□ 伍冬鳳

(湖南稅務高等?？茖W校，湖南 長沙 410116)

近年以來，中國房地產行業(yè)在投資額、開發(fā)面積、竣工面積和銷售面積等方面都處于快速發(fā)展的狀態(tài)，隨著國家宏觀調控政策陸續(xù)出臺，地產企業(yè)拿地門檻和融資門檻不斷提高，產品同質化導致的競爭壓力、以及日益成熟的客戶群體，使得房地產開發(fā)企業(yè)的生存和發(fā)展面臨著嚴峻，大批地產企業(yè)紛紛加快區(qū)域化、全國化戰(zhàn)略的實施步驟。目前，除了中海、萬科等傳統(tǒng)房地產企業(yè)仍舊繼續(xù)領跑全國的版圖布局外，一些原本立足于本地化經營的房地產企業(yè)也抓住了土地掛牌招標政策的機會，通過獨資、合資、合作等各種投資方式在全國開展緊鑼密鼓的爭奪性擴張，快速形成了一批跨區(qū)域的專業(yè)房地產集團。

在此過程中企業(yè)內部經營管理中存在的許多問題逐漸暴露出來，變得尤為突出和棘手，比如集團缺乏明確的發(fā)展戰(zhàn)略、集團對分子公司缺乏行之有效的管理和控制，組織結構不清晰，業(yè)務流程缺乏規(guī)范性、科學性和先進性，管理制度體系薄弱，項目管理混亂、資源難以跨項目協(xié)調，項目采購成本居高不下等問題普遍存在。如何突破企業(yè)發(fā)展瓶頸、增強核心競爭優(yōu)勢已成為房地產行業(yè)發(fā)展的焦點。隨著信息化管理系統(tǒng)的風靡，通過信息化建設提升企業(yè)管理水平已經成為行業(yè)共識，各個公司都或多或少地建立幾個系統(tǒng)來支持業(yè)務運作。但是由于前期市場和軟件的不成熟、缺乏統(tǒng)一規(guī)劃等因素，目前整個行業(yè)都面臨著已經建設的諸多信息孤島的突出問題的考驗。

競爭空前加劇，利潤空間日漸縮小，如何提高企業(yè)的核心競爭力，從企業(yè)內部挖掘潛力，加強企業(yè)內部管理，已逐漸成為房地產業(yè)迫切需要解決的問題，而成本控制就是在開發(fā)過程中首先要解決的問題。

一般的項目管理系統(tǒng)是以建立項目產品信息庫、項目工程量計劃管理、資金預算管理、招投標管理、合同管理、請款和付款管理、簽證管理、項目設計管理、供應商承包商資料庫等信息庫為基礎，通過建立規(guī)范的企業(yè)流程、標準企業(yè)知識庫，使公司通過項目管理系統(tǒng)及時獲取項目信息從而達到制定產品技術標準、合理控制工程進度、監(jiān)控成本發(fā)生、預測及控制現金流、計算動態(tài)成本的目標，最終通過評估、調整來達到控制的目標，實現企業(yè)利潤的最大化。

項目管理系統(tǒng)中的成本控制系統(tǒng)是依據目標成本——責任成本——動態(tài)成本、全面成本、全民預算等先進的管理思路，為企業(yè)營造一個信息實時反映、目標與責任明確、對資金風險與變化可以提前預估與控制的信息化的成本管理體系。

一、CBS——成本結構分解

由用戶按照企業(yè)的知識和項目的性質，以自定義的方式，從諸如土地費用、前期費用、建安成本、配套費用、籌資成本、管理費用、銷售費用等基本的成本項進行層層分解，建立整個項目的成本結構樹，并且可以在項目進展的任何時段上，根據最新的情況對成本項進行進一步細分、補充或者調整。系統(tǒng)建立成本結構樹模版，以供日后項目調用與比較。每一個成本項將對應相應的財務科目(便于將來的成本核算和與財務軟件的接口)，以及預算類別(便于制定分預算表)。

