王 穎

（蘇州大學(xué) 社會(huì)學(xué)院，江蘇 蘇州 215006）

如今，社會(huì)開始日趨重視老年人的生活，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有著更加迫切的需求.但是調(diào)查發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)還存在著一系列的問(wèn)題，如定位不夠明確、商業(yè)模式?jīng)]有較強(qiáng)的持續(xù)性以及開發(fā)模式比較落后等，那么就需要?jiǎng)?chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式.

1 國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)現(xiàn)狀、特征和挑戰(zhàn)

一是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)模式分析：如今我們通?？梢詫B(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式劃分為三種類型，分別是政府主導(dǎo)社會(huì)福利型、市場(chǎng)化開發(fā)型以及政府和開發(fā)商合作開發(fā)型，這些模式形成的社會(huì)背景是不同的，并且有不同的特點(diǎn).近些年來(lái)，我國(guó)出現(xiàn)了很多的試點(diǎn)項(xiàng)目，但是只有較少的是規(guī)?；瓦B鎖化發(fā)展.如親和源老年公寓，采用的是會(huì)員制經(jīng)營(yíng)模式，有著比較完善的配套設(shè)施，如餐飲、醫(yī)院、養(yǎng)老院、高爾夫球場(chǎng)等.

二是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)項(xiàng)目共性與難點(diǎn)：在共性方面，通常在市郊交通便利處構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)試點(diǎn)項(xiàng)目；大部分項(xiàng)目配套設(shè)施都比較齊全，這樣老年人的活動(dòng)和娛樂(lè)需求就得到了滿足，同時(shí)，醫(yī)療中心以及社區(qū)醫(yī)院也是具備的；通常將出租和出售結(jié)合的運(yùn)營(yíng)方式給應(yīng)用了過(guò)來(lái)，在出租方面，應(yīng)用的是會(huì)員制模式，入會(huì)費(fèi)有著不同的等級(jí)，基礎(chǔ)價(jià)為3000元，最高可以達(dá)到100萬(wàn)元.另外，還對(duì)年齡和身體狀況等因素有著嚴(yán)格限制，出租期限也是固定的.

在難點(diǎn)方面，首先是在政策支持方面，在建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，對(duì)于稅收優(yōu)惠是必須要爭(zhēng)取的，國(guó)內(nèi)規(guī)定的是非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)能夠獲得養(yǎng)老型住宅的稅收優(yōu)惠，因此，需要積極的聯(lián)系主管部門，以便對(duì)稅收優(yōu)惠進(jìn)行獲?。涣硗庖粋€(gè)方面，獲取土地及優(yōu)惠貸款也存在著較大的難度，對(duì)于老年公寓的投資人員來(lái)講，低價(jià)優(yōu)惠、低息貸款等都是無(wú)法獲取的，需要自己去籌措自我發(fā)展經(jīng)費(fèi)，沒(méi)有較高的發(fā)展能力.

其次是開發(fā)運(yùn)營(yíng)，在養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，需要較大的前期投入，各種配套設(shè)施都需要齊全和先進(jìn)的，而本類設(shè)施往往需要較高的成本造價(jià)，那么前期項(xiàng)目投入成本就比較的高；還有著較大的后期運(yùn)營(yíng)開支，在老年公寓經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，需要將多個(gè)方面的優(yōu)秀人才給引入進(jìn)來(lái)，這樣入住的老人生活方可以獲得較高的生活質(zhì)量，前期投入的設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中，都需要進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，這些方面的開支也是不容忽視的.

然后是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，其中，投資回收期長(zhǎng)和支付風(fēng)險(xiǎn)是養(yǎng)老項(xiàng)目面臨的主要經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)法預(yù)售老年公寓，那么建筑資金就無(wú)法有效籌措，資金投入規(guī)模較大，并且需要持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，因此，相較于普通房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來(lái)講，有著較高的資金回收期.

