陳其 一海然 王勇

中原工學(xué)院建筑工程學(xué)院（450001）

淺析我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及對(duì)策

陳其 一海然 王勇

中原工學(xué)院建筑工程學(xué)院（450001）

當(dāng)前，在社會(huì)老齡化的背景下，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)亟待開(kāi)發(fā)。這里從社會(huì)客觀環(huán)境出發(fā)，分析我國(guó)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性，詳細(xì)闡述了我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，并對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀加以分析和對(duì)比，進(jìn)一步借鑒和學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以此提出促進(jìn)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的對(duì)策建議。

必要性；養(yǎng)老地產(chǎn)；社會(huì)老齡化；對(duì)策

養(yǎng)老地產(chǎn)是一種新興的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，是老年服務(wù)業(yè)和老年房地產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合在一起用以養(yǎng)老的地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)能夠有效滿足老年人的生活和社會(huì)活動(dòng)需求，并為老年人提供一定的基礎(chǔ)設(shè)施保障和服務(wù)保障，其主要存在的形式有老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、托老所、老年社區(qū)等。

1 發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性分析

1.1 社會(huì)老齡化背景

根據(jù)聯(lián)合國(guó)教科組織的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)60歲以上的人口占總?cè)丝诘谋壤^(guò)10%或者65歲以上人口占總?cè)丝诘谋壤^(guò)7%，則認(rèn)定該國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入了社會(huì)老齡化階段。根據(jù)第六次全國(guó)人口普查的數(shù)據(jù)顯示，截至2010年，我國(guó)60歲以上人口達(dá)1.78億，占總?cè)丝诘?3.3%，比2000年人口普查上升3個(gè)百分點(diǎn)。65歲以上人口接近1.2億，占總?cè)丝诘?.9%，比2000年人口普查上升1.9個(gè)百分點(diǎn)[1]。按照此標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)已經(jīng)步入了老齡化的階段。預(yù)計(jì)到21世紀(jì)中葉，我國(guó)老年人口又將達(dá)到新的高點(diǎn),估計(jì)將達(dá)到4億，約占總?cè)丝诘?6.53%。我國(guó)老年人口基數(shù)大，且增長(zhǎng)速度快，這已是毋庸置疑的現(xiàn)實(shí)。面對(duì)老齡化問(wèn)題，我們又該如何安置龐大數(shù)目的老年人的晚年生活，已經(jīng)是迫在眉睫需要解決的事情了。然而現(xiàn)實(shí)生活中老年人的養(yǎng)老院及托孤所等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)大多年久失修、周邊配套設(shè)施落后、缺乏專業(yè)化服務(wù)、生活環(huán)境較差，根本不能為老年人提供溫馨的養(yǎng)老住宅和高端專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)，這就為我們亟待開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)提供了直接的動(dòng)力。

1.2 “421 ”家庭結(jié)構(gòu)養(yǎng)老壓力及養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變

由于獨(dú)生子女政策，社會(huì)中出現(xiàn)越來(lái)越多的“421”結(jié)構(gòu)家庭。這種家庭使得年輕人的壓力愈來(lái)愈大，上面要承受三四個(gè)老人的贍養(yǎng)，下面還要供養(yǎng)孩子,使得傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老模式難以為繼。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，社會(huì)生活節(jié)奏不斷加快，許多年輕人不得不背井離鄉(xiāng)，離開(kāi)父母去生存，這也導(dǎo)致了我國(guó)空巢老人逐年增多。人口老齡化加劇和空巢家庭增多，一方面導(dǎo)致老年人外出或者就醫(yī)不便；另一方面，子女不在身邊，他們的心理訴求和渴望親情的感情需求也都難以實(shí)現(xiàn)。老年人除了滿足吃穿溫飽之外,他們更想要的是精神層面的安慰，這不是一棟房子以居住、一些物質(zhì)以享受可以滿足的。發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)是解決這些問(wèn)題的關(guān)鍵所在。

1.3 老年消費(fèi)者收入提高，助推養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展

經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，社會(huì)的快速進(jìn)步，使得老年群體具有高消費(fèi)的能力。我國(guó)逐漸完善的福利模式，也促使未來(lái)老人收入的提高，從而助推養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年我國(guó)的退休人員購(gòu)置住宅的資金將達(dá)到2.08萬(wàn)億元，到2030年會(huì)突破7.3萬(wàn)億元[2]。在這樣的大背景下，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)必是前景寬廣。

1.4 國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)供應(yīng)量不足，有利于發(fā)展養(yǎng)老項(xiàng)目

