馬 奔

(成都市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院, 四川成都 610041)

舊城有機(jī)更新的權(quán)益保障與平衡對策研究

馬 奔

(成都市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院, 四川成都 610041)

近年來，國內(nèi)各大城市關(guān)于老舊住房加建廚衛(wèi)、多層增設(shè)電梯、小區(qū)配建停車場(庫)和管理用房等各類舊城有機(jī)更新需求與日俱增，但由于舊城有機(jī)更新項(xiàng)目涉及既成利益分配，且存在產(chǎn)權(quán)分散、決策主體不統(tǒng)一以及產(chǎn)權(quán)人社會(huì)地位相對弱勢等問題，舊城更新中權(quán)益的保障與平衡成為其操作實(shí)施過程中的主要難度與風(fēng)險(xiǎn)。文章從舊城有機(jī)更新的權(quán)益辨析入手，探討國內(nèi)外城市的權(quán)益保障的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與平衡對策，以推動(dòng)規(guī)劃管理部門決策的制度化建設(shè)，從而推進(jìn)城市有機(jī)更新工作高效展開。

舊城； 有機(jī)更新； 權(quán)益保障； 規(guī)劃管理

當(dāng)前，我國正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級、社會(huì)主義現(xiàn)代化推進(jìn)的重要時(shí)期，過去快速擴(kuò)張的城市發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼，諸多大城市已經(jīng)開始邁入“存量時(shí)代”。2014年發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020)》明確將舊城更新納入新型城鎮(zhèn)化范疇，并提及“大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造，穩(wěn)步實(shí)施城中村改造，有序推進(jìn)舊住宅小區(qū)綜合整治、危舊住房和非成套住房改造，全面改善人居環(huán)境[1]”。

在新型城鎮(zhèn)化的大背景下，推進(jìn)舊城有機(jī)更新的重點(diǎn)與難點(diǎn)在于界定空間資源與財(cái)產(chǎn)關(guān)系的利益邊界，保障權(quán)益相關(guān)人利益不受侵犯。目前，《物權(quán)法》是對舊城更新權(quán)益保障規(guī)定最為詳細(xì)的法律，對涉及改建、重建、擴(kuò)建、變更建筑物或設(shè)施等更新行為作了相關(guān)規(guī)定，也對共有產(chǎn)權(quán)、相鄰權(quán)、地役權(quán)等房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利進(jìn)行了定義。但在操作實(shí)施過程中，由于建筑區(qū)劃涉及范圍廣、共有產(chǎn)權(quán)業(yè)主眾多、產(chǎn)權(quán)人意見難以協(xié)調(diào)等諸多原因，舊城有機(jī)更新項(xiàng)目推動(dòng)難度較大。因此，規(guī)劃管理部門在制定相關(guān)規(guī)定時(shí)，對項(xiàng)目涉及的權(quán)益相關(guān)人范疇、權(quán)利內(nèi)容、權(quán)益優(yōu)先性、重要性與可讓渡性等因素的判斷尤為重要。為保障和平衡多方權(quán)益，國內(nèi)外城市進(jìn)行了各種舊城有機(jī)更新的探索與嘗試，以推進(jìn)城市規(guī)劃管理部門依法行政，避免和化解行政爭議[2]。

1 舊城有機(jī)更新的權(quán)益辨析

1.1 從屬關(guān)系

住房制度改革之前，老舊社區(qū)產(chǎn)權(quán)普遍屬于國家或集體公有，產(chǎn)權(quán)歸屬較為明晰。20世紀(jì)90年代末，伴隨著城鎮(zhèn)住房制度改革，住房分配貨幣化，老舊小區(qū)逐步形成了房改房、承租公房、回遷房等較為復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)權(quán)不明晰、權(quán)益從屬關(guān)系的混雜進(jìn)一步阻礙了老舊小區(qū)有機(jī)更新的有效推進(jìn)[3]。

