濟(jì)寧兗礦東華同濟(jì)置業(yè)有限公司 湯必波

一、房地產(chǎn)項目前期工程造價控制問題及對策

房地產(chǎn)項目前期主要包含項目的可行性、項目預(yù)算、競投標(biāo)工作等等內(nèi)容，期間會產(chǎn)生相應(yīng)的管理成本以，而對于后期項目工作成本的決定對于整個項目的運(yùn)行有著重要影響，因此前期工作需要重點把握，為項目的運(yùn)行打好基礎(chǔ)。

(一)房地產(chǎn)項目前期成本控制工作中的問題

前期工作對于整個房地產(chǎn)項目成本控制有著關(guān)鍵的作用，而在這些工作中，由于前期項目的規(guī)劃不到位，會對后期的工作開展產(chǎn)生很多的阻礙，尤其是由于設(shè)計問題而造成的施工困難，會給項目的運(yùn)行造成極大的成本。對于土地的競投標(biāo)以及項目預(yù)算工作，由于土地市場競爭的加大，以及競投標(biāo)操作水平等的問題，往往會在先期土地獲得過程中耗費比較大的成本，造成企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高等現(xiàn)象，項目在一開始便肩負(fù)著承重的成本。對于項目的尋租成本，由于市場不規(guī)范以及相應(yīng)的腐敗問題，會給企業(yè)帶來除了經(jīng)濟(jì)上的成本負(fù)擔(dān)，法律上的成本負(fù)擔(dān)也不容忽視。

(二)房地產(chǎn)項目前期成本控制的對策

由于房地產(chǎn)前期管理成本以及預(yù)算對于項目運(yùn)營起著至關(guān)重要的作用，因此，前期成本管理工作不容忽視。一方面要提高企業(yè)項目團(tuán)隊的專業(yè)性，以最高的效率完成項目的規(guī)劃以及預(yù)算控制，將項目的前期的管理成本最小化。同時要強(qiáng)化企業(yè)的資質(zhì)管理，注重企業(yè)品牌文化的積累，爭取在競標(biāo)中獲得相對的優(yōu)勢，在完善相關(guān)手續(xù)的前提下，以最合理的價格拿下必要的土地或者是獲得項目的建造權(quán)利。

(三)前期成本控制合理開展的要求

雖然前期成本控制對于房地產(chǎn)項目的運(yùn)行有著重要的影響，但是對于項目前期的準(zhǔn)備工作，企業(yè)不容有失，不能為了簡單的節(jié)約成本而放棄了長遠(yuǎn)利益。在人員選配方面，企業(yè)要高薪聘請富有經(jīng)驗的項目人員擔(dān)任項目經(jīng)理以及預(yù)算員的職位，來保障項目的合理高效運(yùn)行。而企業(yè)自身也應(yīng)當(dāng)完善管理工作，提高企業(yè)的管理效率，盡量減少尋租行為以及不合理的競爭方式，爭取從自身做起建立一個完善的競爭市場，保持企業(yè)的合法行為，走可持續(xù)經(jīng)營道路。

二、房地產(chǎn)項目準(zhǔn)備階段的造價成本控制

在房地產(chǎn)項目確定以后，團(tuán)隊進(jìn)入項目運(yùn)行準(zhǔn)備階段，這一階段對于施工人員的配備以及相關(guān)材料的采購競標(biāo)工作需要及時的開展起來，而這一期間的成本產(chǎn)生也會對于整個項目工程造價的高低產(chǎn)生極大的影響。

(一)在準(zhǔn)備階段，房地產(chǎn)項目成本管理中的問題

準(zhǔn)備階段在人員配備過程中，對于建筑人員招募、人員素質(zhì)考核以及技能培訓(xùn)方面工作的不到位會給項目造成不必要的損失。不少單位由于先期準(zhǔn)備的不足，往往在人員培訓(xùn)方面工作不到位，給后期的操作帶來了潛在問題產(chǎn)生的可能，進(jìn)而造成成本的增加。同時對于材料采購以及招標(biāo)過程中，由于對于材料成本控制不嚴(yán)或者是工作人員的腐敗以及對于承建方資質(zhì)考核的不到位，會給項目造成成本增加、質(zhì)量問題等困難。

