游海英

（漳州市國土資源局龍文分局）

不動(dòng)產(chǎn)關(guān)系到個(gè)人生存利益，作為重要財(cái)產(chǎn)問題，歷來受到廣大群眾的重視。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更需要依據(jù)法定公事的形式，才能生效。因此，物權(quán)法作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的重要法律依據(jù)，賦予了不動(dòng)產(chǎn)登記公示形式的公信力。健全的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，決定了物權(quán)的公示的有效性。建立完善物權(quán)制度包含對完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立，不動(dòng)產(chǎn)登記制度與物權(quán)制度之間是相互緊密的，而建立完善的物權(quán)制度的基礎(chǔ)應(yīng)該是在建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度基礎(chǔ)之上而形成的。

1 不動(dòng)產(chǎn)登記制度概述

土地以及其附屬物是一般不動(dòng)產(chǎn)包含的主要內(nèi)容，而土地上的建筑物、構(gòu)筑物以及土地上的森林、草地、水面等自然、野生種植物等都是附屬物包含的內(nèi)容；而我們通常將建設(shè)用地、農(nóng)產(chǎn)用地（農(nóng)產(chǎn)用地又細(xì)分為耕地、草地、林地）、未利用土地等劃分為土地包含的內(nèi)容。

土地登記的基礎(chǔ)與核心的確立是通過對當(dāng)下的不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證情況進(jìn)行調(diào)研的基礎(chǔ)上提出的。決策部門和立法機(jī)關(guān)的制度建立參考資料主要是以土地主管部門為登記機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度為思路的。

最大限度地將部門與部門之間的權(quán)責(zé)范圍進(jìn)行有機(jī)的處理與整合，是部門之間明確認(rèn)識到屬于本部門的職責(zé)范圍，進(jìn)而減少部門之間職責(zé)分權(quán)不明確的現(xiàn)象，統(tǒng)一整合房屋、草原、土地、森林登記的職責(zé)由一個(gè)部門承擔(dān)等是今年十二屆全國人大一次會(huì)議審議通過的方案中具體提出的內(nèi)容。其中國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變中三大基礎(chǔ)性制度建設(shè)工作的內(nèi)容包含對不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立。不動(dòng)產(chǎn)登記條例的出臺以及踐行需要由國土資源部、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局等有關(guān)部門負(fù)責(zé)進(jìn)行調(diào)研、查訪、實(shí)地考察后并結(jié)合具體情況進(jìn)行，這些都是國務(wù)院公布的方案任務(wù)分工中進(jìn)一步明確要求的具體內(nèi)容[1]。

2 我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的具體情況

2.1 登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一

目前，隨著我國加入WTO后經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始邁入另一個(gè)階段，城市化發(fā)展進(jìn)程也不斷提高，擁有的不動(dòng)產(chǎn)的居民人數(shù)也在不斷增加，在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展藍(lán)圖清晰、產(chǎn)權(quán)歸屬分明制度要求越來越高的情況下以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程不斷加快和不動(dòng)產(chǎn)登記制度的規(guī)范化發(fā)展之間矛盾沖突日益復(fù)雜化的今天，在一定時(shí)期內(nèi)雖然不動(dòng)產(chǎn)分散登記在經(jīng)濟(jì)化時(shí)代起到了一定的作用但其弊端也開始隨著時(shí)代的發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷轉(zhuǎn)變而不斷地顯現(xiàn)出來。實(shí)踐中涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的部門按照不同的管理體制對土地、房屋、林術(shù)等各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的制定只具規(guī)章的意義是由于我國并統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記法的缺失而導(dǎo)致的。

由于我國并統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記法的缺失而導(dǎo)致的這些規(guī)則零散，法律層級低、效力不足，因而只能滿足行政管理的需要。因此，由全國人大制定的統(tǒng)一的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》應(yīng)按照物權(quán)公示、公信原則對現(xiàn)行法律中涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)則予以整合。明確將不動(dòng)產(chǎn)登記法作為物權(quán)程序法，為物權(quán)實(shí)體法服務(wù)的立法模式是從德國的立法模式中借鑒的。我們將不動(dòng)產(chǎn)登記法定位于物權(quán)程序法，對以前立法重實(shí)體制度，輕程序規(guī)范的觀念的改變，從物權(quán)實(shí)體法和程序法兩方對不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記進(jìn)行細(xì)致的規(guī)定以及將物權(quán)程序法與實(shí)體法有機(jī)結(jié)合和交叉運(yùn)行所形成的互動(dòng)關(guān)系是法正義的必然要求。