2 基于產(chǎn)業(yè)鏈視角的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式創(chuàng)新路徑

一是養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)：有專家指出，企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)，就需要考慮顧客價(jià)值創(chuàng)造和企業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)之間的關(guān)系，不能對(duì)價(jià)值簡(jiǎn)單的增加，而是需要重塑價(jià)值.因此，要想創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式，我們就需要借助于產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，將各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成功關(guān)鍵因素給提煉出來(lái)，以便從關(guān)鍵環(huán)節(jié)著手，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式進(jìn)行重塑.養(yǎng)老地產(chǎn)這種產(chǎn)品創(chuàng)新了養(yǎng)老和地產(chǎn)，開發(fā)商就需要對(duì)立體的開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行拓展，這種復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅僅需要靠銷售住宅產(chǎn)品來(lái)獲得利潤(rùn)，還需要對(duì)配套服務(wù)進(jìn)行完善，以便對(duì)增值效應(yīng)進(jìn)行獲取.要想對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行高效整合，就需要用做產(chǎn)業(yè)來(lái)替代以往的做產(chǎn)品，對(duì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行培養(yǎng).

二是基于產(chǎn)業(yè)鏈視角養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式創(chuàng)新路徑：創(chuàng)新商業(yè)模式，從實(shí)質(zhì)上來(lái)講，就需要企業(yè)再設(shè)計(jì)模式，那么就需要將新的需求給發(fā)掘出來(lái)，對(duì)新的消費(fèi)群體進(jìn)行創(chuàng)造，獲得新的盈利點(diǎn).商業(yè)模式創(chuàng)新，需要緊密的聯(lián)系企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，將超額價(jià)值創(chuàng)造給客戶，以便促使市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力得到提高，要有效整合企業(yè)內(nèi)部各個(gè)層面及價(jià)值鏈，進(jìn)而順利實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo).在創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式時(shí)，需要結(jié)合客戶需求，將老年人的消費(fèi)和生活特征給納入考慮范圍，對(duì)戰(zhàn)略目標(biāo)科學(xué)確定，對(duì)基礎(chǔ)配套設(shè)施進(jìn)行健全和完善，將綜合性高端住宅給提供出來(lái)，通過(guò)細(xì)化服務(wù)，來(lái)創(chuàng)造價(jià)值.具體來(lái)講，包括這些方面的內(nèi)容：

首先是籌資融資模式的轉(zhuǎn)型，上文已經(jīng)提到，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)直接受到融資問(wèn)題的制約影響，那么就需要用PE、信托多樣化來(lái)替代過(guò)去的銀行信貸.銀行的土地及開發(fā)貸款、預(yù)收款等是我國(guó)房地產(chǎn)的主要開發(fā)資金來(lái)源，開發(fā)商只有較低的自由資金比例.在如今的形勢(shì)下，養(yǎng)老地產(chǎn)有著較大的投資規(guī)模和較長(zhǎng)的回報(bào)周期，并且有著較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈和豐富的環(huán)節(jié)，可以深度結(jié)合保險(xiǎn)資金、信托資金以及銀行資金等.對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)講，可以采用著名國(guó)際地產(chǎn)基金以及房托基金等新的融資模式.這種基金具有較高的風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)，借助于管理增值，對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行獲取.

其次是戰(zhàn)略與定位，要對(duì)顧客重新定義，相較于傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)存在著較大的差異，因?yàn)樗目蛻羧菏抢夏耆?，包括了生產(chǎn)、流通和消費(fèi)、服務(wù)等諸多環(huán)節(jié)，產(chǎn)業(yè)鏈較為完整.在創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式時(shí)，需要將舒適的養(yǎng)老住宅提供出來(lái)，完善服務(wù)，促使老年人的需求得到滿足.特別是如今我國(guó)人口老齡化趨勢(shì)不斷加快，那么在老年人口的基礎(chǔ)上，養(yǎng)老地產(chǎn)還需要將中等年齡階層的顧客給納入考慮法內(nèi)，以便與顧客需求更好的適應(yīng)，對(duì)潛在的利潤(rùn)進(jìn)行獲取.

