陳曉川，楊海艷

（福建師范大學(xué)閩南科技學(xué)院，福建泉州 362332）

福州房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證研究

陳曉川，楊海艷

（福建師范大學(xué)閩南科技學(xué)院，福建泉州 362332）

厘清福州房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系是地方政府精準(zhǔn)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)。利用福州市1999至2010年的房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)和土地交易價(jià)格指數(shù)的季度數(shù)據(jù)，運(yùn)用Granger因果檢驗(yàn)法對(duì)福州市房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析。結(jié)果顯示：在短期內(nèi)，福州市房?jī)r(jià)與地價(jià)相互影響；長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)顯著影響地價(jià)，而不是相反。由此給出的政策建議是：進(jìn)一步加強(qiáng)福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和信息發(fā)布制度；繼續(xù)調(diào)整福州市土地交易方式；土地出讓收入納入預(yù)算內(nèi)進(jìn)行管理和使用。

福州；房?jī)r(jià)；地價(jià)；Granger因果檢驗(yàn)

二、文獻(xiàn)評(píng)述

關(guān)于房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系，國(guó)內(nèi)學(xué)者進(jìn)行了大量研究。就全國(guó)層面研究而言，高波、毛豐付（2003年）［5］利用1999～2002年間的季度數(shù)據(jù)對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系進(jìn)行Granger因果檢驗(yàn)和回歸分析，認(rèn)為長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)決定地價(jià)，短期內(nèi)兩者相互影響。況偉大 （2005年）［6］認(rèn)為短期內(nèi)房?jī)r(jià)和地價(jià)相互影響，長(zhǎng)期內(nèi)地價(jià)是房?jī)r(jià)的Granger成因。宋勃、高波 （2007年）［7］認(rèn)為短期而言，房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)沒(méi)有影響，而地價(jià)是房?jī)r(jià)的Granger成因；長(zhǎng)期而言，房?jī)r(jià)和地價(jià)存在雙向因果關(guān)系。王岳龍、張瑜 （2010年）［8］證實(shí)了在全國(guó)范圍內(nèi)，無(wú)論是長(zhǎng)期還是短期，房?jī)r(jià)都是地價(jià)的Granger成因，而地價(jià)只是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期的Granger成因。陳會(huì)廣、劉忠原 （2011年）［4］認(rèn)為短期內(nèi)房?jī)r(jià)與地價(jià)互為影響，長(zhǎng)期內(nèi)房?jī)r(jià)是地價(jià)的Granger成因，而不是相反。陳曉川、楊海艷 （2013年）［9］以1999～2009年間的季度數(shù)據(jù)對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系進(jìn)行Granger因果檢驗(yàn)，認(rèn)為無(wú)論是長(zhǎng)期還是短期，房?jī)r(jià)與地價(jià)存在雙向因果關(guān)系。

就單個(gè)城市層面研究，袁申、蔡明超 （2006年）［10］認(rèn)為上海市房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)有顯著影響，而地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)影響不明顯。游和遠(yuǎn)、譚術(shù)魁等 （2007年）［11］認(rèn)為深圳市房?jī)r(jià)與地價(jià)之間不存在因果關(guān)系，不能把房?jī)r(jià)上漲歸咎于地價(jià)上漲。王林、鄒閔勝 （2009年）［12］認(rèn)為重慶市在短期內(nèi)房?jī)r(jià)與地價(jià)相互影響，長(zhǎng)期內(nèi)兩者無(wú)均衡關(guān)系。郭紅霞（2010年）［13］認(rèn)為濟(jì)南和青島市地價(jià)都不是影響房?jī)r(jià)的決定性因素。朱仁友、李菊滿(mǎn) （2011年）［14］對(duì)南寧市房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系進(jìn)行研究，結(jié)果顯示，短期內(nèi)，房?jī)r(jià)的變動(dòng)對(duì)地價(jià)不會(huì)產(chǎn)生明顯影響，但是地價(jià)變動(dòng)則會(huì)較為顯著的影響房?jī)r(jià)；從長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)的變動(dòng)最終將決定地價(jià)的變動(dòng)方向。尹衛(wèi)、柯為民等 （2012年）［15］認(rèn)為長(zhǎng)沙市在短中期內(nèi)，房?jī)r(jià)與地價(jià)相互影響；在長(zhǎng)期內(nèi)，房?jī)r(jià)變動(dòng)對(duì)地價(jià)變動(dòng)的影響力更大。

