何健
摘要:如何合理且有效地控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本,對(duì)于每個(gè)房地產(chǎn)公司而言是非常重要的研究?jī)?nèi)容。歸根結(jié)底,合理地控制開發(fā)成本可有效地直接提高利潤(rùn)和盈利$如何有效地開源節(jié)流,以下做初略探討。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);成本控制
房地項(xiàng)目開發(fā)成本管理控制,是一個(gè)多階段的#動(dòng)態(tài)的復(fù)雜過程,為了做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理與成本控制,我們必須要樹立企業(yè)的陳本意識(shí),做好開發(fā)過程各個(gè)環(huán)節(jié)的管理控制工作,建立一套完善的成本運(yùn)行體系,這樣才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地,并為企業(yè)贏取較大的利潤(rùn)空間。
一.項(xiàng)目決策階段的成本控制
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說決策階段是整個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)和導(dǎo)向,項(xiàng)目的所有環(huán)節(jié)都要圍繞決策階段的規(guī)劃進(jìn)行,因此,決策階段對(duì)項(xiàng)目整體投資影響程度很高,這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在決策階段對(duì)項(xiàng)目投資總成本進(jìn)行專業(yè)性的預(yù)測(cè),并確定投資控制目標(biāo),建立成本控制機(jī)制。
1.1進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析
風(fēng)險(xiǎn)是指在投資經(jīng)營(yíng)過程中的各種不確定因素,使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。最大程度的將這種不確定性降至最低,需要房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查分析。在調(diào)查過程中,根據(jù)自身發(fā)展的要求和目標(biāo),選取有用的信息進(jìn)行整理,取其精華去其糟粕。迎合現(xiàn)代潮流的需要,應(yīng)用現(xiàn)代科技的手段,充分發(fā)揮信息化的功能,以盡可能準(zhǔn)確的獲取市場(chǎng)信息,從而將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不確定因素扼殺在萌芽狀態(tài)。通過市場(chǎng)調(diào)查分析,使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的下一步走勢(shì)和供求狀況了如指掌,從中選出可以獲取最大經(jīng)濟(jì)效益的投資項(xiàng)目。
1.2客觀、準(zhǔn)確地做好項(xiàng)目可行性研究
專業(yè)人員根據(jù)取得的第一手調(diào)研材料,估算出開發(fā)項(xiàng)目的全部費(fèi)用成本,分別估算土地成本、建安費(fèi)用、管理成本、財(cái)務(wù)成本、工程費(fèi)、基本設(shè)施成本費(fèi)、銷售成本、以及其它無法預(yù)測(cè)的其它費(fèi)用等。費(fèi)用成本估算力求準(zhǔn)確、客觀,必須緊密結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行情和開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。根據(jù)全部支出成本和銷售價(jià)格的預(yù)測(cè)情況對(duì)項(xiàng)目做出經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和綜合分析,評(píng)價(jià)和分析過程運(yùn)用成本利潤(rùn)率和銷售利潤(rùn)率等指標(biāo),使得出的結(jié)論更科學(xué)、更可行、更具說服力。
1.3采取多樣化的組合投資
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了減少未來收益的不確定性,可以將投資有選擇地放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上,投資建設(shè)不同類型的商品房,以滿足不同收入階層居民的需求和承受能力。由于不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)不同,收益高低也就不盡相同,如此一來,大大降低了房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn),提高了其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。
