能制定科學(xué)的制度流程，導(dǎo)致簽證流程混亂，從而造成成本控制失利；一些大宗的材料及設(shè)備采購(gòu)和使用方面，沒(méi)能做到盡可能的利用自身資源和渠道，導(dǎo)致材料及設(shè)備的使用成本控制不利，同時(shí)也無(wú)法保障品質(zhì)；工程在付款審核方面各方的責(zé)任感缺失，審核機(jī)制不健全，導(dǎo)致審核不到位，甚至流于形式。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效措施

（一）做好設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的好壞對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗都會(huì)產(chǎn)生直接影響。因此，在對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行確定時(shí)，必須做好方案的評(píng)審工作，盡量選擇最為合理、最為經(jīng)濟(jì)也最為科學(xué)的設(shè)計(jì)或規(guī)劃方案，同時(shí)還要考慮土地的統(tǒng)合利用率。通常最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案不一定是最為漂亮、最為宏偉的，但必須是即經(jīng)濟(jì)又實(shí)用的。無(wú)論是布局還是搭配都應(yīng)該體現(xiàn)出比例的合理性，同樣在戶型、面積及層數(shù)方面也應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出合理性。實(shí)際上方案設(shè)計(jì)本身的成本控制是次要的，而且通常成本較高的設(shè)計(jì)方案其技術(shù)指標(biāo)也同樣高，投資效益也越好，因此，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案選擇過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)高收益、低成本等因素進(jìn)行綜合考慮，以保證設(shè)計(jì)方案成本的投資收益最大化。

（二）做好招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案確定以后，便可對(duì)該項(xiàng)目實(shí)施真正意義上的開(kāi)發(fā)，首先就是對(duì)施工單位進(jìn)行確定。通常施工單位的確定需要根據(jù)招投標(biāo)文件，招投標(biāo)的目的就是為了以最低的成本，來(lái)實(shí)現(xiàn)最高的施工標(biāo)準(zhǔn)。因此，在進(jìn)行招標(biāo)時(shí)，需要先對(duì)投標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)、業(yè)績(jī)、以及技術(shù)、管理水平等進(jìn)行綜合調(diào)查和評(píng)價(jià)，盡量選擇規(guī)模較大，信譽(yù)較好以及建筑能力強(qiáng)的施工企業(yè)。在招投標(biāo)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格審查招標(biāo)文件，在招投標(biāo)過(guò)程中盡量考慮成本控制問(wèn)題，以低成本為目標(biāo)，簽訂細(xì)致而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹袠?biāo)合同條款，避免由于合同中權(quán)責(zé)不清的問(wèn)題而引起日后的糾紛，這樣也能夠?yàn)樽陨砥髽I(yè)獲取利益的保障。

（三）做好項(xiàng)目前期預(yù)算的成本控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常周期都較長(zhǎng)，尤其是一些大型的項(xiàng)目需要進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，因此，地房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，應(yīng)該對(duì)預(yù)算編制進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目刂啤Ｍǔ７康禺a(chǎn)企業(yè)所采用的預(yù)算控制模式為全面預(yù)算模式，主要包括了房地產(chǎn)籌資、采購(gòu)、投資、銷(xiāo)售以及其它經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在預(yù)算控制方面不但要做好預(yù)算的編制，還要做好預(yù)算的執(zhí)行、分析以及考核等管理工作。預(yù)算項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)明確，同時(shí)還要對(duì)預(yù)算的審定、下達(dá)等程度進(jìn)行規(guī)范，這樣才能及時(shí)而有效的控制好預(yù)算成本。另外，相關(guān)部門(mén)還應(yīng)該對(duì)預(yù)算的成果進(jìn)行評(píng)價(jià)、分析，以積極有效的采取改進(jìn)措施，保證預(yù)算工作在成本方面得到根本性的控制。比如在籌資時(shí)，首先要確定籌資的方案，對(duì)現(xiàn)金的使用計(jì)劃進(jìn)行編制和修訂，然后再制定出相應(yīng)的成本費(fèi)用計(jì)劃，其中要盡量準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)出分階段的現(xiàn)金支出情況，最后再對(duì)銷(xiāo)售的預(yù)期計(jì)劃進(jìn)行制定，以便對(duì)未來(lái)的收入情況進(jìn)行較為準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。

（四）做好施工環(huán)節(jié)的成本控制

施工成本占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本的比例較高，因此，對(duì)施工成本進(jìn)行控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的重中之重。在進(jìn)行施工成本控制時(shí)，應(yīng)該充分發(fā)揮技術(shù)及管理優(yōu)勢(shì)，在不影響工程質(zhì)量的情況下，將施工成本控制到最低，這可以說(shuō)是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本控制的主要途徑。施工階段除了在技術(shù)和管理方面進(jìn)行成本控制，還應(yīng)該在工程變更及簽證方面做好成本控制工作。在施工階段設(shè)計(jì)變更、進(jìn)度變更、施工條件變更以及工程項(xiàng)目變更等都會(huì)對(duì)施工成本產(chǎn)生嚴(yán)重影響，因此施工過(guò)程中要做好這一系列的變更管理工作。由于在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工過(guò)程中，容易受到很多不確定因素的影響，從而導(dǎo)致工程計(jì)劃成本與實(shí)際成本出現(xiàn)差異，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目施工之前，還需要對(duì)各種可能出現(xiàn)的影響因素進(jìn)行全面的分析，并制定好相應(yīng)的防范措施，以保證施工成本的可控性。另外，在施工過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該盡量避免擴(kuò)大建筑規(guī)模、提高建筑標(biāo)準(zhǔn)、增加建筑內(nèi)容等導(dǎo)致施工成本突增的現(xiàn)象出現(xiàn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

由于房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間不斷縮小，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制，已經(jīng)成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化，保持良性發(fā)展的關(guān)鍵。

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[2]王桂琪.淺談房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的有效控制及改進(jìn)[J].現(xiàn)代商業(yè)，2010；6：101

[3]母遠(yuǎn)達(dá).房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本控制中存在的問(wèn)題與對(duì)策[J].時(shí)代金融，2013；7：12