吳丹

“這一片今年開(kāi)盤的時(shí)候，每平方米3萬(wàn)是底線，估計(jì)還要往上漲。2008年，這里房子均價(jià)每平方才5000多元?！蓖辽灵L(zhǎng)的橫琴人懷石指著離澳門關(guān)口不遠(yuǎn)的一片住宅區(qū)感嘆。

珠海橫琴的地理位置得天獨(dú)厚，與澳門三島隔河相望，但是澳門自回歸后游客人數(shù)和消費(fèi)均屢創(chuàng)新高，卻沒(méi)有多少能留在橫琴，澳門學(xué)者稱之為“橫琴沉寂的十年”。

今非昔比。自從2009年國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)實(shí)施的《橫琴總體發(fā)展規(guī)劃》為一直定位不清的橫琴定了調(diào)，毗鄰澳門的遼闊地域優(yōu)勢(shì)終于開(kāi)始體現(xiàn)。

銀河娛樂(lè)、澳門博彩、美高梅和信德集團(tuán)等眾多實(shí)力雄厚的澳門博彩集團(tuán)都向橫琴示好，動(dòng)輒上百億的投資漸現(xiàn)雛形。而長(zhǎng)隆集團(tuán)號(hào)稱首期投資200億元的橫琴項(xiàng)目在年初試業(yè)，珠海龍頭房企華發(fā)集團(tuán)旗下的珠海市首個(gè)大型商業(yè)綜合體也將開(kāi)業(yè)。

在2009年之前，關(guān)于橫琴未來(lái)的定位和發(fā)展有過(guò)多輪猜想和演變，如何以106平方公里的橫琴來(lái)延伸近30平方公里的澳門，同時(shí)也成就珠海自身？對(duì)于那些正在橫琴島上大展拳腳的珠海本土企業(yè)，以及外來(lái)商業(yè)力量而言，都是一個(gè)充滿風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)旅程。

今年年初，珠海橫琴長(zhǎng)隆國(guó)際海洋度假區(qū)旗下的海洋公園、馬戲團(tuán)和酒店終于開(kāi)始試業(yè)，這比原計(jì)劃推遲了兩年多時(shí)間。但園內(nèi)還有很多設(shè)施尚未完善，負(fù)責(zé)其中一個(gè)施工隊(duì)的懷石稱之為“趕鴨子上架”。

橫琴長(zhǎng)隆無(wú)疑是長(zhǎng)隆集團(tuán)充滿野心的大項(xiàng)目，其一期工程號(hào)稱投資額達(dá)200億元，預(yù)計(jì)整個(gè)度假區(qū)全面落成后每年將吸引超過(guò)2000萬(wàn)名游客。集團(tuán)早在2008年就購(gòu)買了項(xiàng)目地塊，但在負(fù)責(zé)一線建設(shè)的懷石眼里，開(kāi)發(fā)的過(guò)程并不太平：“工程建建停停，聽(tīng)上頭說(shuō)既有拆遷的問(wèn)題，也有資金不到位的問(wèn)題，有時(shí)還拖欠我們工資。他們最早說(shuō)2011年就能開(kāi)業(yè)，你看現(xiàn)在都拖到2014年了?！?/p>

幸好開(kāi)業(yè)的成績(jī)還不錯(cuò)，長(zhǎng)隆對(duì)外公布的數(shù)據(jù)顯示，馬年春節(jié)7天長(zhǎng)假共接待游客50萬(wàn)人次，平均每天游客超過(guò)4.6萬(wàn)人。盡管有游客抱怨目前園內(nèi)設(shè)施尚未完善，接近300元的門票定價(jià)也太高，但長(zhǎng)隆利用橫琴毗鄰澳門的優(yōu)勢(shì)還是吸引了不少游客。長(zhǎng)隆最聰明的地方，在于比別的財(cái)閥更早嗅到了橫琴的商機(jī)。

澳門博彩業(yè)近年來(lái)一枝獨(dú)秀，也為橫琴提供了不可多得的機(jī)遇。澳門官方公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年2月賭場(chǎng)營(yíng)收大幅攀升40%至380億澳門元（合47.5億美元），再創(chuàng)歷史新高，春節(jié)前往澳門的游客則超過(guò)77萬(wàn)，同比增長(zhǎng)23%。然而極其單一的業(yè)態(tài)已經(jīng)不能滿足澳門游客的需求，捉襟見(jiàn)肘的土地現(xiàn)狀也令澳門的幾個(gè)博彩集團(tuán)無(wú)法施展拳腳，將發(fā)展大型綜合旅游區(qū)的宏圖投向珠海橫琴，似乎是目前最可行的方案。

