楊 軍

(山西太行建設(shè)開發(fā)有限公司，山西 陽泉 045000)

談房地產(chǎn)項目管理的核心環(huán)節(jié)

楊 軍

(山西太行建設(shè)開發(fā)有限公司，山西 陽泉 045000)

解釋了房地產(chǎn)項目管理的概念，對房地產(chǎn)項目成本控制的問題進行了分析，并提出了提升成本控制管理意識、健全成本控制管理制度、提升管理者管理素養(yǎng)等加強房地產(chǎn)項目核心環(huán)節(jié)管理的措施，以提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力。

房地產(chǎn)，項目管理，成本控制，競爭力

經(jīng)濟發(fā)展全球化使得房地產(chǎn)市場發(fā)展的競爭越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨發(fā)展挑戰(zhàn)的同時也面臨著機遇，因此房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中的重要突破環(huán)節(jié)就是減少生產(chǎn)消耗，降低成本，將成本管理放置在項目的管理核心環(huán)節(jié)上。房地產(chǎn)工程的管理環(huán)節(jié)非常復(fù)雜，各個環(huán)節(jié)之間需要互相配合，彼此輔助，從而取得最大的管理效果。隨著先進的管理觀念逐步引入到管理體系中，成本控制在管理中的重要性得以彰顯。房地產(chǎn)之間的競爭不僅僅是規(guī)模和價格部分的競爭，在競爭力的核心方面也非常重要，因此需要對成本控制進行重點管理。

1 房地產(chǎn)項目管理的概念

房地產(chǎn)項目管理是其工程項目管理中一項重要的內(nèi)容，項目開發(fā)管理者在工程建筑和使用中，通過全方面的管理方法和程序，其目的就是將房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)中的理論計劃等加以實現(xiàn)，因此在房地產(chǎn)項目的開發(fā)中，需要對其開發(fā)項目相關(guān)的要素進行優(yōu)化配置。在房地產(chǎn)項目管理中，其管理核心就是成本控制，針對房地產(chǎn)項目的核心進行控制，即是對項目施工、組織管理等系統(tǒng)化的管理。成本控制管理包含多個內(nèi)容，比如成本的優(yōu)化配置，效益最大化等，開發(fā)商在發(fā)展中追求的目標很大程度上要由成本控制來決定。成本控制貫穿在房地產(chǎn)項目開發(fā)中的每一個環(huán)節(jié)，隨著工程的進程會發(fā)生動態(tài)的變化，在發(fā)展計劃的制定時，需要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展特點進行計劃，分析項目的可實現(xiàn)性，在規(guī)劃時要包含項目施工中的人力、物力、財力規(guī)劃，以及發(fā)展中的軟硬件準備等。在項目的實施中，需要對設(shè)計圖紙進行審核，進入施工，并且在施工后進行整體項目的驗收，從而完成項目管理。

2 現(xiàn)階段成本控制存在的問題

1)項目設(shè)計中疏于對成本的控制。

在房地產(chǎn)項目管理的成本控制中，需要從項目的設(shè)計階段就進行控制，既是成本控制的初始階段，也是非常重要的部分，項目投資的計劃經(jīng)過確定后便開始進行項目工程的設(shè)計，在設(shè)計中，需要確保房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟投入與生產(chǎn)技術(shù)相吻合，然后再進行工程的施工。但是在我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展中，很多的設(shè)計單位沒有將工程項目的技術(shù)和經(jīng)濟狀況等進行深入的分析，并且在項目設(shè)計中經(jīng)常會出現(xiàn)輕經(jīng)濟、重技術(shù)的現(xiàn)象，設(shè)計人員僅僅將設(shè)計的重點放在施工的質(zhì)量上，沒有考慮其與成本之間的關(guān)系，從而造成企業(yè)的發(fā)展成本非常高。

2)成本控制缺少系統(tǒng)化的管理。

一些房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目管理中，通常會對工程進行劃分部分管理，分開承包給不同的單位或是個人，從而減少成本，但是這也給成本的控制帶來了一定的難度，在項目的開發(fā)和施工、驗收時，由于工程被劃分為很多部分，使得分開承包的單位之間缺少統(tǒng)一的管理認識，在管理中會出現(xiàn)很多的分歧，無法統(tǒng)一意見，從而增加管理的難度。由于缺少系統(tǒng)化的管理，關(guān)于施工質(zhì)量、建筑保護、施工配合等問題就會出現(xiàn)，并且意見不同會出現(xiàn)管理的矛盾，不同矛盾的激化會造成項目管理的成本失控，從而影響了成本控制的效果。

