李江平

一、住宅專項(xiàng)維修基金制度及其意義

專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位。一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備。一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

二 、公共維修基金的使用范圍是否考慮包括寫字樓

因?yàn)槲覇挝还芾淼姆?wù)范圍不僅包括物業(yè)管理，還包括供暖服務(wù)。物業(yè)管理范圍不僅包括住宅、也包括綜合樓和寫字樓。

1、寫字樓等的大、中修、改造維修費(fèi)用也額更高、維修頻率更大。

（ 1、） 以我單位管理的甘家口某商務(wù)樓為例，該樓于2001年竣工驗(yàn)收交付使用。 2005年，本樓的消防維保單位反映該樓的消防主機(jī)主板發(fā)生故障，沒有辦法修理。而且該設(shè)備的生產(chǎn)廠家已經(jīng)停產(chǎn)，消防終端的煙感、噴淋探頭等現(xiàn)在市場(chǎng)上也買不到，必須進(jìn)行整樓的消防設(shè)施更換。由于沒有交納公共維修基金，此工程額過了保修期，只有全體業(yè)主集資進(jìn)行改造。我物業(yè)就立即召開業(yè)主大會(huì)，把此情況進(jìn)行通告。業(yè)主對(duì)于消防設(shè)施的重要性還是比較了解的，順利的集資50余萬元改造了消防工程。

（2）、2009年，我物業(yè)人員在巡檢時(shí)發(fā)現(xiàn)，該樓樓頂?shù)呐畠簤ζ鰤K出現(xiàn)多處裂縫，并且裂縫有逐步擴(kuò)大的趨勢(shì)。 由于本樓是11層樓房，若果女兒墻開裂，粘土磚塊掉下去，砸到車輛或者行人，會(huì)危及是人民群眾生命安全.我單位又緊急召開業(yè)主大會(huì)，集資40余萬進(jìn)行了拆除改造。

（3）、2013年，此商務(wù)樓的2部電梯多次發(fā)生故障， 并進(jìn)行多次小、中修，均由我單位自己墊付修理費(fèi)。后來電梯維保單位認(rèn)為電梯沒有大修必要，必須進(jìn)行更換。經(jīng)維保廠家報(bào)價(jià)、全體業(yè)主同意，花費(fèi)35余萬元進(jìn)行了2部電梯的更換。

2、許多產(chǎn)權(quán)單位拒絕出維修費(fèi)，給物業(yè)造成安全隱患

（1）、2013年5月，區(qū)衛(wèi)生局監(jiān)督中心給我單位發(fā)出通知，通知此樓的玻璃鋼供水水箱不符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，必須更換為無負(fù)壓供水裝置。經(jīng)有關(guān)廠家報(bào)價(jià)，更換費(fèi)用為50萬元左右。這次我單位再召開業(yè)主大會(huì)討論，業(yè)主均認(rèn)為改造出資太多，拒絕繼續(xù)承擔(dān)改造費(fèi)用。目前此樓衛(wèi)生局監(jiān)督所拒絕給水箱發(fā)合格證。與此同時(shí)，2009年修理的女兒墻工程局部又出現(xiàn)了裂縫，業(yè)主也拒絕再出費(fèi)用修理。而我物業(yè)也很委屈，因?yàn)橛嘘P(guān)規(guī)定保修期只2年，2009年到現(xiàn)在2年保修期已過，施工單位也拒絕負(fù)責(zé)。所以這2個(gè)問題目前得不到解決。

（2）、我單位管理的甘家口另外1寫字樓的外墻工程2012年也出現(xiàn)了問題。我物業(yè)發(fā)現(xiàn)外墻貼磚面層，多處出現(xiàn)空鼓、裂縫、局部脫落，造成安全隱患。而我單位多次通知產(chǎn)權(quán)單位沒有結(jié)果。由于我單位是國(guó)營(yíng)企業(yè)，上層領(lǐng)導(dǎo)怕出安全事故，就決定由我單位出資對(duì)這些破損之處修行修補(bǔ)更換。而廠家在修補(bǔ)過程中，經(jīng)常拆一塊帶起1大片，維修面積比原計(jì)劃大大增加。最后結(jié)算款為17余萬元。相當(dāng)于等于2、3年的物業(yè)利潤(rùn)沒有了。

