摘 要：介紹了房屋租賃糾紛的類型、糾紛處理的依據(jù)、解決租賃糾紛途徑和如何有效防范或減少租賃糾紛。

關(guān)鍵詞：房屋；租賃；糾紛；處理

中圖分類號：D922.181 文獻標識碼：A 文章編號：2095-6835（2014）14-0126-02

近年來，隨著房屋租賃市場的快速發(fā)展，租賃方面的糾紛也逐漸增多，不少糾紛涉及面廣，法律關(guān)系復(fù)雜，不僅加大了行政機關(guān)和司法部門的工作量，還嚴重地威脅到當事人的權(quán)益。因此，在處理房屋租賃糾紛時，應(yīng)當遵循“盡量預(yù)防，協(xié)調(diào)處理”的原則，爭取高效、和平、友好地解決問題。同時，相關(guān)部門要加強合作與配合，從不同方面履行好各自的職責，減少租賃糾紛的發(fā)生。

1 房屋租賃糾紛的類型

根據(jù)多年工作經(jīng)驗，筆者認為，目前房屋租賃糾紛主要有以下幾種。

1.1 承租人不履行租賃合同，拖欠租金

租賃房屋用于生產(chǎn)、經(jīng)營的，一旦承租人經(jīng)營狀況不佳，很容易發(fā)生拖欠租金的租賃糾紛。交納租金是承租人的法定義務(wù)，如果以經(jīng)營虧損為由拒交租金，法律是不予支持的，承租人將會承擔相應(yīng)的法律責任。

1.2 承租人擅自改變房屋用途或結(jié)構(gòu)

未經(jīng)有關(guān)部門批準，承租人擅自改變租賃房屋用途或拆、改房屋結(jié)構(gòu)而引發(fā)的糾紛。如果未經(jīng)業(yè)主同意或有關(guān)部門審批，承租人擅自改變房屋用途，比如將住宅轉(zhuǎn)為商業(yè)用途，或者未經(jīng)出租人同意，承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或擴建而引起的糾紛。出租房屋用途確定后，承租人只能按照合同約定的用途使用，需要改變用途時，要經(jīng)過出租人同意，并經(jīng)有關(guān)部門批準。

1.3 合同不規(guī)范，雙方權(quán)利、義務(wù)不明

未簽訂書面合同或合同不規(guī)范，雙方的權(quán)利、義務(wù)約定不明確而引發(fā)的租賃糾紛。由于租賃雙方缺乏法律意識，未參照《房屋租賃合同范本》簽訂租賃合同，導(dǎo)致合同內(nèi)容不全、約定不明，進而引發(fā)租賃糾紛。

1.4 其他方面的糾紛

比如因承租人未經(jīng)出租人同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租；因租賃合同未登記備案，致使承租人不能對抗善意第三人的糾紛。

2 房屋租賃糾紛處理的依據(jù)

房屋租賃糾紛處理的依據(jù)主要是指有處理租賃糾紛權(quán)的有關(guān)部門在處理房屋糾紛時所使用的有關(guān)法律法規(guī)、政策規(guī)范。房屋租賃糾紛處理的依據(jù)主要包括以下幾方面。

2.1 房屋租賃合同

房屋租賃合同包括租賃標的物、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修、違約再作解決爭議的方式等內(nèi)容，是體現(xiàn)房屋租賃各方當事人權(quán)利、義務(wù)的基本依據(jù)。

2.2 法律、行政法規(guī)、規(guī)章

《中華人民共和國合同法》第十三章、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四章、《城市私有房屋管理條例》第四章、《城市房屋拆遷管理條例》《城市房屋租賃管理辦法》《城市危險房屋管理規(guī)定》等。

2.3 地方性法規(guī)

地方性法規(guī)是地方行政機關(guān)進行行政管理的主要依據(jù)。隨著房屋租賃市場的發(fā)展，各地根據(jù)本地區(qū)的實際情況作出了相關(guān)規(guī)定。

2.4 司法解釋

在《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》中，對房屋租賃中關(guān)于承租人裝修、裝飾，將租賃房屋轉(zhuǎn)租，承租人的優(yōu)先購買權(quán)等作出了明確的規(guī)定。

