丁祖昱

我還是認(rèn)為海外地產(chǎn)讓人歡喜讓人憂。

易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁

去年以來，不時(shí)傳來海外某項(xiàng)目大賣的捷報(bào)，碧桂園馬來西亞大賣，綠地悉尼頂級(jí)物業(yè)一搶而空，這些好消息引得更多的開發(fā)企業(yè)對(duì)海外市場充滿憧憬，一波波出?？吹?。但我還是認(rèn)為海外地產(chǎn)讓人歡喜讓人憂，我總結(jié)了“4要”和“4不要”，供有興趣出海的企業(yè)參考。

1、要去發(fā)達(dá)國家，不要去旅游目的地。國內(nèi)客戶海外置業(yè)首先目的是移民，接著是留學(xué)，然后是投資，三者要兼顧。作為中國有錢人移民首選地的國家，例如美國、澳大利亞、英國、新加坡等，房企進(jìn)駐，肯定沒錯(cuò)。但如果進(jìn)入一個(gè)沒有移民需求，且無良好院校的旅游目的地，那么投資的空間也就不存在了。

2、要選擇相對(duì)成熟的區(qū)域，不要去未開發(fā)的處女地。國外和我們這里不一樣，我們到處都是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市面貌“一年一個(gè)樣，三年大變樣”。但海外城市化在30年前甚至50年前就結(jié)束了。一旦在相對(duì)冷門的區(qū)域開發(fā)，就別指望城市配套能夠在未來幾年跟得上。冷門區(qū)域永遠(yuǎn)冷門。

3、要明確國人是主要客戶群體，不要過分寄希望于當(dāng)?shù)乇就量蛻簟鴥?nèi)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目主要客戶群體還是國人，如果片面追求國外客戶市場份額，實(shí)際上是不現(xiàn)實(shí)的。因此在運(yùn)作海外項(xiàng)目的時(shí)候，要把國人的需求和習(xí)慣作為主要標(biāo)準(zhǔn)。這是國內(nèi)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，大可好好利用，無需回避。

4、要把海外市場作為學(xué)習(xí)平臺(tái)和主業(yè)補(bǔ)充，不要將主營業(yè)務(wù)和利潤貢獻(xiàn)都寄托在海外市場。海外房地產(chǎn)業(yè)比較成熟，特別是金融與房地產(chǎn)的結(jié)合及專業(yè)分工都值得國內(nèi)開發(fā)商學(xué)習(xí)，這些經(jīng)驗(yàn)會(huì)幫助房企再上一個(gè)臺(tái)階。同時(shí)房企也不要寄予海外項(xiàng)目太大的盈利期望。國外房地產(chǎn)本身市場成熟，這也意味著利潤率穩(wěn)定，成本相對(duì)較高，稅收完善，法制完善，房企打擦邊球賺取高額利潤幾乎沒有可能。而且，國外市場已經(jīng)過了遍地是黃金的時(shí)代，哪有可能當(dāng)?shù)仄髽I(yè)有錢不賺。