根據(jù)對《物權(quán)法》中建筑物區(qū)分所有權(quán)與相鄰關(guān)系等條文的解讀，舊城有機(jī)更新的權(quán)益相關(guān)人可以分為三個(gè)層次：一是更新單元(樓棟)業(yè)主，改造涉及業(yè)主的專有產(chǎn)權(quán)以及共有產(chǎn)權(quán)。具體而言，房地產(chǎn)權(quán)利人擁有自身房屋套內(nèi)專有部分的所有權(quán)以及單幢建筑物共用部分及相關(guān)配套設(shè)施、設(shè)備(如電梯)的共同所有權(quán)，在審批和實(shí)施房屋功能完善、樓棟電梯加建等舊城有機(jī)更新行為時(shí)應(yīng)嚴(yán)格保障此部分業(yè)主的權(quán)益；二是整個(gè)小區(qū)業(yè)主，改造涉及整個(gè)小區(qū)宗地范圍內(nèi)的業(yè)主共同使用的公用場地、設(shè)施及設(shè)備。針對老舊小區(qū)公共停車場加建、物業(yè)管理功能用房加建等有機(jī)更新行為應(yīng)征得此部分業(yè)主的同意；三是周邊鄰里，改造的外部性涉及影響相鄰關(guān)系下的權(quán)益人權(quán)益。在小區(qū)環(huán)境整治、建筑功能變更等改造行為上，可能因?yàn)楦脑斓耐獠啃詫χ苓吙臻g的日照、通風(fēng)、視線、景觀等權(quán)益造成負(fù)面影響。

1.2 公共屬性

舊城有機(jī)更新旨在對舊城片區(qū)和老舊建筑的功能、品質(zhì)進(jìn)行提升，最終建筑使用者、產(chǎn)權(quán)人和廣大市民都能成為獲益者。因此，劃清有機(jī)更新中私有產(chǎn)權(quán)和公共利益的邊界十分重要，它將成為各方利益相關(guān)者關(guān)注的焦點(diǎn)。

一方面，界定公共利益是解決城市有機(jī)更新合法性問題的關(guān)鍵和基礎(chǔ)，可為規(guī)劃管理部門行政審批提供依據(jù)。出于公共利益而實(shí)施的改造，私有產(chǎn)權(quán)如果未能正確界定，舊城有機(jī)更新可能成為政府或開發(fā)商謀取商業(yè)利益的工具，利益相關(guān)人的權(quán)益無法得到保障[4]。

另一方面，界定公共利益很大程度上決定了有機(jī)更新資金來源和利益分配的構(gòu)成形式。具備公共屬性的民生工程類舊城有機(jī)更新，其設(shè)施改善一般應(yīng)由政府補(bǔ)貼，而獲益對象為小區(qū)業(yè)主時(shí)，出資主體應(yīng)相應(yīng)地由獲益的小區(qū)業(yè)主承擔(dān)。

1.3 可讓渡性

舊城有機(jī)更新涉及復(fù)雜的空間形式和分散的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，實(shí)施成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了新區(qū)建設(shè)，政府往往難以獨(dú)立承擔(dān)，因此舊城有機(jī)更新的實(shí)施決定權(quán)和話語權(quán)并非完全掌握在政府手中[5]。通過引入市場機(jī)制和鄰里協(xié)商機(jī)制，允許由利益相關(guān)人通過權(quán)益讓渡的方式自行解決日照遮擋等相鄰關(guān)系問題，是解決分散產(chǎn)權(quán)下政府難以協(xié)調(diào)多元利益相關(guān)者的沖突這一現(xiàn)實(shí)問題的有效途徑。但規(guī)劃管理中存在一些“剛性”的規(guī)定導(dǎo)致的空間分配格局是不可讓渡的，譬如消防、抗震、安全的建筑間距要求，不可通過權(quán)益讓渡和贖買的方式來進(jìn)行交易。

2 舊城有機(jī)更新權(quán)益保障實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

2.1 權(quán)益相關(guān)人的主體意愿

無論涉及專有產(chǎn)權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)還是相鄰權(quán)，舊城有機(jī)更新的規(guī)劃程序都應(yīng)當(dāng)以權(quán)益相關(guān)人的意愿為基礎(chǔ)。涉及小區(qū)內(nèi)部共有產(chǎn)權(quán)的更新行為，應(yīng)當(dāng)遵循《物權(quán)法》中“雙三分之二”(即專有部分占總建筑面積三分之二以上、且占總?cè)藬?shù)的三分之二以上的業(yè)主)的規(guī)定，而對相鄰關(guān)系產(chǎn)生影響的，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人的同意[6]。

