韓躍陽(yáng) 徐占強(qiáng)

【摘要】我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是日益飛速，房地產(chǎn)管理的現(xiàn)代化愈顯其重要。房屋作為商品有其昂貴的價(jià)值和潛在利益，而且和每個(gè)產(chǎn)權(quán)人息息相關(guān)，直接關(guān)系到每個(gè)產(chǎn)權(quán)人的切身利益。這種利益又直接體現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)面積上，因?yàn)榉课莸呢?cái)富價(jià)值體現(xiàn)是通過(guò)金錢和面積掛鉤完成的。如何更精確更合理地將房屋面積表述出來(lái)并減少因房屋面積而產(chǎn)生的糾紛問(wèn)題成了房地產(chǎn)測(cè)量界一個(gè)重大課題。本文簡(jiǎn)單介紹了房地產(chǎn)測(cè)量，并對(duì)其特點(diǎn)進(jìn)行了羅列。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；測(cè)量；特點(diǎn)；措施

一、房地產(chǎn)測(cè)量的概念

隨著我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房制度的改革，土地及房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題受到了人們的關(guān)注。房地產(chǎn)測(cè)量是指運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)和測(cè)繪手段，來(lái)測(cè)定房地產(chǎn)的位置、界址、占地范和面積數(shù)量等。由此而引起的產(chǎn)權(quán)糾紛亦日益增多，要很好地解決這個(gè)問(wèn)題，相關(guān)部門(mén)就必須對(duì)房地產(chǎn)測(cè)量工作進(jìn)行改良，處理糾紛的依據(jù)是測(cè)定和調(diào)查其用地的位置與權(quán)屬，質(zhì)量與數(shù)量及其利用情況以及測(cè)繪的結(jié)果。作為測(cè)量工作一個(gè)分支的房地產(chǎn)測(cè)量工作，與工程測(cè)量和普通房地產(chǎn)測(cè)量在作業(yè)方法和工作程序上有很大區(qū)別，但也有許多共同之處。房地產(chǎn)測(cè)量要按照國(guó)家相關(guān)部門(mén)制定的有關(guān)房屋及其用地的有關(guān)信息和資料和房地產(chǎn)測(cè)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，采用測(cè)繪的專業(yè)技術(shù)方法和手段，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城鎮(zhèn)規(guī)劃、國(guó)防建設(shè)、城鎮(zhèn)建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城鎮(zhèn)公交事業(yè)、房地產(chǎn)交易、房屋拆遷、住房制度改革、征收稅費(fèi)、等提供精確可靠的資料與數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)測(cè)量包括房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)平面控制測(cè)量、房地產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)要素測(cè)量、房地產(chǎn)變更測(cè)量、房地產(chǎn)測(cè)量成果資料、房地產(chǎn)面積測(cè)算的檢查與驗(yàn)收。

二、房地產(chǎn)測(cè)量的特點(diǎn)

1、測(cè)圖比例尺較大

房地產(chǎn)測(cè)繪通常是在城鎮(zhèn)或市區(qū)中進(jìn)行，在測(cè)圖上會(huì)顯示權(quán)屬界限等諸多與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容要素，較多的內(nèi)容和信息量決定了房地產(chǎn)測(cè)繪中的分幅圖具有較大比例尺。我國(guó)運(yùn)用最多的房地產(chǎn)大比例尺圖紙有1：1000、1：500等，樓層分層分戶的平面圖中用到的比例尺會(huì)更加大，倘若比例尺過(guò)小，那么圖表中的內(nèi)容就不會(huì)詳盡標(biāo)明出來(lái)。

2、修測(cè)、補(bǔ)測(cè)、變更測(cè)量及時(shí)

