黃錦波

國貿(mào)地產(chǎn)集團有限公司（361009）

探討房地產(chǎn)項目全過程的成本控制

黃錦波

國貿(mào)地產(chǎn)集團有限公司（361009）

房地產(chǎn)項目成本控制，由項目成立至竣工，貫穿項目的各個環(huán)節(jié)。這里作者結(jié)合多年來的工作經(jīng)驗，對房地產(chǎn)項目全過程成本控制進行了研究，具有重要的參考意義。

房地產(chǎn)項目；成本控制；工程造價

項目成本控制屬于復雜性系統(tǒng)工程之一，不少房地產(chǎn)開發(fā)商均重視如何對房地產(chǎn)項目成本進行有效控制，以求通過加強項目的成本控制，減少項目開發(fā)需要投入的資金，從而使項目在激烈的市場競爭中保有競爭優(yōu)勢。其中，工程造價不僅是構(gòu)成項目開發(fā)成本的一個重要部分，還是開發(fā)商爭取最大經(jīng)濟效益中的重要環(huán)節(jié),所以在項目開發(fā)中，應對房地產(chǎn)項目整個過程的造價控制工作加以重視[1]。工程造價全過程控制可大致分為五個環(huán)節(jié)，分別為投資決策、設(shè)計、施工招標、施工、竣工決算,項目的造價管理貫穿于這五個主要環(huán)節(jié)，現(xiàn)根據(jù)這五個環(huán)節(jié)的具體情況，對工程項目的造價控制進行探討。

1 房地產(chǎn)項目在投資決策環(huán)節(jié)的造價管理

項目在投資決策環(huán)節(jié)的造價對于項目在其他環(huán)節(jié)的控制情況起到?jīng)Q定性的影響。若項目在前期決策中便出現(xiàn)了失誤，那么在后期的環(huán)節(jié)中無論如何加強成本控制，依舊無法彌補前期決策失誤所造成的損失。因此，開發(fā)商在進行投資決策前，應先對市場進行全面調(diào)查，掌握市場走勢，根據(jù)走勢情況制定詳細而全面的可行性調(diào)查報告，其中可行性調(diào)查報告中應包含各項基礎(chǔ)內(nèi)容，例如市場定位、開發(fā)節(jié)奏、設(shè)計方案、初步規(guī)劃、周邊的環(huán)境與發(fā)展走向、基礎(chǔ)資料等，此外供應商還應對投資決策進行相應的風險評估,從而擬定相應的應對措施[2]。在投資決策的環(huán)節(jié)進行投資定位前，應對比多種不同的投資方案，研究建設(shè)期間投資風險的相關(guān)影響因素,同時根據(jù)相關(guān)影響因素制定相應的應對措施?？尚行哉{(diào)查報告編制完成后，應調(diào)查與分析鄰近地區(qū)類似項目的主要經(jīng)濟技術(shù)指標，并對兩者進行對比，結(jié)合兩組項目的差異之處，替換項目的投資成本，從而確保投資估算的合理性。

2 房地產(chǎn)項目在初步設(shè)計環(huán)節(jié)的造價管理

房地產(chǎn)項目成功立項后，最緊要的環(huán)節(jié)便是初期的設(shè)計環(huán)節(jié)，設(shè)計方案與工程項目的各個方面均具有直接影響，例如項目的造價、項目進度以及項目質(zhì)量。在設(shè)計工程方案時，應確保各項使用功能均能滿足的基礎(chǔ)上，對設(shè)計潛力充分挖掘，確保設(shè)計方案的質(zhì)量,在合理范圍內(nèi)對工程造價嚴格控制。

執(zhí)行設(shè)計招標與投標相關(guān)制度，結(jié)合設(shè)計單位的綜合能力以及設(shè)計方案的質(zhì)量等進行考慮，從中選取最佳設(shè)計方案。在項目的投資費用方面，通常情況下，施工圖的設(shè)計費用屬于各環(huán)節(jié)中投資費用較少的環(huán)節(jié),因此在項目招投標環(huán)節(jié)中，應對技術(shù)參數(shù)加以重視,在簽訂項目的設(shè)計合同時，應對限額設(shè)計的目標明確要求[3]:①在進行初步設(shè)計前，需確保項目的投資估算以及可行性調(diào)查報告均已批準。在進行施工圖設(shè)計前，需確保項目的投資概算以及初步設(shè)計的相關(guān)文件均已批準。②項目的局部需要根據(jù)造價限額或是投資設(shè)定值而滿足技術(shù)方面的要求,即是在確保各個專業(yè)的使用功能的基礎(chǔ)上，根據(jù)限額的分配情況控制設(shè)計，保障項目在投資總額限額的范圍內(nèi)進行設(shè)計工作。待施工圖完成后，由各方面專業(yè)人員（包括監(jiān)理、預算、工程以及組織設(shè)計等方面）對施工圖進行審查與會審，并以書面方式明確提出審查意見，從而對設(shè)計單位在施工圖的修正方面進行監(jiān)督，確保施工圖的各方面性質(zhì)，例如經(jīng)濟性、周密性、安全性與技術(shù)性，預防設(shè)計不合理而引起的資源浪費。

