郁鴻元

導(dǎo)讀：2013年底以來，我國房地產(chǎn)市場風(fēng)聲鶴唳。先是銷量斷崖式下滑，然后是量價齊跌，逐步由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，市場分化趨勢明顯。市場需求將更加注重房屋品質(zhì)和居住的舒適度，改善型住房具有很大的發(fā)展空間，面積較大、戶型結(jié)構(gòu)合理、房屋品質(zhì)上乘、環(huán)境配套成熟、物業(yè)服務(wù)和維護(hù)到位的房屋占比將逐步提高。此外，隨著我國進(jìn)入老齡化社會，老年人口數(shù)量迎來持續(xù)、快速增長，硬件設(shè)施完備、生活醫(yī)療配套成熟、居住環(huán)境安全寧靜的養(yǎng)老地產(chǎn)將成為中長期的發(fā)展熱點。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 市場體系 供給過剩 雙軌統(tǒng)籌

DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2014.06.013

黨在十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決議》中指出：經(jīng)濟(jì)體制改革是全面深化改革的重點，核心問題是處理好政府和市場的關(guān)系，使市場在資源配置中起決定性作用和促進(jìn)發(fā)揮政府作用。市場決定資源配置是市場經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律，健全社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制必須遵循這條規(guī)律，著力解決市場體系不完善、政府干預(yù)過多和監(jiān)管不到位的問題。

2013年底以來，我國房地產(chǎn)市場風(fēng)聲鶴唳。先是銷量斷崖式下滑，然后是量價齊跌。最初是二三線城市頻頻降價，如今一線城市房價也出現(xiàn)松動。本輪調(diào)整周期開啟后，房地產(chǎn)的諸多優(yōu)勢正在趨勢性消退：行業(yè)凈利潤連續(xù)4年下滑，土地的融資功能急劇衰退，綜合體優(yōu)惠政策越來越少。

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場建設(shè)特征

今年以來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)生了較大變化，逐步由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變，市場分化趨勢明顯。目前，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出五大特征。

（一）總量結(jié)構(gòu)變化

自1998年住房制度全面改革以來，我國住房市場化程度不斷提高，住宅投資增速明顯，住房供給規(guī)模快速增加。1998～2013年，我國城鎮(zhèn)住宅投資額由4311億元增加到58 951億元，年均增長19%。城鎮(zhèn)居民住房條件明顯改善，人均住房建筑面積從1998年的18.7平方米提高到2012年的32.9平方米。15年來，我國商品住房竣工量大幅提高，城鎮(zhèn)住房供應(yīng)總量不斷上升，城鎮(zhèn)住房存量顯著增加。

依據(jù)全國第六次人口普查數(shù)據(jù)的推算表明，2012年年底全國城鎮(zhèn)家庭戶的戶均住宅套數(shù)已達(dá)到1套。從國際經(jīng)驗看，在這個總量水平上，住房市場供求關(guān)系將趨向平衡。

在城鎮(zhèn)商品住房市場不斷發(fā)展、居民住房水平不斷提高的同時，我國住房保障體系逐步建立并不斷完善。特別是進(jìn)入“十二五”時期以來，保障性安居工程建設(shè)加快推進(jìn)，住房保障受益群體持續(xù)擴(kuò)大。如果“十二五”期間能順利完成3600萬套保障房新開工任務(wù)，到2015年年底，全國就可以累計用實物方式解決5178萬戶城鎮(zhèn)家庭的住房困難，城鎮(zhèn)家庭保障覆蓋面將達(dá)到20.4%。屆時我國住房市場結(jié)構(gòu)會發(fā)生很大變化，政府在解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難方面將發(fā)揮更積極的作用。

在我國城鎮(zhèn)居民住房條件得到持續(xù)改善、住房保障覆蓋面逐步提高的同時，我國住房市場發(fā)展中也面臨著一些突出的矛盾和問題。

第一，雖然城鎮(zhèn)住房總量顯著增加，但仍有一些住房條件相對簡陋，有些住房缺乏獨立衛(wèi)生間和廚房。

第二，城鎮(zhèn)居民住房的實際占有不太均衡。雖然在總量上城鎮(zhèn)居民戶均住宅套數(shù)已達(dá)到1套，但實際上居民家庭占有并不均衡。有的家庭有2套甚至多套住房，有的家庭尚沒有住房。

