海南省咨詢投資有限公司 占文玉

一、前言

時代和社會經(jīng)濟(jì)的不斷變化和發(fā)展也促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和發(fā)展，并且逐漸躍升成為加快我國的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成產(chǎn)業(yè)部分。除了社會上對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)行業(yè)的高額利潤和高起點(diǎn)房價給予關(guān)注之外，企業(yè)與企業(yè)之間形成的激烈嚴(yán)峻的競爭局面亦進(jìn)入公眾關(guān)注的視野。為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不平衡和局部發(fā)展過快的現(xiàn)象，國家和政府有關(guān)部門專門制定和出臺了宏觀調(diào)控的政策以穩(wěn)定該行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。然而對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，房地產(chǎn)行業(yè)的過分發(fā)展正是他們獲得最大化利潤的目標(biāo)，政府的宏觀調(diào)控使得他們的最大化的利潤增長受到了限制，因而必須要尋找新的突破口和利潤的增長點(diǎn)促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)投資活動的高效率高額度的市場回報。面對新時期的社會環(huán)境，房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)必須從自身的經(jīng)營和管理活動尋找新的方向，逐漸轉(zhuǎn)變企業(yè)管理的重點(diǎn)，增加對企業(yè)成本的管理和控制，減少成本的支出，爭取獲得最大化的市場利潤，進(jìn)而穩(wěn)固企業(yè)的市場競爭地位。

二、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管控的意義

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管控的主要目的是控制企業(yè)的開發(fā)成本，使之控制在一定的范圍內(nèi)以增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤，其次還可以在一定程度上降低企業(yè)的房產(chǎn)投資風(fēng)險，企業(yè)風(fēng)險和獲得的報酬率呈正比的關(guān)系，如果投資風(fēng)險降低，那么獲得報酬也會相應(yīng)提高。最后是有助于企業(yè)快速收回投資成本，以免受到市場環(huán)境各類動態(tài)風(fēng)險的影響。房地產(chǎn)企業(yè)面對該行業(yè)日趨激烈的競爭環(huán)境，筆者認(rèn)為，只有對成本進(jìn)行管理和控制，最大化地降低企業(yè)成本，才能促進(jìn)企業(yè)收回投資資金的速度，提高企業(yè)資源的有效利用，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)才能持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本組成內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營和運(yùn)作涉及了多行業(yè)的內(nèi)容，造成該企業(yè)發(fā)展具有較為復(fù)雜的特點(diǎn)，加上企業(yè)成本受到外部和內(nèi)部因素的影響較多，因而房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)內(nèi)部的成本控制也較為復(fù)雜，以下主要對房地產(chǎn)企業(yè)的成本分成如下幾類；一是開發(fā)成本。開發(fā)成本的主要內(nèi)容包括開發(fā)土地的價格和土地配套相關(guān)的費(fèi)用，例如有土地的出讓金、土地契稅等。二是前期建設(shè)項(xiàng)目工程費(fèi)用。這主要包括有評估費(fèi)用、設(shè)計規(guī)劃費(fèi)用、招標(biāo)費(fèi)用、各種證件執(zhí)照費(fèi)用和三通一平等方面的費(fèi)用。三是項(xiàng)目工程建設(shè)的成本費(fèi)用。這主要包括的內(nèi)容有安裝費(fèi)、工程費(fèi)、公共設(shè)施的費(fèi)用等，該環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的費(fèi)用大約占總成本費(fèi)用的50%～60%左右，是企業(yè)進(jìn)行成本管理和控制的最重要的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。四是利息費(fèi)用。利息費(fèi)用主要指的是企業(yè)向銀行進(jìn)行信貸活動所產(chǎn)生的利息費(fèi)用，利息費(fèi)用也是一筆較為龐大的資金，企業(yè)對信貸利息進(jìn)行管理也是成本管控的重要內(nèi)容。五是項(xiàng)目工程建設(shè)過程的管理費(fèi)。項(xiàng)目工程建設(shè)過程中所產(chǎn)生的費(fèi)用主要包括的有差旅費(fèi)用、工人工資、辦公費(fèi)等組織和建設(shè)過程中產(chǎn)生的費(fèi)用總和。六是稅費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)和運(yùn)營必定會涉及到各類稅種費(fèi)用的支出，并且該部分的所產(chǎn)生的費(fèi)用在企業(yè)成本中占有15%～20%的比例，包括有增值稅、房產(chǎn)稅和使用稅等方面的稅費(fèi)。七是其它額外的費(fèi)用。