人民群眾辦證不便，時(shí)間成本以及資金成本高，其中房屋與土地分離現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是由于國家規(guī)定土地與房屋登記需要實(shí)行分開制所造成的。這些狀況的出現(xiàn)主要是由于我國缺乏統(tǒng)一的登記制度。由于土地和房屋是獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，是在不同的機(jī)構(gòu)登記，但是按照現(xiàn)行的法律規(guī)定，房屋與土地?zé)o論是哪一方被抵押，雙方之間必須緊隨，一同被抵押出去，這種硬性的規(guī)定經(jīng)常會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)一些諸如：土地與房屋抵押機(jī)構(gòu)出現(xiàn)不一樣的情況，而土地抵押機(jī)構(gòu)與房屋抵押機(jī)構(gòu)之間猶豫缺乏溝通進(jìn)而導(dǎo)致一些不法分子有機(jī)可乘，利用房屋抵押的弊端，將房屋亦或是土地多次抵押、重復(fù)抵押進(jìn)而騙取銀行的貸款。

2.2 法律依據(jù)不統(tǒng)一，各部門制度混亂

各自為政，追逐利益，對于其他部門的利益視若無睹、無視法律規(guī)范性、無視法律統(tǒng)一性、登記機(jī)關(guān)各行其是以及與法律規(guī)范互相排斥是導(dǎo)致法律依據(jù)缺乏統(tǒng)一性以及部門制度混亂的主要原因。法律依據(jù)不統(tǒng)一，各部門制度混亂對于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)正常秩序的形成和發(fā)展具有非常重要的影響，對不動(dòng)產(chǎn)登記者也是極其不利的，這些不利情況的出現(xiàn)，究其原因主要是由于我國缺乏統(tǒng)一的法律規(guī)范而導(dǎo)致的。

2.3 不動(dòng)產(chǎn)登記效益不統(tǒng)一

學(xué)術(shù)界以及實(shí)踐部門對于不動(dòng)產(chǎn)登記的法律后果到底是債權(quán)合同的生效條件，還是物權(quán)變動(dòng)的生效條件以及相關(guān)法律的規(guī)定不盡一致一直爭論不休。

將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記作為不動(dòng)產(chǎn)交易合同生效的條件是我國有關(guān)法律、行政法規(guī)和司法解釋得出的，如我國《擔(dān)保法》第41條規(guī)定，當(dāng)以合同設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，呼氏押合同從登記之日起生效”。[2]這里顯然指的是合同的生效條件.未經(jīng)登記的抵押合同不發(fā)生法律效力。將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記作為物權(quán)變動(dòng)的生效要件而非債權(quán)合同的生效要件是一些法律、法規(guī)及司法解釋提出的另一種說法[3]。

由于各部門之間的職能交叉，也導(dǎo)致爭權(quán)奪利或者推卸責(zé)任時(shí)有發(fā)生，同時(shí)由于不同的部門辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，配備一套專門的人員、機(jī)構(gòu)、場所以及設(shè)施設(shè)備也會(huì)在一定程度上提高了人力物力成本，這些現(xiàn)象的存在對于政府形象的建設(shè)以及登記效益的統(tǒng)一都會(huì)造成不同程度的影響。

3 不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

3.1 不動(dòng)產(chǎn)登記制度完善以土地為核心展開

國家行政機(jī)關(guān)和立法機(jī)關(guān)意識到了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展以及人民群眾生活水平以及維權(quán)意識的不斷提高的具體要求，因此，國家為切實(shí)解決社會(huì)發(fā)展需求以及人民群眾生活需求頒布實(shí)施的具體法令中已經(jīng)規(guī)定實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的明確要求。同時(shí)，國土資源部要求有關(guān)部門需要進(jìn)一步落實(shí)和完善統(tǒng)一的土地管理制度以及分類制度，這些制度化的規(guī)范方式同時(shí)也是國務(wù)院頒布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》明確指出的內(nèi)容。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)展的必然趨勢是相互統(tǒng)一。同時(shí)，以土地為基礎(chǔ)和核心的統(tǒng)一是不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)展具體要求。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的核心是土地的物權(quán)而非直接針對土地的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)它們都是以土地為基礎(chǔ)和核心統(tǒng)一理論依據(jù)的。

