衛(wèi)幼康

【摘要】本文分析了房地產(chǎn)業(yè)的基本特征及其重要性，并且用數(shù)字表格計(jì)算等方法對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，并分析了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的積極貢獻(xiàn)與影響。

房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)和管理以及服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門。它本身具有著開的周期長(zhǎng)、投資量巨大、房產(chǎn)位置固定與資產(chǎn)流動(dòng)性較差的特點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為當(dāng)前人們討論的熱點(diǎn)話題，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的重要地位。

房地產(chǎn)業(yè)再我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要的地位。我們國(guó)家處在一個(gè)人多地少的局面，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，人均土地占有面積還不及世界平均占地水平的三分之一。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是城市現(xiàn)代化建設(shè)的需要，應(yīng)充分利用資源有限的城市用地。在“九五”期間，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)著重發(fā)展的的重要行業(yè)之一，國(guó)家為了促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程，出臺(tái)了一系列政治經(jīng)濟(jì)措施。這樣做既促進(jìn)了住宅建設(shè)與消費(fèi)的雙向經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了巨大的發(fā)展空間。

房地產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支重要力量，對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有舉足輕重的作用：1、房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中屬于先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)關(guān)聯(lián)度很高的產(chǎn)業(yè)。先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是指在一國(guó)經(jīng)濟(jì)的某個(gè)階段，能對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著導(dǎo)向和帶動(dòng)性作用，并具有廣闊額市場(chǎng)前景和技術(shù)創(chuàng)新能力的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展可以帶動(dòng)建筑、建材、機(jī)械、化工等等五十多個(gè)生產(chǎn)部門以及金融、商業(yè)和人們就業(yè)的發(fā)展，是經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)與發(fā)展的先鋒，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與國(guó)民物質(zhì)生活提供了物質(zhì)條件。房地產(chǎn)業(yè)的景氣波動(dòng)直接影響著血多產(chǎn)業(yè)、原材料工業(yè)、重工業(yè)，而房地產(chǎn)商面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，引進(jìn)新技術(shù)改善居住環(huán)境吸引消費(fèi)者的工程則同時(shí)帶動(dòng)了許多新興產(chǎn)業(yè)。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，沒增加1萬元的房地產(chǎn)產(chǎn)值，就相當(dāng)于帶動(dòng)了2萬元的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)不僅可以改善人們居住環(huán)境，提高人們生活質(zhì)量，還可以解決大量剩余勞動(dòng)力，為無職業(yè)人員提供就業(yè)機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際施工建造需要社會(huì)提供大量的勞動(dòng)力，這就很好的解決了我國(guó)普遍就業(yè)難的問題。一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的施工過程是需要社會(huì)個(gè)階層的人才來共同完成的。這就為廣大無職業(yè)者提供了很好的就業(yè)平臺(tái)。房地產(chǎn)業(yè)還可以改善行業(yè)投資環(huán)境，利于外資的引進(jìn)，加快了社會(huì)改革開放的步伐，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，為完善我過社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速、持續(xù)、健康的發(fā)展提供了保障。2、房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。所謂基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，是指房地產(chǎn)再國(guó)民經(jīng)濟(jì)中是社會(huì)再生產(chǎn)的和各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的不可缺少的組成部分，能較大程度地制約其他產(chǎn)業(yè)和部門發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的中社會(huì)生產(chǎn)和各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的載體，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)、科學(xué)研究、醫(yī)療保健、教育下一代提供基礎(chǔ)保障，是人類生活的基礎(chǔ)。3、房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，主要表現(xiàn)在一下幾點(diǎn)。1）房地產(chǎn)業(yè)是城市建設(shè)的基礎(chǔ)，是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化和城市化的重要途徑。2）房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)個(gè)部門提供物質(zhì)空間條件，是產(chǎn)業(yè)部門過頂資產(chǎn)的重要組成部分。3）房地產(chǎn)業(yè)是勞動(dòng)生產(chǎn)和素質(zhì)提高的先決條件，是社會(huì)發(fā)展的必然要求和實(shí)現(xiàn)社會(huì)生產(chǎn)目的的物質(zhì)基礎(chǔ)。4）房地產(chǎn)業(yè)能促進(jìn)和帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)相關(guān)行業(yè)的共同發(fā)展，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高積聚效益。5）房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)資金的重要來源。

