郭玉華 吳忠誠(chéng) 吳蓉艷

（1江西應(yīng)用技術(shù)職業(yè)學(xué)院江西贛州341000 2 360782198704263329江西贛州341000）

保障性住房供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響分析

郭玉華1吳忠誠(chéng)1吳蓉艷2

（1江西應(yīng)用技術(shù)職業(yè)學(xué)院江西贛州341000 2 360782198704263329江西贛州341000）

本文在簡(jiǎn)要分析我國(guó)當(dāng)前保障性住房的供應(yīng)模式基礎(chǔ)上，就保障性住房政策的實(shí)施對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響進(jìn)行了深入分析，并就后期完善保障性住房政策的落實(shí)提出了對(duì)策建議，豐富保障性住房供應(yīng)內(nèi)涵。

保障性住房；房地產(chǎn)市場(chǎng)；影響；綠色建筑

保障性住房是在解決城市化發(fā)展中廣大中低收入者的住房問(wèn)題而產(chǎn)生，有別于市場(chǎng)中的商品房，保障性作為政府的一項(xiàng)民生工程，是政府專門針對(duì)中低收入家庭而專門建設(shè)的一種具有社會(huì)保障性質(zhì)的特殊住房。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，2015年1～9月，我國(guó)保障性住房建成625萬(wàn)套，新開工685萬(wàn)套，分別占年度目標(biāo)任務(wù)的92%和130%。對(duì)于解決中低收入者居住問(wèn)題，改善人居環(huán)境，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)等都有積極的功效。

1 保障性住房的供應(yīng)模式

1998年實(shí)行房改以來(lái)，我國(guó)逐漸探索出多多元化的保障性住房供應(yīng)模式。根據(jù)保障性住房的保障對(duì)象和供應(yīng)方式的不同，大體可以分為：（1）以租賃模式供應(yīng)的廉租房、公租房，政府享有所有權(quán)。以租賃模式供應(yīng)的保障性住房保障的群體較為廣泛，其中廉租房主要是保障城鎮(zhèn)低收入者的常住人口，面積控制在50m2以內(nèi)；公租房是面向城鎮(zhèn)中等偏下，就業(yè)穩(wěn)定的外來(lái)務(wù)工人員居住，面積一般在40m2左右。（2）以售賣模式供應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房。這兩種模式供應(yīng)的房屋居住者享有產(chǎn)權(quán)，交易權(quán)受到一定限制。（3）危舊房改造模式的棚戶區(qū)、國(guó)有工礦區(qū)、林區(qū)、林場(chǎng)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造等，主要是對(duì)國(guó)有土地上使用年限較長(zhǎng)、存在安全隱患和功能配套設(shè)施不全的進(jìn)行集中連片的簡(jiǎn)易住房進(jìn)行改造。

2 保障性住房供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

2.1 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展

保障性住房保障的是城市中低收入者的住房問(wèn)題，以解決社會(huì)資源分配的均衡性問(wèn)題，提升社會(huì)的和諧穩(wěn)定，能夠有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)量投機(jī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定和健康發(fā)展。此外，大量保障性住房的開工建設(shè)，又會(huì)帶動(dòng)社會(huì)資本，尤其是鋼材、建材、家電等領(lǐng)域的發(fā)展，拉動(dòng)居民消費(fèi)，又會(huì)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

2.2 促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為的存在，政府逐漸加大了包括增加保障房在內(nèi)的多重房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，普通商品房的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，作為房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要實(shí)現(xiàn)在市場(chǎng)調(diào)整下市場(chǎng)利益的最大化，必需要轉(zhuǎn)變其經(jīng)營(yíng)模式，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，品質(zhì)化、服務(wù)化營(yíng)銷之路。

2.3 商品房?jī)r(jià)格的影響

保障房政策的實(shí)施，必然會(huì)分散一定量的消費(fèi)群體，增加購(gòu)房者的觀望情緒，拉低商品房?jī)r(jià)格，從短期來(lái)看，保障房的實(shí)施會(huì)降低商品房的平均價(jià)格和成交量[1]，尤其是對(duì)保障房周邊的房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響，但從長(zhǎng)期來(lái)看，商品房的剛性需求和有限供給所引起的高房?jī)r(jià)難以完全依靠保障房政策解決，對(duì)高檔小區(qū)的房?jī)r(jià)影響不大。