從以上文獻(xiàn)綜述中可以發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)學(xué)者由于研究層面的差異，其研究結(jié)論差異顯著，很難以全國(guó)層面的結(jié)論去推斷城市，誠(chéng)然這與房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)有關(guān)。另外，在文獻(xiàn)資料收集過(guò)程中，還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)學(xué)者以福州市房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系作為研究對(duì)象，這不能不說(shuō)是一個(gè)研究對(duì)象上的遺憾，福州市作為我國(guó)最早對(duì)外開(kāi)放的沿海港口城市之一，也是福建省省會(huì)和第一大城市，這使得福州市房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系表現(xiàn)出很強(qiáng)的區(qū)域性。因此，本文在已有研究的基礎(chǔ)上，采用福州市1999～2010年間的房地產(chǎn)季度數(shù)據(jù)，運(yùn)用誤差修正模型（ECM）下的Granger因果檢驗(yàn)法對(duì)福州市房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，試圖得出符合福州市房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的結(jié)論，并提出相應(yīng)的政策建議，這對(duì)于地方政府進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控、有效監(jiān)測(cè)和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

三、福州房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系：描述性統(tǒng)計(jì)分析

為充分反映住房貨幣化改革以來(lái)福州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，同時(shí)考慮數(shù)據(jù)的可獲取性和權(quán)威性，本文選取了1999年第1季度至2010年第4季度間的季度數(shù)據(jù)對(duì)福州市房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，樣本容量為48，數(shù)據(jù)大部分來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局各期的 《中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》，部分?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源于 《中國(guó)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)快報(bào)》和Wind資訊數(shù)據(jù)庫(kù)。

本文選取的指標(biāo)為福州市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)（FZHPI）和福州市土地交易價(jià)格指數(shù)（FZLPI），該原始數(shù)據(jù)為同比數(shù)據(jù) （以上年同季為100），因此有必要對(duì)同比數(shù)據(jù)進(jìn)行轉(zhuǎn)換，調(diào)整以1998年各季指數(shù)為定基100，用FZHPAI表示調(diào)整后的福州房屋銷(xiāo)售價(jià)格定基指數(shù)，F(xiàn)ZLPAI表示調(diào)整后的福州土地交易價(jià)格定基指數(shù)，調(diào)整后的數(shù)據(jù)反映了總體的增長(zhǎng)性。原始數(shù)據(jù)和調(diào)整后數(shù)據(jù)見(jiàn)表1。

表1 1999～2010年福州市房地產(chǎn)季度價(jià)格指數(shù)

根據(jù)表1調(diào)整后數(shù)據(jù)對(duì)1999～2010年福州市房地產(chǎn)季度價(jià)格指數(shù)進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)，見(jiàn)表2。

由表2可以看出，1999～2010年福州市房?jī)r(jià)指數(shù)和地價(jià)指數(shù)分布曲線(xiàn)均為正偏 （右偏），峰度比正態(tài)峰度更集中，說(shuō)明1999～2010年福州市房?jī)r(jià)與地價(jià)均受到突變極端價(jià)格影響。而地價(jià)指數(shù)波動(dòng)范圍明顯大于房?jī)r(jià)指數(shù)，說(shuō)明在此期間福州市地價(jià)增長(zhǎng)幅度明顯大于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度。

表2 1999～2010年福州市房地產(chǎn)季度價(jià)格指數(shù)描述性統(tǒng)計(jì)表

根據(jù)調(diào)整后數(shù)據(jù)繪制1999～2010年福州市房?jī)r(jià)與地價(jià)指數(shù)變化折線(xiàn)圖，如圖1所示。

從圖1中也可以看出，1999～2010年福州市房?jī)r(jià)與地價(jià)季節(jié)性波動(dòng)明顯，指數(shù)總體上呈波浪式上升趨勢(shì)，且從2001年第2季度開(kāi)始，福州市地價(jià)指數(shù)均大于房?jī)r(jià)指數(shù)，說(shuō)明從2001年第2季度開(kāi)始福州市地價(jià)增長(zhǎng)速度明顯快于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度。