2.1.1 深圳既有住宅加裝電梯

深圳市的《既有住宅加裝電梯的實(shí)施意見》中，針對權(quán)益相關(guān)人意愿，對啟動(dòng)舊城有機(jī)更新項(xiàng)目的先決條件進(jìn)行了規(guī)定。

業(yè)主向規(guī)劃管理部門申請電梯加建的設(shè)計(jì)方案審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交加建電梯樓棟專有部分“雙三分之二”以上業(yè)主同意的證明材料，作為項(xiàng)目啟動(dòng)的先決條件。進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段，在申報(bào)建設(shè)工程規(guī)劃批復(fù)時(shí)，還應(yīng)當(dāng)提交加建電梯樓棟全體業(yè)主就電梯建設(shè)(如水電氣等管道的遷改)、維修保養(yǎng)、運(yùn)營管理等問題達(dá)成一致意見的證明材料。此外，電梯加建方案公示后，可能導(dǎo)致相鄰住宅業(yè)主因其對自身住宅采光、通風(fēng)等使用功能影響而提出異議，申請人應(yīng)當(dāng)提交與該部分業(yè)主就補(bǔ)償問題達(dá)成一致意見的證明材料。

深圳加建電梯是以單元為業(yè)主統(tǒng)計(jì)范疇，避免因過多權(quán)益相關(guān)人牽連在內(nèi)，加大項(xiàng)目推動(dòng)的困難，在公示過程中考慮了對相鄰關(guān)系業(yè)主的影響，極大保障了權(quán)益相關(guān)人的改造意愿。配合《深圳市城市更新辦法》和《深圳市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃》的實(shí)施，深圳市以舊城有機(jī)更新單元實(shí)施老舊住宅房屋改造計(jì)劃，提升了居民改造意愿和改造效率，成為舊城有機(jī)更新規(guī)范化管理的代表城市。在此情況下，深圳市每年接近90%的電梯加建項(xiàng)目申報(bào)通過了規(guī)劃局許可，極大改善了舊住房居民的居住條件。

2.1.2 廣州鼓勵(lì)小區(qū)利用公共空間增加停車場

因規(guī)劃建設(shè)缺乏超前意識(shí)，停車位不足是老舊小區(qū)居民面臨的最棘手的問題之一。為緩解停車難的問題，廣州市出臺(tái)了《鼓勵(lì)停車場建設(shè)的若干意見》，對有條件的住宅小區(qū)新增停車場做出了相關(guān)規(guī)定，其中，項(xiàng)目申報(bào)的要件以相關(guān)權(quán)益人的意愿為基礎(chǔ)。

首先，申請利用小區(qū)公共場地新增停車場，應(yīng)當(dāng)經(jīng)小區(qū)內(nèi)專有部分總建筑面積和總產(chǎn)權(quán)人數(shù)“三分之二”以上的業(yè)主同意，并且停車場應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足社區(qū)內(nèi)業(yè)主的需求。其次，停車場的設(shè)置應(yīng)當(dāng)滿足人車通行的前提，不能影響小區(qū)居民的生活便利，也不能阻塞交通和影響消防安全通道的暢通；對于新設(shè)置的臨時(shí)停車泊位，要合理布局，相應(yīng)完善交通引導(dǎo)標(biāo)識(shí)。并且，利用新增停車場收取的費(fèi)用，扣除必要的管理維修費(fèi)用后，其余收益應(yīng)當(dāng)歸小區(qū)業(yè)主所有，并按照業(yè)委會(huì)或滿足“雙三分之二”業(yè)主的約定使用，資金數(shù)額和流向定期向業(yè)主公示，在監(jiān)督之下，取之于民，用之于民。

2.2 利益歸屬與資金來源掛鉤

舊城有機(jī)更新的目的可以分為提升公共利益和提升個(gè)體利益兩種類型，相應(yīng)的，資金來源也由公共資金和個(gè)體資金構(gòu)成，資金來源結(jié)構(gòu)與最終的利益歸屬應(yīng)當(dāng)直接掛鉤。

