李東華

（北京鐵路局職工保障性住房建設(shè)辦公室）

淺議房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制

李東華

（北京鐵路局職工保障性住房建設(shè)辦公室）

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，房地產(chǎn)開發(fā)的暴利時(shí)代已完結(jié)，利潤已回歸正常水平。提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)利潤最大化的保證。

一、房地產(chǎn)開發(fā)主要風(fēng)險(xiǎn)分析

風(fēng)險(xiǎn)是指在投資經(jīng)營過程中各種不確定因素，使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。根據(jù)美國蘭德公司的調(diào)查顯示：房地產(chǎn)業(yè)20%的風(fēng)險(xiǎn)來源于政策，35%來源于戰(zhàn)略決策和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，45%來源于管理和流程風(fēng)險(xiǎn)。

二、降低房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)方法

（一）進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查可以減少投資過程中的不確定性因素。

1．政策環(huán)境調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容主要包括：城市發(fā)展戰(zhàn)略及產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策；土地利用總體規(guī)劃及城市建設(shè)規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃，房地產(chǎn)開發(fā)、銷售（限購）、經(jīng)營文件及相關(guān)政策；營業(yè)稅、所得稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、土地使用稅等稅收政策；信貸政策、信貸規(guī)模、利率水平等信貸政策；人口政策及戶籍制度。

2．經(jīng)濟(jì)、人口、社會(huì)環(huán)境調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容主要包括：國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；政府財(cái)政收支狀況及辦事效率；項(xiàng)目所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施情況；人口總量和密度；居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平；家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)；居民就業(yè)狀況及收入水平；居民需求結(jié)構(gòu)及特征。

3. 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容主要包括：房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)；市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)；消費(fèi)需求層次；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求；消費(fèi)者的收入變化及其購買能力與投向；影響消費(fèi)者購買行為的社會(huì)因素及心理因素；居民現(xiàn)有住宅人均面積、居民住宅形態(tài)及比重及五至十年內(nèi)規(guī)劃人均居住面積。

（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容主要包括：可供開發(fā)的土地資源及規(guī)劃要求；各類型土地、房產(chǎn)供應(yīng)量；市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)格；潛在購房對(duì)象對(duì)住房品質(zhì)要求；購房對(duì)象上學(xué)、就醫(yī)、購物要求。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)上下游企業(yè)調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容主要包括：鋼材、水泥等建材生產(chǎn)企業(yè)情況；設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理企業(yè)情況；勞務(wù)分包、專業(yè)分包企業(yè)情況；物業(yè)管理公司情況。

（4）房地產(chǎn)價(jià)格及交易情況調(diào)查:主要包括本城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格狀況；房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)及供求變化趨勢(shì)；影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素；開發(fā)企業(yè)不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響；價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)；近期房產(chǎn)成交量及后期成交預(yù)測(cè)量；

（5）房地產(chǎn)銷售推廣方式調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容主要包括：廣告媒體使用情況；營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況；市場(chǎng)營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因；租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。

通過調(diào)查獲得大量相關(guān)數(shù)據(jù)后，需要專業(yè)人員進(jìn)行細(xì)致分析整理，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制風(fēng)險(xiǎn)。通過全面的調(diào)查分析，可選出擇社會(huì)最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目，這項(xiàng)工作可以由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)部門進(jìn)行，也可委托咨詢公司進(jìn)行。

（二）采取投資分散策略，實(shí)施多樣化投資

投資分散策略就是以分散投資的方法防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，其做法可分為以下幾種。

1.投資種類分散。房地產(chǎn)投資雖然有風(fēng)險(xiǎn)，但并不意味著所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)遭受損失，而且各類型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)大小不一，可能獲得的收益也不同。在房地產(chǎn)投資種類上分散化，一種類型項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，受到損失；另一種類型項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)沒有發(fā)生，而是獲得了可觀的風(fēng)險(xiǎn)收益。這樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蒙受的整體風(fēng)險(xiǎn)損失就會(huì)降低。

2.區(qū)域分散。房地產(chǎn)商品特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品帶有濃厚的區(qū)域性特點(diǎn)，由于各地區(qū)經(jīng)濟(jì)政策、投資政策、地區(qū)位置、市場(chǎng)條件和資金供求等各不相同，對(duì)房地產(chǎn)商品價(jià)格的影響也就各不相同，經(jīng)濟(jì)景氣程度在各個(gè)地區(qū)之間也存在著很大的差異，將投資分散于不同地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，就能避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營產(chǎn)生較大影響，從而達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。

3.時(shí)間分散。確定一個(gè)合理的房地產(chǎn)投資周期，將房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造、銷售錯(cuò)開，可以避免因房地產(chǎn)市場(chǎng)一時(shí)的變化而帶來的嚴(yán)重后果。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取多樣化投資后，資金在不同時(shí)期有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，投資建造不同收入階層客戶所需的不同類型產(chǎn)品，對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，減少未來收益的不確定性，最終獲取較為平均的收益。

