文/余豐慧

佳兆業(yè)債務(wù)違約或是樓市風(fēng)險釋放的前兆

文/余豐慧

佳兆業(yè)債務(wù)違約危機在持續(xù)發(fā)酵。

最新消息是，1月8日，公司一筆2600萬美元的到期債券利息面臨支付，佳兆業(yè)或?qū)⒊蔀槭讉€美元債券違約的中國房地產(chǎn)企業(yè)。

在經(jīng)歷了掌門人辭職、在售房源被鎖、上海青浦項目被賣、合作伙伴退出，尤其是一系列負(fù)面消息最終觸發(fā)公司首例債務(wù)違約后，佳兆業(yè)危機四伏的處境已無法掩飾。從其接連到期、種類繁多的債務(wù)鏈看，似乎更大的債務(wù)壓力還在后邊。

雖然其在微信公眾賬號正式否認(rèn)破產(chǎn)重組傳言。但以筆者看，面對巨額債務(wù)壓頂，資金流現(xiàn)金鏈斷裂，債權(quán)人逼債等困境，倒不如走破產(chǎn)重組之路。一旦破產(chǎn)重組程序啟動，實際上就通過法律程序?qū)⒓颜讟I(yè)“保護(hù)”起來，債務(wù)支付將得以延緩，債權(quán)人出于保護(hù)自身債券價值的初衷，也會暫緩逼債。企業(yè)贏得了寶貴時間之后，可以采取措施將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)兌現(xiàn)，將劣質(zhì)資產(chǎn)剝離，各方利益或可獲得最大化。

否則，雖然目前僅有匯豐銀行4億港元(約合3.2億元人民幣)海外貸款的強制性還款出現(xiàn)今年國內(nèi)首單債務(wù)違約。如果8日2600萬美元到期債券再出現(xiàn)違約，那么，必將引來內(nèi)地銀行以及其他借款人上門逼債，將可能引發(fā)其雪崩式債務(wù)違約，資金鏈徹底斷裂，經(jīng)營形勢完全惡化，到時既是破產(chǎn)重組，也將遍體鱗傷。

同時，佳兆業(yè)其他還債出路也基本被堵死。地產(chǎn)公司大部分的項目，80%都已經(jīng)有抵押貸款，賣項目回籠的資金都要先還銀行貸款；佳兆業(yè)80%的企業(yè)控股股東股權(quán)都有抵押，再通過抵押股權(quán)融資也很難；深圳的三大項目被“封”，目前無法轉(zhuǎn)讓；未開工項目轉(zhuǎn)讓，在房地產(chǎn)低迷時，將會大賠，況且是處在這種極度不利情況下的轉(zhuǎn)讓；在建項目尋找開發(fā)商合作，也不是一時半會能談成的，可謂遠(yuǎn)水難解近渴。目前，唯一的希望就是看大股東生命人壽會否通過借款出面相助。

其實，去年以來已經(jīng)有不少中小型房企面臨債務(wù)違約、資金鏈斷裂危機。許多房地產(chǎn)以及金融分析人士預(yù)計2015年將是房企最難過的一年，也將是房地產(chǎn)大浪淘沙的一年，許多中小型房企甚至大房企不排除破產(chǎn)倒閉重組的命運。萬萬沒有想到的是第一個竟然是貌似銷售業(yè)績非常好的佳兆業(yè)，也沒有想到的是新年伊始竟然來得這么快。

這是長達(dá)十幾年來中國房地產(chǎn)粗放式、高負(fù)債泡沫式發(fā)展的必然結(jié)果。這么多年來，在高房價的財富效應(yīng)誘惑下，吸引大量資本蜂擁而入房地產(chǎn)領(lǐng)域。大部分房企是采取高負(fù)債買地開發(fā)方式，空手套白狼者不鮮見。維護(hù)企業(yè)正常資金鏈和經(jīng)營，基本依靠預(yù)售款、銀行貸款、信托高息產(chǎn)品籌集，甚至民間高利貸；基本依靠借新還舊、滾雪球式維護(hù)買地開發(fā)、盲目擴張。這種方式的前提條件是，房價要一直上漲甚至暴漲，房地產(chǎn)要持續(xù)持久繁榮，要一直維持暴利。這樣才能支撐高成本甚至高利貸融資，才能維持借新還舊的資金鏈。否則，房企資金鏈將會瞬間斷裂，債務(wù)違約將會立即出現(xiàn)，經(jīng)營立刻陷入困境，最終難逃破產(chǎn)倒閉命運。

2014年中國城市房價拐點已經(jīng)出現(xiàn)，房地產(chǎn)整體低迷是不爭的事實。2015年房價將會延續(xù)走低，房地產(chǎn)整體性不景氣是大概率事件。考驗房企的時刻真正到來了。特別是如佳兆業(yè)一樣，大多數(shù)中小型房企將被資金鏈斷裂所打垮。佳兆業(yè)債務(wù)違約危機或是中國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險集中釋放的前兆。

從宏觀經(jīng)濟(jì)面看，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)下行將是中國2015年最大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險之一，甚至引發(fā)系統(tǒng)性銀行壞賬集中爆發(fā)的金融風(fēng)險。對此，銀行以及監(jiān)管部門應(yīng)該密切觀察行業(yè)動態(tài)，爭取保全資產(chǎn)，防范風(fēng)險。

從房企自身看，佳兆業(yè)債務(wù)危機的最大警示，在房地產(chǎn)深冬季節(jié)，要以價換量盡快銷售存量樓盤，立即回籠資金，現(xiàn)金為王這一時期最重要。切忌再盲目拿地擴張，甚至創(chuàng)出所謂地王。

博主簡介：著名財經(jīng)金融評論家

責(zé)編：張里E-mail:zhangli@ittime.com.cn美編：玲玲校對：媚子

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