摘 要 本文通過(guò)對(duì)物權(quán)法77條規(guī)定的“住改商”的立法背景，利弊以及適用條件進(jìn)行分析，提出了相關(guān)的法律建議。同時(shí)引導(dǎo)出2013年10月25日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議關(guān)于 “放寬市場(chǎng)主體住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）登記條件”這一話題，分析新政策的立法背景及其與前述法條之間的關(guān)系。

關(guān)鍵詞 住改商 《物權(quán)法》 放寬場(chǎng)所登記條件

作者簡(jiǎn)介：張嵐，北京工商大學(xué)碩士研究生。

中圖分類(lèi)號(hào)：D922.29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-0592（2014）12-098-02

“住改商”顧名思義，就是將住房改成商用房，主要有兩種情況：一是在宅基地上直接將住房改成商業(yè)用房；二是連宅基證都沒(méi)有，直接建造商業(yè)用房。本文出現(xiàn)的“住改商”是指的第一種情況?，F(xiàn)在法律對(duì)于這種情況是有條件的允許進(jìn)行。

《物權(quán)法》第77條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！贝藯l文是把住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房的規(guī)定。之所以會(huì)出現(xiàn)這樣一個(gè)條文是因?yàn)?，在?shí)際生活中，許多小區(qū)的業(yè)主將自己的住宅改變成經(jīng)營(yíng)性用房，用做餐廳，KTV或者其他營(yíng)業(yè)性用房。雖然這會(huì)給業(yè)主帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)利益，但是，同時(shí)也會(huì)帶來(lái)一定程度上的危害。

一、住宅商用可能帶來(lái)的問(wèn)題

雖然住宅商用在大體上是符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和基本國(guó)情的，但是也需要考慮它在實(shí)踐操作中可能帶來(lái)的相關(guān)問(wèn)題和可能引起的有關(guān)沖突。

（一）國(guó)家稅費(fèi)的流失

在我國(guó)，因?yàn)樯虡I(yè)用地是為盈利而設(shè)立的，所以，一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)用地的土地出讓金會(huì)高于住宅用地。而且我國(guó)法律明確規(guī)定，各種不同類(lèi)型的用地的使用年限有所不同，商用性用地是40年，工業(yè)性用地為50年，而住宅則為70年。法律這么規(guī)定必然是有其道理的。若直接將住宅性用地改為營(yíng)業(yè)性用地，會(huì)使原本的住宅用地的70年使用年限適用于此，這一定程度上會(huì)引起國(guó)家土地使用權(quán)出讓金的流失和稅費(fèi)的減少。

（二）相關(guān)業(yè)主的合法權(quán)益受損

住宅改為商用的地點(diǎn)一般都是小區(qū)內(nèi)，而小區(qū)本來(lái)是人們生活休息的地方，若來(lái)往人群增多必然會(huì)干擾和影響其他業(yè)主的的正常生活。首先，影響小區(qū)業(yè)主的安寧、衛(wèi)生和舒適的生活環(huán)境。人增多，小區(qū)自然衛(wèi)生環(huán)境必然會(huì)受到一定程度的影響，同時(shí)，更會(huì)一定程度上帶來(lái)聲污染和光污染，影響其他業(yè)主的正常作息，使住宅的主要作用不能很好發(fā)揮。其次，由于小區(qū)人員急劇增多，也會(huì)造成公共資源的緊張，比如電梯，車(chē)位，休息區(qū)域等，損害了其他業(yè)主的權(quán)益。再次，在物業(yè)費(fèi)的繳納問(wèn)題上，也有失公平。物業(yè)費(fèi)一般是根據(jù)住宅面積來(lái)繳納，但若“住宅商用”，會(huì)使小區(qū)居民共有部分的消耗明顯增加，物業(yè)管理的成本也必然增高。若保持原有的物業(yè)費(fèi)總額不變，必然會(huì)導(dǎo)致小區(qū)居民享受的物業(yè)服務(wù)水平下降。所以，要么物業(yè)費(fèi)增加要么服務(wù)水平降低，這也是“住改商”所會(huì)帶來(lái)的問(wèn)題。最后，住宅型用房與經(jīng)營(yíng)性用房在享受政策的方面有較大區(qū)別，例如應(yīng)付首期比例，貸款利率，還款期限等存在區(qū)別，若直接將住宅該為經(jīng)營(yíng)性用房，會(huì)造成國(guó)家管理制度的漏洞，造成事實(shí)上的不公平。

