潘國(guó)堯++++宋志嬌++彭亞麗

最近，有關(guān)房地產(chǎn)“倒春寒”一詞出現(xiàn)的頻率很高，成為媒體報(bào)道的關(guān)鍵詞。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)整體下行、房地產(chǎn)企業(yè)融資成本上升的現(xiàn)實(shí)面前，指望樓市門庭若市的光景再現(xiàn)是不可能的。那么中國(guó)的房地產(chǎn)真的迎來(lái)拐點(diǎn)了嗎？或者像有人預(yù)測(cè)的那樣，中國(guó)樓市就要崩盤了嗎？帶著這些疑慮，《祖國(guó)》雜志記者（以下簡(jiǎn)稱“祖國(guó)”）日前專訪了陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖先生。

祖國(guó)：作為全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企的高級(jí)管理人員，您應(yīng)該對(duì)行業(yè)了如指掌，您認(rèn)為當(dāng)前樓市的“倒春寒”是否存在？

范小沖：所謂的“倒春寒”現(xiàn)象是跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在的整體下行和轉(zhuǎn)型發(fā)展密切相關(guān)的，同時(shí)也與中國(guó)現(xiàn)在城市化發(fā)展進(jìn)程中出現(xiàn)的一些變化相關(guān)的。過(guò)去我們每一次房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格震蕩，都是與宏觀調(diào)控相關(guān)的，是由政策引起的。而這次樓市出現(xiàn)的寒流實(shí)際上沒(méi)有政策的影子，完全是一種市場(chǎng)行為，當(dāng)然與金融收緊是有關(guān)的，但是金融機(jī)構(gòu)的作為本身也是一種市場(chǎng)行為。站在行業(yè)的角度，我認(rèn)為對(duì)樓市做出“倒春寒來(lái)了”的判斷是錯(cuò)誤的。

祖國(guó)：那您對(duì)另一種關(guān)于樓市崩盤的說(shuō)法又怎么看？

范小沖：這個(gè)觀點(diǎn)就更離譜了。中國(guó)樓市離崩盤的距離還很遠(yuǎn)。你可以看到，前一段時(shí)間，一線城市的買地者還是非常瘋狂的。只是現(xiàn)在很多城市的土地供量大了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有選擇余地，不同區(qū)域的供需結(jié)構(gòu)不同，也就是說(shuō)，有些地方供量很大，但是客戶并不多，有些地方實(shí)際上客戶需求很大， 但是開(kāi)發(fā)商的供地量又不大。這只是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題，并不是整個(gè)行業(yè)要出現(xiàn)崩盤的問(wèn)題。

但是為什么大家感覺(jué)到有很多的困難呢？就是因?yàn)楣┝亢艽罅?，客戶不一定買你家的房子了。市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)了分化，有的人手上有庫(kù)存，就感覺(jué)到市場(chǎng)有壓力，他就會(huì)選擇在這個(gè)時(shí)候急于出手。

加上現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商融資成本也很高，開(kāi)發(fā)商擔(dān)心房子賣不掉，回款的壓力就很大，所以出現(xiàn)了一些開(kāi)發(fā)商的跑路現(xiàn)象，但這只是一些個(gè)別現(xiàn)象，還沒(méi)到面臨崩潰的程度。

祖國(guó)：那您覺(jué)得現(xiàn)在真實(shí)的市場(chǎng)情況是怎樣的？

范小沖：實(shí)際上今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是在歷史的最高點(diǎn)上，至少?gòu)男枨蟮慕嵌瓤词沁@樣。我們不能因?yàn)椴糠值胤降臉鞘谐霈F(xiàn)價(jià)格松動(dòng)，就說(shuō)市場(chǎng)沒(méi)有了，而只能說(shuō)，客戶他不一定買你的房子了。過(guò)去的情況是大家還擔(dān)心房子會(huì)漲價(jià)，一些人就恐慌性地購(gòu)房。現(xiàn)在即使是房?jī)r(jià)降10到20個(gè)點(diǎn)，從價(jià)位上看，還是歷史上的最高點(diǎn)。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了十幾年的快速增長(zhǎng)，到現(xiàn)在市場(chǎng)的供應(yīng)開(kāi)始趨于平衡了，過(guò)去是嚴(yán)重的供不應(yīng)求，現(xiàn)在供需開(kāi)始平衡。但平衡是個(gè)大概念，在局部地方肯定會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的供過(guò)于求的情況。比如說(shuō)杭州那樣的城市，前些年過(guò)度開(kāi)發(fā)房產(chǎn)，把樓市炒熱了，現(xiàn)在需求量下降，價(jià)格當(dāng)然會(huì)受到影響。加上受整體經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度跟不上，人口和家庭結(jié)構(gòu)短時(shí)間內(nèi)也不會(huì)發(fā)生大的變化，樓市的市場(chǎng)化調(diào)整會(huì)維持一個(gè)平穩(wěn)的現(xiàn)狀。

祖國(guó)：新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略對(duì)樓市會(huì)產(chǎn)生什么影響？

范小沖：前些年，不少房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)到二三線城市發(fā)展，延續(xù)了原來(lái)的一線城市開(kāi)發(fā)思路，到郊區(qū)圈地。比如當(dāng)年的廣州，郊區(qū)圈地的人都發(fā)財(cái)了。 為什么呢？因?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)攤大餅，樓市越炒越熱。一些城市的周邊，原先是農(nóng)村，現(xiàn)在變成了城中村?，F(xiàn)在一線城市已經(jīng)從城市化戰(zhàn)略走向郊區(qū)化戰(zhàn)略了，但二三線城市不一樣，他們的城市化才剛剛起步，人口還在不斷地向城市核心區(qū)聚集。