（三）利用預(yù)售規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，如果項(xiàng)目投資全部依靠開發(fā)企業(yè)自有資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。在這種情況下，采取預(yù)售的方式，開發(fā)企業(yè)可以及時(shí)籌集資金投入開發(fā)，既可以彌補(bǔ)資金，縮短建設(shè)周期，降低資金使用成本，又可以轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險(xiǎn)。完工后房地產(chǎn)空置風(fēng)險(xiǎn)，租金下跌風(fēng)險(xiǎn)，售價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)，都可通過預(yù)售（租）來規(guī)避或者緩解。

（四）向保險(xiǎn)公司投保。房地產(chǎn)保險(xiǎn)是整個(gè)社會(huì)保險(xiǎn)的組成部分，是以房地產(chǎn)為標(biāo)的物，主要指以房屋設(shè)計(jì)、建造、銷售、消費(fèi)、服務(wù)等環(huán)節(jié)中的房屋、及相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。房地產(chǎn)險(xiǎn)的建立和發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營和管理提供了保障和支持。開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、建造、銷售、分配、使用等環(huán)節(jié)一旦出現(xiàn)重大問題，會(huì)遭受巨大損失，如果參保了房地產(chǎn)險(xiǎn)，可以將損失降低。保險(xiǎn)可以為遭受損失的參保企業(yè)提供必要的資金補(bǔ)償，為企業(yè)資金運(yùn)用提供良好條件，起到資金融通作用。常見險(xiǎn)種有：房屋建筑工程保險(xiǎn)、房屋保險(xiǎn)、個(gè)人住房按揭保險(xiǎn)、房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)等。 保險(xiǎn)作為一種及時(shí)、有效、合理的分?jǐn)倱p失和實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞?，是處置風(fēng)險(xiǎn)的主要手段，雖然企業(yè)必須交付一定的保險(xiǎn)費(fèi)，但由于這筆保險(xiǎn)費(fèi)用支出是定期而均勻的，因而對(duì)企業(yè)經(jīng)營影響不大。需要注意的是，保險(xiǎn)的使用仍是有限的，并非所有風(fēng)險(xiǎn)都可以保險(xiǎn)，在很些情況下，保險(xiǎn)并不能提供充分的補(bǔ)償。

（五）按照投資比例分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)大型項(xiàng)目時(shí)，如果承受風(fēng)險(xiǎn)超出企業(yè)自身能力，可以引入合作對(duì)象共同投資，也可以實(shí)行項(xiàng)目股份化，將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分散到全體股東身上。

（六）直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失。開發(fā)企業(yè)將預(yù)計(jì)有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營成本，也可以建立風(fēng)險(xiǎn)損失補(bǔ)償基金或建立自保公司。以組建專業(yè)自保公司作為主要形式的自留風(fēng)險(xiǎn)，有以下優(yōu)勢(shì)：一是享受稅收優(yōu)惠；二是降低保險(xiǎn)成本；承保靈活性高；自報(bào)定價(jià)穩(wěn)定；有利于企業(yè)現(xiàn)金流管理。

（七）采用目標(biāo)成本控制方法進(jìn)行投資決策控制

目標(biāo)成本控制是目標(biāo)管理的原則、方法在成本管理中的應(yīng)用。所謂目標(biāo)成本是指一定時(shí)期內(nèi)，以市場(chǎng)營銷和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行可行性研究，在開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位的前提下為保證實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤而倒推出開發(fā)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)。開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，以目標(biāo)成本為依據(jù)，通過目標(biāo)成本的分解、落實(shí)、控制和考核等手段，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)全過程實(shí)行全面、綜合管理，以期實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益目標(biāo)。目標(biāo)成本管理最大的優(yōu)點(diǎn)在于它是使人們自我控制的管理來代替受他人支配的管理，激發(fā)人們發(fā)揮主觀能動(dòng)性。實(shí)施目標(biāo)成本控制，能夠確保企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的目的性，減少因盲目開發(fā)給企業(yè)帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和額外的開發(fā)成本。

結(jié)束語

風(fēng)險(xiǎn)控制的目的并不是消滅風(fēng)險(xiǎn)，而是有準(zhǔn)備地、理性地進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)施，減少風(fēng)險(xiǎn)造成的損失。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大多具有規(guī)模大、周期長(zhǎng)、技術(shù)新、影響因素多的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須提高自己的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。即在項(xiàng)目決策、開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、銷售過程中識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)因素，并進(jìn)行科學(xué)的控制與防范，以便最大限度降低風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失，提高盈利能力，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)中持續(xù)健康發(fā)展。

TU723

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1007-6344（2015）04-0026-01