禹婧雯+史兆琨+++陸秀練

從今年年初開始，前幾年一直扶搖直上的房價也遭遇了“倒春寒”，國內(nèi)先后多個城市傳出樓市降價消息，就連一直被視為中流砥柱的一線城市房價也出現(xiàn)了松動。

剛剛結(jié)束的五一假期，火的是景點，堵得是高速公路，冷的是售樓處；多的是觀望者，少的是購房者。據(jù)北京市住建委官方數(shù)據(jù)顯示，5月1日至5月3日，北京商品住宅共成交169套，同比去年五一假期降低78.9%。并創(chuàng)下了自2008年實行“五一”小長假以來7年的最低值。

房市的低迷不僅表現(xiàn)在售房量上，還表現(xiàn)在房價上，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，扣除保障房后，北京4月純商品住宅成交均價也出現(xiàn)明顯下調(diào)，僅為每平方米2.5萬元左右，環(huán)比上月下降超過10%。全國商品房市場中，廣州房價跌幅最明顯，從2月份開始，雅居樂旗下6大旅游地產(chǎn)項目，均有全線7.8折優(yōu)惠，而且，廣州商品房均價從3月份至今下降了3000多元。

商品房成交量與價格下降，加上近兩年來收緊的信貸政策，中國房產(chǎn)市場在4、5月份隱現(xiàn)拐點，有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測房價大跌已成為必然，有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家則認(rèn)為房價在短暫的下行之后還會持續(xù)走高。兩種聲音此起彼伏，老百姓對真假“降價”也難分難辨。其實，預(yù)測是后事，如何看、怎么看中國的房地產(chǎn)市場才是在混亂的房產(chǎn)信息中理順?biāo)悸返年P(guān)鍵。

看降價之原因

原因之一：政策調(diào)控

國家宏觀調(diào)控政策能從終端上促使房價下跌?，F(xiàn)在消費(fèi)者普遍存在一種買漲不買跌的消費(fèi)心理，這種不正確的消費(fèi)心理為房價的飆升起到了一定的作用，當(dāng)前國家宏觀調(diào)控政策已明確指出要堅持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)，糾正人們的消費(fèi)心理。此外，針對消費(fèi)者低買高賣賺取差額的投機(jī)行為，國家出臺了一系列政策，二手房轉(zhuǎn)讓稅制度建立，第二套房首付60%，限購政策合理引導(dǎo)住房需求即貸款利率的提高等等，針對消費(fèi)者的行為，國家出臺了一系列的針對政策，這些政策的出臺打擊了投機(jī)行為，遏止了房價的上漲，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

原因之二：資金分流

此前，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在博鰲亞洲論壇上表示，今年政府不會推出大規(guī)模刺激經(jīng)濟(jì)增長的政策，這讓很多寄望于政府大規(guī)模投資拉動經(jīng)濟(jì)的人士很失望。其中，最失望的當(dāng)屬地產(chǎn)大佬，他們當(dāng)中的很多人寄望于政府推動新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)。

今年以來國內(nèi)資金面正在發(fā)生的迅猛變化，隨著以余額寶為代表的各種理財寶的出現(xiàn)，以“80后”為代表的職場主力軍把投資理財?shù)闹攸c轉(zhuǎn)向了投資門檻極低、變現(xiàn)容易、交易成本可以忽略不計的理財寶，而投資門檻極高、變現(xiàn)不易、交易成本高昂的地產(chǎn)投資正在變成投資者眼中的“雞肋”。換言之，理財寶正在變相搶走了流向地產(chǎn)業(yè)的資金奶酪。

另外，日前宣布的滬港通的具體實施日期雖然還要等上6個月時間，但是考慮到港股的低價格以及高分紅，對于偏愛穩(wěn)健型投資的國人來說，港股無疑是一個追求穩(wěn)健投資回報的好去處，這對最需要穩(wěn)健型資金支持的地產(chǎn)業(yè)來說，絕對不是一個好消息。

原因之三：成本回落

近幾年地產(chǎn)業(yè)火爆時，各地不斷爆出地產(chǎn)商爭搶“地王”的消息，土地價格也是一路走高。然而從去年下半年以來，除了北京等一線城市外，各地地產(chǎn)商爭搶“地王”的消息幾乎銷聲匿跡，這意味著地產(chǎn)商拿地的價格漸趨穩(wěn)定。

再來看看融資成本，很長一段時間，由于銀行對地產(chǎn)商開發(fā)項目的貸款審批趨嚴(yán)，很多地產(chǎn)商不得不從民間舉借高利貸，融資成本年利息高達(dá)30%以上。不過，隨著包括保險資金、信托資金、券商托管資金在內(nèi)的各路戰(zhàn)略投資資金看好房地產(chǎn)市場，向地產(chǎn)商提供資金的渠道日漸增多，目前，一線城市地產(chǎn)開發(fā)項目的融資成本已經(jīng)低于15%，其他大多數(shù)城市地產(chǎn)項目的成本也回落到20%左右。