圖1 1999～2010年福州市房?jī)r(jià)與地價(jià)指數(shù)變化趨勢(shì)

四、福州房?jī)r(jià)與地價(jià)因果關(guān)系檢驗(yàn)

（一）單位根檢驗(yàn)

格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)是基于平穩(wěn)時(shí)間序列變量而言，如果使用非平穩(wěn)時(shí)間序列變量進(jìn)行回歸分析，就會(huì)出現(xiàn)偽回歸問(wèn)題。因此，有必要在檢驗(yàn)前先對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)指標(biāo)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。

本文采用ADF檢驗(yàn)，根據(jù)圖1顯示，兩變量變化帶有明顯的截距和時(shí)間趨勢(shì)，因此ADF檢驗(yàn)類(lèi)型選擇含有常數(shù)項(xiàng)和趨勢(shì)項(xiàng)。由AIC和SC的值確定最佳滯后期，采用Eviews軟件，具體檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表3。

表3 FZHPAI和FZLPAI的ADF檢驗(yàn)結(jié)果

由表3檢驗(yàn)結(jié)果可得出，F(xiàn)ZHPAI變檢驗(yàn)T統(tǒng)計(jì)量值大于1量%、5%顯著性水平下的臨界值，因此，不拒絕原假設(shè)，說(shuō)明FZHPAI變量存在單位根，是一個(gè)非平穩(wěn)時(shí)間序列變量。FZLPAI變量檢驗(yàn)T統(tǒng)計(jì)量值大于1%、5%和10%顯著性水平下的臨界值，說(shuō)明FZLPAI變量也是一個(gè)非平穩(wěn)時(shí)間序列變量。但上述變量一階差分序列ΔFZHPAI和ΔFZLPAI檢驗(yàn)T統(tǒng)計(jì)量值均小于1%、5%和10%顯著性水平下的臨界值，因此，拒絕原假設(shè)，說(shuō)明ΔFZHPAI和ΔFZLPAI不存在單位根，說(shuō)明兩變量為一階單整，記FZHPAI～I(xiàn)（1），F(xiàn)ZLPAI～I(xiàn)（1）。

（二）協(xié)整檢驗(yàn)

EG（Engel&Granger）檢驗(yàn)法是檢驗(yàn)兩變量之間是否存在協(xié)整關(guān)系的有效方法，其前提條件是兩變量必須為同階單整變量。顯然，表3的檢驗(yàn)結(jié)果表明FZHPAI和FZLPAI為一階單整，故本文采用EG檢驗(yàn)法。具體做法：第一步，利用Eviews的LS法對(duì)協(xié)整回歸方程進(jìn)行估計(jì)；第二步，提取回歸方程的殘差序列，對(duì)殘差序列項(xiàng)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，如果殘差序列項(xiàng)為平穩(wěn)序列，則表明FZHPAI和FZLPAI具有協(xié)整關(guān)系。

經(jīng)過(guò)反復(fù)比較和剔除，并引入了滯后項(xiàng)和自回歸項(xiàng)，以期得到最大回歸解釋能力的協(xié)整回歸模型并通過(guò)相關(guān)檢驗(yàn)。具體協(xié)整回歸模型結(jié)果見(jiàn)表4。

表4 協(xié)整回歸模型結(jié)果

得到的協(xié)整回歸模型為：

該回歸模型的擬合優(yōu)度為0.922，D-W值與2十分接近，在1%顯著性水平下通過(guò)了各項(xiàng)檢驗(yàn)，擬合效果非常理想。其相應(yīng)殘差序列ε的平穩(wěn)性檢驗(yàn)見(jiàn)表5。

表5 協(xié)整回歸模型殘差序列平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果

殘差序列ε的ADF檢驗(yàn)T統(tǒng)計(jì)量值比最小的臨界值還小，故拒絕原假設(shè)，即殘差序列不存在單位根，是一個(gè)平穩(wěn)的殘差序列。因此，F(xiàn)ZHPAI與FZLPAI兩者具有協(xié)整關(guān)系。協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果表明FZHPAI與FZLPAI之間存在長(zhǎng)期的均衡關(guān)系，兩者至少存在一個(gè)方向的因果關(guān)系，而這個(gè)因果關(guān)系的方向可以通過(guò)格蘭杰因果檢驗(yàn)法來(lái)確定。

