聶日明

9月份是取消限購(gòu)月。到9月29日為止，國(guó)內(nèi)僅北上廣深和三亞五個(gè)城市的房市仍執(zhí)行限購(gòu)政策。據(jù)媒體10月7日?qǐng)?bào)道，三亞市即日起取消限購(gòu)。這意味著，除了房?jī)r(jià)最高的四個(gè)一線城市，始于2010年的房產(chǎn)限購(gòu)政策，歷時(shí)四年，終于快走到終點(diǎn)。

曾經(jīng)實(shí)行限購(gòu)的城市頗多。2011年年中，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也需要采取限購(gòu)措施以后，先后共有46個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)政策。這些政策包括限制異地購(gòu)房（限購(gòu)令）、大幅提高二套房貸標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)于違反限購(gòu)的房地產(chǎn)購(gòu)買行為不允許登記等。

限購(gòu)令是否發(fā)揮了作用？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，限購(gòu)令擴(kuò)圍后的2011年10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比開(kāi)始下跌，11月，環(huán)比再次下降。京滬等一線城市的一手、二手住宅成交量、成交均價(jià)漲幅均為幾年以來(lái)的最低點(diǎn)。

從這一點(diǎn)來(lái)看，限購(gòu)令似乎發(fā)揮了作用。

然而，梳理近十年的商品房銷售面積數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)季度增速的最高點(diǎn)是2009年末，彼時(shí)限購(gòu)政策還未開(kāi)始。自那以后，銷售面積的季度增速就開(kāi)始下滑，限購(gòu)政策開(kāi)始以后，數(shù)據(jù)有低幅波動(dòng)，在2012年開(kāi)始回升。也正是應(yīng)對(duì)2012年末的房產(chǎn)交易量回升，中央出臺(tái)了“新國(guó)五條”，要求出售自有住房需按轉(zhuǎn)讓所得20%計(jì)征個(gè)稅。如此嚴(yán)厲的政策，也未能抑制住房市的火熱，房產(chǎn)交易量先增后跌再大增，創(chuàng)造了2013年的房地產(chǎn)大年。到2014年，政策未變，但房市卻開(kāi)始頹廢，雖限購(gòu)令漸次取消，交易量也沒(méi)見(jiàn)到回升。

由此可見(jiàn)，過(guò)去四年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲跌現(xiàn)象，與其說(shuō)是限購(gòu)令發(fā)揮了作用，不如說(shuō)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自有周期在發(fā)揮作用。由于調(diào)控政策的時(shí)滯效應(yīng)，中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控一向呈現(xiàn)順周期操作的特點(diǎn)，實(shí)際效果加劇了房?jī)r(jià)周期的波動(dòng)幅度。2006、2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以說(shuō)是“一邊調(diào)控一邊漲價(jià)”，調(diào)控政策越猛烈、嚴(yán)厲，房?jī)r(jià)漲得就越兇猛。結(jié)果在2008年經(jīng)濟(jì)衰退來(lái)臨之際，商品房銷售面積的下滑速度也是史無(wú)前例的快，主要是2006、2007年的房地產(chǎn)抑制政策在2008年的集中體現(xiàn)。

這就引出一個(gè)問(wèn)題，2006年的調(diào)控政策還是針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)周期的調(diào)整，2010年的限購(gòu)令則是對(duì)微觀主體的直接限制，操作性很強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么在2013年還可以繼續(xù)火熱？這是因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)問(wèn)題的復(fù)雜性，政府不可能整齊劃一地規(guī)定一個(gè)人只能擁有一套房，也不可能完全不允許非戶籍人口購(gòu)房。因此操作的時(shí)候，以家庭為調(diào)控單位，對(duì)戶籍人口和非戶籍人口做出不同的限制。這就存在著套利空間。

很多人通過(guò)離婚、向直系親屬轉(zhuǎn)移房產(chǎn)等手段，讓自己達(dá)到限購(gòu)令的準(zhǔn)入門檻，實(shí)現(xiàn)買房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年上海市的離婚、復(fù)婚數(shù)量都有大幅上升，其中協(xié)議離婚登記60408對(duì)，比2012年上升37.4%。同時(shí)，2013年上海辦理復(fù)婚登記14730對(duì)，這個(gè)數(shù)據(jù)比2012年足足上升了82.57%。新增的這些離婚、復(fù)婚，不少就是為了規(guī)避限購(gòu)政策的?？梢哉f(shuō)，限購(gòu)令對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)了一槍，中槍的卻是婚姻登記機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)這兩年忙得不得了，上個(gè)月離婚、下個(gè)月就復(fù)婚的例子并不鮮見(jiàn)。

限購(gòu)的失敗，更在于它讓?xiě)艏贫饶鎰?shì)走強(qiáng)。作為一項(xiàng)落后的社會(huì)管理工具，近十幾年，戶籍制度的影子不斷退場(chǎng)，只在社保、教育等有限幾個(gè)領(lǐng)域還發(fā)揮作用，在商品交易領(lǐng)域已經(jīng)很少有戶籍的影子。但限購(gòu)令實(shí)施以來(lái)，各地方政府以戶籍作為主要篩選工具，對(duì)戶籍與非戶籍人口區(qū)別對(duì)待，讓?xiě)艏鼗氐缴鐣?huì)管理的中心位置。受此影響，車牌登記等領(lǐng)域也開(kāi)始引入戶籍、居住證作為前置條件。近幾年大城市逐步放開(kāi)的義務(wù)教育入學(xué)，在中央嚴(yán)控大城市規(guī)模的背景下，戶籍制度又成為主要的限制非戶籍居民權(quán)利的工具。這種趨勢(shì)也在一定程度上消解了今年出臺(tái)的戶籍改革新方案的新意。

如今我們面臨的問(wèn)題是如何處理限購(gòu)帶來(lái)的“遺產(chǎn)”。各級(jí)政府也許尚未意識(shí)到限購(gòu)令給中國(guó)帶來(lái)的長(zhǎng)期的負(fù)面影響。時(shí)至今日，分類調(diào)控依然是樓市調(diào)控的主基調(diào)，繼續(xù)維持“限購(gòu)令”在調(diào)控中的使用，仍然堅(jiān)持認(rèn)為政府可以控制房?jī)r(jià)，堅(jiān)持為了控制房?jī)r(jià)，居民買賣自由的權(quán)利可以擱置。限購(gòu)令連連失守，我們應(yīng)該好好想一想新一屆政府“簡(jiǎn)政放權(quán)”、“讓市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”的目標(biāo)了。（作者為上海金融與法律研究院研究員）