程 嘯

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不動產(chǎn)登記：和你想的不太一樣

程 嘯

《不動產(chǎn)登記暫行條例》的頒布是我國在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記進程上邁出的重要的、關鍵的一步，至此，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作有了明確的法律依據(jù)和具體的法律要求。

在我國封建社會，官府并不為老百姓提供不動產(chǎn)登記服務。當時的不動產(chǎn)權利主要是通過地契、房契等合同書的方式反映，極易發(fā)生糾紛。新中國成立后的很長一段時間內(nèi)，我國實行的是計劃經(jīng)濟。土地、房屋、林地、草地和海域等不動產(chǎn)，分別由不同的政府部門管理和登記，因此造成了不動產(chǎn)登記機構、登記簿冊、登記程序上的不統(tǒng)一。不僅如此，在廣大的農(nóng)村地區(qū)，還有大量的土地、房屋等不動產(chǎn)根本沒有登記。這種狀況既不利于保護不動產(chǎn)權利人的權利，也降低了交易的效率。市場經(jīng)濟由無數(shù)的交易組成，作為交易前提的不動產(chǎn)產(chǎn)權必須清晰明確，交易過程應既有效率，又安全可靠。惟其如此，交易才能繁榮，市場經(jīng)濟才能發(fā)展。

為了完善社會主義市場經(jīng)濟體制、建設現(xiàn)代市場體系，更好地保護不動產(chǎn)權利人合法財產(chǎn)權，提高政府治理效率和水平，尤其是方便廣大人民群眾申請登記，2007年10月1日起施行的《中華人民共和國物權法》第10條第2款明確規(guī)定：“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！?014 年12月22日國務院頒布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》），自2015年3月1日起施行。可以說，《條例》的頒布是我國在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記進程上邁出的重要的、關鍵的一步。至此，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作有了明確的法律依據(jù)和具體的法律要求。

特殊作用合民意

當前，廣大人民群眾非常關注反腐、房價和房產(chǎn)稅等問題。不少人認為，《條例》的頒布及未來不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，主要目的就是為了反腐、調(diào)控房價和征稅。應當看到，不動產(chǎn)登記制度的完善尤其是不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的建立的確會在調(diào)控房價、反腐和征稅上發(fā)揮相應的作用。

其一，通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，尤其通過不動產(chǎn)登記信息的共享，能夠實時準確地掌握不動產(chǎn)交易的情形、了解廣大人民群眾擁有住房的情況，更加科學地編制房地產(chǎn)建設規(guī)劃，更有針對性地出臺和落實房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。

其二，通過不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，紀檢監(jiān)察部門在反腐過程中，能很快查清貪腐官員受賄所得的房產(chǎn)。例如在不動產(chǎn)登記制度非常完善的德國，如果申請人能夠證明與房屋存在法律或經(jīng)濟方面的關系，則登記號碼、地籍單元、地址和所有人姓名等房屋登記簿的相關信息可以在不動產(chǎn)登記局進行查詢。德國前總統(tǒng)伍爾夫就是因為被媒體發(fā)現(xiàn)一筆可疑的購房抵押貸款后，不得不于2012 年2月17日宣布辭職。由此可見，不動產(chǎn)登記制度會給調(diào)查取證工作帶來巨大的便利。

其三，不動產(chǎn)登記信息與國土資源、公安、民政等部門信息的互通共享也為建立社會信用體系，為國家征收各種不動產(chǎn)領域的稅收（如契稅、土地使用增值稅等）提供了技術保障。

但是，人們不能因此就盲目地夸大不動產(chǎn)統(tǒng)一登記在這些方面的作用，甚至錯誤地將其功能僅僅理解為進行房地產(chǎn)調(diào)控或征收房產(chǎn)稅。畢竟，不動產(chǎn)登記只是為房地產(chǎn)調(diào)控或征稅提供了某種程度上的便利而已，真正的房地產(chǎn)調(diào)控還需要通過金融、土地、財稅等宏觀調(diào)控手段來實現(xiàn)；而房產(chǎn)稅的征收也需要更為完整的制度設計，這遠非一項不動產(chǎn)統(tǒng)一登記就可實現(xiàn)。

基礎作用利長遠

實際上，《條例》和未來統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度更為基本、重要的功能在于保護不動產(chǎn)權利人的權利，維護不動產(chǎn)交易安全、提高交易效率，健全我國自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權制度，防止國有資產(chǎn)流失。

首先，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有利于保護不動產(chǎn)權利人的權利，維護交易安全。例如，無論是想買房還是想買地，只要到登記機構查一下就可以清楚賣方是不是真正的房屋所有權人或土地使用權人，從而準確、快捷地了解不動產(chǎn)的權利歸屬和權利內(nèi)容，有效地防止各種欺詐騙局。這樣一來，交易的安全性就極大地提高了。

其次，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有利于方便群眾辦事。不動產(chǎn)的登記職責統(tǒng)一到一個機構，登記簿冊和登記程序也相應統(tǒng)一，可以最大限度減少人民群眾的負擔，高效便民也是《條例》的重要立法目標?！稐l例》在第三章“登記程序”的規(guī)定中處處貫徹落實了方便群眾申請登記的立法目的。例如，為方便群眾申請登記，《條例》第16條第2款要求，不動產(chǎn)登記機構應當在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。這樣一來，申請人就可以按照公示的材料目錄準備材料，從而節(jié)約了時間。再如，依據(jù)《條例》第17條，如果人民群眾提交的登記申請材料不齊全或不符合法定形式的，登記機構應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補充的全部內(nèi)容。該規(guī)定就是要防止一些不動產(chǎn)登記機構的工作人員麻木不仁、濫用權力，隨意折騰老百姓。

最后，統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度也為健全自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權制度和用途管制制度奠定了堅實的法律基礎。《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》明確指出，要“對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態(tài)空間進行統(tǒng)一確權登記，形成歸屬清晰、權責明確、監(jiān)管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權制度”。因此，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有助于明確自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權，加強對公有尤其是國有自然資源的管理與利用，防止國有資產(chǎn)流失。當前，我國一些自然資源大省如山西等發(fā)生的嚴重腐敗，在很大程度上就與自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權制度不健全有關。因此，從這個意義上說，統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度對于反腐也是有幫助的。

資料鏈接不動產(chǎn)登記制度亮點

關于登記信息共享

一是建立信息管理基礎平臺，要求國土資源部會同有關部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，登記信息要納入該平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

二是加強登記部門與管理部門的信息共享，要求登記信息與住房城鄉(xiāng)建設、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門的審批信息、交易信息等實時互通共享。

三是加強其他部門之間的信息共享，要求國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門加強不動產(chǎn)登記有關信息互通共享。

關于登記資料查詢

一是查詢主體，按照物權法的有關規(guī)定，把登記資料查詢?nèi)讼薅ㄔ跈嗬撕屠﹃P系人，有關國家機關可以依法查詢、復制與調(diào)查處理事項有關的登記資料。

二是查詢資料的使用，規(guī)定查詢登記資料的要向登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的資料用于其他目的，未經(jīng)權利人同意，不得泄露查詢資料。

（作者為清華大學法學院副教授、國土資源部不動產(chǎn)登記工作專家委員會專家）