四、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管控的對策

(一)項(xiàng)目工程準(zhǔn)備階段

項(xiàng)目工程準(zhǔn)備階段的成本管理控制工作，要把握好項(xiàng)目籌劃和項(xiàng)目計劃這兩個階段。一是項(xiàng)目籌劃階段。這個階段的成本管控就是指項(xiàng)目決策的成本管控。科學(xué)地進(jìn)行項(xiàng)目籌劃、市場調(diào)研以及投資活動評估和分析是進(jìn)行成本管控的主要前提。因此，項(xiàng)目籌劃和決策人員必須做好以下工作:企業(yè)開發(fā)商要做好項(xiàng)目開發(fā)和投資的類型、客觀環(huán)境、市場價值和技術(shù)指標(biāo)等方面的內(nèi)容，且對市場消費(fèi)情況和產(chǎn)品利潤的增長空間等方面展開市場調(diào)查，為科學(xué)的投資方案制定提供數(shù)據(jù)參考；此外數(shù)據(jù)的分析人員還要在前期調(diào)研的基礎(chǔ)上對項(xiàng)目開發(fā)和投資進(jìn)行科學(xué)的估算，決策者通過綜合各項(xiàng)因素制定出項(xiàng)目的決策方案，并在實(shí)施項(xiàng)目后進(jìn)行準(zhǔn)確的工程造價。二是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理控制工作中項(xiàng)目設(shè)計階段占據(jù)非常重要的位置，通過設(shè)計科學(xué)合理的項(xiàng)目方案不僅有利于企業(yè)降低投資成本，還可以加快投資資金的回收，促進(jìn)企業(yè)的項(xiàng)目工程得到最大化的經(jīng)濟(jì)效益。因此在前期的設(shè)計階段，要充分利用市場上的資源合理選擇優(yōu)質(zhì)的設(shè)計公司，并在設(shè)計的過程做好相關(guān)的把關(guān)工作，注重在設(shè)計過程中對限額設(shè)計的重點(diǎn)應(yīng)用，保證項(xiàng)目工程的設(shè)計方案具備經(jīng)濟(jì)合理性和實(shí)施的高效性；此外還要對圖紙設(shè)計和與之相關(guān)的細(xì)節(jié)工作做好把關(guān)和控制，設(shè)計相關(guān)人員設(shè)計階段要綜合考慮施工成本、施工條件和施工技術(shù)等方面的內(nèi)容進(jìn)行活動設(shè)計，相關(guān)的人員要做好審計和控制的工作，及時發(fā)現(xiàn)問題并給予解決，以免在后期施工階段由于設(shè)計變更而造成資源浪費(fèi)。

(二)項(xiàng)目工程施工階段

施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管控的重要階段，對實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本控制有著非常重要的作用。因此一定要做好施工階段的成本管控工作。一是施工前期。這個階段的主要工作是做好相關(guān)工作的審計和核查工作，做好施工組織項(xiàng)目工程設(shè)計的審查工作。二是強(qiáng)化對項(xiàng)目工程款項(xiàng)的管理與支付，給順利展開房地產(chǎn)項(xiàng)目工程提供保障。例如，對于施工浪費(fèi)的現(xiàn)象一定要給予相應(yīng)的懲罰；對需要結(jié)清的款項(xiàng)要及時處理，杜絕發(fā)生延款或者拒付款項(xiàng)等現(xiàn)象，激發(fā)施工員工的積極性；對于不符合標(biāo)準(zhǔn)的施工現(xiàn)象，應(yīng)該扣除針對性的款項(xiàng)，對整個過程的工程質(zhì)量和高效施工進(jìn)行監(jiān)督和控制，全面節(jié)約施工階段產(chǎn)生的物力、人力和財力的等施工資源。三是加大管理合同的力度，保證項(xiàng)目工程能夠按照合同的約定順利完成，避免出現(xiàn)因?yàn)橘|(zhì)量問題或安全事故等問題而帶來的項(xiàng)目索賠或經(jīng)濟(jì)糾紛。采取公開的物資采購制度，合理選擇優(yōu)質(zhì)價格低廉的物資供應(yīng)商。對施工工程的變更給予嚴(yán)格管理。相關(guān)單位應(yīng)該做好成本計劃圖紙和施工流程圖紙的管理和審核工作，避免出現(xiàn)因?yàn)樵O(shè)計失誤導(dǎo)致工期延長、圖紙修改和更換施工材料等現(xiàn)象，這些都會導(dǎo)致項(xiàng)目工程的投資和預(yù)算受到不良的影響。

(三)結(jié)算階段

結(jié)算階段是企業(yè)進(jìn)行成本管控的最后一個階段，項(xiàng)目工程結(jié)算階段要按照國家相關(guān)法律法規(guī)、竣工情況的材料和合同規(guī)定等內(nèi)容對項(xiàng)目工程進(jìn)行核定和驗(yàn)收，做好附屬工程的相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算。企業(yè)項(xiàng)目成本的控制中心在工程交付使用之后，應(yīng)該積極對項(xiàng)目成本做相應(yīng)的管理及對比分析，提取有效的意見為新的項(xiàng)目工程造價管理管理工作奠定基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)投資的最大化效益。

五、結(jié)束語

綜上所述，為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目工程達(dá)到更好的成本管控效果，應(yīng)該從開始投資活動到最后竣工階段完善成本管理控制的工作，要求循序漸進(jìn)地進(jìn)行工程地建設(shè)，保證能夠順利完成工程建設(shè)，積極運(yùn)用專業(yè)的房地產(chǎn)技術(shù)人員對動態(tài)的市場變化進(jìn)行實(shí)時的分析和總結(jié)，熟練掌握市場變化的有效規(guī)律，最大化對投資環(huán)境進(jìn)行優(yōu)化，全方位地對企業(yè)成本進(jìn)行管控，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得最大化的利潤的目標(biāo)，推進(jìn)房地場經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。

[1]本刊記者.一切中小房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合起來?——關(guān)于一場“聚會”的一種聲音[J].住宅產(chǎn)業(yè),2010.1(07):112-117

[2]王楊,曾凡輝.物業(yè)品牌建設(shè)——房地產(chǎn)品牌建設(shè)不能忽視的環(huán)節(jié)[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊,2011,1(07):14-15

[3]陳洋.淺議房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理[J].消費(fèi)導(dǎo)刊,2012,(07):44-47