3)缺少成本控制的先進方法。

在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目管理中，缺少專業(yè)的成本預(yù)算，其預(yù)算的技術(shù)不及經(jīng)濟發(fā)達的國家，因此在經(jīng)濟全球化發(fā)展的今天，很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本預(yù)算往往會出現(xiàn)一些問題，按照國際上的標準進行房地產(chǎn)項目的預(yù)算，在我國難以完全實施，因此也會影響成本的控制，在房地產(chǎn)項目的管理中，企業(yè)對成本的預(yù)算不充分，使得資金的投入很難在項目設(shè)計之前完成，甚至一些企業(yè)將項目成本價格的預(yù)算放置在招標環(huán)節(jié)之后，使得成本受到多種環(huán)節(jié)的影響，控制增加難度。項目實施的時間不確定、施工技術(shù)落后等使得房地產(chǎn)的成本預(yù)算工作在開發(fā)的各個環(huán)節(jié)都難以直接的進行控制，因此提升成本預(yù)算的方法，對于成本的預(yù)算控制至關(guān)重要。

3 加強房地產(chǎn)項目核心環(huán)節(jié)管理的措施

1)提升成本控制的管理意識。

在房地產(chǎn)開發(fā)中，需要對成本進行全過程的控制管理，強調(diào)全員參與，提升每一名員工的成本控制意識。房地產(chǎn)企業(yè)想要提升整體的成本控制效果，就要采取一定的管理措施對房地產(chǎn)項目進行管理，首先要提升企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對成本控制的重視，讓全企業(yè)樹立成本控制的核心意識，強調(diào)人人參與，強化管理理念。成本控制不是強調(diào)控制的責任，而且要讓員工有控制成本的意識，其涉及到企業(yè)發(fā)展中的每一個部分，與項目有關(guān)的部分或是個人等，與項目相關(guān)聯(lián)的部分也要進行成本控制。不僅要對成本的投入進行控制，而且要將全面管理中涉及到成本的部分均進行控制，使得企業(yè)的發(fā)展管理圍繞著成本控制來進行，從而讓企業(yè)的發(fā)展效益得以增長。

2)健全成本控制管理制度。

想要更好的進行成本控制管理，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一個完善的成本控制管理制度，并且成立專門的管理機構(gòu)進行實施。管理機構(gòu)的管理內(nèi)涉及到工程的設(shè)計、施工、技術(shù)、財務(wù)等多方面，管理小組需要對整體的工程進行控制，并且參與到施工管理中，對與成本相關(guān)的工作進行指導(dǎo)監(jiān)督。在管理的同時也要進行監(jiān)督，及時的發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，及時解決。管理機構(gòu)要將影響成本控制的因素控制在內(nèi)，根據(jù)管理制度進行管理，從而將成本控制發(fā)揮最大的效果。

3)提升管理者的管理素養(yǎng)。

建立完善的成本控制體系，準確的定位成本控制管理目標，需要提升管理者的管理能力和職業(yè)素養(yǎng)，培養(yǎng)工作能力，養(yǎng)成職業(yè)道德，房地產(chǎn)企業(yè)需要定期對企業(yè)的相關(guān)人員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，讓其了解和詳細掌握管理中的發(fā)展動態(tài)，除了必要的能力培訓(xùn)，還要加強對企業(yè)人員的職業(yè)道德培養(yǎng)，加強員工的法律觀念，增強其法律意識。企業(yè)可以建立人才管理系統(tǒng)，針對不同人才的管理能力進行分類登記和考核，統(tǒng)一進行管理。針對不同崗位的管理要求進行管理課程的教育，針對性的提升員工的工作能力，增強企業(yè)整體管理能力和綜合職業(yè)素質(zhì)文化建設(shè)。

4 結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，企業(yè)的最終管理目標就是追求發(fā)展效益最大化，成本是影響效益最大的因素，因此成本控制就是項目管理中的核心環(huán)節(jié)。成本控制涉及到項目開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)中，從項目的招標、設(shè)計、施工、驗收等各個環(huán)節(jié)都需要進行控制。針對現(xiàn)階段成本控制中存在的成本控制不合理、缺少先進技術(shù)和管理觀念等現(xiàn)象，需要提升成本控制的意識，完善管理制度，提升管理者的管理素養(yǎng)，采用先進的管理技術(shù)進行成本控制，從而將房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制到最佳狀態(tài)。房地產(chǎn)的成本控制關(guān)系著企業(yè)的發(fā)展效益，因此企業(yè)要強化成本控制管理，重視成本管理，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，讓房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展。

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Discussion on the core links of real estate project management

Yang Jun

(ShanxiTaihangConstructionDevelopmentLimitedCompany,Yangquan045000,China)

This paper explained the concept of real estate project management, analyzed the cost control problems of real estate project, and put forward the measures to promote cost control management consciousness, improve cost control management system, improve management quality and other strengthen the core links of real estate project management, in order to enhance the core competitiveness of real estate enterprises.

real estate, project management, cost control, competitiveness

2015-01-04

楊 軍(1976- )，男，工程師

1009-6825(2015)08-0250-02

TU712

A