飛雪漫天

大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（下稱“萬達(dá)地產(chǎn)”）向港交所遞交的招股說明書顯示，2013年末其資產(chǎn)負(fù)債率僅為49%，2014年6月末，其資產(chǎn)負(fù)債率為52%。房地產(chǎn)行業(yè)歷來是一個(gè)高負(fù)債行業(yè)，萬達(dá)地產(chǎn)負(fù)債率為何如此之低？

扣除預(yù)收賬款

筆者查閱萬達(dá)地產(chǎn)招股說明書發(fā)現(xiàn)，其資產(chǎn)負(fù)債率的定義中，將預(yù)收賬款從負(fù)債中扣除了。萬達(dá)稱，“資產(chǎn)負(fù)債率按資產(chǎn)總額（扣除客戶墊款）除以資產(chǎn)總值再將所得值乘以100%計(jì)算”（招股說明書P377），“我們的客戶墊款主要包括預(yù)售物業(yè)所得款項(xiàng)”（P363），由此可知，其客戶墊款即指預(yù)收賬款。

根據(jù)萬達(dá)地產(chǎn)招股說明書披露的資產(chǎn)負(fù)債數(shù)據(jù)，如果負(fù)債總額不扣除預(yù)收賬款，萬達(dá)地產(chǎn)2013年末和2014年6月30日資產(chǎn)負(fù)債率分別高達(dá)74%和78%。這一負(fù)債率水平與萬科A（000002.SZ）的負(fù)債率大致相當(dāng)。

值得一提的是，萬達(dá)地產(chǎn)的投資性物業(yè)以市價(jià)計(jì)量，其賬面資產(chǎn)中包含了巨額商業(yè)地產(chǎn)增值，如果投資性物業(yè)以歷史成本計(jì)量，其負(fù)債率遠(yuǎn)高于萬科A。

將預(yù)收賬款從負(fù)債中扣除，并非萬達(dá)地產(chǎn)首創(chuàng)。近年來，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)形成了一個(gè)流行的觀點(diǎn)：預(yù)收賬款不是負(fù)債，在計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)將其從負(fù)債中扣除。一些機(jī)構(gòu)和媒體也以此計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率。

不過，在招股說明書中將預(yù)收賬款從負(fù)債中扣除而計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率，筆者印象中萬達(dá)地產(chǎn)似乎是首家。A股市場(chǎng)的房地產(chǎn)上市公司財(cái)報(bào)中披露的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)計(jì)算中仍然將預(yù)收賬款包括在其債務(wù)中，如萬科A的2013年年報(bào)披露，其資產(chǎn)負(fù)債率為78.0%，并沒有將預(yù)收賬款從負(fù)債中扣除。不過，“2013年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)與分析”中有如此表述： “2013年底，公司剔除預(yù)收賬款后的其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為45.54%”。

謬誤已久的預(yù)收賬款不是債

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收賬款究竟是不是債務(wù)呢？如果不是債務(wù)，那么它是什么？

在資產(chǎn)負(fù)債表中，預(yù)收賬款列示于企業(yè)的流動(dòng)負(fù)債項(xiàng)下。對(duì)于有大額預(yù)收賬款的房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果將預(yù)收賬款從負(fù)債中剔除，那么會(huì)計(jì)恒等式“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”就不再成立，以此計(jì)算的資產(chǎn)負(fù)債率也就失去其應(yīng)有的意義。

仍以萬達(dá)地產(chǎn)為例，2014年6月30日，其賬面資產(chǎn)總額5040億元，負(fù)債總額3914億元，所有者權(quán)益1126億元。將預(yù)收賬款1311億元從負(fù)債總額中扣除后的負(fù)債額為2603億元，以此計(jì)算的資產(chǎn)總額將會(huì)大于負(fù)債與所有者權(quán)益之和。

預(yù)收賬款是核算企業(yè)按合同約定向其客戶預(yù)收的貨款、定金等。與應(yīng)付款項(xiàng)等經(jīng)營(yíng)性負(fù)債相比，預(yù)收賬款是一項(xiàng)不需要以現(xiàn)金償付的債務(wù)，與銀行貸款等有息負(fù)債相比，預(yù)收賬款通常是一項(xiàng)不需要支付利息的負(fù)債。但從本質(zhì)上來說，預(yù)收賬款仍然是一項(xiàng)債務(wù)，企業(yè)需要按照合同的約定，按時(shí)向客戶交付相應(yīng)的商品（勞務(wù)）。

