【摘要】租賃權(quán)的對抗效力這一概念一直以來被約定俗成為“買賣不破租賃”。為保護交易安全及承租人利益，維護社會秩序與穩(wěn)定，我國《合同法》第229條規(guī)定此原則，但條文過于簡單概括，適用過程中諸多具體問題不甚明了，存在許多不足之處。本文即對實踐中常出現(xiàn)的問題進行初步探討，提出相關建議，以期能對此制度的完善起到一定的積極作用。

【關鍵詞】租賃權(quán)；對抗效力；買賣不破租賃

租賃權(quán)對抗效力傳統(tǒng)上一直被稱為“買賣不破租賃”，指在租賃期間，出租人將租賃物出賣的，承租人對該租賃物的使用權(quán)不因買賣而受到影響，租賃合同對新的買受人繼續(xù)有效。它是大陸法系國家普遍設立的以保護承租人利益為目的的一項制度，使租賃權(quán)基于承租人對租賃物的占有而產(chǎn)生對抗受讓人的效力。我國《合同法》第229條對此制度規(guī)定為：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！笨梢姉l文之簡約概括，與其他國家有限制性的規(guī)定亦大不相同，適用限制上最少。也正因為如此，司法實踐中具體適用此條款時，有諸多問題需要進一步探討與明晰。

一、“租賃物”范圍問題

作為確立此制度的《德國民法典》規(guī)定：“買賣不破租賃”適用于住房的使用租賃（第566條第1款）、土地的使用租賃（第578條第1款）、住房以外的房屋使用租賃（第578第2款）、已登記船舶的使用租賃（第578a條）。[]通過條文可見，《德國民法典》規(guī)定的租賃權(quán)對抗效力在客體適用范圍上甚廣，可適用于所有房屋類型的使用租賃，土地使用租賃，和已登記的船舶使用租賃。但沒有規(guī)定可適用于一般動產(chǎn)。瑞士、法國、日本、奧地利等國的民法基本上也是將買賣不破租賃原則適用于不動產(chǎn)租賃，法國民法更是將買賣不破租賃原則限制適用于經(jīng)公證及定期不動產(chǎn)租賃。我國《合同法》第229條規(guī)定的租賃物沒有區(qū)分動產(chǎn)與不動產(chǎn)而統(tǒng)一適用，是否妥當？

租賃權(quán)對抗制度設立的最初意旨在于保護承租人，以免其無所可居，是為保護弱者的基本生存問題。而隨著社會的發(fā)展，現(xiàn)今承租人的范圍已非常廣泛。從房屋、土地的承租到表演場所的承租再到汽車、保險柜的承租，承租人所涵蓋的經(jīng)濟活動參與者越來越寬?？梢钥隙ǖ氖呛芏鄤赢a(chǎn)承租人及不動產(chǎn)承租人已不再是弱勢群體。基于上述原因，極端看法提出：應僅對涉及到基本生存的住房租賃的承租人給予保護，而對那些非經(jīng)濟上弱者的承租人沒有保護的必要。筆者認為，此觀點從立法目的上講有一定合理性，但不切合實際。另一觀點指出，應區(qū)分不動產(chǎn)與動產(chǎn)，僅對不動產(chǎn)承租人進行保護。黃立先生即認為：買賣不破租賃原則自法政策上言以不適用于動產(chǎn)租賃為宜。筆者贊同此觀點。理由如下：（1）從立法政策角度考慮，動產(chǎn)承租人大多不是弱勢群體，其租賃的動產(chǎn)對其生活或營業(yè)的影響不會如不動產(chǎn)租賃一樣涉及基本生存和安身立命問題，可依一般合同糾紛予以解決。（2）一般動產(chǎn)具有種類性，可替代性強。即便租賃物出賣他人，承租人可選擇的替代品余地較大，而且在商品經(jīng)濟如此發(fā)達的環(huán)境下進行動產(chǎn)的再選擇，較為方便。（3）對于特殊類型動產(chǎn)租賃，可以依據(jù)特別法的專門規(guī)定對承租人利益予以維護。（4）實踐中涉及到動產(chǎn)租賃的糾紛本身較少，沒有必要對動產(chǎn)承租人也賦予其租賃權(quán)的對抗力。

