文｜季 章

不動(dòng)產(chǎn)登記“靴子落地”

文｜季 章

“不動(dòng)產(chǎn)登記推動(dòng)房產(chǎn)稅加速落地，將會(huì)令房主加強(qiáng)對(duì)持有多套住房產(chǎn)生稅收成本增加的預(yù)期，從而觸發(fā)市場(chǎng)形成一定規(guī)模的拋售現(xiàn)象，對(duì)存量房整體形成較強(qiáng)的釋放效應(yīng)?！?/p>

2014年底出臺(tái)的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，將于2015年3月1日起正式施行，這被認(rèn)為是中國(guó)物權(quán)制度建設(shè)中具有里程碑意義的重大事件。

早在2007年，《物權(quán)法》即明確“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”。新一屆政府執(zhí)政以來(lái)，改革進(jìn)程大大提速。根據(jù)國(guó)土資源部的公開(kāi)信息，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的時(shí)間表為：2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度，2015年推進(jìn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施過(guò)渡，2016年全面實(shí)施統(tǒng)一登記制度，2018年前，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)投入運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。

國(guó)土部部長(zhǎng)姜大明在1月中旬的“全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議”上表示，2015年要全力以赴推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革。

目前，已有31個(gè)省份明確由國(guó)土資源部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督本行政區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)登記工作。

改變房?jī)r(jià)心理預(yù)期

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》包括6章35條，規(guī)定土地、海域以及房屋、林木等定著物均屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇。不動(dòng)產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷(xiāo)登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等均適用此條例。

輿論最關(guān)心的莫過(guò)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度出臺(tái)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹2014年曾在微博中預(yù)測(cè)，如果這一政策實(shí)施，房?jī)r(jià)馬上會(huì)跌。

根據(jù)零點(diǎn)研究咨詢(xún)團(tuán)發(fā)布的《中國(guó)城市居民對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記條例的社會(huì)熱點(diǎn)調(diào)查》，47.6%的被訪(fǎng)者會(huì)主動(dòng)登記不動(dòng)產(chǎn)，12.6%的被訪(fǎng)者明確表示不會(huì)主動(dòng)登記；30.9%的被訪(fǎng)者打算延緩或放棄購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，而加速購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的比例僅為10.9%。

調(diào)查顯示，擁有多套住房的群體一方面希望利用政策加強(qiáng)對(duì)物權(quán)的保護(hù)，另一方面也有“露富”顧慮存在。雖然無(wú)論是有一套房還是有多套房的群體，會(huì)主動(dòng)登記不動(dòng)產(chǎn)的比例基本持平，分別為52.9%和53.3%，但多套住房群體中表示“不會(huì)主動(dòng)登記不動(dòng)產(chǎn)”的比例還是略高。

其中，22.6%的多套住房群體考慮在條例出臺(tái)后，賣(mài)掉自己的部分房產(chǎn)，但大多數(shù)多套住房群體還是表示不會(huì)拋售房產(chǎn)。

政策在二線(xiàn)城市的預(yù)期效力要高于一線(xiàn)城市。二線(xiàn)城市居民因該政策出臺(tái)考慮賣(mài)掉部分房產(chǎn)的比例為28.7%，遠(yuǎn)高于一線(xiàn)城市的17.8%。但主動(dòng)登記不動(dòng)產(chǎn)比例與一線(xiàn)城市基本持平，其中二線(xiàn)城市居民主動(dòng)登記比例為48.2%，一線(xiàn)城市為47.2%。

高收入群體對(duì)該政策影響房?jī)r(jià)下降預(yù)期強(qiáng)烈，購(gòu)房需求受到一定程度抑制。數(shù)據(jù)顯示，38.7%的高收入群體決定延緩或放棄購(gòu)置房產(chǎn)，高于中等收入群體的31.1%和低收入群體的20.4%。

中國(guó)社科院城市與環(huán)境研究所副研究員、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家李恩平認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)的影響主要還是通過(guò)對(duì)消費(fèi)者心理預(yù)期的影響表現(xiàn)出來(lái)。

“不動(dòng)產(chǎn)登記推動(dòng)房產(chǎn)稅加速落地，將會(huì)令房主加強(qiáng)對(duì)持有多套住房產(chǎn)生稅收成本增加的預(yù)期，從而觸發(fā)市場(chǎng)形成一定規(guī)模的拋售現(xiàn)象，對(duì)存量房整體形成較強(qiáng)的釋放效應(yīng)。”李恩平在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。