房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位主要表現(xiàn)在其產(chǎn)值占GDP和第三產(chǎn)業(yè)的比重和房地產(chǎn)業(yè)投資占全社會(huì)固定投資的比重。從2001年的10.6%增加到2010年的12.7%，增加了1.3個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)占GDP比重從2001年4.6%增加到2010年的5.46%，增加了0.84個(gè)百分點(diǎn)，除了2008年同比出現(xiàn)下降外（很可能是由于金融危機(jī)造成的），房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)GDP所占比重和第三產(chǎn)業(yè)增加值中所占比重每年都穩(wěn)步增長(zhǎng)，而與同時(shí)期的金融業(yè)兩項(xiàng)指標(biāo)相比較都要比其低15%左右。因此可以看出來，房地產(chǎn)業(yè)不僅是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，也是GDP重要組成部分。

房地產(chǎn)業(yè)投資額每年以最少20%的速度增長(zhǎng)，快于同期GDP增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)占全社會(huì)固定比重從2003年到2010年一直維持著平均23.8%的高位，在經(jīng)濟(jì)不景氣的年份要高于經(jīng)濟(jì)景氣年份，說明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有相當(dāng)?shù)闹匾浴?/p>

我國(guó)房地產(chǎn)增加值占GDP的比重每年都有不同程度的增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資額在社會(huì)固定投資的比重以及房地產(chǎn)的發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)異常突出。中國(guó)指數(shù)研究院動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組9月17日發(fā)布了《我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響分析》。報(bào)告顯示：我國(guó)商品房銷售面積增速變化與GDP增速、城市化率水平變化協(xié)調(diào)一致，表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展協(xié)調(diào)一致。在調(diào)控政策及宏觀經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)變化一個(gè)季度

長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)一致，調(diào)控政策對(duì)商品房需求長(zhǎng)期走勢(shì)影響不大

圖：1996-2011年GDP增速變化與商品房銷售面積增速變化比較

商品房銷售增速變化與GDP增速變化協(xié)調(diào)一致。1996-2007年，我國(guó)GDP增速及商品房銷售面積增速變化的節(jié)奏保持一致。近幾年，由于受世界金融危機(jī)的沖擊，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控及房地產(chǎn)政策影響，GDP增速的變化波動(dòng)加大，同時(shí)商品房銷售面積增速的變化波動(dòng)也在加大?？梢钥闯?，商品房銷售面積增速變化節(jié)奏與GDP增速變化節(jié)奏基本保持一致。

短期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化領(lǐng)先經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)變化，是宏觀經(jīng)濟(jì)變化的前瞻性指標(biāo)，特別是近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化和宏觀經(jīng)濟(jì)變化較為劇烈，這種現(xiàn)象更為明顯。

圖：全國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重

從投資來看，全國(guó)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例接近20%，北京、上海、浙江等東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)占比更高。從增加值來看，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重在5%左右，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)城市房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重越高。

根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算的兩種方式（生產(chǎn)法和支出法），分別計(jì)算房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率和拉動(dòng) 。按生產(chǎn)法計(jì)算，房地產(chǎn)業(yè)（包括建筑業(yè)中的60%）對(duì)GDP增長(zhǎng)的平均貢獻(xiàn)約為9.6%，對(duì)GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)平均為1.5個(gè)百分點(diǎn)。按支出法計(jì)算，房地產(chǎn)對(duì)GDP增長(zhǎng)的平均貢獻(xiàn)約為11.8%，對(duì)GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)平均為1.9個(gè)百分點(diǎn)。綜合來看，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率在10%左右，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1.5-2個(gè)百分點(diǎn)。

通過以上分析，我們得出結(jié)論，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有帶動(dòng)和拉動(dòng)作用，是我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的的頂梁柱，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中占有重要地位，承擔(dān)起經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)頭羊的重任，但是房地產(chǎn)發(fā)展的同時(shí)，國(guó)家還應(yīng)該積極平衡產(chǎn)業(yè)發(fā)展，避免房地產(chǎn)業(yè)過大過快發(fā)展帶來的負(fù)面影響。

參考文獻(xiàn)

（1） 紀(jì)晴 企業(yè)導(dǎo)報(bào)2011年第10期 119頁《房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)度的實(shí)證研究》

（2） 劉駿民，王千。房產(chǎn)市場(chǎng)2006（2）《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的關(guān)系》

（3） 中國(guó)指數(shù)研究院動(dòng)態(tài)政策設(shè)計(jì)研究組9月17日《我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響分析》報(bào)告