通常而言，城市會(huì)在六到十年對(duì)其基本地形圖進(jìn)行一次復(fù)測(cè)，但是房地產(chǎn)測(cè)繪沒(méi)有這么長(zhǎng)的復(fù)測(cè)周期，由于城市市區(qū)的擴(kuò)張可能會(huì)對(duì)土地及房屋展開(kāi)實(shí)測(cè)工作，而對(duì)于用地及房屋的權(quán)屬有所改變時(shí)也會(huì)進(jìn)行有效修測(cè)，而土地與房地產(chǎn)的非權(quán)屬發(fā)生改變也會(huì)進(jìn)行變更，這樣才可以確保最終測(cè)繪結(jié)果的時(shí)效性、現(xiàn)狀性和現(xiàn)勢(shì)性，得出的配套冊(cè)、表、卡、圖也會(huì)和實(shí)際情況相符，因此房地產(chǎn)測(cè)繪需進(jìn)行變更測(cè)量、補(bǔ)測(cè)及修測(cè)等。

3、測(cè)繪內(nèi)容上與房地產(chǎn)測(cè)量的差別

地貌和地物是房地產(chǎn)測(cè)量測(cè)繪主要的對(duì)象，而房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量，用途等狀況是房地產(chǎn)測(cè)量主的要對(duì)象，當(dāng)然其對(duì)象還包括與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素，地形要素包含測(cè)定其界線定位與范圍，房屋用地的測(cè)定位置和房屋面積容量等。調(diào)查測(cè)定評(píng)估 其質(zhì)量 （ 定質(zhì)） 和價(jià)值（ 定價(jià)）。房地產(chǎn)測(cè)量沒(méi)有如此廣的任務(wù)，房地產(chǎn)圖一般對(duì)高程不作要求，而房地產(chǎn)測(cè)量不但要高程，而目還要用 等高線表示地貌。

4、房地產(chǎn)測(cè)量人員既懂測(cè)繪更懂房地產(chǎn)

從事這一工作的人員不僅要熟練的掌握測(cè)繪技術(shù)與測(cè)繪業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)測(cè)量的另一大特點(diǎn)。要掌握房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)知識(shí)，而更重要的是運(yùn)用各種測(cè)繪方法得心應(yīng)手。作為一個(gè)房地產(chǎn)測(cè)繪工作者，如果要是稱職的，就應(yīng)該是房地產(chǎn)這一門(mén)學(xué)科的技術(shù)專業(yè)好手，也應(yīng)該是房地產(chǎn)權(quán)屬管理的好幫手，更是房屋交易買賣中的鑒證者，因此，他們必須熟悉房地產(chǎn)的相關(guān)法律和法規(guī)，必須保護(hù)雙方的合法利益，正確測(cè)算房屋面積。不然的話，是做不好房地產(chǎn)測(cè)量工作的。這也是房地產(chǎn)測(cè)量區(qū)別于其他測(cè)繪的特點(diǎn)之一。

三、房地產(chǎn)測(cè)量技術(shù)問(wèn)題的有效措施

1、充分地發(fā)揮全球定位系統(tǒng)在房地產(chǎn)測(cè)量工作中的作用

充分應(yīng)用全球定位系統(tǒng)在房地產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中的應(yīng)用，能夠?qū)崿F(xiàn)雙向連接的目標(biāo)，可以準(zhǔn)確地分析出房屋面積的分?jǐn)偝潭龋驗(yàn)镚PRS顯而易見(jiàn)的優(yōu)點(diǎn)，當(dāng)前不少房地產(chǎn)測(cè)量工作中已廣泛應(yīng)用，深得體現(xiàn)，取得較好的普及效果。

實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)載波相位差分技術(shù)（RTK）是在GPS 定位系統(tǒng)中最新的測(cè)量技術(shù)，這項(xiàng)測(cè)量技術(shù)比以往的GPRS系統(tǒng)測(cè)量精準(zhǔn)。它定位精準(zhǔn)度特別高，測(cè)量出的數(shù)據(jù)也安全可靠，并且，實(shí)際操作非常簡(jiǎn)單，具有較強(qiáng)的能力去處理數(shù)據(jù)，只需進(jìn)行簡(jiǎn)單的設(shè)置，就可以獲取到準(zhǔn)確的測(cè)量結(jié)果坐標(biāo)。這一項(xiàng)技術(shù)的出現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)測(cè)量技術(shù)與工作發(fā)展起到了一個(gè)重要的推動(dòng)作用，使房屋測(cè)量工作更為容易地開(kāi)展，減低了測(cè)量工作的難度，提供了工作結(jié)果的準(zhǔn)確度。

