肖蓓蓓(重慶欣榮土地房屋勘測技術(shù)研究所，重慶400020)

城市土地規(guī)劃是對城市土地資源的開發(fā)利用在實踐與空間上進行總體的安排。它的主要內(nèi)容包括城市土地利用的類型、城市建設(shè)用地評價、城市用地需求預(yù)測、城市用地規(guī)劃分析等。城市土地規(guī)劃決定了城市未來土地利用的方向與水平，在土地規(guī)劃中運用經(jīng)濟杠桿和公共干預(yù)可以促使其在制定城市規(guī)劃時向著土地集約利用的方向轉(zhuǎn)變，可以在源頭上進行干預(yù)。而開發(fā)區(qū)作為城市發(fā)展建設(shè)的核心區(qū)域，也是城市土地投資期望回報值最高的區(qū)域，其土地節(jié)約集約利用水平往往具有更高要求。

經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的土地越來越珍貴，對于城市的發(fā)展有著不可替代的作用。隨著現(xiàn)代社會經(jīng)濟的發(fā)展，城市化發(fā)展的加速，使得人口、資源與環(huán)境間的矛盾日益突出，對土地的集約利用成為緩解矛盾的方法之一，而且土地的集約利用進程也會影響到社會的可持續(xù)發(fā)展，所以建立有效的土地集約評價體系成為眾多學(xué)者的研究重點。因此，非常有必要提出土地節(jié)約利用的新理念，并在此基礎(chǔ)上進行開發(fā)區(qū)集約利用體系的構(gòu)建。

1 重慶市開發(fā)區(qū)土地集約利用評價體系的構(gòu)建

1.1 構(gòu)建評價指標體系的原則

1.1.1 綜合性原則。綜合性原則指的是在進行評價時，所選擇的評價指數(shù)與方法應(yīng)當能夠從多個方面反映出土地集約利用情況。包括反映土地合理利用與可持續(xù)發(fā)展的程度、土地使用強度和利用率等方面的內(nèi)容［1］。

1.1.2 系統(tǒng)性原則。開發(fā)區(qū)土地集約利用評價指標體系是一個系統(tǒng)性的問題，其評價體系中所采取的指標必須可以真實、準確、科學(xué)而全面的反應(yīng)這一地區(qū)的發(fā)展水平、土地利用等情況，各個指標之間既要相互獨立又要有一定的聯(lián)系來構(gòu)成整個評價體系。

1.1.3 可操作性原則。評價指標的選取必須遵循可操作性原則。因為單純追求評價體系完整會增加收集數(shù)據(jù)的難度，所以在選取評價指標時要考慮數(shù)據(jù)的可獲得性，以及數(shù)據(jù)的完整性、真實性，應(yīng)當盡量選取權(quán)威統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

1.1.4 針對性原則。針對性是指在選取指標時要以土地集約利用為中心選取具有代表性的指標，盡量剔除代表性不強的指標。指標體系應(yīng)當在這種新理念背景的基礎(chǔ)上加以構(gòu)建，使得土地集約利用評價指標體系更加系統(tǒng)、科學(xué)。

1.2 重慶市開發(fā)區(qū)土地集約利用評價指標體系 基于土地集約利用新理念遵循上述原則，構(gòu)建重慶市開發(fā)區(qū)土地集約利用評價指標體系，見表1。

表1 基于土地集約利用新理念的重慶市開發(fā)區(qū)土地集約利用評價指標體系

1.2.1 土地利用狀況。從土地利用狀況來看，土地開發(fā)率可以直接反映城市土地集約利用的程度，該指數(shù)越高，說明集約利用度越高［2］;土地供應(yīng)率可以反映城市建設(shè)土地供應(yīng)程度，土地供應(yīng)率越高，說明城市中閑置土地越多，即未開發(fā)的土地越多，說明土地集約利用程度低;土地建成率反映了城市建設(shè)情況;城市綜合容積率反映了城市建筑化程度，綜合容積率越高說明土地集約程度越高;城市人均建設(shè)用地反映了該地區(qū)吸收的勞動力的多少，該指數(shù)越高說明土地集約程度越高;城市工業(yè)用地率反映了該地區(qū)工業(yè)化程度，一般該指數(shù)越高土地集約程度越高，但是一旦超過某一特定值，會出現(xiàn)投資報酬遞減現(xiàn)象［3］;城市建成區(qū)綠化覆蓋率反映了這一地區(qū)的環(huán)境，環(huán)境越好，吸引的勞動力越多，引來的投資越多，土地集約程度也就越高。

1.2.2 用地效益。從用地效益角度來看，單位面積固定資產(chǎn)投入反映了這一地區(qū)的固定資產(chǎn)情況，固定資產(chǎn)相較于流動資產(chǎn)更加能夠說明投資強度，固定資產(chǎn)越多說明土地集約度越高;單位面積工業(yè)用地投資強度反映了地區(qū)的投資水平，這一指標越大，說明土地集約程度越高;單位工業(yè)面積工業(yè)產(chǎn)值是反映地區(qū)工業(yè)生產(chǎn)規(guī)模與生產(chǎn)水平的重要指標，與土地集約程度成正比。

1.2.3 管理績效［4］。從管理績效角度來看，單位面積財政收入反映了這一地區(qū)的企業(yè)的經(jīng)驗狀況，政府財政收入有很大一部分來自稅收，單位面積的財政收入越高，說明區(qū)域的土地集約程度越高;工業(yè)用地綜合容積率與工業(yè)用地密度都是反映當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展與工業(yè)土地利用情況;閑置土地處置率與土地有償使用率反映了開發(fā)區(qū)土地基本使用情況以及土地管理績效問題。