最后就是建筑成本了，這里又包括兩大項，一是人工成本，一是建材成本。目前雖然人工成本仍居高不下，但是建材成本明顯降低。從剛剛公布的3月份CPI數(shù)據(jù)可以看出，周期性產(chǎn)能過剩導(dǎo)致的工業(yè)產(chǎn)品價格下跌依然是主趨勢。

總體來看，今年以來國內(nèi)建房成本明顯回落，這就使得地產(chǎn)商有了敢于降價的勇氣，因為降價既不會影響地產(chǎn)商的既得利益，又能加速資金周轉(zhuǎn)，何樂而不為？

原因之四：需求不足

目前國內(nèi)很多城市大量出現(xiàn)新房閑置。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，排除北京市等一線移民城市的因素，國內(nèi)其他城市按常住人口統(tǒng)計，平均每戶居民所擁有的住房超過了兩套。

有分析稱，經(jīng)過了15年以來史上最大規(guī)模的建房運(yùn)動，有能力買房的人基本上都買了，如今對于買房有需求的主要是新婚一族和新近移民到新城市的國人，這些人希望買房，但是要積攢夠買房所需的首付尚需時日。

看降價之真假

中國指數(shù)研究院5月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，以中國前100個中心城市房價的漲跌城個數(shù)看，4月有55個城市房價環(huán)比上漲，45個城市環(huán)比下跌，這100個城市住宅平均價格環(huán)比上漲0.10%，所以，總體來說是以微漲為主。

在房價下跌的城市中，北京和廣州的表現(xiàn)最為突出而典型。今年3月，萬科在大興的樓盤均價由預(yù)定的2.6萬元每平（精裝）降到開盤售價的2.1萬元每平（毛坯），除去每平2000元的精裝成本，實際降價3000元每平。同樣是萬科的樓盤，位于通州太湖的中糧萬科公園在去年年底造勢時曾將價格預(yù)定在30000到32000元每平（精裝），今年銷售的價格則為26000元每平（毛坯）。

萬科的降價，引起了業(yè)界的軒然大波，各大房企紛紛隨之打出優(yōu)惠牌，購房者也在降價風(fēng)中開始觀望，“拐點”說、“暴跌”說也充斥在各種媒體上。對于此次降價，萬科也有自己的理由，其相關(guān)負(fù)責(zé)人在多個場合聲明，萬科不是降價，而是按照建委核準(zhǔn)的房價，去除多余的附加值，是履行社會責(zé)任。倘若此次降價是個別企業(yè)在特定的地理位置的特殊行為，也就不會掀起輿論的熱潮，但這次降價是一些大房企在一線城市開始的，眾所周知，一線城市的房價是最看漲的，而大房企的資金是最有保證的。endprint

筆者認(rèn)為此次降價的原因大抵可以歸為兩點，首先是近幾年來收緊的信貸政策。絕大多數(shù)房企的資金運(yùn)行都要靠銀行貸款，而這幾年銀行的日子確實不如以前好過。外貿(mào)企業(yè)的大批倒閉、瘋狂的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使銀行的死賬壞賬大量增加，貸款資金難以收回給銀行帶來第一重困境。網(wǎng)絡(luò)理財產(chǎn)品的出現(xiàn)，其靈活性與高收益吸引了大量的社會資金，傳統(tǒng)銀行的融資出現(xiàn)困難。加之，在銀行吸引的社會資金中，理財產(chǎn)品的比重原來越大，較高的利率增加了銀行兌付到期產(chǎn)品的壓力。社會融資逐漸困難與資金運(yùn)轉(zhuǎn)壓力加大給銀行帶來第二重困境。資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題會增加同行拆借的數(shù)量與次數(shù)，而因拆借所造成的還款壓力加劇了資金鏈的緊張。同行拆借風(fēng)險是銀行面臨的第三重困境。在這三重困境的影響下，銀行一方面給作為貸方的房地產(chǎn)商施加壓力，以促使其如期還款，另一方面，增加獲利最快最多的企業(yè)貸款，而縮減了個人房貸業(yè)務(wù)，貸款買房變得越來越難，這必然對剛需的購房者有影響。

其次，政府的導(dǎo)向也對一線城市房價的下跌有一定影響。如萬科所說，住總?cè)f科·橙在大興的商品房要再漲2000元照樣可以賣出，333套均價為2.1萬元的毛坯房在4小時內(nèi)基本售空。毛大慶稱，“政府怎么說我們就怎么做”，此前2.6萬元是精裝修預(yù)售價格，后來政府限價此區(qū)域價格是2.2萬元，北京住建委的“限價”政策無疑促成這次降價行為。

國民生產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理，地方政府對土地轉(zhuǎn)換價值的依賴和民間投資觀念，造成了中國房產(chǎn)市場的泡沫，中國房價存在泡沫現(xiàn)已是不爭的事實。三、四線城市房價的漲勢漸行微弱，已有一些城市的房價開始有下跌趨勢。而一、二線城市的房價一直被業(yè)界看好，尤其是以北上廣為代表的一線城市，巨大的剛需使商品房難少購買者。此次降價，是北上廣中大房企的“集體降價”，很難說沒有地方政府的控制行為。