(二)準(zhǔn)備階段成本控制的相關(guān)對策

在項目準(zhǔn)備階段，項目組一定要做好必要材料的考察以及相關(guān)承建方資質(zhì)的考核，這一過程中，企業(yè)可以通過與以往合作方的繼續(xù)合作或者是地方的實地考察等方式，來減少信息不對稱的情況，進(jìn)而減少成本增加的可能性。同時需要設(shè)計好合理的融資工作，以最佳的借款成本獲得部分資金。

(三)項目準(zhǔn)備階段成本控制的要求

在這一階段，對于成本控制工作的合理開展，企業(yè)一方面要做好前期監(jiān)督的工作，提高工作開展的透明度，提高成本產(chǎn)生的合理性。另一方面要做好信息采集的工作，爭取以最合理的成本采購材料，聘請資質(zhì)最佳的承建商合作開發(fā)項目。對于融資工作的開展，企業(yè)應(yīng)當(dāng)聘請專業(yè)的團(tuán)隊設(shè)計合理的融資方案進(jìn)行操作，將融資的合法性放在首位，同時保障融資成本合理性。

三、房地產(chǎn)項目進(jìn)行時工程造價的重點控制

房地產(chǎn)項目進(jìn)行時是項目正式運(yùn)行的階段，并且也是消耗成本最大的時候，此時所有的投資需要隨時配套跟上，并且也逐漸通過項目轉(zhuǎn)變成實際的項目部分。這其中，對于成本的控制關(guān)系到整個項目工程造價的高低，需要特別的注意。

(一)在項目進(jìn)行時成本管理工作出現(xiàn)的問題

在項目進(jìn)行時，工程成本的產(chǎn)生一方面是由于正常的施工管理而隨之產(chǎn)生的，在這一過程中，部分項目會因為工程管理的不到位造成施工效率低下或者是成本使用過度，進(jìn)而超出預(yù)算增加成本。同時對于安全管理方面的不嚴(yán)格，在事故發(fā)生后會給企業(yè)造成不必要的成本負(fù)擔(dān)。最后，部分企業(yè)由于施工規(guī)劃的不完善，造成工期的延后，導(dǎo)致項目不能準(zhǔn)時的交付，進(jìn)而造成相關(guān)的資金借貸成本的增加以及違約成本的產(chǎn)生。

(二)項目進(jìn)行過程中工程造價控制的實踐

在房地產(chǎn)項目進(jìn)行過程中，企業(yè)一方面派遣專業(yè)的現(xiàn)場監(jiān)理和工程管理人員進(jìn)行有效的管理，來保障工程的完成效率以及相應(yīng)管理成本的控制；另一方面要做到對于安全管理工作的到位，避免事故的發(fā)生以造成不必要的成本增加。

(三)對于項目運(yùn)行中成本控制的相關(guān)要求

一方面，在項目運(yùn)行中，要保證人員的到位情況，盡可能的減少中途人員替換的可能，隨時保障工程開展的效率；另一方面，對于安全管理工作要常抓不懈，按照工程進(jìn)度的變化，要對于員工進(jìn)行必要的培訓(xùn)，更新員工的操作技能以及安全防護(hù)意識。在每天的項目運(yùn)行中，要指派專人管理，保障施工現(xiàn)場信息的及時性和準(zhǔn)確性，讓公司隨時能把握現(xiàn)場的信息，做出最快最佳的決策。

四、房地產(chǎn)項目驗收階段的成本控制

房地產(chǎn)項目驗收是整個項目的最后階段，這一過程中往往只是會涉及到一部分的管理成本，但是如果由于先期施工的質(zhì)量問題，項目很有可能遇到驗收無法通過、項目返工等問題，造成施工成本的大大增加，進(jìn)而使得工程造價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出工程的預(yù)算。

在這一階段，項目最主要的工作是以最準(zhǔn)確的信息來配合項目的檢查驗收，提高驗收的效率。而對于部分項目所出現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)而返工的成本，往往取決于項目建造時候的管理，因此，需要在前期把握好項目的進(jìn)行，減少不必要的成本產(chǎn)生。

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