（三）增加小區(qū)的安全隱患

小區(qū)是一個(gè)相對(duì)密閉安全的地方，若大量閑雜人等可以自由出入小區(qū)，小區(qū)的安保就形同虛設(shè)。首先，增加小區(qū)內(nèi)部的不穩(wěn)定因素，防火防盜壓力驟增。小區(qū)進(jìn)行商業(yè)性用房以后，必然會(huì)導(dǎo)致小區(qū)的來(lái)往人員增多，不排除有一些不懷好意的人，安保難度會(huì)增加。再者，小區(qū)的安全通道消防通道都是按照小區(qū)的實(shí)際業(yè)主來(lái)設(shè)計(jì)的，萬(wàn)一出現(xiàn)緊急情況很難及時(shí)的疏散人群，必然導(dǎo)致業(yè)主堪憂。其次，危及建筑物的安全。住宅用房的設(shè)計(jì)和其他的商業(yè)用房有很大的區(qū)別，水泥硬度、鋼筋強(qiáng)度、管線設(shè)置等都有所不同，故經(jīng)營(yíng)性用房和住宅用房的負(fù)荷不一樣，“住宅商用”有可能使得樓板負(fù)荷較重，導(dǎo)致安全隱患的增加。此外，經(jīng)營(yíng)性用房的結(jié)構(gòu)要求與住宅性用房也有著較大區(qū)別，而“住改商”必然進(jìn)行裝修，有可能隨意拆改房屋結(jié)構(gòu)，私拉電線或者排線改造，住宅整體被破壞的幾率會(huì)增大，有可能引起火宅隱患或者造成下水道堵塞，從而影響相關(guān)業(yè)主的正常生活及建筑物整體的安全。

二、關(guān)于住房商用的相關(guān)規(guī)定及該法條的適用條件

在《物權(quán)法》頒布前，已有法規(guī)、規(guī)章對(duì)此作了相關(guān)規(guī)定。例如，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第50條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)”。

關(guān)于本法條適用所要成立的條件，可從以下幾方面來(lái)進(jìn)行分析。 首先，必須遵守相關(guān)法律法規(guī)。若其他法律法規(guī)有跟此條文相關(guān)的禁止性規(guī)定，則不得違反。如 《娛樂(lè)場(chǎng)所管理?xiàng)l例》規(guī)定在學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)合理范圍內(nèi)不得設(shè)立娛樂(lè)場(chǎng)所。而住宅則很有可能出現(xiàn)在它們的合理范圍內(nèi)。再如 《互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所管理?xiàng)l例》 第九條規(guī)定： “中學(xué)、小學(xué)校園周?chē)?00米范圍內(nèi)和居民住宅樓 （ 院） 內(nèi)不得設(shè)立互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所?！边@都是需要考慮的問(wèn)題。此外，住宅和經(jīng)營(yíng)性房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不同，“住改商”很可能改變房屋的主體結(jié)構(gòu)，而建設(shè)部頒布的 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 對(duì)此方面嚴(yán)厲禁止。

其次，不得違反管理規(guī)約。在沒(méi)有違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性的規(guī)定下，業(yè)主可否用適用住宅為經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所，還要符合業(yè)主大會(huì)訂立的章程和經(jīng)過(guò)相關(guān)利害業(yè)主的許可。全部的業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，行使共同管理小區(qū)的建筑物及其附屬設(shè)施的權(quán)利，共同來(lái)制定相關(guān)的管理規(guī)約。經(jīng)過(guò)所有業(yè)主同意制定的管理規(guī)約，可以對(duì)住房改為商業(yè)性用房做一些限制性的規(guī)定。比如說(shuō)，可以規(guī)定對(duì)住房改為商業(yè)性用房的業(yè)主征收不同于其他業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)，因?yàn)檫M(jìn)行商業(yè)活動(dòng)必然會(huì)加大其對(duì)公共資源的占用，影響其他業(yè)主的合理生活。同時(shí)，也可以禁止業(yè)主用住宅開(kāi)設(shè)類(lèi)似KTV、餐館、理發(fā)店等類(lèi)型的商鋪，因?yàn)樗鼤?huì)對(duì)居民的生活帶來(lái)直接的影響，噪音，氣味過(guò)大等類(lèi)似的問(wèn)題。不違反業(yè)主大會(huì)制定的管理規(guī)約是適用這個(gè)法條的第二個(gè)條件。

最后，需經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。按照《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，它將同棟樓的業(yè)主視為當(dāng)然利害關(guān)系業(yè)主，而其他棟業(yè)主若認(rèn)為自己也屬利害關(guān)系人，則需要提出具體證明。筆者認(rèn)為，所謂“有利害關(guān)系”應(yīng)當(dāng)限定在在法律所保護(hù)的關(guān)系內(nèi)，因?yàn)榫唧w的事物間或多或少都有關(guān)聯(lián)，但并非任何關(guān)系都是受到法律保護(hù)的。換句話說(shuō)，當(dāng)住宅商用確實(shí)對(duì)業(yè)主的具體受法律保護(hù)的關(guān)系受到損害時(shí)，業(yè)主才可以被認(rèn)為是“利害關(guān)系人”。關(guān)于如何確定利害關(guān)系可以從以下的角度來(lái)進(jìn)行思考。

