易憲容

有報(bào)道稱，因商品房庫(kù)存過(guò)高而一度被冠以“鬼城”之稱的江蘇常州，在這個(gè)月中旬以黨報(bào)頭條向市民呼吁“目前已到購(gòu)房好時(shí)機(jī)”，但是，這呼吁已經(jīng)過(guò)去十天了，購(gòu)房者的觀望情緒并未明顯改觀。就如當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)企業(yè)工作人員所說(shuō)的，從目前房地產(chǎn)的形勢(shì)來(lái)看，并不是吆喝幾聲，市場(chǎng)行情就能好起來(lái)的。

正如我早就指出的那樣，今年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)周期性調(diào)整，并非如早幾年那樣是由政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策所左右，而是市場(chǎng)力量使然。比如說(shuō)，住房市場(chǎng)的供求關(guān)系變化、金融市場(chǎng)條件的不同、市場(chǎng)投資者的預(yù)期逆轉(zhuǎn)等。而這些市場(chǎng)因素只能由市場(chǎng)來(lái)決定，而不是會(huì)由政府房地產(chǎn)政策來(lái)左右，反之，政府想人為干預(yù)住房市場(chǎng)可能給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更高的風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，對(duì)于國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整，是全國(guó)性的還是區(qū)域性的？住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整會(huì)延續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間、調(diào)整的幅度又有多深？或如有些投資者所說(shuō)的這次房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整的底在哪里？

首先，對(duì)于國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的周期性調(diào)整，目前國(guó)內(nèi)基本上形成共識(shí)，即今年的住房市場(chǎng)調(diào)整是一種趨勢(shì)或今年就是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整年。因此，無(wú)論是全國(guó)住房市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)趨勢(shì)，還是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局所公布的數(shù)據(jù)，都表明今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是全國(guó)性而不是局部，只不過(guò)不同的城市調(diào)整的幅度會(huì)不一樣。正因?yàn)椋衲甑姆康禺a(chǎn)周期性調(diào)整是全國(guó)性，它對(duì)今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的沖擊與壓力肯定不少。這就是為何不僅地方政府紛紛出臺(tái)房地產(chǎn)救市之政策，而且中央政府隱性救市的信息與方式隨處可見(jiàn)。

不過(guò)，既然今年國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)周期性調(diào)整是一種共識(shí)，是一種市場(chǎng)因素使然，因此，中央政府在這個(gè)時(shí)候不需要過(guò)多關(guān)注這種房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之沖擊，更不需要采取各種隱性方式來(lái)救房地產(chǎn)市場(chǎng)。因?yàn)檫@樣做只會(huì)增加市場(chǎng)之風(fēng)險(xiǎn)及把房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題更加復(fù)雜化。因?yàn)?，如果中央政府面?duì)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)是一個(gè)投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)這個(gè)事實(shí)，那么當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整是擠出房地產(chǎn)巨大泡沫的最好時(shí)機(jī)。如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大泡沫不擠出，反之希望通過(guò)隱性方式來(lái)托住房?jī)r(jià)（比如最近政府職能部門又在如出臺(tái)限購(gòu)政策那樣出損招，即對(duì)商品房回購(gòu)、降低按揭貸款利率等）。其結(jié)果是讓先進(jìn)入住房市場(chǎng)的投資者大獲其利而逃之、讓新進(jìn)入的購(gòu)買住房者推入高房?jī)r(jià)火坑、讓一些房地產(chǎn)企業(yè)輕松撤離，最后則讓一個(gè)巨大債務(wù)包袱由政府來(lái)背著，而買單者則是全國(guó)人民。但房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的周期性調(diào)整并不會(huì)因?yàn)檫@種托市而停止，只不過(guò)把這種周期性調(diào)整的時(shí)間延長(zhǎng)。

其次，在投資品市場(chǎng)，價(jià)格大幅波動(dòng)是必然。既然當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，目前進(jìn)入住房市場(chǎng)交易者其目的就是買了之后以更高價(jià)格賣出。在這種情況下，住房作為一個(gè)投資產(chǎn)品，投資者對(duì)價(jià)格是不敏感的。也就是說(shuō)，投資者進(jìn)入住房市場(chǎng)，并不在于進(jìn)入時(shí)其購(gòu)買價(jià)格高低，而在于購(gòu)買之后是不是以更高的價(jià)格賣出。所以，在一個(gè)以投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，其價(jià)格可以快速上漲，當(dāng)然也可以快速下跌，關(guān)鍵就得看金融市場(chǎng)條件及投資者的市場(chǎng)預(yù)期。

所以，有人認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整不會(huì)“崩盤”，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性調(diào)整也應(yīng)該是窄幅浮動(dòng)，而非大起大落。其實(shí)，對(duì)于這樣的言論，其隱含的假定是前后矛盾的。因此，既然認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)“崩盤”，那么其前提條件就是認(rèn)可當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)。既然住房市場(chǎng)是一個(gè)投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)，任何投資品的價(jià)格并不取決于實(shí)體性的產(chǎn)品供求關(guān)系，而是取決投資者的市場(chǎng)預(yù)期，因此住房市場(chǎng)的價(jià)格快速上漲及快速下跌就極為平常。在這種情況下，想人為的控制房?jī)r(jià)在某種幅度下波動(dòng)是不可能的。

再次，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整的幅度或底部，并非當(dāng)前多數(shù)人所認(rèn)為調(diào)整到某種幅度到底，然后反彈。因此，這還是假定中國(guó)住房市場(chǎng)仍然是一個(gè)投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)。但實(shí)際上，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以會(huì)周期性調(diào)整，就在于這種性質(zhì)的住房市場(chǎng)已經(jīng)是不可持續(xù)了。它一定要轉(zhuǎn)型為以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)。而以消費(fèi)為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)核心就是房?jī)r(jià)回歸理性，即絕大多數(shù)居民有支付能力來(lái)購(gòu)買。這是當(dāng)前中央政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展宗旨，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)真正成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力的關(guān)鍵所在。

不過(guò)，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)要實(shí)現(xiàn)這種轉(zhuǎn)型，并非是一蹴而就的，而是一個(gè)過(guò)程。對(duì)不同的城市來(lái)看，這種轉(zhuǎn)型過(guò)程也是完全不一樣。因?yàn)?，在住房市?chǎng)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，它能夠不斷地把居民住房消費(fèi)釋放出來(lái)（在以消費(fèi)為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，居民消費(fèi)是多層多元化，住房市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整不同，對(duì)居民住房消費(fèi)的釋放也不一樣）。直到絕大多數(shù)居民都有支付能力進(jìn)入住房市場(chǎng)，那么這個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格就回歸理性了。比如說(shuō)，目前溫州、鄂爾多斯的一些房?jī)r(jià)與最高時(shí)下跌50%以上了，人們能夠說(shuō)已經(jīng)到底了嗎？是不一定的，就得看調(diào)整后的房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)鼐用竦膶?shí)際購(gòu)買力是否相合，如果差距大，仍會(huì)調(diào)整。

也就是說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期一旦逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)性質(zhì)一旦要轉(zhuǎn)型，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大幅調(diào)整是必然，房?jī)r(jià)回歸理性也是必然，否則，調(diào)整后的房?jī)r(jià)仍然不能讓絕大多數(shù)人有支付能力進(jìn)入市場(chǎng)，那么這種調(diào)整仍然會(huì)繼續(xù)進(jìn)行。同樣，以消費(fèi)為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)價(jià)格同樣是由市場(chǎng)來(lái)決定，不是誰(shuí)可左右，特別不是政職能部門來(lái)左右。否則，這個(gè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法健康發(fā)展。