現(xiàn)行體制中的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)由于缺乏嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾?，登記機(jī)關(guān)的依然處在一個(gè)相對獨(dú)立的狀態(tài)，但是具體來說，獨(dú)立的房屋所有權(quán)必然建立在地權(quán)之上的，這種試圖脫離土地登記制度而獨(dú)立的制度既不合法理，也嚴(yán)重妨害了不動(dòng)產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)體制的建立。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的核心是土地的物權(quán)以及非直接針對土地的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，二者都是以不動(dòng)產(chǎn)作為社會(huì)存在和發(fā)展的基礎(chǔ)。

3.2 登記機(jī)構(gòu)權(quán)限范圍

不動(dòng)產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物。包括土地、住房、草地、林地、農(nóng)地等多種形態(tài)。由上可知，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)權(quán)限只限于登記土地、住房、草地、林地、農(nóng)地等依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動(dòng)的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且不能分離的其他物。

實(shí)體權(quán)利登記和程序權(quán)利登記都是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的權(quán)利應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容?，F(xiàn)有的如國有土地使用權(quán)、集體土地使用權(quán)（如宅基地使用權(quán)）、土地承包經(jīng)營權(quán)、房屋所有權(quán)、抵押權(quán)、采礦權(quán)等都是實(shí)體權(quán)利所包含的內(nèi)容，而實(shí)體權(quán)利作為一種開放的概念對今后可能出現(xiàn)的一些準(zhǔn)物權(quán)如不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)，也應(yīng)該予以登記，從而充分發(fā)揮登記的本質(zhì)功能。順位登記、異議登記、預(yù)告（預(yù)售）登記、限制登記等信息都是程序權(quán)利登記包含的內(nèi)容，它可以在制度層而上平衡不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人和善意第三人的合法權(quán)益。

3.3 不動(dòng)產(chǎn)登記法律依據(jù)的統(tǒng)一

“國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度、統(tǒng)一登記范圍、登記機(jī)構(gòu)以及登記方式”是《物權(quán)法》第十條規(guī)定明確規(guī)定的內(nèi)容[4]。由于此前我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度是與行政管理部門的設(shè)置和職權(quán)結(jié)合在一起的，不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)也主要由各不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門頒發(fā)，統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記部門的及其匱乏的。我國不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)具體要求如表1。

表1 我國動(dòng)產(chǎn)登記法律法規(guī)依據(jù)

為了能夠?qū)崿F(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度，需要在法律層面進(jìn)行規(guī)范化的制度建設(shè)；在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)上，也要制定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一調(diào)查的制度，以及登記技術(shù)的規(guī)范條例、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記單元、劃分及編碼、登記數(shù)據(jù)庫建設(shè)等相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。

為將分散的登記職責(zé)整合到一個(gè)部門，不動(dòng)產(chǎn)登記條例規(guī)定：①明確由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動(dòng)產(chǎn)登記工作，同時(shí)要求縣級以上地方人民政府確定一個(gè)部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。②規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記原則上由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理，直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的登記。③規(guī)定跨縣級行政區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記，由所跨縣級行政區(qū)域的登記機(jī)構(gòu)分別辦理、協(xié)商辦理，或者由共同的上一級人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門指定辦理。

4 結(jié)束語

以法律依據(jù)為工作法則，系統(tǒng)合理的落實(shí)登記程序，踐行統(tǒng)一的法律效益，并發(fā)放統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記薄和權(quán)屬證書是各地區(qū)國土資源部門作為主要的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)需要落實(shí)的規(guī)章制度。對不動(dòng)產(chǎn)登記管理的具體現(xiàn)狀進(jìn)行及時(shí)的總結(jié)，不斷提高不動(dòng)產(chǎn)登記行政管理機(jī)構(gòu)的工作效能，保證不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合理化、透明化、規(guī)范化做到物盡其用，并能夠有效減少部門之間的摩擦是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的立法意義所在。

[1]王崇敏.我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度若干問題探討[J].中國法學(xué)，2011，02（8）：46～52.

[2]陳鈺.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度若干法律問題的思考[J].法制與社會(huì)，2012，5（11）：179.

[3]張 磊.不動(dòng)產(chǎn)登記制度若干法律問題研究[J].法制與社會(huì)，2012，01（11）：39～43.

[4]高洪賓.我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度若干問題探討[J].法治研究，2014，01（8）：66～72.