于洋

2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就像是一個(gè)摔了一跤的人，急于爬起來，向大家表示沒事，但2016年回到家后，發(fā)現(xiàn)傷勢(shì)依然很重，還有許多問題需要治療。

轉(zhuǎn)眼又到年尾，不說你也知道，又到總結(jié)的時(shí)候了……

一線城市成交量集體回暖，深圳的房源更是不搶不行；二線城市成交情況同樣暖風(fēng)徐徐，青島的成交量更是令人欣喜，唯獨(dú)老大難的三四線城市成交量不大樂觀?？梢哉f，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，足夠光鮮靚麗。

此時(shí)，同事小S走過來，隨手拿起我辦公桌上的一個(gè)玻璃杯具，把玩了起來?！翱雌饋聿诲e(cuò)的樣子，摸起來就感覺一般了。”

細(xì)細(xì)品味，房地產(chǎn)市場(chǎng)又何嘗不是如此呢？2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就像是一個(gè)摔了一跤的人，急于爬起來，向大家表示沒事，但2016年回到家后，發(fā)現(xiàn)傷勢(shì)依然很重，還有許多問題需要治療。

庫存警報(bào)尚未解除，人口紅利漸漸褪去，樓市分化日益加重，融資依舊不易，面對(duì)諸多的問題，2016，你準(zhǔn)備好了嗎？

去庫存仍待時(shí)日

房地產(chǎn)黃金十年結(jié)束了，如果說前幾年還有人持懷疑態(tài)度的話，那么今年這已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)了。與家電、鋼鐵及煤炭一樣，眼下房地產(chǎn)業(yè)也成為了過剩行業(yè)的代名詞。

短短10多年的時(shí)間，住房便由短缺走到過剩，這個(gè)速度足夠驚人。那么，眼下房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存究竟有多少？

“去年我說今年不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格暴漲，原因是目前有了大量的庫存”，知名地產(chǎn)人任志強(qiáng)日前指出，一年之內(nèi)庫存不僅沒有消化掉，反而增加了1800萬平方米，現(xiàn)在總的庫存量已經(jīng)達(dá)到6.8億平方米，這種勢(shì)頭還在繼續(xù)，有可能會(huì)超過7億平方米。而7億平方米庫存里，有4億多平方米是住宅。相比于每年的銷售量，這點(diǎn)庫存不大，但是有2億多接近3億平方米是寫字樓和商場(chǎng)，這部分庫存和每年的消化量之比大概是1：1，以這個(gè)速度很難消化庫存。

“商業(yè)項(xiàng)目去化難是全國(guó)普遍現(xiàn)象?！鼻鄭u時(shí)代縱橫營(yíng)銷策劃有限公司總經(jīng)理張百忍說，“以青島為例，幾年來的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，青島住宅和商業(yè)（商鋪、寫字樓和酒店公寓的總和）的銷售比例一直維持在十比一左右，也就是青島一年賣掉大約十萬套住宅，也就賣掉一萬套商業(yè)。但青島目前的在建8000萬平方米施工面積中，商業(yè)占了2700萬平方米，正好是三分之一，這樣形成了巨大庫存，青島目前已經(jīng)拿到預(yù)售資格的住宅存量17萬套，不到兩年的去化周期；而商業(yè)庫存7萬套，幾乎是6年的消化周期?！?/p>

而在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭看來，樓市高庫存已經(jīng)成為當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的痛點(diǎn)，一旦計(jì)入潛在庫存數(shù)據(jù)，中國(guó)樓市的庫存數(shù)量可能倍增。

正所謂，牽一發(fā)而動(dòng)全身。庫存一旦長(zhǎng)期積壓，將嚴(yán)重威脅開發(fā)企業(yè)的生存環(huán)境與房地產(chǎn)市場(chǎng)的活力，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的健康發(fā)展。因此，去庫存容不得半點(diǎn)馬虎。

在這種情況下，12月14日，中央政治局召開會(huì)議分析研究2016年經(jīng)濟(jì)工作，要求保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，要求化解房地產(chǎn)庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。要求加快農(nóng)民工市民化，要求擴(kuò)大有效供給，保持有效投資力度。要求保護(hù)外資企業(yè)合法權(quán)益，防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革。

消息一出，很多樂觀派的開發(fā)企業(yè)便開始憧憬美好的未來了。

冰火兩重天

誠(chéng)然，政策紅利將為樓市注入更多的利好，加之城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，將釋放出大量的置業(yè)需求。但誰又能保證這些需求一定會(huì)涌入庫存大戶的三四線城市呢？

眾所周知，消化庫存，首要的任務(wù)便是找到足夠多的購(gòu)房者。對(duì)于一線城市以及未來人口流入的二線城市而言，需求仍然旺盛，未來是可期的。可對(duì)于三四線城市以及人口流出的城市而言，情況就沒那么樂觀了。

現(xiàn)階段中國(guó)樓市，可謂相去霄壤。

“目前一線城市是因?yàn)樯鐣?huì)福利高，需求大，導(dǎo)致全國(guó)購(gòu)買力集中于此，供需關(guān)系無法平衡，房?jī)r(jià)一直上漲，香港化趨勢(shì)難改。而二線城市普遍出現(xiàn)市區(qū)好，郊區(qū)差的兩極分化局面。三四線城市主要是量的泡沫，無法短時(shí)間消化，且開發(fā)商大多規(guī)模小，資金吃緊?！睆埌偃陶f，青島亦然。