首先，分析“利害關(guān)系人”。依據(jù)正常人的思維來(lái)進(jìn)行考慮，要為利害關(guān)系人，則必須是直接損害了其利益。例如同棟樓，則可能影響了安寧權(quán)，電梯使用權(quán)或是環(huán)境衛(wèi)生權(quán)。前后棟，則可能是影響公共設(shè)施的使用權(quán)，比如幾棟樓之間公用的健身設(shè)施或者健身器材或者是小區(qū)內(nèi)的休息椅子類(lèi)似的公共資源。但是，也不能過(guò)分放大，畢竟法律沒(méi)有不允許住改商，所以，也應(yīng)該有其實(shí)施的可能性，若小區(qū)內(nèi)業(yè)主都認(rèn)為自己是利害業(yè)主，則住改商的實(shí)施可能性不大。再次，來(lái)分析何為“同意”。在業(yè)主將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房前，應(yīng)該通知相關(guān)利害業(yè)主。需得到所有相關(guān)業(yè)主的同意方可實(shí)施，同意可以是書(shū)面協(xié)議，也可以是口頭協(xié)議甚至默許。即相關(guān)業(yè)主沒(méi)有明確反對(duì)就可以認(rèn)為是同意。

三、違反的法律后果

其實(shí)本法條不算是一個(gè)完整的法條，它沒(méi)有規(guī)定違反這個(gè)法條所負(fù)的責(zé)任以及應(yīng)該如何進(jìn)行賠償?shù)募?xì)節(jié)。但是關(guān)于它的適用可以適當(dāng)參考其他的法條規(guī)定。例如參考《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，它規(guī)定違反《物權(quán)法》第77條的規(guī)定“住改商”就構(gòu)成了侵權(quán)，“住改商”業(yè)主就需要承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，通過(guò)排除妨害、消除危害、恢復(fù)原狀或者賠償損失等手段來(lái)進(jìn)行修補(bǔ)。

四、立法改進(jìn)的思考

從上述的分析可以看出，現(xiàn)行《物權(quán)法》對(duì)于業(yè)主改變物業(yè)用途的規(guī)定是非常有限的，也就是說(shuō)，《物權(quán)法》有關(guān)“建筑物區(qū)分所有權(quán)”的規(guī)定是極不完善的，至少存在三個(gè)問(wèn)題：首先，對(duì)于“住改商”行為僅僅以一個(gè)條文加以規(guī)定，且規(guī)定過(guò)于原則，不具有可操作性。例如，有利害關(guān)系的業(yè)主的界定就沒(méi)有進(jìn)行詳細(xì)的分析。在一般人看來(lái)的利害和法律上的利害應(yīng)該是不同范圍的，法律應(yīng)該進(jìn)行一個(gè)整合和分析，使這個(gè)法條具有可操作性，同時(shí)，也能更好地指引相關(guān)業(yè)主遵守這一規(guī)定。其次，關(guān)于違反這一法條的法律后果沒(méi)有明確地規(guī)定，這也使這個(gè)法條沒(méi)有一個(gè)威懾力，起不到警示以及預(yù)防的法律效果。同時(shí)，也要對(duì)住改商造成的后果進(jìn)行量化，對(duì)它的具體賠償細(xì)節(jié)也進(jìn)行補(bǔ)充完善。再次，現(xiàn)行《物權(quán)法》存在的上述不完善以及缺漏問(wèn)題，無(wú)形中會(huì)助長(zhǎng)業(yè)主擅自“住改商”的這種違法行為的泛濫，其后果和危害是顯而易見(jiàn)的。鑒于此，筆者認(rèn)為可從以下方面進(jìn)行改進(jìn)。

1.立法機(jī)關(guān)應(yīng)該盡快制定有關(guān)《物權(quán)法》的實(shí)施細(xì)則，對(duì)何為利害業(yè)主，何為全部同意這些抽象的概念進(jìn)行細(xì)化，使其在實(shí)踐生活中具有可操作性?，F(xiàn)在的立法狀態(tài)下，這一條文可謂是一紙空文，不具有比較大的現(xiàn)實(shí)操作意義。

2.最高人民法院應(yīng)該盡快出臺(tái)有關(guān)司法解釋，對(duì)于實(shí)際生活中出現(xiàn)的賠償問(wèn)題進(jìn)行量化，確定所要賠償?shù)拇蟾欧秶捌滟r償數(shù)額，不然侵權(quán)賠償根本不可能實(shí)現(xiàn)。往往在實(shí)際的賠償過(guò)程中，被侵權(quán)人的請(qǐng)求賠償?shù)臄?shù)額應(yīng)該怎樣確定確實(shí)需要法官見(jiàn)仁見(jiàn)智。不同的法官判出來(lái)的結(jié)果也會(huì)大有不同，甚至可能出現(xiàn)比較大的出入。若不進(jìn)行一個(gè)具體大概范圍的量化，法院的威信會(huì)大打折扣同時(shí)法律的尊嚴(yán)也會(huì)遭到漠視，可能使法律只是成為一個(gè)形式上的白紙黑字。

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