因此，筆者認為，租賃合同本身即為債權(quán)合同，法律賦予租賃權(quán)以對抗力，是出于保護作為承租人一方弱勢群體的需要。對于不動產(chǎn)承租而言，由于其與生活生存密切相關，法律給其特別保護實為必要。但是如今，動產(chǎn)承租人本身并不再為弱勢一方，法律并沒有必要再給予特殊保護。動產(chǎn)承租人的租賃若是遭到破壞，完全可以依據(jù)一般合同糾紛解決。故而，在租賃物的范圍上，應區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)，僅賦予不動產(chǎn)承租人以租賃權(quán)的對抗力。

二、缺乏公示制度保護受讓第三人權(quán)利

由于《合同法》第229條有關“買賣不破租賃”的規(guī)定確立了租賃權(quán)具有物權(quán)的特征，租賃權(quán)也應同其他物權(quán)一樣須遵循諸如“物權(quán)法定”、“公示公信”的基本原則。承租人的租賃權(quán)既然可以對抗善意受讓人，那么它也需公示，這是租賃權(quán)物權(quán)化的性質(zhì)使然。

縱觀其他大陸法系國家的立法，大都賦予了租賃權(quán)對抗力的公示機制。《日本民法典》第605條規(guī)定：不動產(chǎn)租賃實行登記后，對以后就該不動產(chǎn)取得物權(quán)者，亦發(fā)生效力?！斗▏穹ǖ洹返?743條規(guī)定：如果出租人出賣其出租物，買受人不得辭走已訂立經(jīng)公證或規(guī)定有確定日期的租賃契約的土地承租人、佃農(nóng)或房屋繼承人。公示方式主要有：登記、公證或者交付。

從我國立法上來看，首先，對于特殊類型的動產(chǎn)租賃，法律法規(guī)作出了租賃權(quán)公示制度的規(guī)定，如：《民用航空法》第33條、《船舶登記條例》第6條。其次，對于房屋租賃，《城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房屋租賃管理辦法》有相關登記備案的規(guī)定。同時，如《成都市房屋租賃管理辦法》等多數(shù)地方規(guī)章也有類似規(guī)定。這些規(guī)定可以說具有一定積極意義，但并無一般適用效力。因此，對于除了特殊動產(chǎn)租賃公示制度之外的租賃物如何適用公示制度，《合同法》應該做出統(tǒng)一性的立法。就公示方式而言，筆者認為交付較為困難，公正成本高昂，采用登記制度較為合理，第三人可以通過查找登記簿得知租賃權(quán)是否存在。

鑒于上文筆者建議租賃權(quán)對抗力應僅適用于不動產(chǎn)承租人，因而并不涉及到動產(chǎn)租賃的公示。《合同法》應對不動產(chǎn)租賃的公示制度進行明確規(guī)定。若未進行登記，只是簽訂了租賃合同，此時承租人便不可以對抗善意第三人。

三、租賃權(quán)對抗力的適用期間

《合同法》第229條規(guī)定：“在租賃期間”發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。租賃權(quán)的對抗力是在整個租賃期間都適用還是在一個具體的期間內(nèi)適用，不同的人對此有理解偏差。相對于承租人而言，當然是自訂立租賃合同，合同成立生效時起算更有利于其權(quán)益保護，但對于第三人而言則恰恰相反。因此，明確對抗制度發(fā)生效力的期間，具有重要意義。

按照通常的理解，租賃期間是指租賃合同成立生效到約定的租賃期限屆滿為止。《合同法》規(guī)定的“租賃期間”如果理解為整個租賃期間，租賃權(quán)都具有對抗力，對于第三人而言是明顯不利的。首先，出租人與承租人只是簽訂了租賃合同，但是并沒有轉(zhuǎn)移占有，也未進行登記，該種情形下第三人無從知曉租賃物的權(quán)利狀態(tài)進行受讓，如果此時承租人即可對抗該第三人，則明顯不公。其次，若理解為在租賃物交付承租人，承租人進行了實際占有后其便有對抗效力，那么此時，第三人該如何知道承租人的實際占有？對于租賃合同是否存在，租賃物是否被承租人占有，第三人根本無法得知也不可能預見。筆者認為在這種情況下，承租人可以依據(jù)占有保護請求權(quán)來主張權(quán)利，而不能用租賃權(quán)對抗力來對抗第三人，否則對第三人來說更加不利。