2.2.1 北京老舊小區(qū)綜合整治

北京老舊小區(qū)綜合整治從獲益對象情況看，可分為民生工程及公共利益類、小區(qū)局部利益類和個(gè)體利益類三種，而更新項(xiàng)目的資金來源往往根據(jù)獲益群體的不同范疇而相應(yīng)變化。一般來說，基本民生設(shè)施改善一般由政府補(bǔ)貼，小區(qū)集體獲益的改造項(xiàng)目由相關(guān)部門或小區(qū)全體業(yè)主共同承擔(dān)費(fèi)用，個(gè)體建筑或個(gè)別業(yè)主獲益的改造項(xiàng)目由受益者籌資。

北京出臺(tái)《老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見》的資金保障措施中，民生工程及公共利益類更新包括房屋建筑抗震加固、節(jié)能改造、配電設(shè)施改造、環(huán)境整治、綠化、道路、照明設(shè)施等改造項(xiàng)目，它們根據(jù)基本民生的重要性和公共獲益涉及的范圍分別由市級財(cái)政全額補(bǔ)助，市區(qū)兩級財(cái)政按照1∶1比例補(bǔ)助，或者區(qū)縣全權(quán)負(fù)責(zé)。小區(qū)局部利益類更新包括小區(qū)公共部分內(nèi)的水、電、氣、熱、通信等線路、管網(wǎng)和設(shè)備改造等，由相關(guān)專業(yè)公司承擔(dān)，市區(qū)兩級財(cái)政予以定額補(bǔ)貼。個(gè)體利益類更新包括普通地下室改造、增設(shè)電梯、屋頂綠化、小區(qū)雨水收集系統(tǒng)應(yīng)用改造等附屬設(shè)施設(shè)備改造等，可使用房改售房款、專項(xiàng)維修資金、個(gè)人公積金，也可以由單位投入、社會(huì)募集或業(yè)主自籌解決[4]。

在合理資金安排的政策支撐下，北京市設(shè)施老化的老舊住宅小區(qū)抗震加固成效顯著，節(jié)能改造項(xiàng)目保溫提升效果明顯，公共區(qū)域整治切合群眾實(shí)際需求，道路更加通暢有序。

2.2.2 廣州既有住宅加建電梯

既有住宅加建電梯的收益對象為享用電梯服務(wù)的居民，針對此廣州市出臺(tái)的《既有住宅增設(shè)電梯試行辦法》對電梯加建的資金籌集和產(chǎn)權(quán)分配進(jìn)行了規(guī)定。

從出資比例上，可根據(jù)享受便利程度等因素，按照一定的分?jǐn)偙壤餐鲑Y，分?jǐn)偙壤晒餐鲑Y并享用電梯便利的業(yè)主本著利益相應(yīng)的原則協(xié)商確定。目前普遍采用的出資比例分配方法以“誰受益，誰出資”的原則為基礎(chǔ)，參照住戶樓層受益大小來協(xié)商出資比例。樓層越高、樓梯臺(tái)階越多，則出資比例相對越高，相應(yīng)的，地面層可獲適當(dāng)補(bǔ)償。

從資金來源上，根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)狀況，屬于房改房的，可申請單位住房維修基金；承租公房使用人可申請使用房屋產(chǎn)權(quán)人的公積金以及專項(xiàng)維修基金；購買公房的，也可尋求原產(chǎn)權(quán)單位出資或社會(huì)投資等其他合法資金來源。

從電梯加建的產(chǎn)權(quán)歸屬上，已購公房原產(chǎn)權(quán)人出資的，增設(shè)電梯面積可按戶數(shù)進(jìn)行分?jǐn)?，其中已?jīng)購買公攤面積的房改房，直接按照各戶的面積比例進(jìn)行房產(chǎn)變更登記，而未進(jìn)行公攤面積購買的，規(guī)定與已購公攤面積的變更登記相同，但在房屋上市交易時(shí)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳公攤面積的款項(xiàng)。由房屋所有權(quán)人共同出資的加建電梯的，在業(yè)主共同申請下，按照各戶的分成面積進(jìn)行電梯建筑面積分?jǐn)偟姆慨a(chǎn)變更登記，若未能提出共同申請分?jǐn)偟綉?，房屋所有?quán)人向登記機(jī)構(gòu)申請將增設(shè)電梯事宜記載在房屋登記簿上，可以不調(diào)整電梯單元各業(yè)主的公攤部分面積。