2.4 完善住房保障體系

我國(guó)的住房面積供應(yīng)量總體較大，但房?jī)r(jià)也一直居高不下，這對(duì)于廣大中低收入者尤其經(jīng)濟(jì)困難的家庭來(lái)說(shuō)，沒(méi)有能力購(gòu)買商品房，要實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)具有相當(dāng)大的困難。而日益完善的保障性住房供應(yīng)模式的出現(xiàn)，能夠?yàn)椴煌后w的民眾尤其是經(jīng)濟(jì)困難、外來(lái)務(wù)工人員解決住房需求提供了途徑，這也進(jìn)一步完善了我國(guó)的社會(huì)住房保障體系內(nèi)涵，有利于社會(huì)的公平和諧。

3 優(yōu)化保障性住房供應(yīng)模式對(duì)策

3.1 突出供應(yīng)的“保障性”

保障性住房以其質(zhì)優(yōu)價(jià)廉成為受眾群體的青睞，但在實(shí)際操作過(guò)程中，一些“搭便車”、損公肥私的現(xiàn)象使得保障性住房成為少數(shù)人特權(quán)的福利，因此，在后期執(zhí)行保障性住房政策過(guò)程中應(yīng)該加強(qiáng)政府的監(jiān)管力度，增加政策實(shí)施過(guò)程中的“透明度”，避免人為的模糊或放大“保障”的范圍和對(duì)象，突出住房的“保障性”功能。

3.2 構(gòu)建模式的“選擇性”

隨著10多年來(lái)的不斷摸索，我國(guó)政府的保障性住房的供應(yīng)模式針對(duì)不同群體有著多種不同的保障模式予以滿足。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，在保障性供應(yīng)模式方面應(yīng)堅(jiān)持行政化和市場(chǎng)化相結(jié)合，擴(kuò)大保障性住房的供應(yīng)模式，構(gòu)建出一套適合大、中、小城市的供應(yīng)體系，讓各個(gè)城市根據(jù)自身的實(shí)際情況進(jìn)行選擇和搭配，采取租賃、配售或補(bǔ)貼輔助等保障性住房的供應(yīng)方式[2]，并且要根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和居民生活水平的變化，不斷的調(diào)整各種供應(yīng)模式的標(biāo)準(zhǔn)，以滿足時(shí)代發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要。

3.3 構(gòu)筑監(jiān)管的“全面性”

政府保障性住房的“保障性”，能夠?yàn)槿〉帽Ｕ闲宰》康娜后w減輕經(jīng)濟(jì)壓力，因此，保障性住房成為一些不符合條件的人追逐利益的對(duì)象，想方設(shè)法，通過(guò)各種手段來(lái)為自己爭(zhēng)取。因此，后期對(duì)于保障性住房的監(jiān)管需要加強(qiáng)，努力構(gòu)筑監(jiān)督的“全面性”。既要保證監(jiān)督主體的全民性，提升群眾參與監(jiān)督的積極性，暢通保障性住房的監(jiān)督渠道，維護(hù)和引導(dǎo)全民監(jiān)督的合法和長(zhǎng)效開展；也要健全保障性住房的法律法規(guī)體系建設(shè)，當(dāng)前，還沒(méi)有一部專門的住房法律，保障性住房的相關(guān)規(guī)定多是以政策的形式出臺(tái)，通過(guò)立法，來(lái)加強(qiáng)保障性住房的剛性監(jiān)督約束，增強(qiáng)保障性住房的分配名額、申請(qǐng)條件、監(jiān)督渠道、資金來(lái)源等等透明度。

4 結(jié)語(yǔ)

保障性住房建設(shè)作為一項(xiàng)事關(guān)千家萬(wàn)戶切身利益的重大民生工程，是構(gòu)建社會(huì)和諧、體現(xiàn)政府關(guān)愛(ài)、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的重要組成部分，在具體的實(shí)施過(guò)程中，要繼續(xù)完善供應(yīng)模式，滿足中低收入者的不同社會(huì)群體需求，在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)，也要加強(qiáng)自身制度設(shè)計(jì)，突出保障性、構(gòu)建多元供應(yīng)模式，加強(qiáng)全過(guò)程的監(jiān)管。積極引入綠色建筑理念，提升保障性住房的節(jié)能環(huán)保質(zhì)量，積極建設(shè)“兩型”社會(huì)。

[1]蘆丹.我國(guó)保障性住房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的分析[J]商場(chǎng)現(xiàn)代化, 2012（7）：228-229.

[2]翁清,孫智英.我國(guó)保障性住房供應(yīng)模式探析[J]發(fā)展研究,2009（4）：67-69.

郭玉華（1975—），江西南康人，碩士，副教授，從事工程造價(jià)教學(xué)與科研工作。

吳忠誠(chéng)（1978—），男，漢族，江西玉山人，碩士，講師，主要從事土木工程研究。