2、積極地運(yùn)用房地產(chǎn)數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)

數(shù)字化的測(cè)圖技術(shù)是先進(jìn)科學(xué)技術(shù)在房地產(chǎn)測(cè)量工作中的運(yùn)用與體現(xiàn)，現(xiàn)在逐漸已經(jīng)運(yùn)用在房地產(chǎn)的測(cè)量過(guò)程中。數(shù)字化的測(cè)量技術(shù)擁有所需勞動(dòng)成本低、搜集速度快、成圖質(zhì)量好等多種優(yōu)點(diǎn)。在數(shù)字化測(cè)圖過(guò)程中，會(huì)采取相應(yīng)的措施對(duì)房屋進(jìn)行全面搜集，再把收集到的數(shù)據(jù)輸入電腦利用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，再借助圖形形成房產(chǎn)的數(shù)字化圖，最后通過(guò)數(shù)字繪圖儀形成房產(chǎn)圖。這樣能夠免去傳統(tǒng)房屋測(cè)量的人手操作中出現(xiàn)的效率低、工作慢、成本高等各種缺點(diǎn)，大大地提高了房地產(chǎn)測(cè)量的工作效率。

3、在房產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中注意坐標(biāo)解析方法的使用

現(xiàn)在房地產(chǎn)測(cè)量的主要對(duì)象有兩個(gè)，一個(gè)是用地面積測(cè)量，另一個(gè)是房屋面積測(cè)量。制定客觀的科學(xué)的同時(shí)能夠準(zhǔn)確計(jì)算出房屋具體面積是十分有必要的，坐標(biāo)解析法無(wú)疑對(duì)于房屋面積的計(jì)算有著非常重要的意義。然而當(dāng)前缺乏有效的依據(jù)對(duì)于房屋面積計(jì)算的法律規(guī)范，建設(shè)部門(mén)所制定的關(guān)于《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》中并沒(méi)有對(duì)房屋面積計(jì)算、邊長(zhǎng)測(cè)量提出明確的要求。正是因?yàn)檫@樣的情況，坐標(biāo)解析法對(duì)房產(chǎn)測(cè)量計(jì)算進(jìn)行實(shí)際操作時(shí)還需要不斷的規(guī)范與調(diào)整。

首先要注意的問(wèn)題是坐標(biāo)反算邊長(zhǎng)與實(shí)際邊長(zhǎng)之間的差距。房產(chǎn)邊界的精確度在有關(guān)的規(guī)定之中是可以得到體現(xiàn)的，因此，測(cè)量房屋邊界點(diǎn)的方法體現(xiàn)出來(lái)優(yōu)越性質(zhì)，只有達(dá)到了精準(zhǔn)度的要求才能夠以房屋邊界點(diǎn)坐標(biāo)反算邊長(zhǎng)替代直接測(cè)量邊長(zhǎng)。其次是要注意房地產(chǎn)面積精確度的統(tǒng)一。在房產(chǎn)面積的計(jì)算上一定要制定一個(gè)準(zhǔn)確科學(xué)的估算公式，統(tǒng)一房地產(chǎn)面積的計(jì)算模式。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)測(cè)量所獲得與永久性標(biāo)志相聯(lián)系的房地產(chǎn)權(quán)屬界址、房地產(chǎn)面積等都具有法律效力，從而載入房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)，所以房地產(chǎn)測(cè)量所得的基礎(chǔ)圖是發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)、保障房地產(chǎn)所有者的合法權(quán)益、加強(qiáng)社會(huì)主義法律管理的重要依據(jù)。為了保證測(cè)繪精確性和準(zhǔn)確性，對(duì)于從事房地產(chǎn)測(cè)量及信息管理的工作人員應(yīng)全面了解房地產(chǎn)測(cè)量的特點(diǎn)，熟練掌握現(xiàn)代化房地產(chǎn)測(cè)量手段，更好地為城鄉(xiāng)居民服務(wù)。

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