文/謝逸楓

從短期來看，全面二孩政策將推高大戶型產(chǎn)品需求，對當前樓市去庫存也有積極的意義。從長期來看，二孩政策放開將是樓市長期上行的動力。

正當中國房地產(chǎn)市場處于調(diào)整復蘇上升期之時，國家給市場投下一項重大利好政策，即二孩政策全面放開。

從短期來看，全面二孩政策將推高大戶型產(chǎn)品需求，對房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整產(chǎn)品結構將帶來新的考驗，三房、四房、五房更加熱銷。未來對學校、醫(yī)院等商品配套和服務將成為消費者選擇的重點，學區(qū)房、家屬房、保姆房迎來消費高峰。從長期來看，二孩政策放開將促使2030年后適婚人口明顯增長，對剛需產(chǎn)品需求與改善需求將進一步擴大，必將給中國樓市帶來深遠的影響與長期上行的動力及未來十年黃金期到來的動力。

細細說來，全面實施二孩政策對樓市具體有哪些影響呢？

一是理論上將帶來大量的住房需求，中長期年均約1.4億平方米。全面放開二孩后，首當其沖的是增加這部分人口的改善性購房需求。根據(jù)衛(wèi)計委的數(shù)據(jù)，現(xiàn)階段全國符合政策條件的夫婦約有9000萬對，假定5年內(nèi)50%的家庭會生育二孩，那么將新增人口4500萬，每年近900萬。按照人均住房20平方米計算，將新增9億平方米需求，每年將新增1.8億平方米需求。從中長期來看，根據(jù)易居的測算，到2028年底，全國由15～49歲 (1980年開始執(zhí)行計劃生育)人口組成的家庭將達到1.8億戶。這其中， “單獨”家庭約7200萬戶，占比為40%，而 “雙非獨”家庭9540萬戶，占比53%， “雙獨”家庭1230萬戶，占比僅有7%，這意味著全面二孩政策將對更長時期后的房地產(chǎn)市場需求產(chǎn)生正面影響。民意調(diào)研結果顯示，我國 “單獨”家庭中愿意生育第二孩的比例僅為50.73%。易居的研究顯示，如果比照推算，到了2028年，得益于全面二孩政策新增的人口將在9000萬～9200萬之間，年均700萬人左右，相當于每年新增住房需求1.4億平方米，相對于目前年均12億平方米的全國商品房銷售面積，所帶來的增量市場將是有限的。

二是加快家庭結構與住房需求結構的分裂，產(chǎn)生新的住房需求，改善型需求突顯，利好改善型項目。目前中國家庭模式主要是 “421家庭”，即四個老人、一對夫妻、一個孩子。在單獨二孩出臺時，兩孩申請并未出現(xiàn)擔憂中的 “井噴式”增長。在全面二孩政策落地后，隨著家庭多子化成為趨勢，相對于過去十年以首次置業(yè)需求為主的市場格局，改善型需求有望出現(xiàn)大幅回升。中金的研究報告表示，目前我國三房或以上住宅占中國住房存量的比例不到40%，未來房產(chǎn)銷售將逐漸向大戶型傾斜。隨著我國已經(jīng)實現(xiàn)每戶1.14套房，首套房購房者比例將出現(xiàn)一定程度下滑，而改善型需求將成為購房主力，家庭住房需求結構也將顛覆現(xiàn)有格局。中小戶型尤其是90平方米以下二房顯然不能滿足基本居住功能，而120平方米以上的大戶型、三房、四房、五房將成為市場需求主流。

全面實施二孩后，家庭結構會相應地發(fā)生變化，原來一家三口變?yōu)橐患宜目?，同時，也需要父母或雇用保姆一起來照顧家庭，同時，住房需求結構也發(fā)生變化，原來一家三口的居住需求一般為兩房即可，二孩后，住房需求起碼變?yōu)槿?，甚至四房。因此，全面實施二孩政策后，生二孩的家庭改善家庭住房狀況成為必然，這對未來改善型住房項目來講是利好。在獨生子女政策下，90平左右的兩房、三房成為剛需置業(yè)(不跟父母同住)的主體，而當一個家庭生育兩個小孩后，那么他的需求將至少是三房、四房，這直接將剛需置業(yè)的的戶型門檻抬高到120平方米左右。如果考慮到這些家庭跟父母同住，或者父母幫助帶小孩，那么剛需置業(yè)的門檻將進一步增大。

對改善型需求來說，四房將是主體。目前首改產(chǎn)品的面積劃定為144平米以下，大部分為三居戶型，對于生二孩的家庭來說，也許在擁有兩個孩子以后，首改產(chǎn)品對他們而言將成為剛需產(chǎn)品，四房則成為市場的改善型需求產(chǎn)品。從房企戶型功能設計來看，以前的一主臥、一次臥，再加一書房的設置將無法滿足市場需求，因為，對于有兩個小孩的家庭來說，配備兩個一樣的次臥或者小孩房間將是必須的。另外，想生育二孩的家庭，基本是具備較好經(jīng)濟基礎的，且父母可能工作繁忙，老人有心無力照顧二孩，在照顧2個孩子方面，他們更愿意聘請專業(yè)保姆，因而在今后的產(chǎn)品設計上，會將保姆房重點列入設計范圍。

土地供應與市場產(chǎn)品供應結構的變化，有利于房企大戶規(guī)劃與去大戶型庫存。易居所分析，積壓的大戶型住宅有了出路，未來土地規(guī)劃或大調(diào)整，增加改善型比例。在家庭多子化成為趨勢之后，家庭住房需求結構也將顛覆現(xiàn)有格局，中小戶型尤其是90平方米以下二房顯然不能滿足基本居住功能，而120平方米以上的大戶型、三房或四房將成為市場需求主流，并將持續(xù)較長時間，可以說當前困擾諸多二線城市市場大面積產(chǎn)品嚴重積壓的窘境會得以改觀。在改善性需求釋放將大幅增加的市場環(huán)境下，未來土地出讓政策應該作出調(diào)整，一方面一線和部分二線城市仍要繼續(xù)加大土地供應，使市場保持相對供求平衡；另一方面，70/90等過時政策更應加快退出市場，而更為重要的是，在出讓土地戶型規(guī)劃中應合理增加改善型戶型的占比。生二孩后，家庭對于改善型住宅功能性要求更高，比如對戶型功能設計應考慮客廳更大的公共活動空間，考慮更多的儲藏功能等。不同的家庭需求更是差異化，這對開發(fā)商的產(chǎn)品研發(fā)能力提出更高的要求，將是未來開發(fā)商的核心競爭力之一。

根據(jù)購房的人口結構，20-44歲的人口是買房的主力，大部分人在25-30歲的時候就會面臨首次買房置業(yè)需求。根據(jù)測算，如果全面放開二孩，那么在2050年，20-44歲的人口比例將比不放開二孩時增加4%，增加規(guī)模達到1.28億人。這部分新增人口將使房地產(chǎn)行業(yè)直接受益。當然，長期來看，隨著放開二孩后，新一輪人口紅利的形成和中國潛在經(jīng)濟增速的提高，各類行業(yè)都將最終受益，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。但是，當前樓市已經(jīng)進入下半場，人口紅利對樓市影響趨弱，二孩政策措施全面實施并不會馬上對樓市產(chǎn)生較大的影響。從二孩政策對樓市的趨勢影響來看，雖然無法根本改變樓市進入下半場、樓市增量房增速下滑、樓市進入存量房時代的事實，但是，對于提振樓市需求，延緩樓市增量房增速下滑會起到一定作用，對當前樓市去庫存也有積極的意義。