房地產(chǎn)企業(yè)需要按合同約定的期限向客戶交付商品房，并據(jù)此確認(rèn)商品房銷售收入；若不能如期交付商品房就構(gòu)成違約，須向客戶支付違約金。如果房地產(chǎn)商根本沒有足夠的資金用于相應(yīng)商品房項(xiàng)目的建設(shè)，那么房地產(chǎn)商就會(huì)由于資金鏈斷裂而導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，企業(yè)有可能因此陷入破產(chǎn)困境。

由于中國(guó)商品房實(shí)行預(yù)售制，房地產(chǎn)企業(yè)賬面都有巨額預(yù)收款項(xiàng)。房地產(chǎn)企業(yè)之所以如此扣除，主要理由是，房地產(chǎn)企業(yè)與預(yù)收賬款相應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售結(jié)算完畢后，預(yù)收賬款余額就會(huì)變成零，企業(yè)無須對(duì)外支付現(xiàn)金清償。但實(shí)際上，與預(yù)收賬款相應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)仍須投入資金，至項(xiàng)目竣工結(jié)算期間，仍會(huì)發(fā)生管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等期間費(fèi)用，繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、土地增值稅、教育費(fèi)附加等稅費(fèi)。而項(xiàng)目銷售結(jié)算時(shí)，相應(yīng)的存貨也會(huì)結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本，總資產(chǎn)會(huì)相應(yīng)減少。

簡(jiǎn)單地將預(yù)收賬款從負(fù)債總額中扣除，并以此計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率，一方面，沒有考慮到與預(yù)收賬款相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)資金支出和期間費(fèi)用、稅費(fèi)支出，低估企業(yè)的負(fù)債額；另一方面沒有考慮項(xiàng)目結(jié)算后，隨著預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)至銷售收入、負(fù)債減少，相應(yīng)的存貨也會(huì)隨之結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本，企業(yè)的資產(chǎn)相應(yīng)減少，因而高估企業(yè)的資產(chǎn)總額；由此將嚴(yán)重低估企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。

個(gè)人認(rèn)為，如果房地產(chǎn)商的預(yù)收賬款余額高，且銷售毛利率、銷售凈利潤(rùn)高，從最大限度利用資金角度出發(fā)，在計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)，若要將預(yù)收賬款從負(fù)債中扣除，那么，應(yīng)同時(shí)考慮與預(yù)收賬款相關(guān)的資產(chǎn)、負(fù)債的變化。

不妨以具體數(shù)據(jù)來舉例：

假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)總額100億元，負(fù)債總額80億元，其中，預(yù)收賬款30億元，其資產(chǎn)負(fù)債率為80%；若簡(jiǎn)單地將預(yù)收賬款從負(fù)債中扣除，則以此計(jì)算的資產(chǎn)負(fù)債率為50%。那么，將預(yù)收賬款從負(fù)債總額中扣除后計(jì)算的資產(chǎn)負(fù)債率是否能真實(shí)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況？

假設(shè)該企業(yè)30億元預(yù)收款對(duì)應(yīng)的商品房都已竣工，達(dá)到交付、結(jié)算條件，我們不妨看一看其與預(yù)收賬款相應(yīng)的商品房全部銷售結(jié)算完畢、預(yù)收賬款為零時(shí)的資產(chǎn)負(fù)債狀況。

假設(shè)該企業(yè)的銷售毛利率為40%，銷售凈利率為20%，則30億元預(yù)收賬款對(duì)應(yīng)的賬面存貨為18億元（30×60%），項(xiàng)目全部銷售可實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6億元（30×20%），與其相關(guān)的期間費(fèi)用、主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金、所得稅等為6億元（30-18-6）。

那么，與30億元預(yù)收賬款相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目全部實(shí)現(xiàn)銷售后，預(yù)收賬款為零，存貨減少18億元，所有者權(quán)益（未分配利潤(rùn)）增加6億元，應(yīng)付賬款、應(yīng)交稅金增加6億元（假設(shè)與項(xiàng)目銷售結(jié)算相關(guān)產(chǎn)生的債務(wù)尚未以現(xiàn)金支付，由此形成應(yīng)付賬款、應(yīng)交稅金）。