（三）格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

采用誤差修正模型（ECM）下的Granger因果檢驗(yàn)，顯著性水平取10%，滯后期取值從1至11，福州市房?jī)r(jià)與地價(jià)間的Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表6。

表6 福州市房?jī)r(jià)與地價(jià)間的Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果

由表6檢驗(yàn)結(jié)果可得出，在10%顯著性水平下，在長(zhǎng)期內(nèi)，福州市地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)影響不顯著；在短期內(nèi)，福州市地價(jià)是房?jī)r(jià)的格蘭杰成因，對(duì)應(yīng)滯后期有1至4，說(shuō)明福州市當(dāng)期地價(jià)對(duì)未來(lái)一年內(nèi)的房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生顯著影響，長(zhǎng)期內(nèi)不會(huì)產(chǎn)生顯著影響。而無(wú)論在長(zhǎng)期還是短期，福州市房?jī)r(jià)都對(duì)地價(jià)產(chǎn)生顯著影響，短期產(chǎn)生影響的對(duì)應(yīng)滯后期有1至3，長(zhǎng)期產(chǎn)生影響的對(duì)應(yīng)滯后期有10和11。

五、結(jié)論及政策建議

（一）主要結(jié)論

1.福州市房?jī)r(jià)與地價(jià)之間具有協(xié)整關(guān)系，即兩者存在穩(wěn)定的均衡關(guān)系。房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的彈性系數(shù)為0.117，即地價(jià)每增加1個(gè)單位，房?jī)r(jià)將增加0.117個(gè)單位。當(dāng)期房?jī)r(jià)的上漲會(huì)引起下一期房?jī)r(jià)的上漲，即存在房屋消費(fèi)的棘輪效應(yīng)。顯然，引起福州市房?jī)r(jià)上漲的原因是多方面的，其地價(jià)水平是決定房?jī)r(jià)水平的一個(gè)重要因素，但不是唯一因素。

2.福州市地價(jià)僅是房?jī)r(jià)的短期格蘭杰成因，即其當(dāng)期地價(jià)對(duì)未來(lái)一年內(nèi)的房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生顯著影響，長(zhǎng)期內(nèi)則不會(huì)產(chǎn)生顯著影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)當(dāng)期土地一級(jí)市場(chǎng)的變化來(lái)調(diào)整該地塊所在區(qū)域的房?jī)r(jià)變化，這就能解釋為何福州市各區(qū)“地王”出現(xiàn)后，其所在板塊房?jī)r(jià)能夠迅速攀升。但需要強(qiáng)調(diào)的是，由于后期地方政府迫于宏觀調(diào)控的需要，會(huì)在土地一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)模式中引入除最高價(jià)以外的新參數(shù)，如承建保障性住房的數(shù)量、套型建筑面積比例等指標(biāo)，所以這種影響只能是短期的。雖然地價(jià)作為成本因素始終影響房?jī)r(jià)，但由于在長(zhǎng)期內(nèi)影響房?jī)r(jià)的根本因素是供求關(guān)系，故在長(zhǎng)期內(nèi)地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響不顯著。

3.無(wú)論在長(zhǎng)期還是短期，福州市房?jī)r(jià)都對(duì)地價(jià)產(chǎn)生顯著影響。探究其深層次原因，主要有三點(diǎn)：第一，土地需求是一種引致需求，受當(dāng)期房?jī)r(jià)影響較大。加上地方政府土地財(cái)政觀念的推動(dòng)，使得房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的影響更為長(zhǎng)遠(yuǎn)；第二，外來(lái)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商基于戰(zhàn)略需要和長(zhǎng)遠(yuǎn)的房?jī)r(jià)預(yù)期，對(duì)本土房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在土地一級(jí)市場(chǎng)上的競(jìng)價(jià)行為帶來(lái)沖擊，出現(xiàn)難以置信的 “地王”；第三，隨著福州中心城區(qū)多年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，城區(qū)可推土地越來(lái)越少，城區(qū)土地放量趨緩，同時(shí)受城區(qū) “限購(gòu)”和高房?jī)r(jià)影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更多選擇在城區(qū)周邊縣市拿地，在周邊縣市房?jī)r(jià)向城區(qū)房?jī)r(jià)梯度靠攏的強(qiáng)烈預(yù)期下，使得城區(qū)周邊縣市土地市場(chǎng)異?；钴S，這種影響在下一階段將長(zhǎng)期存在。