二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在決策階段之后,設(shè)計(jì)就成為項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié),在這個(gè)階段,影響項(xiàng)目成本的因素有很多,如建筑物的平面布置形式、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、外觀布局、內(nèi)外裝潢標(biāo)準(zhǔn)及主要機(jī)器設(shè)備等,這些因素占據(jù)影響項(xiàng)目成本的很大比例,對(duì)這些因素進(jìn)行科學(xué)、合理的規(guī)劃,可以使項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制達(dá)到事半功倍的效果。
2.1優(yōu)化設(shè)計(jì)方案
通過設(shè)計(jì)方案比選控制成本,在設(shè)計(jì)過程中,不斷改進(jìn)方案存在的不足與缺陷,盡可能使設(shè)計(jì)方案達(dá)到最優(yōu)。從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、市場(chǎng)這三個(gè)視角對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)布局、功能分區(qū)、結(jié)構(gòu)形式、戶型特點(diǎn)、環(huán)保節(jié)能和建材選用等進(jìn)行比對(duì),根據(jù)比對(duì)結(jié)果,選用系列化和標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)方案要充分考慮施工過程的可行性和經(jīng)濟(jì)性,避免對(duì)施工規(guī)劃的大規(guī)模改動(dòng),保證工期按期完成,同時(shí)最大程度的節(jié)省投資成本。
2.2推行特性設(shè)計(jì)
在設(shè)計(jì)過程中,充分分析項(xiàng)目的特點(diǎn),在項(xiàng)目的實(shí)際情況的基礎(chǔ)之上,選用切實(shí)符合項(xiàng)目的材料、設(shè)備、施工工藝等,并對(duì)其性質(zhì)和特點(diǎn)進(jìn)行研究,最大程度地節(jié)省材料和設(shè)備的支出成本。合適的材料和成本會(huì)在很大程度上節(jié)約項(xiàng)目施工成本,保證項(xiàng)目施工安全、順利的開展。
2.3制定限額設(shè)計(jì)
對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理并科學(xué)的分析研究,在保證項(xiàng)目工程質(zhì)量的基礎(chǔ)之上,制定限額設(shè)計(jì)方案,按照標(biāo)準(zhǔn)的投資估算控制初步設(shè)計(jì),減少一切不必要的成本開支。投資分解是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法,為了使投資控制在限額內(nèi),按照經(jīng)濟(jì)合理、技術(shù)先進(jìn)、安全環(huán)保、美觀并符合國(guó)情的設(shè)計(jì)方針,將投資限額分解成若干個(gè)專業(yè)限額,并且按土建、通風(fēng)、排水、暖通、電力等專業(yè),下達(dá)給各專業(yè)技術(shù)人員,對(duì)設(shè)備如何選型、總圖布置情況、工藝流程圖、建筑方案進(jìn)行反復(fù)甄選,分析研究實(shí)現(xiàn)投資開發(fā)的具體措施。采用限額設(shè)計(jì)方案是我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中有效使用開發(fā)資金、控制投資支出的強(qiáng)有力措施。
三、項(xiàng)目施行階段成本控制
3.1認(rèn)真做好招標(biāo)工作
招標(biāo)在項(xiàng)目開發(fā)過程中是成本控制的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),通過招標(biāo)能遴選到合適的合作者。良好的合作關(guān)系是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目效益實(shí)現(xiàn)的保障,是項(xiàng)目順利進(jìn)展的必要條件,同時(shí)也是施工方與招標(biāo)方維持利益關(guān)系的前提基礎(chǔ)。
招標(biāo)前擬好招標(biāo)規(guī)劃,并針對(duì)招標(biāo)前出現(xiàn)的變動(dòng),對(duì)規(guī)劃做出進(jìn)一步調(diào)整,并會(huì)同相關(guān)部門對(duì)調(diào)整方案進(jìn)行審核,以確保招標(biāo)工作順利開展。項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃增添責(zé)任主體、招標(biāo)方式的界定,做到規(guī)劃條理、責(zé)任明確,避免規(guī)劃紊亂造成不必要的成本支出。
項(xiàng)目招標(biāo)工作必須規(guī)范有致,招標(biāo)前編制造價(jià)指標(biāo)及標(biāo)底數(shù)額,保證項(xiàng)目招標(biāo)有計(jì)劃、有規(guī)范的進(jìn)行。招標(biāo)完成后,對(duì)招標(biāo)結(jié)果和標(biāo)底數(shù)額進(jìn)行比對(duì),同時(shí)加強(qiáng)意外事件的防范力度。