據(jù)房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)青島機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，2015年青島新房市場(chǎng)成交套數(shù)早已超過2014年全年的成交量，緊迫成交火爆的2013年。而新房成交面積更是超過2013年，創(chuàng)造歷史新高。

盡管今年青島的房地產(chǎn)出現(xiàn)了明顯復(fù)蘇的跡象，但市場(chǎng)現(xiàn)狀卻是冰火兩重天。

“市區(qū)的樓盤賣得非常好，但是郊區(qū)的樓盤想賣得很好非常難，有些樓盤開盤賣得不錯(cuò)，但是后續(xù)再開，馬上沒有客戶了。項(xiàng)目想賣得快，基本上沒有錢賺?！睆埌偃踢M(jìn)一步分析指出，新區(qū)是一個(gè)城市發(fā)展的延伸，也是平抑房?jī)r(jià)的很有力的保障。在一個(gè)城市，如果有新區(qū)，土地供應(yīng)就遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于老城區(qū)，這樣導(dǎo)致供求關(guān)系不再緊張，因?yàn)樾聟^(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，也成為城市發(fā)展的引擎。

而這往往是靠市政府等行政中心搬遷為帶動(dòng)點(diǎn)的。很多城市的新區(qū)雖然做了眾多利好規(guī)劃，但多是圖紙上的擺設(shè)，實(shí)施緩慢，很難在短期兌現(xiàn)。這都在一定程度上導(dǎo)致了郊區(qū)盤的銷售不暢。

遠(yuǎn)水不解近渴

房地產(chǎn)市場(chǎng)分化愈演愈烈，早已在業(yè)內(nèi)達(dá)成共識(shí)。而關(guān)于分化的原因，業(yè)內(nèi)人士則眾說紛紜。不過，主流的觀點(diǎn)仍是人口因素，它才是樓市燃燒的柴薪。

世聯(lián)行副總經(jīng)理袁鴻昌在中城聯(lián)盟營(yíng)銷總監(jiān)聯(lián)席會(huì)上表示，2015年、2016年我們會(huì)疊加到中國(guó)三撥人口的最高的需求。中國(guó)的出生人口高峰1951-1958年很多人，1962年到1976年第二撥、叫回升潮，第三次出生高峰就是50年代這撥高峰的后代，他們現(xiàn)在進(jìn)入到婚齡期，他們要買房、結(jié)婚了。大概看到我們現(xiàn)在有多少人在買呢，57到64歲的人現(xiàn)在很多，39歲到50歲的人很多，20-30歲的人很多，這撥是剛需、這撥是改善、那撥是養(yǎng)老，應(yīng)該說現(xiàn)在的需求是很大的。但是這之后這個(gè)圖畫就沒有這么美好了。

換言之，2016年之后，中國(guó)的人口紅利將漸漸遠(yuǎn)離，人口拐點(diǎn)將到來。而在眾多業(yè)內(nèi)專業(yè)人士看來，顯然并不是一個(gè)好消息。日本和歐洲部分國(guó)家和地區(qū)在“人口拐點(diǎn)”到來前后，經(jīng)濟(jì)危機(jī)如影隨形，首當(dāng)其沖是對(duì)房地產(chǎn)的沖擊。比如日本，在1992年人口出現(xiàn)拐點(diǎn)之后，房地產(chǎn)泡沫破裂，地價(jià)大幅下降。

盡管二孩來了，“人口紅利”這個(gè)過去撬動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的杠桿又一次加長(zhǎng)，著實(shí)讓房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)者感到興奮。但冷靜下來，兌現(xiàn)二孩帶來的紅利恐怕尚需時(shí)日才能釋放到市場(chǎng)上來。

幸好，還有城鎮(zhèn)化推進(jìn)下的農(nóng)民工市民化紅利。

新浪微博上一篇《人民日?qǐng)?bào)暗示：別被深圳樓市騙了！》的報(bào)道指出，房?jī)r(jià)上漲的背后離不開人口流動(dòng)與轉(zhuǎn)移。數(shù)據(jù)顯示，深圳常住人口在2000-2013年間增長(zhǎng)了362萬，目前深圳的常住人口中外來人口占七成多，這是深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)空間大的最主要原因。

簡(jiǎn)單說來，人口流動(dòng)到哪里，哪里的市場(chǎng)需求就將增大。未來，隨著農(nóng)民工市民化政策的進(jìn)一步落實(shí)，勢(shì)必將帶來大量的置業(yè)需求。但是，倘若指望進(jìn)城落戶的農(nóng)民工成為購(gòu)房主力人群，恐怕要做的事情還很多，戶籍、就業(yè)、醫(yī)療、子女教育等等因素一個(gè)也不能少，顯然也并非一朝一夕就可解決。

遠(yuǎn)水不解近渴。對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，做好當(dāng)下顯然是最靠譜的選擇。“開發(fā)商企業(yè)需要?jiǎng)?wù)實(shí)?！睆埌偃讨赋?，營(yíng)銷還是以人為本。只要挖掘出賣點(diǎn)，適銷對(duì)路，賣的好并不難。關(guān)鍵是要找準(zhǔn)客戶，產(chǎn)品定位、成本控制、銷售模式緊密地結(jié)合在一塊。

201 6年，地產(chǎn)業(yè)究竟會(huì)去向何處？雖然一時(shí)間難以言明，但這些問題終將會(huì)在2016年的日歷表上一一給出答案。