殷冬明

剛過(guò)去的周五，央行推出了一個(gè)在大多數(shù)人意料之外的降息方案。一瞬間，微博和微信就被大量的房產(chǎn)圈人士的歡呼聲所淹沒(méi)。這個(gè)降息方案被行業(yè)分析師們充分而幸福地解讀為中央政府對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域的低迷忍無(wú)可忍，在“9·30”強(qiáng)心針之后，又打了第二劑強(qiáng)心針，從交易條件的放寬轉(zhuǎn)向交易成本的進(jìn)一步降低。周日，公積金貸款利率同步降低的消息，進(jìn)一步刺激了“降息是為了拉高房地產(chǎn)論”的蔓延。幾乎所有的業(yè)內(nèi)分析人士都在摩拳擦掌，靜候周一出現(xiàn)的滾滾買房人潮。

降息是中央銀行的行為。央行降息招來(lái)大量解讀，并不意外，但是房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的這類反應(yīng)卻不尋常，因?yàn)閺谋緦谜壳暗氖┱较蚝途V領(lǐng)上看，降息恰如明星對(duì)著全場(chǎng)的一笑，絕不是笑給某位特定觀眾的。

房地產(chǎn)業(yè)低迷的第一受害人是地方政府。土地收入已經(jīng)是大部分地方政府的財(cái)政命脈，它們已經(jīng)有充足的動(dòng)機(jī)和跡象實(shí)施救市。但如果將加息解讀為中央政府也在救市，就大謬了。中央和地方政府在土地財(cái)政問(wèn)題上，有清晰的利益悖離。由于歷史包袱，本屆中央政府的著眼點(diǎn)，恰恰是希望將房地產(chǎn)行業(yè)在長(zhǎng)期畸形發(fā)展過(guò)程中所造成的諸多弊端和風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)諸多政策逐漸化解。房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)固然重要，但是從總體經(jīng)濟(jì)和金融健康的層面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)一業(yè)獨(dú)大對(duì)于經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響早已彰顯無(wú)遺。

為什么在國(guó)際金融市場(chǎng)上歐洲、美洲和日本的資金成本，遠(yuǎn)低于中國(guó)大陸的實(shí)際成本？因?yàn)橘Y本在土地和房屋市場(chǎng)上嘗到的甜頭使得市場(chǎng)對(duì)于資金的回報(bào)期望值極高，10%在成熟資本市場(chǎng)已屬高息，在國(guó)內(nèi)的借貸市場(chǎng)上則完全是友情得不能再友情的價(jià)格。這個(gè)恐怖的利率，除了土地和房屋市場(chǎng)，別無(wú)第二個(gè)來(lái)源。由于土地和房屋市場(chǎng)是“不動(dòng)的產(chǎn)”，是地方性的，而資金的流動(dòng)性則完全是全球性的，所以一旦房地產(chǎn)業(yè)猛然拉起了利率，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的缺血就無(wú)比嚴(yán)重。試想，央行在實(shí)體經(jīng)濟(jì)的大量缺血嗷嗷聲中忍受了這么長(zhǎng)時(shí)間，而罪魁禍?zhǔn)拙褪腔闻蛎浀姆康禺a(chǎn)行業(yè)，而央行還頻頻出手救此行業(yè)，此種邏輯，實(shí)難成立。

更何況，房地產(chǎn)企業(yè)早已形成了從影子銀行獲取高成本資金的固定模式，40個(gè)基點(diǎn)的貸款利率差，更應(yīng)該是為實(shí)體經(jīng)濟(jì)所設(shè)才對(duì)。至于買房人由于息差所產(chǎn)生的購(gòu)買刺激，實(shí)在是微乎其微。畢竟，目前地產(chǎn)市場(chǎng)的整體低迷并不是普通購(gòu)房人持幣不足，而實(shí)在是由于短期供應(yīng)量太過(guò)巨大而造成的。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)無(wú)論怎樣低迷，向一個(gè)造成它們低迷的根源行業(yè)注入更多的資源，決然不是改善之道。財(cái)政部的表態(tài)很清楚，取消諸多相關(guān)限制規(guī)定并非為了救市，而是為了放棄政府對(duì)于該市場(chǎng)強(qiáng)行施加的不必要監(jiān)管，使其更加充分地面向市場(chǎng)自身的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)。再說(shuō)，大量事實(shí)和數(shù)據(jù)表明，自從4萬(wàn)億救市政策以來(lái)，M2的天量投放與土地與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的暴漲息息相關(guān)，證明增量貨幣完全沒(méi)有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)循環(huán)，本屆政府不可能不以為殷鑒。為什么近期在國(guó)外土地市場(chǎng)大筆收購(gòu)資產(chǎn)的全部都是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商？因?yàn)樗鼈兦∏【褪悄莻€(gè)坐擁巨資的資本涌入方，而那些錢，是滾燙的，需要有一個(gè)相對(duì)和緩但低風(fēng)險(xiǎn)的去向。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多年平均回報(bào)率幾乎與通貨膨脹率相當(dāng)，那些拿著12%，甚至15%成本資金的開(kāi)發(fā)商們投資美國(guó)時(shí)豈能不知？但它們依然要投的原因，只是因?yàn)閲?guó)內(nèi)市場(chǎng)實(shí)在已經(jīng)注水過(guò)于嚴(yán)重。而當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商們都已經(jīng)這樣覺(jué)得，中央政府豈能置之不聞？

長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，中國(guó)城鎮(zhèn)化的確還是需要更多的房子，但是在短期里抑制了中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)造血功能的也恰恰是房地產(chǎn)行業(yè)。那些打著“房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)必經(jīng)之路”的人，實(shí)際上是在混淆一個(gè)長(zhǎng)期向好的行業(yè)與短期病態(tài)繁榮之間的區(qū)別，誤認(rèn)為長(zhǎng)期存在的需求就必須是短期爆發(fā)的需求。舉一個(gè)小而典型的例子。成都2015年將開(kāi)業(yè)的接近300萬(wàn)平米商場(chǎng)需要至少每年成都人在這里消費(fèi)600億元才能存活，而2013年全年成都市GDP的增長(zhǎng)額才不到1000億元。在這樣暴漲的背景下，要么土地財(cái)政模式錯(cuò)了，要么經(jīng)濟(jì)規(guī)律錯(cuò)了，二者必居其一。

（作者為城市規(guī)劃學(xué)者）endprint