養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展在一些發(fā)達(dá)國(guó)家已是一種較為成熟的模式，但在我國(guó)處于起步階段。從現(xiàn)實(shí)來(lái)看，我國(guó)目前真正符合要求和標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目還比較少，形成的規(guī)模及產(chǎn)業(yè)集群都很小。盡管有不少養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在投入使用，但其選址規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、設(shè)施建設(shè)、養(yǎng)老服務(wù)等等都與真正意義上的老年地產(chǎn)相差很遠(yuǎn)，遠(yuǎn)非國(guó)際上通行的概念。換言之，養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)尤其是城市地區(qū)有著很大的發(fā)展空間和市場(chǎng)需求，國(guó)內(nèi)一些知名開(kāi)發(fā)商都在積極探索養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式。

2 國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

近些年，越來(lái)越多的房地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，國(guó)內(nèi)超過(guò)20%的知名開(kāi)發(fā)商都在著手研究并實(shí)施養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。萬(wàn)科的養(yǎng)老項(xiàng)目基本形成產(chǎn)品化綠城集團(tuán)旗下的代表性養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目綠城藍(lán)庭，也已經(jīng)向市場(chǎng)推出了頤養(yǎng)公寓。與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)多家壽險(xiǎn)公司也紛紛投資養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)始對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和運(yùn)營(yíng)。雖然我國(guó)在社會(huì)老齡化的背景下亟待發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，但仍處于養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的初級(jí)階段。許多企業(yè)在參與養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域時(shí),面對(duì)的發(fā)展現(xiàn)況也是非常棘手和普遍的，比如國(guó)內(nèi)有關(guān)政策的限制以及沒(méi)有健全的法律法規(guī)去引導(dǎo)、土地成本高、回收周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)模式以及運(yùn)營(yíng)模式都未成熟、缺乏養(yǎng)老服務(wù)和金融保險(xiǎn)等各項(xiàng)成熟的軟件配套措施。

1）我國(guó)缺乏專門(mén)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目審批的相關(guān)政策法律依據(jù)，往往以對(duì)待普通房地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)去審批養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，這造成了資源的浪費(fèi)并且加重了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本。

2）我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏良好的金融體系支撐。我國(guó)目前養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)融資渠道雖然較多，但路徑依然狹窄[3]，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)很難獲得銀行貸款。目前國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)資金比較受養(yǎng)老地產(chǎn)歡迎，但是在項(xiàng)目運(yùn)行中，投資商和開(kāi)發(fā)商的角色定位不準(zhǔn)確,不能充分發(fā)揮各自的職能，影響了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的健康發(fā)展。

3）我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏有效的運(yùn)營(yíng)模式。我國(guó)目前養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目后期運(yùn)營(yíng)主要靠開(kāi)發(fā)商自主經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目回收周期長(zhǎng),資金回籠比較困難，對(duì)于視資金鏈為生命線的開(kāi)發(fā)商來(lái)講，會(huì)影響其生存和發(fā)展。

4）我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏健全的養(yǎng)老服務(wù)體系和人力資源體系。目前我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)的內(nèi)容比較單一，缺乏醫(yī)療服務(wù)、家庭護(hù)理、機(jī)構(gòu)護(hù)理及康復(fù)訓(xùn)練等設(shè)施設(shè)備以及統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并且嚴(yán)重缺乏養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)化人員，沒(méi)有形成全國(guó)統(tǒng)一的養(yǎng)老服務(wù)人才教育培養(yǎng)機(jī)制和完整的人力資源體系。

2.2 國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r

我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)剛剛萌芽，但國(guó)際上很多發(fā)達(dá)國(guó)家早已步入老齡化社會(huì)，比如日本、美國(guó)、新加坡等國(guó)家在20世紀(jì)70年代就進(jìn)入老齡化社會(huì)，經(jīng)過(guò)幾十年的不斷發(fā)展探索，現(xiàn)在已有著豐富、成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式、經(jīng)營(yíng)模式及完整的社會(huì)金融、養(yǎng)老服務(wù)等配套體系。美國(guó)作為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的前鋒,在發(fā)展過(guò)程中總結(jié)了大量經(jīng)驗(yàn)，有著成熟的理念和經(jīng)驗(yàn)值得我們?nèi)W(xué)習(xí)和借鑒。這里以美國(guó)為例,分析其養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的成熟經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀,為我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提出對(duì)策和建議。

1）在美國(guó)，養(yǎng)老地產(chǎn)不是一類房屋，而是一個(gè)完整的金融生態(tài)系統(tǒng)，由開(kāi)發(fā)商、投資商、運(yùn)營(yíng)商共同構(gòu)建[4]。美國(guó)形成了一套多元化的運(yùn)營(yíng)模式，主要有三種:委托經(jīng)營(yíng)模式、出租模式、租賃和經(jīng)營(yíng)混合模式。每個(gè)模式有著自身的優(yōu)點(diǎn)，可以讓養(yǎng)老地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中有著很好的選擇，模式越多就越容易適應(yīng)市場(chǎng)。我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)只有一種運(yùn)營(yíng)模式，即開(kāi)發(fā)商主體單獨(dú)經(jīng)營(yíng)模式。這種模式市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)太大，對(duì)于我國(guó)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