可見，資金的來源與權(quán)益的最終歸屬相對應(yīng)能有效推動(dòng)舊城更新項(xiàng)目。

2.3 利益分配與經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償掛鉤

舊城有機(jī)更新的利益協(xié)商過程中，合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償能夠使得大部分業(yè)主更有效率的達(dá)成一致意見，也能實(shí)現(xiàn)多方利益的相對平衡。引入開發(fā)商參與更新過程并且給予部分住戶經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償也能提升業(yè)主參與舊城有機(jī)更新的意愿。

2.3.1 上海小區(qū)加層引入開發(fā)商

為緩解多層老樓加建電梯陷入的困局，上海市試點(diǎn)推動(dòng)了舊房綜合改造“6+1”項(xiàng)目。

“6+1”是針對目前小區(qū)電梯加建資金缺乏難以籌集而創(chuàng)新試點(diǎn)的舊城有機(jī)更新市場化籌資措施。滿足加建電梯的業(yè)主同意、規(guī)劃審批以及工程設(shè)計(jì)的條件下，由開發(fā)商出資在原有六層住宅頂層再加建一層并進(jìn)入市場出售，將加層房屋出售所得的資金用于補(bǔ)貼老舊小區(qū)的電梯安裝以及最初幾年的電梯維修保養(yǎng)，并且給予采光通風(fēng)受新增電梯影響的住戶給予一定的補(bǔ)償。同時(shí)，開發(fā)商對老舊住宅的墻體加固、外墻整修等進(jìn)行綜合改造。加建電梯綜合改造之后，不僅住戶都得到了更加便利的居住生活條件，也提升了自身居住房屋的市場價(jià)值，變相得到了經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

上海的浦東竹園小區(qū)，擁有25年的樓齡，住戶以中老年居多。在業(yè)委會(huì)的協(xié)調(diào)下，“6+1”的模式獲得小區(qū)內(nèi)100%住戶的同意，現(xiàn)已按照規(guī)劃許可的內(nèi)容進(jìn)入實(shí)施改造階段。同時(shí)，上海正在探索“6+1-2”的舊城有機(jī)更新改造方式，即在既有住宅樓加層后，充分利用地下空間，進(jìn)行地下車庫建設(shè)，以緩解小區(qū)停車難的問題。

2.3.2 長春補(bǔ)償日照受影響的居民

舊城有機(jī)更新中新建建筑可能對周邊住宅居民的采光權(quán)造成侵權(quán)，而長春市在《生活居住建筑日照管理暫行辦法》中對被影響的建筑所有權(quán)人進(jìn)行了補(bǔ)償和安置的規(guī)定。其利益重新分配操作的核心在于通過合理的補(bǔ)償或賠償，讓被遮擋建筑所有權(quán)人通過約定放棄其采光權(quán)。

《生活居住建筑日照管理暫行辦法》中設(shè)定了生活居住建筑日照受影響的判定標(biāo)準(zhǔn)，比如住宅的臥室和起居室為大寒日2 h，學(xué)校的教室、醫(yī)院的病房、療養(yǎng)院的療養(yǎng)室為冬至日2 h，托兒所和幼兒園為冬至日3 h。

若新建的建筑對周邊生活居住建筑進(jìn)行了遮擋使其低于日照標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)方在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證之前，應(yīng)當(dāng)與被遮擋建筑所有權(quán)人達(dá)成房屋購買協(xié)議，并將其改造成非生活居住建筑使用。若被遮擋建筑所在土地規(guī)劃性質(zhì)發(fā)生改變，或者與擬新建建筑一同列入改造計(jì)劃的，建設(shè)方應(yīng)當(dāng)與被遮擋建筑所有權(quán)人達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議。