第三，商品住宅銷售價格從2003年以來進(jìn)入一個較快上升周期。2003～2013年的10年間，全國商品住宅銷售均價從2197元/平方米提高到5850元/平方米，年均上漲10.3%。一線和部分二線城市房價上漲更快。城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快、居民收入提高、家庭戶數(shù)的裂變和增加、政府促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的政策取向，以及一段時間內(nèi)投資和投機(jī)需求增加，都成為城鎮(zhèn)住房價格較快上升的推動因素。

第四，住房市場的區(qū)域分化特征日益明顯。目前，一二線城市住房供給仍相對不足，住房銷售量增長較快。而三四線城市的住房庫存不斷增大，不少城市去庫存化周期平均達(dá)到14～16個月。供不應(yīng)求使得一線城市價格上漲壓力較大，2013年9月到12月間，一線城市新建商品住宅價格指數(shù)同比漲幅連續(xù)四個月超過20%，二線城市和三線城市的同比漲幅水平分別保持在11%和8%左右。

第五，在大規(guī)模保障性安居工程建設(shè)中，仍面臨著政府財政壓力和穩(wěn)定的資金來源的問題。

（二）風(fēng)險隱患猶存

1.房地產(chǎn)投資規(guī)律性回落的風(fēng)險

隨著我國住房供求總量逐步趨向平衡，住宅投資增長的動力減弱，再加上整體經(jīng)濟(jì)增速的回落，前些年房地產(chǎn)投資持續(xù)高速增長的態(tài)勢將難以為繼。未來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落是房地產(chǎn)發(fā)展的客觀規(guī)律。

房地產(chǎn)投資增速的規(guī)律性回落，必然會對固定資產(chǎn)投資增速產(chǎn)生影響，進(jìn)而對我國經(jīng)濟(jì)增長的帶動作用有所降低，并對地方財政、稅收、就業(yè)等諸方面產(chǎn)生一定的壓力。因此，當(dāng)前既要防止住房投資的失速性回落，更要防范違背客觀規(guī)律而盲目通過放松信貸、土地和稅收等辦法人為刺激投資增長，那將帶來更多的風(fēng)險隱患。

2.一線城市過高的土地價格易使房價泡沫更多積累

當(dāng)前，我國區(qū)域間住房市場分化程度進(jìn)一步加深。一線以及熱點的二線城市土地出讓價格持續(xù)攀升，土地成本占房地產(chǎn)開發(fā)成本的比重越來越大。一定意義上，房地產(chǎn)市場區(qū)域分化的特征首先表現(xiàn)在土地市場上。

一線城市和熱點二線城市地價過快上漲，會同時催生兩類風(fēng)險：一是短期內(nèi)強(qiáng)化房價繼續(xù)較快上漲的市場預(yù)期，帶動購房需求提前釋放，進(jìn)一步推高房價。二是在那些存量住房較多、住房庫存數(shù)量較大的城市，會迫使開發(fā)企業(yè)采取降價策略回收資金，這會顯著增加高價拿地企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，導(dǎo)致開發(fā)周期延長，不能及時形成有效住房供應(yīng)，甚至出現(xiàn)資金鏈緊張、斷裂等現(xiàn)象。

3.部分二線和三四線城市住房供給過剩風(fēng)險加劇endprint

對于非熱點的二線以及相當(dāng)數(shù)量的三四線城市而言，當(dāng)前房地產(chǎn)市場去庫存壓力持續(xù)增大。2011年以來，為規(guī)避一線和部分二線城市限購、限價、限貸等調(diào)控政策的影響，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛到二三四線城市拿地，住房開發(fā)規(guī)模大幅度增加，目前已處于供給大規(guī)模形成階段。但由于這些城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口聚集以及前些年居民住房水平增長較快等因素，后續(xù)的住房消費需求動力已明顯不足。在大規(guī)模供給增加和市場需求動力不足的情況下，部分二三四線城市必將面臨住房庫存加大，去庫存周期拉長的階段性供給過剩問題。從庫存壓力指標(biāo)分析，二線城市商品房存銷比遠(yuǎn)高于一線城市。