3.2加強(qiáng)集中采購(gòu),選擇長(zhǎng)期供應(yīng)商
所謂集中采購(gòu)就是利用規(guī)模化采購(gòu)方式進(jìn)行的大宗采購(gòu),這種方式可以有效降低采購(gòu)成本,并提高采購(gòu)效率,同時(shí)保證采購(gòu)質(zhì)量。力求采購(gòu)方式公開、使采購(gòu)信息透明化,避免采購(gòu)方面出現(xiàn)腐敗等不良現(xiàn)象。對(duì)于一些零散材料、小型設(shè)備的采購(gòu)也要貨比三家,力求質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。
供應(yīng)商的選擇至關(guān)重要,更換供應(yīng)商會(huì)造成一系列的時(shí)間和資金支出,所以力求與供應(yīng)商建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系,同時(shí)注重對(duì)供應(yīng)商的管理,盡量使供應(yīng)商負(fù)擔(dān)貨物的運(yùn)輸費(fèi)用,最大程度的節(jié)約成本。
3.3加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理
施工現(xiàn)場(chǎng)貨物繁多、人員雜亂,經(jīng)常發(fā)生一些不可預(yù)測(cè)的安全事件,對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的工作人員造成了安全威脅,甚至出現(xiàn)返工、停工等情況,這些現(xiàn)象勢(shì)必會(huì)增加項(xiàng)目的成本支出,所以加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理,施工階段成本控制的必要手段。
3.4加強(qiáng)合同管理,避免工程索賠。
簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本,是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的又一重點(diǎn)。嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽訂和工程變更管理。施工合同是工程建設(shè)的主要合同,是承發(fā)包雙方進(jìn)行開發(fā)建設(shè)、撥付工程款項(xiàng)、工程竣工結(jié)算、工程索賠的全部依據(jù)。為此,必須把好施工合同的起草、審核、修改、簽訂關(guān)。在開發(fā)項(xiàng)目施工過程當(dāng)中,要嚴(yán)格執(zhí)行合同具體條款,以減少不必要的責(zé)任糾紛和違約賠償。
四、竣工結(jié)算階段成本控制
竣工結(jié)算是開發(fā)項(xiàng)目成本控制的最后一關(guān),工程造價(jià)的高低跟竣工工程結(jié)算的辦理有著直接關(guān)系。施工單位提供的工程結(jié)算書大致存在高套定額、冒算多算、高套取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以提高結(jié)算價(jià)的現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要親自組織造價(jià)工程師對(duì)施工單位編制的工程結(jié)算書進(jìn)行全面、認(rèn)真、嚴(yán)格的審核,同時(shí)還要參照原招標(biāo)文件、圖紙、設(shè)計(jì)變更、承發(fā)包合同、材料設(shè)備采購(gòu)價(jià)格、工程索賠合同、專業(yè)分包合同等,委托信譽(yù)好、資質(zhì)高的工程造價(jià)咨詢企業(yè)進(jìn)行更嚴(yán)格、更專業(yè)、更全面的審核。以造價(jià)審減額為基數(shù)的獎(jiǎng)勵(lì)對(duì)工程造價(jià)咨詢企業(yè)來說是一個(gè)很大的誘惑,這種獎(jiǎng)勵(lì)制度能充分提高造價(jià)咨詢公司的積極性,確保結(jié)算質(zhì)量,降低項(xiàng)目成本。
五、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了二十幾年的發(fā)展,特別是自近十年來的價(jià)格飛漲,局部地區(qū)已經(jīng)形成了泡沫,加上房地產(chǎn)的造富神話,造成大量的企業(yè)投身房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)"造成行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大"房地產(chǎn)企業(yè)只有強(qiáng)化自身管理水平,才能應(yīng)對(duì)可能面臨的價(jià)格下降,帶來的風(fēng)險(xiǎn),雖然房地產(chǎn)至少還有二十年的發(fā)展機(jī)會(huì),但不代表所有的企業(yè)都可以高枕無憂"成本控制作為企業(yè)管理中的重點(diǎn),一定會(huì)越來越引起企業(yè)負(fù)責(zé)人的重視。
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