（二）政策建議

1.進(jìn)一步加強(qiáng)福州市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，堅(jiān)決查處 “囤地”、未批先售、捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違規(guī)行為。進(jìn)一步完善福州市房地產(chǎn)信息發(fā)布制度，關(guān)注輿論，把握和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，防止房?jī)r(jià)和地價(jià)信號(hào)被社會(huì)誤讀。各部門(mén)對(duì)涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不實(shí)情況要及時(shí)主動(dòng)澄清；對(duì)制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)單位和當(dāng)事人責(zé)任。新聞媒體要正面宣傳和引導(dǎo)，為穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展提供輿論支持。

2.繼續(xù)調(diào)整福州市土地交易方式，宗地出讓時(shí)應(yīng)綜合評(píng)價(jià)，除報(bào)價(jià)參數(shù)外，應(yīng)增加承建保障性住房數(shù)量、中小套型建筑面積比例等指標(biāo)的權(quán)重。進(jìn)一步減少高檔住房用地供應(yīng)，繼續(xù)增加中小套型普通商品房用地供應(yīng)，應(yīng)保盡保保障性安居工程用地供應(yīng)，以形成政府主導(dǎo)的與福州城市居民收入相匹配的多層次住房供應(yīng)體系。

3.將福州市土地出讓收入納入預(yù)算內(nèi)進(jìn)行管理和使用，逐步提高土地出讓收入用于保障性安居工程建設(shè)的比例。為使地方政府逐步擺脫土地財(cái)政的依賴(lài)，可在全市適時(shí)推出物業(yè)稅。

［1］葉夢(mèng)婕.“大鱷侵襲”背后的房?jī)r(jià)思考［J］.城市開(kāi)發(fā)，2007（9）：44-45.

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［6］況偉大.房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系研究：模型及中國(guó)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)［J］.財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2005（11）：56-63.

［7］宋勃，高波.房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的因果檢驗(yàn)：1998～2006［J］.當(dāng)代經(jīng)濟(jì)科學(xué)，2007，29（1）：72-77.

［8］王岳龍，張瑜.基于中國(guó)省級(jí)面板數(shù)據(jù)的房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系研究［J］.山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2010，32（1）：50-57.

［9］陳曉川，楊海艷.我國(guó)房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證分析［J］.武漢理工大學(xué)學(xué)報(bào)（信息與管理工程版），2013，35（3）：440-443.

［10］袁申，蔡明超.上海房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)與地價(jià)的影響關(guān)系實(shí)證研究 ［J］.武漢理工大學(xué)學(xué)報(bào) （信息與管理工程版），2006，28（5）：146-149.

［11］游和遠(yuǎn)，譚術(shù)魁，林寧.基于格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)?zāi)Ｐ偷牡貎r(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系分析——對(duì)深圳市的實(shí)證研究 ［J］.蘭州工業(yè)高等專(zhuān)科學(xué)校學(xué)報(bào)，2007，14（1）：54-58.

［12］王林，鄒閔勝.房?jī)r(jià)與地價(jià)的因果檢驗(yàn)——以重慶市為例［J］.建筑經(jīng)濟(jì)，2009（12）：51-53.

［13］郭紅霞.論房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系——基于濟(jì)南市和青島市數(shù)據(jù)的比較實(shí)證研究［J］.青島職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2010，23（3）：68-72.

［14］朱仁友，李菊滿(mǎn).房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系的實(shí)證分析及相關(guān)政策建議——以南寧市為例 ［J］.廣西大學(xué)學(xué)報(bào) （哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2011，33（6）：24-28.

［15］尹衛(wèi)，柯為民，黃婕.基于格蘭杰因果檢驗(yàn)的長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)與地價(jià)動(dòng)態(tài)關(guān)系研究［J］.長(zhǎng)沙大學(xué)學(xué)報(bào)，2012，26（1）：13-15.