然后是價(jià)值主張，將特別的產(chǎn)品和服務(wù)給提供出來(lái)，其中，養(yǎng)老設(shè)施、老年房地產(chǎn)以及老年醫(yī)療等是養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)品差異化的主要體現(xiàn)，在服務(wù)方面，體弱多病的老年人和健康的老年人分別需要的是醫(yī)療護(hù)理和養(yǎng)生娛樂(lè)，后者包括休閑度假、團(tuán)體組織活動(dòng)的參與等.在功能價(jià)值方面，我們需要對(duì)不同老人的個(gè)性化需求進(jìn)行滿足，在居住設(shè)計(jì)方面，要將老人需求給充分納入考慮范圍，老人結(jié)合自身具體情況，合理選擇.在服務(wù)項(xiàng)目上，需要將多元化的服務(wù)菜單給提供出來(lái)，餐飲、醫(yī)療以及娛樂(lè)活動(dòng)等都是重要方面，提供不同的價(jià)位.在管理方面，我們需要從年齡以及需要照顧的程度來(lái)進(jìn)行劃分.在心理價(jià)值方面，高端客戶對(duì)心理體驗(yàn)十分重視，那么要想吸引到高端客戶，就需要采取一系列的措施，對(duì)服務(wù)人員的綜合素質(zhì)和技能水平進(jìn)行提高，將居家服務(wù)方式理念融入到服務(wù)人員的培養(yǎng)過(guò)程中，結(jié)合具體情況，制定一系列的制度體系，對(duì)服務(wù)人員的儀態(tài)和行為等進(jìn)行規(guī)范，通過(guò)提高服務(wù)質(zhì)量，通過(guò)口碑宣傳，就可以促使企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力得到強(qiáng)化和提升.在經(jīng)濟(jì)價(jià)值方面，因?yàn)楸拘袠I(yè)將高端養(yǎng)老服務(wù)作為主要定位，那么就將會(huì)員制方式作為主要的經(jīng)營(yíng)模式，一次性收取會(huì)員費(fèi)，然后對(duì)相關(guān)費(fèi)用逐期收取，這樣收益回報(bào)的穩(wěn)定性就可以得到保證.

再次是盈利模式創(chuàng)新，要想創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式，就需要對(duì)一個(gè)多點(diǎn)盈利的體系進(jìn)行設(shè)計(jì)，對(duì)當(dāng)下盈利和未來(lái)盈利的點(diǎn)進(jìn)行劃分.從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃科學(xué)設(shè)計(jì)，對(duì)開發(fā)周期以及開發(fā)時(shí)間、產(chǎn)品內(nèi)容等進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，這樣方可以保證短期、中期、長(zhǎng)期的現(xiàn)金流與利潤(rùn).通過(guò)科學(xué)定位客戶，獲取土地和政策優(yōu)惠補(bǔ)貼等，來(lái)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式創(chuàng)新.

之后是客戶價(jià)值，對(duì)顧客支持體系進(jìn)行創(chuàng)新，養(yǎng)老地產(chǎn)的主要目標(biāo)客戶人群是老年人口，老年人有著多樣化的需求，那么不管是基礎(chǔ)設(shè)施、配套服務(wù)，還是旅游、娛樂(lè)休閑，都需要結(jié)合老年顧客的需求，對(duì)回應(yīng)處理和支持體系進(jìn)行構(gòu)建，以便將更加舒適的住宅地產(chǎn)產(chǎn)品提供給老年顧客，全面及時(shí)地提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，促使老年人的各類成本得到降低，養(yǎng)老地產(chǎn)將更多的額外價(jià)值提供給了老年客戶，那么老年人的轉(zhuǎn)換成本就得到了提高，顧客更加信賴和支持本養(yǎng)老地產(chǎn).

最后是對(duì)價(jià)值網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行獨(dú)特構(gòu)建，養(yǎng)老地產(chǎn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的核心部分就是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，通過(guò)構(gòu)建其價(jià)值網(wǎng)絡(luò)，可以有效創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式.如今環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，在產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中頻繁移動(dòng)價(jià)值和利潤(rùn)，并且房地產(chǎn)行業(yè)需要較大的資金規(guī)模，養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療養(yǎng)生、娛樂(lè)休閑等有著更高的要求，很容易有斷裂壓縮問(wèn)題出現(xiàn)于養(yǎng)老地產(chǎn)價(jià)值鏈中.因此，在價(jià)值鏈中，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)就需要對(duì)位置合理選擇，積極聯(lián)系價(jià)值鏈上游相關(guān)供應(yīng)商、價(jià)值鏈下游相關(guān)分銷商等，形成一個(gè)網(wǎng)絡(luò).

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在如今養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式發(fā)展過(guò)程中，因?yàn)橹T多因素的影響和制約，還存在著諸多的不足和瓶頸，對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式的進(jìn)一步發(fā)展，起到了限制作用.針對(duì)這種情況，就需要結(jié)合產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈整合角度，創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式，有效整合社會(huì)資源；為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的，政府就需要對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)保障措施進(jìn)行完善，鼓勵(lì)一些大型房地產(chǎn)企業(yè)積極參與進(jìn)來(lái)，推動(dòng)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)獲得更好的發(fā)展.

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