易憲容

央行及銀監(jiān)會(huì)日前下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，這一重大的房地產(chǎn)信貸政策不僅會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)利益關(guān)系的激烈博弈，也將形成國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)新的利益格局。

《通知》的出臺(tái)，可以從以下幾個(gè)方面來(lái)看國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)利益關(guān)系的博弈。

首先，央行與地方官員的博弈。今年以來(lái)的中國(guó)住房市場(chǎng)，隨著住房銷售急劇下降及住房庫(kù)存快速增加，房?jī)r(jià)有些許下跌，它對(duì)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行的壓力及地方土地財(cái)政的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。因此，從五六月開(kāi)始，地方政府紛紛放松限購(gòu)政策，并要求商業(yè)銀行放松住房信貸來(lái)釋放住房需求，但是由于地方政府對(duì)于住房信貸優(yōu)惠政策沒(méi)有管轄權(quán)，商業(yè)銀行并沒(méi)有對(duì)地方政府政策放松聞風(fēng)起舞，所以地方政府政策出招后對(duì)市場(chǎng)起到的作用十分有限。

在這種情況下，地方政府不得不聯(lián)合起來(lái)逼迫中央要求央行出招。可以說(shuō)，《通知》可能就是在這種過(guò)招中出臺(tái)。從《通知》內(nèi)容來(lái)看，基本上改變央行一向以來(lái)支持真正居住消費(fèi)遏制住房投機(jī)投資需求的原則，而是把居住消費(fèi)過(guò)于泛化，并希望通過(guò)過(guò)度優(yōu)惠的住房信貸政策來(lái)刺激過(guò)于泛化的居住消費(fèi)，以此來(lái)滿足住房“去庫(kù)存化”的要求。

其次，對(duì)于《通知》設(shè)定的住房信貸優(yōu)惠政策，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行有沒(méi)有意愿來(lái)接招。當(dāng)前國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)條件與2008年不可同日而語(yǔ)，不僅利率水平全面提升，銀行一年期理財(cái)產(chǎn)品的利率基本在5%以上，而且銀行的長(zhǎng)期負(fù)債占比較高，商業(yè)銀行可投放的資金不是太多。面對(duì)當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行要全面執(zhí)行《通知》按揭優(yōu)惠條款意愿不會(huì)太高。因?yàn)?，商業(yè)銀行這樣做使得銀行的利潤(rùn)消失，而且也讓銀行面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的利益博弈?！锻ㄖ烦雠_(tái)之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅在輿論上左右住房市場(chǎng)，大叫房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，要購(gòu)買(mǎi)住房者盡早進(jìn)入市場(chǎng)，而且有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始上調(diào)房?jī)r(jià)。他們就是通過(guò)這兩個(gè)方面來(lái)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。開(kāi)發(fā)商知道，只要預(yù)期轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)隨之上漲，住房投機(jī)投資者就會(huì)涌入市場(chǎng)。

不過(guò)，當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的情況與早幾年有不少差別，投機(jī)投資者要涌入住房市場(chǎng)估計(jì)會(huì)比以前慎重。原因在于，一是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲十幾年，不少地方的房?jī)r(jià)漲到天上去了而不是在人間；二是住房的供過(guò)于求隨處可見(jiàn)；三是現(xiàn)在能夠進(jìn)入住房市場(chǎng)投機(jī)投資者一般手上都有住房存貨；四是這些住房投資投機(jī)者盡管沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)血與火的洗禮，但是住房投資的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有所了解，并非為他人隨意忽悠。針對(duì)這些情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與住房投機(jī)投資者利益博弈會(huì)十分激烈。

第四，住房投機(jī)投資者之間的利益博弈。這種博弈主要表現(xiàn)為前一期住房購(gòu)買(mǎi)者如何以更高的價(jià)格讓下一波的購(gòu)買(mǎi)者來(lái)接手，而不是讓自己成為最后的接棒者。對(duì)于中國(guó)的住房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，《通知》出臺(tái)之后，即使會(huì)讓市場(chǎng)回光返照，也將是十分短期的。從中長(zhǎng)期來(lái)看，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，這個(gè)巨大的房地產(chǎn)泡沫是什么時(shí)候破滅誰(shuí)也不知道。在這場(chǎng)利益格局的重組中，隨著房?jī)r(jià)越來(lái)越高，最大的輸家將是沒(méi)有支付能力進(jìn)入市場(chǎng)的真正住房消費(fèi)者。最大贏家是地方政府及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，因?yàn)樗麄兗瓤梢园丫薮蟮娘L(fēng)險(xiǎn)掩蓋起來(lái)及轉(zhuǎn)移出去，也可以重新獲得暴利。至于投資投機(jī)者結(jié)果如何則相當(dāng)不確定，因?yàn)樗麄儾恢雷约菏欠駮?huì)成為這個(gè)巨大房地產(chǎn)泡沫的最后接棒者。