（3）不是所有的物業(yè)都像我單位這樣從大局出發(fā)的。維修不及時(shí)則會(huì)造成嚴(yán)重后果。

2012年06月19日漢網(wǎng)-武漢晚報(bào)報(bào)道2012年6月16日，武漢徐東凱旋門樓下工行門口，一過路男子因?qū)懽謽羌s2平米的外墻水泥裝飾塊從18層樓高處脫落墜下被砸死。另據(jù)荊楚網(wǎng)報(bào)道2013-06-06報(bào)道，武昌珞喻路華樂商務(wù)中心大樓前，一大塊玻璃從25樓落下，砸中停放在樓下的4輛轎車，所幸沒有造成人員傷亡。

三、供暖維修大、中修、改造費(fèi)用不包括在公共維修基金之中

1、供熱企業(yè)的維修責(zé)任

（1）、北京市公共維修基金管理辦法第三十一條（二）款明確規(guī)定：依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；也就說明供熱單位的維修費(fèi)用不管是小修、還是大中修均不能從維修基金中支出。

（2）、北京市供熱管理辦法第二十條規(guī)定：供熱單位應(yīng)當(dāng)對(duì)供熱范圍內(nèi)住宅用戶的室外供熱設(shè)施和室內(nèi)共用供熱設(shè)施承擔(dān)管理、維護(hù)、搶修和更新改造的責(zé)任。住宅用戶承擔(dān)室內(nèi)自用采暖設(shè)施維修、更新的相關(guān)費(fèi)用。第三十六條（三）款規(guī)定：室內(nèi)自用采暖設(shè)施是指室內(nèi)支管、散熱器及其附屬設(shè)備。

（3）、與其他供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視單位不同，現(xiàn)實(shí)中許多物業(yè)管理企業(yè)負(fù)擔(dān)著公共供熱的任務(wù)。所以說討論公共維修基金制度不能避開供熱這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

2、供暖企業(yè)性質(zhì)不同，關(guān)于供暖設(shè)施、特別是樓內(nèi)設(shè)施設(shè)備的大中修更新改造責(zé)任應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。

（1） 、對(duì)于北京市熱力集團(tuán)來說，其負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)供熱的面積，前期開發(fā)商交付管線系統(tǒng)時(shí)，均支付相應(yīng)的巨額入網(wǎng)費(fèi)、以及工程費(fèi)。這樣熱力公司就有了對(duì)居民供暖樓內(nèi)、樓外的管線設(shè)備大修、中修、改造費(fèi)用。

（2）、對(duì)于其他社會(huì)供熱單位來說，情況則比較復(fù)雜，有機(jī)關(guān)事業(yè)單位自建鍋爐房供熱的；有開發(fā)商自己鍋爐房委托物業(yè)公司供熱的；有各個(gè)小區(qū)互相并網(wǎng)接入別家鍋爐房供熱的等。如果統(tǒng)一適用于北京市供熱管理辦法，實(shí)踐中遇到的困難比較多。

（3）、不同時(shí)期建造的樓房，設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)都不一樣，回遷樓、舊樓多數(shù)房間內(nèi)客廳、衛(wèi)生間沒暖氣設(shè)施，并且樓房沒有外保溫。這樣一來，居民家中的采暖溫度就難以保證。每年供暖季，許多居民反映暖氣不熱，家里溫度比較低。我單位也做過調(diào)查，認(rèn)為這些樓房最徹底的解決方案就是大改，在沒有暖氣設(shè)施的客廳、衛(wèi)生間加裝暖氣立管及采暖設(shè)施，這樣一來，整個(gè)樓的供、回水干管及相應(yīng)閥門需要更為更大口徑的規(guī)格。而這樣的花費(fèi)就是較大的數(shù)額。而每年暖氣費(fèi)里面的1元1平米的維修費(fèi)只能勉強(qiáng)包括樓內(nèi)采暖立管、閥門、水平干管的維修費(fèi)用。 而整個(gè)樓內(nèi)整體采暖系統(tǒng)的大改費(fèi)用則無著落。

四、結(jié)論建議

我在工作實(shí)踐中感覺到政府推行的房屋公共維修基金制度是一項(xiàng)很好的規(guī)定，確保了房屋設(shè)施建成后，保證其后續(xù)正常運(yùn)行的費(fèi)用出處。但我認(rèn)為此項(xiàng)制度可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行進(jìn)一步完善。

1、公共維修基金包括的范圍應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大，應(yīng)該把寫字樓納入此項(xiàng)范圍。

2、對(duì)于居民供暖的實(shí)際情況，可以具體問題具體分析，物業(yè)管理企業(yè)自己供熱的小區(qū)房屋樓內(nèi)的供暖設(shè)備設(shè)施也應(yīng)該適當(dāng)納入此范圍。（作者單位：北京羲和物業(yè)有限責(zé)任公司）

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