3 解決房屋租賃糾紛的途徑

3.1 通過協(xié)商解決房屋租賃糾紛

當租賃糾紛發(fā)生后，雙方當事人應(yīng)本著互諒互讓的態(tài)度和實事求是的精神就有關(guān)糾紛進行磋商或談判，自行達成解決糾紛的協(xié)議。在協(xié)議的過程中，要求當事人既要據(jù)理力爭，又要適當退讓，最終達成共識，確定雙方合理的利益界限。這種方式是最可行的一種解決方式，但應(yīng)在運用過程中注意其合法性和自愿性。

3.2 通過調(diào)解解決房屋租賃糾紛

當租賃雙方當事人通過協(xié)商不能解決糾紛時，其中一方可申請人民調(diào)解委員會或其他第三方進行協(xié)調(diào)。調(diào)解委員會以國家有關(guān)法律、法規(guī)和社會公告為依據(jù)，通過勸導(dǎo)、協(xié)調(diào)，使房屋租賃糾紛雙方當事人在互諒互讓的基礎(chǔ)上自愿進行協(xié)商，或者通過協(xié)商自愿達成協(xié)議，最終解決房屋租賃糾紛。但是調(diào)解結(jié)束之后，如果當事人一方不履行調(diào)解協(xié)議，另一方當事人無權(quán)請求人民法院強制執(zhí)行。

3.3 通過行政調(diào)處解決房屋租賃糾紛

行政調(diào)處是指法定行政機關(guān)按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對特定的房屋租賃糾紛先行調(diào)解和處理的糾紛解決方式。這種方式具有專業(yè)性、權(quán)威性，還具有效率高、成本低的優(yōu)點。房屋租賃糾紛的行政調(diào)處決定是由房屋所在地的房地產(chǎn)行政主管部門做出的，當事人雙方或其中一方不服從該決定的，可以向上一級房地產(chǎn)行政主管部門申請行政復(fù)議。

3.4 通過向人民法院起訴解決房屋租賃糾紛

在租賃糾紛發(fā)生后，一方當事人可以向人民法院提出訴訟。民事訴訟是解決房屋租賃糾紛的司法手段，它具有強制性和最終性。它與行政調(diào)處等手段的不同之處在于無需雙方當事人出于自愿，只要一方當事人提起訴訟，另一方當事人只能被動參加訴訟，由人民法院作出裁決，雙方當事人都要服從并履行訴訟結(jié)果。如果一方當事人不履行，那么另一方當事人可以申請人民法院強制執(zhí)行。

4 減少租賃糾紛的幾點建議

4.1 及時辦理租賃合同備案登記

在簽訂租賃合同后，應(yīng)當及時到房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)，領(lǐng)取《房屋租賃證》，未經(jīng)登記備案的租賃合同不受法律保護。辦理登記備案可以保證租賃雙方的合法關(guān)系，保護租賃雙方的合法權(quán)益，減少租賃糾紛，同時，也為以后出現(xiàn)糾紛提供解決的依據(jù)。

4.2 防止中介機構(gòu)非法欺騙承租人

目前，房屋租賃中介市場混亂，擾亂了正常的市場秩序，所以，當事人在辦理相關(guān)業(yè)務(wù)時應(yīng)當謹慎。在與中介公司簽訂合同時，要看清合同的內(nèi)容，對自己不利的內(nèi)容可跟中介公司協(xié)商變更或去除。在支付有關(guān)費用時，要索取正式收據(jù)作為憑證。

4.3 合同內(nèi)容全面，權(quán)利、義務(wù)明確

在簽訂租賃合同時，合同內(nèi)容盡量要全面，權(quán)利和義務(wù)的約定要明確。出租人和承租人要簽訂書面租賃合同，盡量使用或參照租賃合同示范文本，合同中要有約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任、轉(zhuǎn)租、爭議解決辦法、違約責任等內(nèi)容，要將所有內(nèi)容都涵蓋在內(nèi)，做到有備無患，避免發(fā)生租賃糾紛。

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作者簡介：張金珍（1980—），女，山西省平遙縣人，房地產(chǎn)經(jīng)濟師，自修大學(xué)本科，主要從事房地產(chǎn)交易和發(fā)證工作。

〔編輯：白潔〕

Abstract： Depending on the type of housing tenancy disputes， disputes to resolve lease disputes ways and how to effectively prevent or reduce the lease dispute.

Key words： housing； leasing； disputes； treatment