（編輯：佘小寧）

An Empiricak Study on the Rekationship of Fuzhou Housing Price and Land Price

CHEN Xiao-chuan，YANG Hai-yan
（Minnan Science and Technology Institute，F(xiàn)ujian Normal University，Quanzhou Fujian 362332，China）

To clarify the relationship between housing price and land price is the basis of Fuzhou local government precise regulation of the real estate market.This paper，based on the quarterly data of housing sales price index and land transaction price index from 1999 to 2010 and using Granger causality test，does an empirical analysis on the relationship between housing price and land price in Fuzhou city.The results showed that Fuzhou city housing price and land price influenced each other in the short term.In turn，housing price significantly affected land price in the long term，rather than the opposite.Accordingly，this paper puts forward some policy recommendations：Firstly，the real estate market supervision and information release system should be further strengthened；Secondly，adjustment of land transactions should be continued；Finally，the land transfer income should be put into the management and use of the budget.

Fuzhou；Housing price；Land price；Granger-causality test

F293.33

A

1671-816X（2014）02-0134-06

一、問(wèn)題的提出

我國(guó)自1998年實(shí)行住房貨幣化改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展，伴隨而來(lái)的是房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲，各大中城市購(gòu)房者負(fù)擔(dān)不斷加重。雖然中央政府和地方政府出臺(tái)了一系列旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀調(diào)控政策，但2002年至今，全國(guó)各大中城市房?jī)r(jià)總體上保持上升態(tài)勢(shì)，現(xiàn)階段全國(guó)各大中城市房?jī)r(jià)高位運(yùn)行也是不爭(zhēng)的事實(shí)。

福州作為福建省的省會(huì)和第一大城市，同時(shí)也是海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)文化、政治、科研中心以及現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)中心，全國(guó)首批14個(gè)對(duì)外開(kāi)放的沿海港口城市之一，其房?jī)r(jià)走勢(shì)與全國(guó)層面的態(tài)勢(shì)基本一致。值得一提的是，2007年9月萬(wàn)科以27.2億元的價(jià)格高調(diào)入主五四北 “地王”（宗地2007～15號(hào)），［1］折合樓面地價(jià)7 096元／平方米，引發(fā)福州樓市 “地震”，幾小時(shí)后，福州各大樓盤(pán)聞聲普漲，尤其是五四北板塊房?jī)r(jià)變化十分明顯。此后，福州各區(qū) “地王”記錄被不斷刷新，全市房?jī)r(jià)上漲駛?cè)?“快車(chē)道”。作為房?jī)r(jià)成本因素的地價(jià)，成為社會(huì)各界探討房?jī)r(jià)上漲原因中最具爭(zhēng)議的話(huà)題，尤其是土地一級(jí)市場(chǎng)“價(jià)高者得”的供應(yīng)模式成為地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)的“眾矢之的”。如建設(shè)部政策研究中心課題組（2004年）［2］認(rèn)為地價(jià)上漲推動(dòng)、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動(dòng)和多種住房需求旺盛是當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的三大原因，這一 “成本推動(dòng)論”的觀點(diǎn)自然也得到廣大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的贊成。與之相反的是“供求決定論”，如國(guó)土資源部副部長(zhǎng)、國(guó)家土地副總督察鹿心社 （2009年）在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，我國(guó)不同類(lèi)型房地產(chǎn)項(xiàng)目的地價(jià)占房?jī)r(jià)的平均比例為23.2%，決定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素或者根本因素是供求關(guān)系。顯然，“成本推動(dòng)論”與 “供求決定論”的觀點(diǎn)形成鮮明對(duì)比，分歧較大。同時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)，房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系復(fù)雜且因地而異。因此，應(yīng)該針對(duì)各個(gè)城市進(jìn)行具體研究，只有這樣才能厘清各個(gè)城市房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系，提出的政策建議才更具有針對(duì)性。本文以福州市相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，以進(jìn)一步探究?jī)烧叩膬?nèi)在關(guān)聯(lián)。

2013-10-16

陳曉川 （1981-），男 （漢），湖北武穴人，講師，碩士，主要從事房地產(chǎn)管理方面的研究。

福建省教育廳社科類(lèi)基金資助項(xiàng)目 （JB13490S）；福建師范大學(xué)閩南科技學(xué)院青年骨干教師重點(diǎn)培養(yǎng)對(duì)象基金（mkq201107）