因此，《合同法》第229條對租賃權(quán)發(fā)生對抗力的期間籠統(tǒng)地使用“租賃期間”一詞而未區(qū)分不同的情況是存在缺陷的，范圍明顯過于寬泛，其結(jié)果是導致租賃權(quán)“物權(quán)化”的范圍擴大了。筆者認為，應具體規(guī)定為，在出租人與承租人進行租賃登記后，承租人才能基于租賃權(quán)而對第三人對抗。若未進行登記，只是簽訂了租賃合同或者是僅占有租賃物，并不能產(chǎn)生租賃權(quán)的對抗力。如此才更有利于保護第三人的利益，維護交易的安全和社會關系的穩(wěn)定。

四、租賃權(quán)對抗力的法律效果問題

《合同法》229條規(guī)定了租賃權(quán)對抗力的法律效果，即：“不影響租賃合同的效力”，指“就受讓人與承租人之間關系而言，租賃合同對受讓人繼續(xù)存在，即受讓人取代了原出租人而與原承租人繼續(xù)發(fā)生租賃關系，租賃合同轉(zhuǎn)而存在于受讓人與承租人之間?！眹鴥?nèi)學界通說持此觀點。該項規(guī)定不僅不利于關系責任的判斷，也會導致各方權(quán)利義務不明確，而且諸多問題得到不到有效解決。

其一，承租人向出租人交的押金如何處理。實踐中可能出現(xiàn)的情形包括：一是原出租人與承租人之前約定須交付押金，但租賃物讓與時承租人尚未交付的，第三受讓人有權(quán)根據(jù)約定向承租人請求交付。若承租人之前已經(jīng)交付的，受讓人可以向原出租人請求轉(zhuǎn)付。二是受讓人已從原出租人或承租人處取得押金的，有向承租人返還的義務。三是繼受人未從原出租人處轉(zhuǎn)受押金的，是否負有向承租人返還的義務。這一問題一直以來爭議很大。

理論及實務中有三種觀點：一為現(xiàn)出租人返還主體說，二為押金實際占有人說，三為債務并存承擔說。筆者認為第三種觀點僅考慮了承租人的利益，但卻對受讓人極為不利，因此不支持此觀點。而王澤鑒先生認為，出租人未將押金轉(zhuǎn)交于受讓人時，承租人究應向出租人或受讓人請求返還，系利益衡量上之一項難題。目前實務上認為僅得向出租人請求，受讓人不負返還義務實有相當依據(jù)。他的觀點即為押金如果沒有轉(zhuǎn)付，承租人只能向原出租人主張，而不能向受讓人主張。我國《合同法》對此問題沒有明確，筆者認為有必要進行規(guī)范。

其二，受讓人如不履行義務，原出租人是否承擔連帶責任。對于這一點，《德國民法典》第571條第2項和我國《大清民律草案》第682條都規(guī)定了出租人的保證責任。[]這一規(guī)定使出租人并不因租賃物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而不再負任何義務，出租人不能因為將租賃物轉(zhuǎn)手后就萬事大吉，相反他應就受讓人的選任對承租人負責。筆者認為如此做法是符合利益平衡原則的，在租賃權(quán)對抗力的法律效果這一問題上，不能簡單的采納概括的債務承擔模式，使新出租人承擔一切。相比較而言，德國的做法更可取，即并存的債務承擔模式，租賃物轉(zhuǎn)讓后原出租人應就受讓人不履行義務給承租人造成的損害承擔連帶賠償責任。如此才更符合租賃合同的屬性，進一步保護承租人利益。

綜合以上針對不同問題的思考與分析，竊以為我國《合同法》對租賃權(quán)對抗效力這一制度的規(guī)定，疏漏之處明顯。不僅條文數(shù)量較少，內(nèi)容也過于簡單粗糙籠統(tǒng)。對不足之處加以完善實為必要。

五、小結(jié)

租賃權(quán)對抗效力這一制度自產(chǎn)生以來，以其特有的功能在社會經(jīng)濟生活中發(fā)揮了重要作用，具有重要意義。但是由于法條規(guī)定不盡完善，尚存在許多缺陷之處，故本文對實踐中較常遇見的問題進行一定的分析和探討，并提出具體建議。以期今后的合同立法，能夠重視這些問題，在平衡各方利益的基礎上，提供解決機制，使租賃權(quán)對抗效力這一制度在保護交易安全，保護承租人利益，維護社會秩序與社會穩(wěn)定等方面更具備實際意義，進一步發(fā)揮其應有之效用。

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作者簡介：

張萌，中央財經(jīng)大學法學院，2011級，民商法碩士研究生