2 重慶市開發(fā)區(qū)土地集約利用存在的問題

2.1 土地利用效益有待提高 重慶市開發(fā)區(qū)土地利用效率比較低，很多開發(fā)區(qū)還處于土地未平整階段，還沒有經(jīng)過比較系統(tǒng)的開發(fā)利用。通過調(diào)查分析可以看到，重慶市開發(fā)區(qū)很多地方雖然投入使用，但是土地利用粗放，開發(fā)的潛力較大。

2.2 土地利用結(jié)構(gòu)有待調(diào)整 從城市工業(yè)用地率與城市建成區(qū)綠化覆蓋率兩項指標來看，重慶市這兩項指標實現(xiàn)度都沒有達到理想標準，這主要與重慶市開發(fā)區(qū)成立時間不長，尚處于邊建設(shè)邊開發(fā)狀態(tài)有關(guān)［4］。隨著不斷地開發(fā)和利用，重慶市開發(fā)區(qū)城鎮(zhèn)化建設(shè)與工業(yè)化建設(shè)用地需求會不斷地增加，與此同時綠化與農(nóng)業(yè)用地比例可能會逐年減少，為了滿足重慶市開發(fā)區(qū)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的需求，土地利用結(jié)構(gòu)需要平衡規(guī)劃。

3 優(yōu)化重慶市開發(fā)區(qū)土地集約利用的新理念

3.1 優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，提高土地利用的經(jīng)濟效益 重慶市開發(fā)區(qū)土地集約利用的有效提升，首先要優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，提高土地利用的經(jīng)濟效益。重慶市開發(fā)區(qū)在提升土地利用率方面，要努力加大科技的投入，采用先進的技術(shù)生產(chǎn)發(fā)展。同時，對于污染的水域與耕地應(yīng)當及時治理，采取有效的防護與治理措施。此外，為了進一步優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，提高土地利用的經(jīng)濟效益，還要努力做好生態(tài)用地規(guī)劃，在工業(yè)化建設(shè)加快的同時，注重環(huán)境保護建設(shè)。與此同時，還要注重土地長遠規(guī)劃發(fā)展，對在建區(qū)域?qū)嵭袊栏窆芾?，以減少不必要的拆遷浪費。

3.2 協(xié)調(diào)好經(jīng)濟發(fā)展與土地保護的關(guān)系 協(xié)調(diào)好經(jīng)濟發(fā)展與土地保護，也是優(yōu)化重慶市開發(fā)區(qū)土地集約利用的一個新理念［5］。重慶市開發(fā)區(qū)建設(shè)用地需求會不斷增加。有些開發(fā)區(qū)離城市不遠，往往涉及農(nóng)業(yè)用地的征收、利用，為了保護廣大農(nóng)民的利益和城市的生態(tài)環(huán)境，要協(xié)調(diào)好土地與經(jīng)濟的關(guān)系，充分發(fā)揮土地的潛在效益，可以考慮利用鹽堿地等劣質(zhì)土地進行經(jīng)濟開發(fā)。

3.3 努力做好節(jié)約集約利用土地 優(yōu)化重慶市開發(fā)區(qū)土地集約利用過程中，還要努力做好節(jié)約集約利用土地。在進行建設(shè)規(guī)劃時要注重節(jié)約集約利用土地，對目前國內(nèi)外集約用地顯著的城市進行考察分析，借鑒他們的成功經(jīng)驗，要處理好閑置土地與“開發(fā)不利用”的問題，提高土地的利用效率。

4 結(jié)論

重慶市開發(fā)區(qū)建設(shè)在理念上應(yīng)注重提高土地利用效率、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)、協(xié)調(diào)好經(jīng)濟發(fā)展與土地保護、促進土地集約利用。重慶市開發(fā)區(qū)應(yīng)當嚴格按照各項規(guī)章制度，充分發(fā)揮自身的特色，在加快經(jīng)濟建設(shè)的同時，注重可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略方針，在遵循市場經(jīng)濟規(guī)律調(diào)節(jié)利用土地的同時，政府應(yīng)當有意識地保護農(nóng)用土地，注重生態(tài)環(huán)境的發(fā)展，使重慶市開發(fā)區(qū)的整體發(fā)展區(qū)域更加合理規(guī)范。

［1］飛鴻，倪貴平.開發(fā)區(qū)土地集約利用評價指標理想值確定的探討——以福清市江陰開發(fā)區(qū)為例［J］.臺灣農(nóng)業(yè)探索，2010(3):40－45.

［2］張美華.工業(yè)園區(qū)土地集約利用評價技術(shù)與方法——以廣東韶關(guān)為例［J］.資源與人居環(huán)境，2010(10):32 －35.

［3］史永君，苗春暉.淺談開發(fā)區(qū)土地集約利用評價［J］.科技致富向?qū)В?010(5):156，165.

［4］姚秋昇，梁啟學(xué).重慶市國家級開發(fā)區(qū)土地集約利用水平研究［J］.西南師范大學(xué)學(xué)報(自然科學(xué)版)，2014(1):86－91.

［5］楊少敏，邵虹，李愛新，等.開發(fā)區(qū)土地集約利用新理念研究［J］.江西農(nóng)業(yè)學(xué)報，2010，22(1):184－186.