包括賭王何鴻燊旗下的澳博和信德等博彩集團(tuán)都覬覦橫琴的機(jī)會(huì)，但銀河娛樂(lè)是目前走得最快的一個(gè)。銀河娛樂(lè)主席呂志和在接受《二十一世紀(jì)商業(yè)評(píng)論》（下稱《21CBR》）記者咨詢時(shí)表示，已經(jīng)和橫琴新區(qū)簽訂框架合作協(xié)議，初步投資金額預(yù)計(jì)將達(dá)100億元人民幣。一向敢想敢做的呂志和希望，將橫琴的非博彩項(xiàng)目建設(shè)成馬爾代夫式的超級(jí)豪華度假村，走國(guó)際最高端的度假村路線：“橫琴相對(duì)于澳門最適合低密度的休閑度假，兩者完全可以互補(bǔ)。未來(lái)澳門可以帶動(dòng)橫琴，橫琴的廣闊能令澳門再上一層樓?！?/p>

不過(guò)呂志和也意識(shí)到橫琴的水質(zhì)和馬爾代夫尚有一定差距，不排除會(huì)像當(dāng)年從東南亞搬運(yùn)350噸白沙在澳門銀娛鋪出4000平方米人工沙灘的做法：“解決方案先保密，橫琴的自然環(huán)境有其優(yōu)勢(shì)也有缺點(diǎn)。怎么揚(yáng)長(zhǎng)避短，就要看各人自己的本事?！?/p>

港珠澳大橋?qū)⒂?016年通車，呂志和希望橫琴項(xiàng)目能趕在通車前開(kāi)幕，“如果澳門和珠海能夠 24小時(shí)通關(guān)就更好了?！?/p>

雖然目前橫琴的地價(jià)在腰纏萬(wàn)貫的博彩公司看來(lái)并非不可接受，但最早入駐的長(zhǎng)隆顯然占了個(gè)大便宜。長(zhǎng)隆多次購(gòu)買橫琴新區(qū)的土地。最早一次在2008年，面積超過(guò)130萬(wàn)平方米的富祥灣地價(jià)僅為每平方米94.5元。2010年底，長(zhǎng)隆再次以每平方米94.5元的價(jià)格買下38.83萬(wàn)平方米的土地。第三塊地則在2011年5月獲得，合樓面地價(jià)每平方米2000元。

目前長(zhǎng)隆在橫琴土地儲(chǔ)備達(dá)370多萬(wàn)平方米，是名符其實(shí)的“大地主”。與之相比，香港信德集團(tuán)在2013年年中花了7.21億元拍下橫琴一塊23834平方米的土地，平均每平方米價(jià)格超過(guò)3萬(wàn)元。外界對(duì)于價(jià)差方面的疑慮，長(zhǎng)隆不予置評(píng)。

而橫琴的投資門檻也早已今非昔比。橫琴新區(qū)管理委員會(huì)成員向《21CBR》記者提供了一份《產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入目錄》，其中列明，如果要投資休閑旅游類別，項(xiàng)目母公司必須具備4A級(jí)以上休閑旅游類項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的能力，投資強(qiáng)度要達(dá)到1.5億元人民幣每平方米（計(jì)算容積率的建筑面積），稅收要達(dá)到每年每萬(wàn)平方米0.25億元。如果要投資商務(wù)服務(wù)和金融服務(wù)，項(xiàng)目母公司則必須滿足世界500強(qiáng)、中國(guó)500強(qiáng)或者香港上市公司100強(qiáng)其中一項(xiàng)。這樣的投資要求意味著只有小部分尖端企業(yè)能拿到入場(chǎng)券，但管委會(huì)透露目前收到的投資意向書仍與日俱增。

除了鼓勵(lì)和招徠外資，珠海政府希望在這場(chǎng)大干快上的“澳門后花園”建設(shè)中，本土企業(yè)也能受益。在今年年初公布的珠海市政府工作報(bào)告中，2014年珠海政府的工作重點(diǎn)之一就是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提質(zhì)提速。其中明確提到政府將積極擴(kuò)大消費(fèi)需求，推動(dòng)華發(fā)商都、富華里、心海州等主城區(qū)商業(yè)綜合體投入運(yùn)營(yíng)。本土商業(yè)綜合體今年率先開(kāi)業(yè)，如何找準(zhǔn)定位，與澳門香港展開(kāi)差異化競(jìng)爭(zhēng)，充分考驗(yàn)著操盤者們的智商。