而銷售結(jié)算后，企業(yè)的資產(chǎn)總額為82億元（100-18），負(fù)債總額為56億元（80-30+6），所有者權(quán)益總額為26億元（20+6）。

這個(gè)時(shí)候，由于與預(yù)收賬款相關(guān)的項(xiàng)目已全部銷售結(jié)算完畢，預(yù)收賬款余額為零，在計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)，是否剔除預(yù)收賬款，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率沒有影響。根據(jù)上述數(shù)據(jù)可以計(jì)算出，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為68.29%。

可見，即使企業(yè)與預(yù)收賬款相關(guān)的商品房已全部達(dá)到竣工狀態(tài)，其項(xiàng)目全部銷售結(jié)算后資產(chǎn)負(fù)債率也高達(dá)68.29%，而不是直接將預(yù)收賬款從負(fù)債總額中簡(jiǎn)單扣除后的50%。

如果企業(yè)與預(yù)收賬款相關(guān)的商品房尚未竣工，須繼續(xù)投入資金建設(shè)，則項(xiàng)目全部竣工結(jié)算后的資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)更高。

假設(shè)企業(yè)與預(yù)收賬款相關(guān)的商品房賬面存貨余額為5億元，達(dá)到竣工狀態(tài)尚需要繼續(xù)投入資金13億元，假設(shè)以現(xiàn)金支付3億元、產(chǎn)生應(yīng)付賬款10億元，在此情形下，項(xiàng)目全部竣工結(jié)算后的資產(chǎn)負(fù)債狀況如下：

企業(yè)的資產(chǎn)總額為92億元（82+13-3），負(fù)債總額為66億元（56+10），所有者權(quán)益總額為26億元；其資產(chǎn)負(fù)債率71.74%。

上述案例顯示，如果房地產(chǎn)企業(yè)與預(yù)收賬款相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目尚在建設(shè)中，則后續(xù)建設(shè)仍須支付現(xiàn)金，或增加債務(wù)。即使項(xiàng)目已全部竣工，達(dá)到可交付狀態(tài)，銷售結(jié)算過程中也會(huì)發(fā)生相關(guān)稅費(fèi)，須以現(xiàn)金支付或增加應(yīng)交稅金、應(yīng)付賬款等負(fù)債。而在銷售結(jié)算時(shí)，隨著預(yù)收賬款因結(jié)算而減少，與其相關(guān)的存貨也因結(jié)轉(zhuǎn)至銷售成本而減少，企業(yè)的資產(chǎn)總額也會(huì)隨之下降。

房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)，簡(jiǎn)單地將預(yù)收賬款從負(fù)債總額中扣除，而不考慮與之相關(guān)的存貨、應(yīng)付賬款、應(yīng)交稅金等資產(chǎn)負(fù)債項(xiàng)目隨預(yù)收賬款的變化而變化，由此將會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表失衡（資產(chǎn)>負(fù)債+所有者權(quán)益），顯著低估企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率沒有任何實(shí)際意義。

但預(yù)收賬款不是債，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已成為一個(gè)流行的觀點(diǎn)。這一謬誤之所以能夠流行，只是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率過高而已，且國(guó)內(nèi)商品房實(shí)行預(yù)售制，其負(fù)債中預(yù)收賬款也很高。

為了美化、粉飾財(cái)務(wù)指標(biāo)，將預(yù)收賬款從負(fù)債總額中直接扣除，堪稱中國(guó)房地產(chǎn)商的一大發(fā)明。個(gè)人認(rèn)為，這只能用于忽悠債權(quán)人和股票投資人，但房地產(chǎn)商千萬別連自己也被忽悠了，若房地產(chǎn)商自欺欺人，在編制資金計(jì)劃時(shí)，無視與預(yù)收賬款相關(guān)項(xiàng)目建設(shè)資金需求，則很可能自食其果，陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。

近年來，一些房地產(chǎn)商盲目擴(kuò)張、資金鏈斷裂的新聞?lì)l頻曝光。除非房地產(chǎn)商準(zhǔn)備好在不能如期交付商品房時(shí)跑路、破產(chǎn)，否則，在編制資金計(jì)劃時(shí)，都不應(yīng)無視預(yù)收賬款這一債務(wù)。endprint