4.面對金融環(huán)境變化房地產(chǎn)市場隱患增大

房地產(chǎn)與金融體系高度交織，無論是前期土地開發(fā)還是項目建設(shè)、居民消費，都與金融息息相關(guān)。因此，金融環(huán)境和融資情況變化將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響。

一是利率市場化將對開發(fā)貸款和住房消費貸款帶來較大影響。隨著我國利率市場化的不斷推進(jìn)，銀行的資金成本和經(jīng)營壓力增加，同時，銀行對貸款利率的議價能力也會進(jìn)一步增強(qiáng)，銀行可以更加主動靈活確定項目貸款利率。在這種利率市場化的大背景下，如果商業(yè)銀行在央行指導(dǎo)下，對住房貸款利率定得相對較低，就會降低銀行對住房消費貸款的積極性；如果提高貸款利率，將會增大居民購房的支付壓力。兩個方面都會對住房市場產(chǎn)生影響。另外，面對房地產(chǎn)市場日益分化的趨勢，銀行對信貸風(fēng)險管控也會加強(qiáng)，對部分地區(qū)的信貸規(guī)模會更為謹(jǐn)慎，也將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響。

二是部分城市市場的住房銷售回款不暢，給個貸增速下滑帶來了影響。2013年，全國銷售面積累計同比增速持續(xù)下降，其中既有上一年基數(shù)的原因，也有部分城市銷售進(jìn)度受阻的原因。與之相對應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款累計同比增速也是逐月回落，銷售資金回籠速度不容樂觀。

三是國家加大對影子銀行的監(jiān)管力度，房地產(chǎn)的融資渠道收窄。而有相當(dāng)比重的房地產(chǎn)企業(yè)是由信用中介機(jī)構(gòu)為其提供多樣化的融資。其中，有些中介機(jī)構(gòu)暴露出業(yè)務(wù)不規(guī)范、管理不到位、監(jiān)管套利、兌付風(fēng)險等問題。隨著國家加強(qiáng)防范影子銀行的風(fēng)險，房地產(chǎn)融資渠道將面臨收緊問題，房企融資成本也會進(jìn)一步提高。

5.房地產(chǎn)市場變化對地方土地財政的影響

我國的地方政府是國有土地的主要供應(yīng)者，目前，土地出讓收入是政府最重要的非稅收入來源，短期內(nèi)地方政府對土地財政仍有較強(qiáng)的依賴。2000～2013年，國有土地使用權(quán)出讓收入從596億元增長到4.1萬億元（年均增長38.7%），占地方財政收入的比重也從9.3%提高到60.9%，最高占比達(dá)到了67.6%（2010年）。同時，土地資產(chǎn)的價值通過金融杠桿被迅速放大。土地抵押貸款已成為金融機(jī)構(gòu)最主要的一類貸款，是城市政府最重要的融資來源。因此，如果地方房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下行波動，地方政府融資平臺的土地抵押物存在重新評估的風(fēng)險。

（三）供需多重壓力

無論從短期還是長期來看，房地產(chǎn)市場輝煌時期已經(jīng)結(jié)束，未來將逐步降溫。

從短期來看，房地產(chǎn)將繼續(xù)量價低迷。在供給端，房企面臨資金和庫存的雙重壓力。首先是資金壓力。本年度3月份房地產(chǎn)開發(fā)資金累計增速已經(jīng)從去年底的26.5%進(jìn)一步降至6.6%，其中外資大跌33.9%。短期內(nèi)央行不會采取總量寬松，而是以定向?qū)捤煞绞浇档筒糠謶?zhàn)略領(lǐng)域的融資成本。在這個過程中，房地產(chǎn)企業(yè)很難直接受益。其次是庫存壓力。截至2014年3月，商品房待售面積已達(dá)5.22億平方米的歷史高位，同比增長22.9%，直接反映出房地產(chǎn)企業(yè)銷售壓力增大，銷售回款難度上升，從而導(dǎo)致資金鏈愈發(fā)緊張，不得不通過降價促銷的方式獲得現(xiàn)金流，緩解流動性壓力。

