過去十年，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了幾起幾落，關(guān)于房地產(chǎn)是否存在泡沫的爭論也已經(jīng)持續(xù)多年。瑞銀首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)整與以往不同，過去十幾年房地產(chǎn)作為拉動內(nèi)需的最主要引擎的時代已經(jīng)結(jié)束了，而未來一兩年房地產(chǎn)建設(shè)可能出現(xiàn)大幅下滑，這是中國經(jīng)濟(jì)面臨的最大下行風(fēng)險。

首先，本次房地產(chǎn)的調(diào)整與以往不同，并沒有明顯的政策觸發(fā)因素。由于市場前景看淡和開發(fā)商可能面臨融資困難，近幾個月新開工面積下滑之迅速和劇烈也超出以往。其次，“剛需”被高估。由于常住非戶籍人口購買力低下，每年兩千萬新增城鎮(zhèn)人口帶動的商品房剛需只不過三四百萬套。與此同時，城鎮(zhèn)化速度已經(jīng)開始放緩，其對應(yīng)的新增城鎮(zhèn)住房的需求已經(jīng)穩(wěn)定下來甚至有所下降。再次，房地產(chǎn)投資作為家庭理財?shù)淖钪饕x擇雖未出現(xiàn)重大變化，但其投資的吸引力正在下降。在租金收益率低的情況下，房價不漲或少漲直接影響房地產(chǎn)投資回報。全國不動產(chǎn)登記系統(tǒng)建設(shè)已經(jīng)啟動，房地產(chǎn)稅漸行漸近，將顯著增加住房持有成本。最后，中國房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的供求錯配。許多三四線城市的房地產(chǎn)建設(shè)和庫存規(guī)模都非常大，商品房市場的供給傾向于滿足中高收入家庭需求，但這些需求并不旺盛。endprint