若新建的建筑對周邊生活居住建筑進(jìn)行了遮擋，但仍能滿足日照標(biāo)準(zhǔn)的，不予補(bǔ)償。若此類遮擋涉及城市建設(shè)公共利益，且對被遮擋建筑的空間環(huán)境等造成一定影響的，建設(shè)方應(yīng)當(dāng)與被遮擋生活居住建筑所有權(quán)人進(jìn)行協(xié)商，并給予被遮擋建筑所有權(quán)人一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為100 元/(min·m2)，窗戶面積(m2)和降低日照時(shí)間(min)的計(jì)算以建設(shè)項(xiàng)目日照分析報(bào)告提供的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)。

該辦法的實(shí)施將利益歸屬與經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償掛鉤，更加合理、有效的利用土地資源和空間，平衡社會(huì)公共利益、開發(fā)商的利益和居民合法權(quán)益。

2.4 配套監(jiān)管機(jī)制

舊城有機(jī)更新項(xiàng)目大多涉及多個(gè)政府管理部門，為保障更新項(xiàng)目所涉及相關(guān)權(quán)益人各自的權(quán)益，需要周全嚴(yán)密的監(jiān)管機(jī)制與更新工作配套施行。

美國紐約的社區(qū)自治基礎(chǔ)良好，主要采用民眾監(jiān)督與房產(chǎn)交易約束相結(jié)合的方式進(jìn)行建筑物改造的監(jiān)管。由于美國建筑權(quán)屬私有化，在符合分區(qū)規(guī)劃的前提下，進(jìn)行建筑改造程序簡單便捷。一般情況下，私有住宅的改建由業(yè)主自主實(shí)施，若過程中有明顯的違法、違規(guī)行為，相關(guān)部門會(huì)立刻接到鄰里的舉報(bào)，及時(shí)制止違規(guī)改造。但規(guī)劃部門并未嚴(yán)格的機(jī)制與手段去強(qiáng)制停止執(zhí)意突破規(guī)定改建的業(yè)主，而是采用對該處房產(chǎn)下次交易時(shí)規(guī)定，必須恢復(fù)建筑的合規(guī)狀態(tài)，否則無法進(jìn)行交易。

3 結(jié)語

綜合各地案例經(jīng)驗(yàn)，舊城有機(jī)更新涉及的權(quán)益保障原則上應(yīng)首先考慮所屬關(guān)系，優(yōu)先保障專有產(chǎn)權(quán)，其次是共有產(chǎn)權(quán)，再是相鄰權(quán)。同時(shí)，要優(yōu)先保障不可讓渡權(quán)益，再是可讓渡權(quán)益，后者可以在相應(yīng)制度的安排下通過協(xié)議補(bǔ)償?shù)男问竭M(jìn)行讓渡。但是私人權(quán)益、局部團(tuán)體權(quán)益和社會(huì)公共權(quán)益不能簡單地讓私人利益服從于公共利益，應(yīng)當(dāng)綜合考慮更新改造對權(quán)益相關(guān)人的影響程度來進(jìn)行判斷。譬如說，某小區(qū)增建噪音極大的加壓泵站，可以讓全體小區(qū)業(yè)主用水更加便利，但對于位于泵站門口的居民將造成巨大影響。雖然該舊城更新項(xiàng)目可以征得遠(yuǎn)超“雙三分之二”的居民同意，甚至小區(qū)居民可能通過輿論和惡意破壞對持反對票的該業(yè)主進(jìn)行威脅迫使其同意，經(jīng)綜合考慮判斷不應(yīng)實(shí)施。因?yàn)樵擁?xiàng)目雖然對小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主的權(quán)益帶來了輕微提升，卻影響了相鄰業(yè)主住房的根本使用功能。

總的來說，在舊城有機(jī)更新中的權(quán)益保障和平衡是一項(xiàng)綜合、復(fù)雜的判斷工作，如何確定可參與投票的利害關(guān)系人，哪些剛性的規(guī)定不容突破，需要在具體實(shí)踐中摸索和完善，以尋求兼顧公平與效率的最優(yōu)解決方案。

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[5] 呂曉蓓. 城市更新規(guī)劃在規(guī)劃體系中的定位及其影響[J].現(xiàn)代城市研究,2011(1):17-20.

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馬奔(1989～),男，碩士，助理工程師，從事城市規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。

TU984.11+4

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[定稿日期]2015-07-27