2）在美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式中，以市場(chǎng)融資為主投資商，主要有三種類型:REITs、私募基金和非營(yíng)利性組織。在養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)作過(guò)程當(dāng)中，三種融資模式角色分類到位，分工明確，各司其職，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有資金風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目容易管理。

3）美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)有著健全的法律法規(guī)的支撐，在土地供給、價(jià)格、稅收等方面為私人投資提供優(yōu)惠；養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)以及各種醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)配套設(shè)施建設(shè)等在美國(guó)尤為發(fā)達(dá)，可以根據(jù)老年人不同的養(yǎng)老需求,為其提供多元化的養(yǎng)老服務(wù)。

3 促進(jìn)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的對(duì)策建議

我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展在理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)方面都處于初級(jí)探索階段,在社會(huì)老齡化的背景下，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)迫在眉睫。我國(guó)養(yǎng)老地應(yīng)根據(jù)自身的特性以及現(xiàn)階段發(fā)展現(xiàn)狀，充分考慮我國(guó)的實(shí)際國(guó)情和養(yǎng)老觀念,借鑒和學(xué)習(xí)國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，完善我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的政策法規(guī)、融資方式和運(yùn)營(yíng)模式。

3.1 強(qiáng)化政府職能，健全法律法規(guī)

為了鼓勵(lì)和引導(dǎo)越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，政府部門(mén)必須強(qiáng)化其職能，健全各方面的法律法規(guī)。完備的政策法律體系是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠健康發(fā)展的首要前提和重要保障。養(yǎng)老地產(chǎn)雖有政策性的目標(biāo)文件，但仍需一些實(shí)質(zhì)性的政策支撐，比如在土地供給、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資、稅收優(yōu)惠、金融服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)體系、人力資源體系及醫(yī)療、康復(fù)、護(hù)理方面，政府也需盡快出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

3.2 創(chuàng)新融資方式，拓展融資渠道

養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng),整合的資源多，對(duì)資金的依賴性大，傳統(tǒng)的依靠銀行借款方式不能滿足其對(duì)資金的需求，還可能積累風(fēng)險(xiǎn)，增加風(fēng)險(xiǎn)隱患[5]，所以發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)必須要有充足的資金支持。當(dāng)前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)必須拓寬單一的融資渠道，打開(kāi)社會(huì)資本的市場(chǎng)，吸收基金、信托和投行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè),為養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)資金的需要提供保障。

3.3 積極探索多元化運(yùn)營(yíng)模式

積極探索一條有效的運(yùn)營(yíng)模式也是至關(guān)重要的，因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)模式直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的資金鏈。傳統(tǒng)的住宅運(yùn)營(yíng)模式比較單一，即依靠開(kāi)發(fā)商主體自行銷售和出租，這種模式資金回籠快，周轉(zhuǎn)速度快，可以保證開(kāi)發(fā)商資金流的暢通。而養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤(rùn)重心不在前期銷售,在于后期物業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，周轉(zhuǎn)周期變長(zhǎng)，如果還是按照住宅運(yùn)營(yíng)模式，養(yǎng)老地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能會(huì)面臨資金流斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。目前“國(guó)內(nèi)房企開(kāi)發(fā)+引進(jìn)國(guó)外運(yùn)營(yíng)服務(wù)機(jī)構(gòu)”模式成為大多數(shù)房企階段性的嘗試與選擇，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以學(xué)習(xí)外國(guó)先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)公司內(nèi)部在養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、服務(wù)等方面逐漸走向成熟,同時(shí)積極引入成熟的養(yǎng)老理念、運(yùn)營(yíng)體系，積極探索和打造多元化運(yùn)營(yíng)模式[6]。

4 結(jié)語(yǔ)

這里從社會(huì)老齡化背景中出發(fā)，分析我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的必要性，詳細(xì)闡述了我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，并對(duì)國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀加以分析和對(duì)比，進(jìn)一步提出了促進(jìn)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的對(duì)策建議。

[1]施祖美.老齡事業(yè)與創(chuàng)新社會(huì)管理[M].北京:社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2013:6～7.

[2]魏松.養(yǎng)老地產(chǎn)會(huì)是下一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)[J].社會(huì)觀察,2011(4):71～72.

[3]楊志浩.養(yǎng)老地產(chǎn)的融資與盈利模式[J].中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng),2012(3):66～67.

[4]裘旭波.中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)存在的問(wèn)題及突破途徑[J].房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),2013(9):61～62.

[5]羅福周,韓言虎.我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展研究[J].商業(yè)研究,2012 (10):138～142.

[6]柴曉曉.中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的困境及對(duì)策建議[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2014(9):80～81.