舉個(gè)例子，在二三十年前，當(dāng)時(shí)上海人說(shuō)：“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”，那還是大上海呢，但是今天這種觀念已經(jīng)全部改變了，上海人都大量地搬到周邊郊縣區(qū)了。這個(gè)觀念的改變過(guò)程經(jīng)過(guò)了二三十年。那么在一些中小城市也一樣，隔條馬路或者是隔那么幾公里，他寧可在市中心都不愿意搬出去，因?yàn)樽粲X(jué)得配套設(shè)施跟不上，不方便。

我們應(yīng)該對(duì)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略有所期待，畢竟這是涉及到幾億農(nóng)民切身利益的大事，這也是與房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化息息相關(guān)的。

祖國(guó)：您覺(jué)得今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大變化會(huì)體現(xiàn)在哪個(gè)方面？

范小沖：我覺(jué)得技術(shù)創(chuàng)新和市場(chǎng)的個(gè)性化需求會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響很大。我們回顧一下家電行業(yè)和通訊行業(yè)的變化，很多產(chǎn)品都因?yàn)榧夹g(shù)革命退出了市場(chǎng)。手機(jī)從模擬機(jī)到數(shù)字機(jī)是一個(gè)革命，電視機(jī)從玻璃屏到液晶屏，DVD就更不用說(shuō)了。

那么房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)這種情況呢？我想應(yīng)該也會(huì)，只是不會(huì)出現(xiàn)這樣顛覆性的革命?？蛻魧?duì)房地產(chǎn)的需求現(xiàn)在已經(jīng)慢慢開(kāi)始分歧了，不同階層的人對(duì)住房會(huì)有不同的要求?，F(xiàn)在，大家都還在面積和位置上糾結(jié)，以后，可能會(huì)對(duì)住房的結(jié)構(gòu)，性能，功能等會(huì)有不同的需求。只要是對(duì)住戶合適的房子，可能都會(huì)有市場(chǎng)，房地產(chǎn)的個(gè)性化時(shí)代一定會(huì)到來(lái)。

單純的住宅市場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)在走下坡路，供和需開(kāi)始逐漸接近了。中國(guó)第一輪城市化是因?yàn)榇罅糠浅鞘腥丝诘倪M(jìn)入，那時(shí)主要解決的是住宅問(wèn)題。第二輪城市化實(shí)際上是為了城市的繁榮，這個(gè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求是巨大的，從這個(gè)角度看，房地產(chǎn)的春天才剛剛開(kāi)始，根本不存在樓市‘倒春寒的問(wèn)題”。

祖國(guó)：您怎么看當(dāng)前的房地產(chǎn)政策？

范小沖：過(guò)去中央政府一直在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行政策調(diào)控，本屆政府有意強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)配置資源的作用，對(duì)于廣大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，我們認(rèn)為這是一種好的環(huán)境。在過(guò)去，房?jī)r(jià)還在暴漲的時(shí)候，誰(shuí)也不敢放手，一放就會(huì)井噴，大家都在瘋狂地開(kāi)發(fā)，因?yàn)榇蠹蚁嘈耪咦詈筮€是會(huì)拯救樓市的?，F(xiàn)在，在市場(chǎng)面不好的情況下，政府并沒(méi)有出手救市，房地產(chǎn)企業(yè)是歡迎的，因?yàn)檫@樣可以慢慢把那些扭曲了的、行政化的東西一點(diǎn)點(diǎn)地釋放，到最后完全回歸到真實(shí)的市場(chǎng)狀況。趁著這樣的機(jī)會(huì)，把原來(lái)那些歷史問(wèn)題消化掉，這是好事。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，過(guò)去騎虎難下的那些事，現(xiàn)在正好可以從虎背上下來(lái)。關(guān)于市場(chǎng)的波動(dòng)，慢慢地，大家都會(huì)習(xí)慣，這個(gè)是大勢(shì)所趨。

本屆政府站在更高的高度，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有更深刻的認(rèn)識(shí)。過(guò)去就盯著房?jī)r(jià)，就盯著民生，房?jī)r(jià)你越打壓它越高，如果不真正認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的本質(zhì)，做那種宏觀調(diào)控的活是很累的，也是沒(méi)有價(jià)值的。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型發(fā)展與中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是脫不了干系的， 無(wú)論是過(guò)去還是將來(lái)，如果總是處在“上有政策，下有對(duì)策“的狀態(tài)中，這個(gè)市場(chǎng)就一定要亂。以前的做法等于是在市場(chǎng)中修了個(gè)水壩，政府和開(kāi)發(fā)商一起不斷地把壩往上筑，水越積越多，壩越修越高，但是壩是不可能無(wú)限制地增高的，如果不對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行疏導(dǎo)，總有一天這個(gè)水壩就會(huì)垮塌，到那時(shí)就是美國(guó)次貸危機(jī)這種結(jié)果了，甚至?xí)绊懙饺蚪?jīng)濟(jì)了，更不用說(shuō)是我們中國(guó)老百姓自己的資產(chǎn)縮水問(wèn)題了。

所以，從政府、開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)投資者等角度全面看，對(duì)今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們切不可草木皆兵，也不能高枕無(wú)憂，各方都要有自己的定力，因?yàn)?，我們始終要牢記，中國(guó)是世界上人口最多的國(guó)家，中國(guó)的人口紅利遠(yuǎn)沒(méi)有完全釋放，只要保持正確的市場(chǎng)策略，房地產(chǎn)市場(chǎng)的春天還是會(huì)到來(lái)的！endprint