在需求端，購房者也面臨資金和政策的雙重打壓。首先是房貸成本和申請難度持續(xù)加大，其次是稅費成本居高不下。去年國五條推出之后，雖然對市場上的增量投機(jī)需求產(chǎn)生了一定的抑制作用，但更直接的影響是讓購房者的稅費成本急劇攀升。

從中長期來看，過去十年支撐房地產(chǎn)市場的上漲動力都明顯減弱，房地產(chǎn)市場的野蠻生長也已接近尾聲。

一是人口動力。勞動力人口即15～64歲人口是所謂“剛需”的主要來源，對房地產(chǎn)需求的基本面具有重要影響。中國勞動力人口占比從1973年開始一路攀升至74.5%，但2011年之后觸頂回落，目前已降至72.8%，2013年絕對規(guī)模減少70萬人，未來幾年還將繼續(xù)下降，剛需增長隨之放緩。

二是金融動力。中央宏觀管理思路發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，從過去的大投資、寬貨幣轉(zhuǎn)向定向投資、穩(wěn)健貨幣。未來國內(nèi)不會再搞總量寬松和大規(guī)模刺激，國際上隨著美聯(lián)儲QE逐步退出直至加息，外資流入也將持續(xù)放緩，廉價資金時代已經(jīng)結(jié)束。再加上利率市場化大背景下，銀行負(fù)債成本上升、久期變短且極不穩(wěn)定，銀行長期限資產(chǎn)配置意愿大幅減弱。銀行紛紛放棄按揭貸款，居民申請房貸難度增加，使購房需求受到明顯抑制。

（四）市場逐步分化

當(dāng)前房地產(chǎn)上漲的動力在減弱，短期調(diào)整的壓力正在加大，房地產(chǎn)業(yè)衰落特征不明顯，主要原因有：

一是城鎮(zhèn)化沖抵人口老齡化壓力。盡管勞動適齡人口增長帶來的剛性需求正在放緩，但農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移帶來的剛性需求依然強(qiáng)勁。

二是政策調(diào)整沖抵市場壓力。除了逆周期的貨幣政策之外，房地產(chǎn)政策也會適時松動。在房地產(chǎn)量價齊縮的情況下，國家的思路已經(jīng)從一刀切轉(zhuǎn)向“雙軌制”，開始分層、分城施策，這實際上給局部政策留出了放松的余地。

三是未來房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)分化特征，雖然三四線城市的壓力相對較大，但一二線城市仍然有吸引力，上漲預(yù)期短期內(nèi)很難扭轉(zhuǎn)。

（五）差異化在增長

2014年以來，由于偏緊的信貸環(huán)境、較高的資金利率、人民幣匯率的大幅波動、居民預(yù)期的悄然轉(zhuǎn)向，加大了房地產(chǎn)市場的趨勢性、周期性和結(jié)構(gòu)性調(diào)整的壓力，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯降溫。endprint

不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場將由此前的“同漲同跌”轉(zhuǎn)變?yōu)椤安町惢鲩L”。差異化調(diào)控思路的新變化，意味著不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場更多由城鎮(zhèn)化模式、產(chǎn)業(yè)化速度、人口分布、供需結(jié)構(gòu)決定，差異化增長將成為常態(tài)。

二、逐步調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)正逐步進(jìn)入調(diào)整期，這是我國商品房市場連續(xù)多年高速擴(kuò)張和房價持續(xù)猛漲后必然出現(xiàn)的自然調(diào)整。商品房投資減速和商品房價格適度下行已成這輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整的必然選擇。