一線城市降價風(fēng)還未平息，二、三線城市的地方政府就開始著手救市。安徽銅陵政府出臺的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》在5月1日開始實施，為購房者提供了一些利好的政策。此前，江蘇無錫、天津等地也紛紛出臺樓市新政，通過調(diào)整限購范圍、放松戶籍限制等各種手段，希望為房地產(chǎn)市場松綁。但是，專家稱在銀行信貸收緊的情況下，地方的救市作用有限。

現(xiàn)在影響中國房價的走向除了其固有的經(jīng)濟(jì)因素外，影響最大的還是中央政府的決策尤其是財政的決策，地方政府的政策也可以對房價起到一定的控制或促進(jìn)作用，但效果不會太大。中國房價有泡沫，但還未到完全崩盤的程度，所以，房價未來10年以至更長時間的走勢，會不會就此跌價，還得看中央政府如何把握。

看漲降之利害

說到中國的房價該不該降價，尤其是一線城市，有人希望會繼續(xù)漲價，有人希望會降價。中國房價是該降還是該漲則成為看懂中國房價的另一重要問題。

如果房價整體下降，剛需的購買者會更容易擁有自己的房子。而租房生活的人所承擔(dān)的租金也會減少，生活成本降低。所以，房價下降會降低人們的城市生活成本，可以將更多的收入分配到其他方面，比如娛樂、學(xué)習(xí)等精神享受。但是，房價下降會給另一部分人帶來煩惱，已經(jīng)擁有一套或者兩套房子的中等收入家庭，他們將大部分收入用于置房，房子已成為他們重要的不動產(chǎn)，在自己財產(chǎn)中房子占很大一部分，房價下跌尤其是暴跌，將會使這些人辛苦換來的財產(chǎn)蒙受損失。最重要的是房價下降會對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一系列的影響，對于企業(yè)來說，首當(dāng)其沖的會是銀行、鋼鐵、建材、裝飾企業(yè)，隨后煤炭、家電、家具、床上用品也會受影響，近幾年鋼鐵、煤炭企業(yè)因基建的減少已經(jīng)開始走下坡路。房企牽扯到很長的產(chǎn)業(yè)鏈和很大的產(chǎn)業(yè)群，以上企業(yè)的不景氣也會給廣告、教育等文化企業(yè)帶來影響。對于政府來說，房價暴跌也就意味著地價的暴跌，一個城市的收入很大一部分是賣地所得，地市不景氣，地方財政收入就會蒙受巨大損失，事業(yè)單位和政府部門的運(yùn)轉(zhuǎn)就會出現(xiàn)困難。嚴(yán)重點說，一旦房市崩盤，中國經(jīng)濟(jì)的崩盤也就不遠(yuǎn)了。

如果房價繼續(xù)上漲，可能上文所說的不利都會一一化解，有房者會喜看自己的資產(chǎn)上漲，與房企相關(guān)的企業(yè)也會很好的運(yùn)轉(zhuǎn)，政府也不會擔(dān)心財政收入問題，只是沒有房的購房愿望將更難達(dá)到。這一切看起來美好，卻有著更大的隱患。中國房市已經(jīng)有泡沫，如果泡沫繼續(xù)累加，崩盤則是早晚的事。因為賣地而促使的經(jīng)濟(jì)“虛假繁榮”，地方政府一旦上癮，想要戒掉沒那么容易，而這種“繁榮”也終究有一天會消失不見。要真到了崩盤的地步，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的道路將會困難重重。所以，房價上漲尤其是如前幾年的暴漲，會給中國經(jīng)濟(jì)帶來的是更大的隱患。

財政部專家賈康談到中國房價在今年的波動時說，如果這次波動是樓市分化的契機(jī)，那么今后房屋交易價格會分線、分市、分段、分型、分類化：有政府為低收入提供的保障房，也有市場定價的商品房；有低廉的郊區(qū)房，也存在價格昂貴市中心房；有滿足剛需小戶型，也有少數(shù)人需要的大戶型或別墅。目前應(yīng)是一個很好的促進(jìn)我國住房市場健康化的契機(jī)。筆者認(rèn)為，房市的分化不僅以所占之地的資產(chǎn)為準(zhǔn)，還可以將品牌等無形資產(chǎn)劃入商品房市場中，同一地區(qū)可以出現(xiàn)高端社區(qū)和普通社區(qū)，這雖然是一種資產(chǎn)劃分，但這種劃分可以保證人們對地區(qū)資源占有的公平性。

所以，對于中國房價未來的走向，所期待的并不是整漲或整跌，無論是跌還是漲，只要是不符合正常市場規(guī)律的，都會對中國的經(jīng)濟(jì)帶來傷害。對于現(xiàn)在的政府來說，重要的是，確定哪些樓盤價格要跌，哪些樓盤價格要漲，哪些樓盤價格保持不變，而不是急著去“救市”。endprint