3 房地產(chǎn)項目在施工招標環(huán)節(jié)的造價管理

對于工程項目的成本控制而言，工程的招標與投標屬于成本控制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。開發(fā)商應為此成立招標工作小組，小組中需由四個方面的專業(yè)人員組成，其中包括成本、預算、工程以及組織設(shè)計。小組人員結(jié)合招標的范圍、內(nèi)容及條件，對其進行全面而詳細的規(guī)劃，制定標書，施工單位在制定標書和開展招投標活動時，遵循四個原則，分別是誠信、公開、公平與公正。在項目招標前，需對各個投標單位的綜合情況進行調(diào)查，其中包括技術(shù)力量、經(jīng)濟實力、單位資質(zhì)、過去進行的施工項目、施工方面的管理能力等[4]。若投標項目的條件相同，則盡可能選擇符合以下條件的單位:①工程類別高，收取費用低；②企業(yè)類別高，收取費用低。雙方在簽訂合同時，應確保合同的細致性、嚴謹性和全面性，合同中所羅列的內(nèi)容應較為全面，應包括違約責任、竣工驗收要求、質(zhì)量保證時間、工程款的支付方式、材料設(shè)備的供應方法、施工造價、施工工期、施工質(zhì)量等，盡可能防止由于責任不清，導致甲乙雙方發(fā)生爭執(zhí)。

4 房地產(chǎn)項目在施工作業(yè)環(huán)節(jié)的造價管理

施工作業(yè)環(huán)節(jié)是項目投資具體的落實環(huán)節(jié)，同時也屬于建筑產(chǎn)品的成型環(huán)節(jié)，是整個項目成本管理控制中最難控制的環(huán)節(jié)。在項目的施工過程中，需要對項目的質(zhì)量、造價和工期嚴格控制，管理好項目合同與相關(guān)信息，并做好組織協(xié)調(diào)工作。工期短、造價低與質(zhì)量高是每一個工程項目所追求的目標，而工期、造價以及質(zhì)量這三個要素之間為相互制約與影響的關(guān)系,因此在項目建設(shè)中，需對合理處理這三個要素的關(guān)系。對項目進行細化，通過建設(shè)工作的每一個流程對項目的進度、質(zhì)量等進行嚴格控制，對于不必要的資源（人力、財力與物力方面）盡量減少投入。

在施工期間，以合同管理有效控制工程的變更情況，對于工程索賠的情況盡量避免。在處理現(xiàn)場簽證時，需明確簽證的相關(guān)信息，例如簽證內(nèi)容、工程量、用工量等，避免發(fā)生盲目簽證的現(xiàn)象。對施工圖的預算進行核算時，以施工圖的設(shè)計進度及實際進度作為依據(jù)，動態(tài)管理工程造價[5]。在技術(shù)與材料方面，可結(jié)合新型技術(shù)進行成本管理，以保證項目成本管理的有效性。

5 房地產(chǎn)項目在竣工決算環(huán)節(jié)的造價管理

竣工決算環(huán)節(jié)屬于成本控制的最終環(huán)節(jié)，竣工結(jié)算是建設(shè)單位為了體現(xiàn)出項目的實際造價以及投資效果而編制的文件。在竣工環(huán)節(jié)中，應結(jié)合項目的相關(guān)資料（國家或地方對于房地產(chǎn)項目的相關(guān)法規(guī)、工程的竣工資料、取費定額以及施工合同等），對施工的工程量進行核對，并對項目各方面進行審查，例如附屬工程的建設(shè)費用、各費用計取標準、工程類別、定額套用情況、設(shè)計的變更簽證、隱蔽工程的驗收記錄、材料用量、材料價差等，從而預防由于計算出錯而出現(xiàn)少計或多計工程價款的現(xiàn)象。項目在竣工交付使用之后，成本的控制中心需對項目進行評價，通過項目評價，探討影響項目成本控制情況的相關(guān)因素,并提出相應的改進措施，為今后的其他項目做好準備。

6 結(jié)語

房地產(chǎn)項目成本控制,貫穿項目的各個環(huán)節(jié)。從項目成立開始，開發(fā)商就應該抓好源頭，認真落實投資決策以及設(shè)計環(huán)節(jié)的控制工作，通過這兩個環(huán)節(jié)打好基礎(chǔ)，從而更好地管理施工圖的預算。對于施工招標和施工這兩個環(huán)節(jié)，應對造價進行合理與科學地管理控制。在項目的竣工決算環(huán)節(jié)，應抓緊項目的審計工作，對項目的投資費用認真核對計算。綜上所訴，房地產(chǎn)項目的成本管理屬于一項動態(tài)的管理工作，管理期間應在確保工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，根據(jù)市場需求，采取過程控制，保證控制工作的合理性、有效性，以此使房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟效益實現(xiàn)最大化。

[1]王國元,王茂亭.淺談如何加強工程造價管理[J].中小企業(yè)管理與科技（下旬刊）,2010(08):47-48.

[2]曾祥靜.淺析房地產(chǎn)財務管理中存在的主要問題及對策[J].財經(jīng)界(學術(shù)版),2013(06):207-208.

[3]魯祥安,孫滔.淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目中的成本控制與管理[J].建筑經(jīng)濟,2009(S1):73-74.

[4]李火元.大型房地產(chǎn)企業(yè)項目目標成本的編制和控制——以廣州某房地產(chǎn)企業(yè)為例[J].廣東建材,2012(02):111-114.

[5]郝旭東,張恒,文惠.對我國房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的思考[J].中國集體經(jīng)濟,2011（33）:163-164.

2）竣工驗收發(fā)現(xiàn)不合格的系統(tǒng)或子系統(tǒng)，監(jiān)理機構(gòu)應責成責任單位限期整改，直到重新驗收合格，整改后仍無法滿足安全使用功能要求的系統(tǒng)不得通過竣工驗收。