（一）本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整幅度較大

促使本輪調(diào)整幅度較大、調(diào)整劇烈的因素主要有三方面：一是房價在連續(xù)上漲10多年并創(chuàng)歷史新高的情況下，居民的住房支付能力總體上下降。2000年以來，我國城市房價整體呈上漲態(tài)勢。過去10年，我國城鎮(zhèn)住宅價格年均漲幅約為16.1%，一線和二線重點城市的房價10年來上漲4～5倍，而核心區(qū)的房價上漲5～8倍左右，二三線城市的房價上漲2.2倍左右，全國平均房價上漲1.45倍。二是住房供應(yīng)過剩、無效供應(yīng)的問題顯現(xiàn)。我國城鎮(zhèn)人均住房套數(shù)從2008年的0.74套增長到2013年的人均1.1套，住房短缺的問題解決，供應(yīng)過剩的問題開始凸顯。另外，近年來供應(yīng)大多偏向主城區(qū)以外，公共配套建設(shè)滯后，開發(fā)商和購房者過度追求房價上漲收益，住房實體供應(yīng)的有效性下降，也到了需要通過降價來去泡沫、去無效供應(yīng)的時候。三是開發(fā)商資金鏈超預(yù)期緊張。目前出于風(fēng)險的考慮，銀行開發(fā)貸款依舊偏緊，而在國家清理影子銀行、緊縮地方債務(wù)的情況下，2010年以來成為重要融資渠道的信托、資產(chǎn)管理、委托貸款等也開始趨于緊縮，再加上2012年以來地價高企，占資金來源40%多的銷售回款成為保衛(wèi)資金鏈的關(guān)鍵，降價銷售以緩解資金鏈壓力成為開發(fā)商的首選。

筆者認(rèn)為，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有其客觀的合理性。首先，從房市的發(fā)展歷程來看，改革開放以來特別是1998年深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)在調(diào)控與反調(diào)控中不斷調(diào)整、前進(jìn)，總體上經(jīng)歷了飛速發(fā)展的十幾年。其次，從房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀來看，在經(jīng)歷了2010年以來幾輪調(diào)控之后，投資和投機(jī)性需求基本退出，目前市場上絕大部分是真實的居住需求。第三，從房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)看，目前處于庫存上升、行業(yè)整體下行的階段，相當(dāng)部分城市處于供大于求的狀況。

（二）本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整并非政策調(diào)控引起

本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整與以前歷次調(diào)整的一個顯著區(qū)別，在于本次調(diào)整并非政策調(diào)控引起，而是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化、貨幣政策調(diào)整以及房地產(chǎn)市場自我調(diào)整的結(jié)果。究其原因：一是經(jīng)濟(jì)增長放緩帶動房地產(chǎn)市場降溫。房地產(chǎn)市場的發(fā)展與我國經(jīng)濟(jì)增長相互促進(jìn)，互為因果。房地產(chǎn)投資在我國固定資產(chǎn)投資中的比例超過20%，房地產(chǎn)投資對于以投資為主導(dǎo)拉動經(jīng)濟(jì)增長的我國經(jīng)濟(jì)而言舉足輕重。2013年以來，我國經(jīng)濟(jì)由高速增長向中高速增長轉(zhuǎn)換。二是貨幣信貸政策變化引起房地產(chǎn)市場降溫。由寬松的貨幣政策轉(zhuǎn)向中性偏緊。三是房地產(chǎn)市場自身需要消化、調(diào)整的過程。對于過剩的庫存，需要一定的周期進(jìn)行自我消化和調(diào)整，從而達(dá)到新的市場均衡。

（三）未來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展將有四大轉(zhuǎn)變

一是向市場分化轉(zhuǎn)變。全國樓市“同漲同跌”的格局將結(jié)束，不同城市之間明顯分化，城市之間的分化，與城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、居民購房能力、市場供求等有著密切關(guān)系。

二是由“溫飽型”向“小康型”轉(zhuǎn)變。中長期來看，隨著我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展不斷進(jìn)步，居民收入水平和生活質(zhì)量提高、家庭結(jié)構(gòu)變化以及房屋折舊，房地產(chǎn)市場的發(fā)展重點將從以滿足基本住房需求為主向以提升住房品質(zhì)的改善型需求逐漸過渡。市場需求將更加注重房屋品質(zhì)和居住的舒適度，改善型住房具有很大的發(fā)展空間，面積較大、戶型結(jié)構(gòu)合理、房屋品質(zhì)上乘、環(huán)境配套成熟、物業(yè)服務(wù)和維護(hù)到位的房屋占比將逐步提高。此外，隨著我國進(jìn)入老齡化社會，老年人口數(shù)量迎來持續(xù)、快速增長，硬件設(shè)施完備、生活醫(yī)療配套成熟、居住環(huán)境安全寧靜的養(yǎng)老地產(chǎn)將成為中長期的發(fā)展熱點。