但他同時(shí)表示，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的開(kāi)征并非一蹴而就，容易受不動(dòng)產(chǎn)登記制度影響的房產(chǎn)持有人過(guò)段時(shí)間后沖擊效應(yīng)將會(huì)逐漸減淡。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心房地產(chǎn)研究室副主任劉衛(wèi)民撰文表示，不動(dòng)產(chǎn)登記的主要功能并不是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，而是一個(gè)長(zhǎng)效的制度性設(shè)計(jì)和政策改進(jìn)，通過(guò)明確界定住房產(chǎn)權(quán)，并將其納入法律保護(hù)框架，有助于形成更加規(guī)范、健康、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，降低住房市場(chǎng)交易雙方的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記也是一項(xiàng)難得的房屋存量普查，可以摸清家底，為做好相關(guān)規(guī)劃提供更扎實(shí)的基礎(chǔ)，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)規(guī)模預(yù)調(diào)，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，積極引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)預(yù)期，構(gòu)建更加合理的供求關(guān)系。

他認(rèn)為，如果用一句話(huà)概括《條例》出臺(tái)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，那就是：短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生下行壓力，長(zhǎng)期看有利于市場(chǎng)健康、平穩(wěn)運(yùn)行。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》將自2015年3月1日起施行

為房產(chǎn)稅奠定基礎(chǔ)

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作由國(guó)土資源主管部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督。國(guó)土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等9部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。

據(jù)了解，長(zhǎng)期以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)的管理由多個(gè)行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)，形成了分散登記的現(xiàn)象，為交易安全留下隱患。專(zhuān)家認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記作為中國(guó)《物權(quán)法》確立的一項(xiàng)新制度，其最主要的制度目的與制度價(jià)值，是保護(hù)合法產(chǎn)權(quán)、防范交易風(fēng)險(xiǎn)，以滿(mǎn)足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求。

業(yè)界認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺(tái)的出現(xiàn)，將發(fā)揮兩大作用：一是為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依法登記提供信息基礎(chǔ)，為不動(dòng)產(chǎn)登記查詢(xún)提供便利，從而為不動(dòng)產(chǎn)交易及更有效率的利用提供保障；二是通過(guò)對(duì)登記信息的整合，為不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢(xún)、不動(dòng)產(chǎn)管理等提供信息基礎(chǔ)，為宏觀調(diào)控和其他社會(huì)治理提供數(shù)據(jù)支撐。

在中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院院長(zhǎng)王雍君看來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)信息統(tǒng)一登記且實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)、部分人可查詢(xún)是開(kāi)征房產(chǎn)稅最重要的前提之一，令房產(chǎn)稅的稅基被有效掌控，逐漸擺脫以前各地政府和相關(guān)部門(mén)無(wú)法掌握跨區(qū)域擁有不動(dòng)產(chǎn)的情況。

“這相當(dāng)于以前一直難以推進(jìn)的房地產(chǎn)稅的開(kāi)征向前邁出了一大步”，王雍君對(duì)媒體表示，隨著登記制度的落地，房地產(chǎn)稅未來(lái)要解決產(chǎn)權(quán)估值、糾紛仲裁方面制度的問(wèn)題，以及對(duì)于房地產(chǎn)使用權(quán)、所有權(quán)如何界定、征稅法理依據(jù)的缺乏等。

劉為民認(rèn)為，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記，征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅掃清了技術(shù)上的障礙。如果將來(lái)對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，特別是對(duì)多套住房采取遞增型的房產(chǎn)稅率，住房的投資需求必然受到一定抑制。

而面對(duì)民眾對(duì)“以人查房”的反腐期待，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員孫憲忠認(rèn)為，那些要求將不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容充分上網(wǎng)“公告”，要讓社會(huì)所有的人都知道的觀點(diǎn)是不正確的。依據(jù)法理，公告必須是與公共利益有關(guān)的事項(xiàng)，目的是防止損害公共利益的現(xiàn)象發(fā)生。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容是個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)利，沒(méi)有必要予以公告。其次，那些要求利用不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開(kāi)性來(lái)實(shí)現(xiàn)“陽(yáng)光立法”的功能、達(dá)到限制甚至懲治官員腐敗的要求，也是難以得到支持的。

根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，條例明確，只有權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以依法查詢(xún)、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料?？梢?jiàn)，法律將自然人的查詢(xún)主體限定為權(quán)利人和利害關(guān)系人。

《人民日?qǐng)?bào)》評(píng)論認(rèn)為，信息共享機(jī)制為反腐敗提供及時(shí)監(jiān)督的功能，會(huì)降低反腐敗成本，提高反腐敗效率。但如何讓不動(dòng)產(chǎn)登記制度與反腐敗形成良好對(duì)接，還有很多需要彌合的斷裂地帶。例如，如何通過(guò)法定程序賦予公權(quán)力機(jī)關(guān)查閱權(quán)，更好滿(mǎn)足反腐需要；如何把不動(dòng)產(chǎn)登記衍生出的反腐功能納入制度反腐敗的框架下，來(lái)保證其正當(dāng)性等問(wèn)題，仍需探索。民意要客觀看待這一制度反腐功能，社會(huì)治理者也要拿出勇氣和決心，讓它積極承載起這樣的民意期待。