在與《21CBR》記者長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)多小時(shí)的采訪中，珠海華發(fā)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)有限公司總經(jīng)理陳玉軍的手機(jī)來(lái)電不停。華發(fā)商都總投資額達(dá)20.6億元，總面積18萬(wàn)平方米。作為這個(gè)珠海目前規(guī)模最大的商業(yè)綜合體的操盤者和直接負(fù)責(zé)人，今年33歲的他壓力不小。

整個(gè)綜合體由珠海當(dāng)?shù)佚堫^房地產(chǎn)商華發(fā)股份負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。作為此前以住宅開(kāi)發(fā)為主的華發(fā)股份在商業(yè)地產(chǎn)版圖上的開(kāi)山之作，華發(fā)商都被寄予厚望。對(duì)于客流定位，陳玉軍預(yù)計(jì)將由珠海本地人、澳門及各地游客三分天下。對(duì)于珠海本地的消費(fèi)實(shí)力，陳玉軍沒(méi)有一點(diǎn)擔(dān)憂：“珠海的人均GDP超過(guò)10萬(wàn)元，在廣東省除了廣州和深圳就排第三。”

華發(fā)商都計(jì)劃在今年五一黃金周前后開(kāi)業(yè)，除了當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝?，從四面八方?jīng)坝慷恋挠慰鸵彩沁@個(gè)綜合體巨無(wú)霸的目標(biāo)對(duì)象。珠海拱北海關(guān)的年進(jìn)出境游客已超過(guò)1億人次，是全國(guó)第一大口岸。陳玉軍面對(duì)的最大挑戰(zhàn)，是如何對(duì)綜合體的業(yè)態(tài)和品牌進(jìn)行準(zhǔn)確定位，與澳門、香港展開(kāi)差異化競(jìng)爭(zhēng)。

澳門與香港的購(gòu)物天堂的美譽(yù)早已盛名在外，相對(duì)極低的稅費(fèi)加上匯率優(yōu)勢(shì)，對(duì)中國(guó)游客是巨大的吸引。對(duì)于這一點(diǎn)，陳玉軍有非常深入的思考：“我們的招商并沒(méi)有定位太多最高端的奢侈品牌，做澳門的后花園，而不是復(fù)制澳門。我們的定位是輕奢的概念，引進(jìn)大牌的二線，比如CK、ARMANI下的年輕品牌ARMANI JEANS等等?！?/p>

在將“澳門后花園”作用最大化的指導(dǎo)思想下，華發(fā)商都專門挑選了很多澳門沒(méi)有或者由于土地限制操作不了的業(yè)態(tài)，“巨”和“趣”的消費(fèi)體驗(yàn)被擺在首位。比如，項(xiàng)目與中影達(dá)成協(xié)議，建設(shè)中影的華南旗艦店，設(shè)立10個(gè)頂配影廳，其中DMAX（比IMAX更先進(jìn)的巨幕影院技術(shù)）巨幕影廳近286平方米，能達(dá)到這種觀影效果的影廳目前在澳門幾乎沒(méi)有。

華發(fā)商都開(kāi)發(fā)的另一個(gè)澳門沒(méi)有的業(yè)態(tài)就是兒童體驗(yàn)館。陳玉軍計(jì)劃把體驗(yàn)館做成華南做大最齊全的兒童體驗(yàn)區(qū)：“整個(gè)區(qū)域覆蓋童裝、兒童樂(lè)園、母嬰會(huì)所甚至早教機(jī)構(gòu)等，囊括日本、韓國(guó)和香港等品牌，包括HELLO KITTY的體驗(yàn)店也是澳門沒(méi)有的。其實(shí)澳門的業(yè)態(tài)太單一了，主要是博彩，不適合兒童參與，一定程度上也限制了其客源。我的策略是充分發(fā)掘像影院和兒童區(qū)這些適合全家的活動(dòng)，這樣不單是游客，連澳門本地家庭也可以吸引過(guò)來(lái)?！?/p>

便利的交通銜接也是陳玉軍關(guān)注的重點(diǎn)，他在華發(fā)商都與珠海到澳門、香港的所有口岸都布置了接駁大巴，并通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)方式鼓勵(lì)的士司機(jī)多帶客人來(lái)，提供“像澳門博彩業(yè)那樣專業(yè)的服務(wù)”。同時(shí)珠海政府也在交通上予以支持，專門為華發(fā)商都開(kāi)辟公交路線。

布局和愿望都是美好的，實(shí)際能收獲的利潤(rùn)還是未知數(shù)。珠海的機(jī)會(huì)已在面前，搶先進(jìn)入的“地主”、政府鼎力支持的地頭蛇、資金雄厚的博彩外企，誰(shuí)能成為最大的贏家？