三是由政府主動調(diào)控向市場自發(fā)調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變。在“雙向調(diào)控”的總體框架下，我國經(jīng)濟(jì)在“穩(wěn)增長”和“促轉(zhuǎn)型”之間尋求平衡。通過政策改革和市場調(diào)整消化樓市積累的深層次矛盾，將引導(dǎo)樓市長期良性發(fā)展，使經(jīng)濟(jì)逐漸擺脫對房地產(chǎn)的依賴。

四是決策層對于房價調(diào)整的容忍度在轉(zhuǎn)變。當(dāng)房價處于下行通道時，政府不再輕易出手救市，并密切關(guān)注地方政府的各類托市行為。

三、實施房地產(chǎn)業(yè)的改革措施

（一）建立多層次房地產(chǎn)金融風(fēng)險分擔(dān)體系

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)過度依賴銀行信貸資金。截至2013年底，我國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額占金融機(jī)構(gòu)各類貸款余額的比重為21.3%，加上定金及預(yù)收款和企業(yè)自籌的資金，房地產(chǎn)直接和間接通過銀行融資比例超過50%。同時，房企直接融資比例過低。2013年房企通過股票市場、債券、信托、私募基金等間接融資渠道合計1.21萬億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)行業(yè)實際到位資金12.21萬億元的9.96%，金融機(jī)構(gòu)違規(guī)操作較普遍。金融機(jī)構(gòu)住房信貸管理制度尤其是內(nèi)部控制不完善，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸前資質(zhì)審查不嚴(yán)格，導(dǎo)致開發(fā)商將同一商品房“重復(fù)抵押”給銀行，套取銀行貸款。同時，很多房企通過發(fā)行信托計劃充當(dāng)資本金，再到銀行獲得信貸，這種“空手套白狼”的現(xiàn)象并不鮮見。此外，在龐大的影子銀行體系內(nèi)，信托公司貸款和投資大量投向各級政府基建項目和房地產(chǎn)項目，規(guī)避了相應(yīng)的準(zhǔn)備金計提和資本監(jiān)管要求。部分銀行理財產(chǎn)品和信托產(chǎn)品透明度較低，運作不規(guī)范，加劇了房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

（二）一線城市樓市走出泥潭需要價格實質(zhì)性下跌

目前來看，盡管我國一線城市住房成交量下跌非常嚴(yán)重，但房價還在逆市上漲，可以用“量跌價漲”來概括。根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，上半年一線城市房價指數(shù)上漲2.64%。同比看，上半年北京、上海、廣州和深圳新房價格漲幅分別為18.9%、10.1%、9.1%和9.63%。也就是說，如果從成交價格看，一線城市的樓市依舊比較火爆，并不能稱得上是真正調(diào)整，而且，隨著一線城市新房供應(yīng)區(qū)域從中心區(qū)開始全面向城郊轉(zhuǎn)移，一線城市新房的價格水平越來越?jīng)]有代表性了。即便如此，相比2011年普遍不足2萬元的均價水平，2014年上半年一線城市披露的新房價格在兩年半的時間里上漲40%左右，而更具有代表性的二手住房價格在同一時期則至少上漲了50%以上。endprint

（三）抓住房地產(chǎn)業(yè)市場分化后的改革契機(jī)

1.正確認(rèn)識房地產(chǎn)市場分化

我國的城鎮(zhèn)化目前實際上完成不到40%，而國際經(jīng)驗表明，要到70%左右的高位才會轉(zhuǎn)入一個低水平發(fā)展新階段的狀態(tài)?？傮w而言，我國城鎮(zhèn)化正處于方興未艾的發(fā)展過程中，在今后幾十年城鎮(zhèn)化水平高速提升期里，還會有幾億人要進(jìn)城居住。伴隨我國社會總體上從“中等收入階段”向“高收入階段”演變，我國城市中心區(qū)域房價仍將保持長期性上漲趨勢。正常的市場是允許價格波動的，應(yīng)該體現(xiàn)出一定的市場風(fēng)險?，F(xiàn)在出現(xiàn)市場分化，正好是一個矯正契機(jī)。