二、制定預算表

在用友房地產專業(yè)版——項目管理系統(tǒng)中，項目總的預算表可以由多張分預算表組成，這樣用戶可以根據標段、單位工程、部門等等因素分別設定預算表。預算表名稱與類別:通過預算類別將相應的成本項自動帶入預算表中，這樣就能幫助用戶建立每個標段、單位工程、部門的成本結構和預算計劃。預算表有對應的責任部門:將預算表落實到部門，體現了“全民預算”的概念，并將成本的執(zhí)行真正明確了責任部門，并為今后的精細化考核奠定基礎。

預算表分攤到對應的單位工程:根據已經設定的產品信息，將預算表中的成本項分攤到了單位工程的面積與單元中。成本分攤模型的提前建立，為管理者留下了更多的時間與空間，不必非要等到合同或者某筆成本支出完全確定后才能在系統(tǒng)中掌握，用友房地產專業(yè)版——項目管理系統(tǒng)在任何一個時點上能更真實的反映出當時該成本項的動態(tài)情況。

三、目標成本與預算計劃表

根據CBS，按照分預算表，用戶在系統(tǒng)中設定目標成本。

項目成本估算、概算:目標成本的設定是一個漸進的過程，要隨著項目的設計、開發(fā)的展開而逐漸細化，本系統(tǒng)可以對基本的成本項進行總的估算。項目目標成本細化:根據項目新的進展和確定的設計方案，用戶可以對更細節(jié)的成本項進行設定。下一級的成本項會根據類別自動歸結到上級成本項之中。設定預算計劃:對目標成本還可以按月、季設定用款計劃，強調資金計劃的概念。

目標成本的生效與歷史版本的紀錄:在項目管理的實際工作中，設定的目標成本和預算計劃需要通過審核才能生效，并且在執(zhí)行過程中還會對目標成本與預算計劃進行調整以符合實際情況，系統(tǒng)可以實現這些申請與審核的流程，記錄歷史版本，并能與現行的目標成本、預算計劃與歷次的歷史版本進行比較。

四、動態(tài)成本的反映

系統(tǒng)為用戶提供的是一個可以從項目整體、標段、單位工程、責任部門、分預算表、成本項、合同等各個角度去掌握成本發(fā)生情況的動態(tài)、綜合體系。通過系統(tǒng)中動態(tài)成本的反映，用戶可以在任何一個時點上掌握項目的最終造價、單方造價等最新的預估值、成本實際已批準、已支出的金額、與預算計劃相比的資金缺口、簽證變更的累計值與待審批信息等等，這些對房地產開發(fā)企業(yè)項目管理而言是最為重要和關鍵的信息。對將要超標或發(fā)生缺口的情況，可以進行及時預警，并積極調整，成為企業(yè)避免成本超付、提前支付、變更黑洞的有力工具。

這些信息的獲得，來源于成本執(zhí)行過程，對這些成本的控制，還是要落實到這些成本執(zhí)行過程的控制之中去，而這些控制將要通過招投標、合同管理、現場簽證、請款付款等實際管理功能與流程來實現，所以成本管理不是一個單獨的模塊，成本管理與招投標與采購管理、合同管理、現場簽證、財務管理共同組成了成本管理子系統(tǒng)，成本管理系統(tǒng)提供的也是全成本的概念，可以隨時從動態(tài)成本的各個內容對成本預算進行評價，也可以通過財務對應付款的審核進行監(jiān)控。為了系統(tǒng)進一步加強功能的需要，以及今后整體信息化建設整合的需要，系統(tǒng)還必須預留一定的擴展接口:一是與營銷軟件整合的接口:最終實現“收支一體化”，協(xié)助房地產企業(yè)進行完整的項目現金流管理和項目利潤中心管理;二是與辦公自動化平臺的接口:使企業(yè)的業(yè)務信息與管理信息在同一平臺上運行，企業(yè)的流程實現一體化。

［1］用友軟件股份有限公司.ERP 應用指南［M］.北京:機械工業(yè)出版社，2002 .

［2］陳慧萍，唐志賢，陳嵐峰.基于數據倉庫的房地產數據分析系統(tǒng)［J］.計算機工程與設計，2008(17).

［3］李寧.基于SOA 的房地產商務管理系統(tǒng)的構建［D］.復旦大學，2010.