所謂分線，就是一、二、三、四線城市的房價會有明顯區(qū)別。分線之后還要分市，同一線上的不同城市也可能有明顯區(qū)別。接著還得分段，即同一個城市里不同地段的房價也可能大相徑庭。再往下還得分型，什么樣的戶型、朝向、樓層、具體特點，都可能會導(dǎo)致價格不同。再往下還得分類，比如學(xué)區(qū)房還是非學(xué)區(qū)房，與地鐵站是什么關(guān)聯(lián)狀態(tài)等。目前應(yīng)是一個很好的促進(jìn)我國住房市場健康化的契機(jī)，政府也可酌情淡化和收斂行政性“限購”等權(quán)宜手段。

2.實行房地產(chǎn)業(yè)“雙軌統(tǒng)籌”工作

解決好樓市和房價問題，根本性思路與策略應(yīng)是政府和市場各司其職。目前在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控層面應(yīng)該說正在實行“雙軌統(tǒng)籌”框架，一個是保障軌，一個是市場軌。也就是說，商品房的房價高與低，與低端群體解決“住有所居”問題沒有直接關(guān)系。政府要做的是解決保障性住房的建設(shè)和分配。而對于一般性的商品住宅，政府只需要管土地合理規(guī)劃、市場公平競爭規(guī)則和依法收稅就可以了，其余的事情可交給市場解決。

3.做好房地產(chǎn)市場風(fēng)險防范工作

一是引導(dǎo)住房向居住本質(zhì)回歸、促進(jìn)住房供求基本平衡。在城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)階段，公共政策尤其要強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)住房向居住本質(zhì)回歸，根據(jù)人口增長的規(guī)模與結(jié)構(gòu)、住房市場運行情況以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢等因素，因地制宜地制定和落實好住房市場調(diào)控政策，抑制投機(jī)需求，通過信貸、土地、稅收、住房保障等多種政策組合，實現(xiàn)房地產(chǎn)供求基本平衡和市場的平穩(wěn)運行。

二是重點防范住房市場的金融風(fēng)險，實施中性的住房金融政策。在金融政策實施中，宜采取相應(yīng)政策對沖利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響。實行住房首付和貸款利率反向調(diào)整政策，如在貸款利率下調(diào)時，適當(dāng)上調(diào)首付比例，防止因利率政策調(diào)整造成購房人支付能力在短期內(nèi)發(fā)生重大變化，保持住房支付能力穩(wěn)定，避免在利率政策波動時催生房地產(chǎn)泡沫。

三是建立與現(xiàn)階段住房需求相適應(yīng)的土地供給機(jī)制，加強(qiáng)土地的供后監(jiān)管，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的預(yù)先調(diào)節(jié)。實行差異化的住房供地機(jī)制，促進(jìn)不同區(qū)域的住房供求總量的基本平衡。對供求緊張的大中城市，應(yīng)加大住宅用地供應(yīng)規(guī)模，提高中小戶型住宅用地比重，并有效控制需求釋放節(jié)奏，重點滿足基本居住需求。對于供求已經(jīng)較為寬松的城市，應(yīng)適度控制供地節(jié)奏，提高已供土地的利用效率，有序釋放改善型需求。

4.落實房地產(chǎn)最新政策

2014年7月中旬，住建部新任部長陳政高召開了全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會，提出了“去庫存，調(diào)結(jié)構(gòu)，建配套”9字的房地產(chǎn)三點新政策，即千方百計地消化庫存、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，以及完善房地產(chǎn)項目周邊配套設(shè)施。這次會議是在一個房地產(chǎn)市場的敏感時刻，按照市場最關(guān)心的東西，來引導(dǎo)樓市的走向。

因為，棚戶區(qū)改造還是要大力推行的，保障房也是要大力建設(shè)的，但是真正市場化的那部分房地產(chǎn)市場的問題也不得不面對，政策不能當(dāng)鴕鳥，所以要千方百計地消化庫存。筆者以為，要讓這個市場千方百計地去庫存，那就是釋放樓市剛需，把原來干預(yù)市場買賣的各種政策障礙給搬走。所以說，只要不提“房價”兩個字，所有的政策都可以嘗試，政府成熟的樓市政策必須是不提房價的，不針對房價的調(diào)控。

責(zé)任編輯：張 煒endprint