羅力

摘要： 在通信發(fā)展過程中，企業(yè)建設(shè)了大量的通信局所，在業(yè)務(wù)發(fā)展過程中不斷調(diào)整，如何實現(xiàn)資產(chǎn)優(yōu)化，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)的效益，在日趨激烈的市場競爭環(huán)境下，是每個企業(yè)不得不面臨的現(xiàn)實問題。

關(guān)鍵詞：機(jī)樓資源盤活

中圖分類號：TP311 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-3044（2014）06-1336-02

隨著網(wǎng)絡(luò)的演進(jìn)新業(yè)務(wù)和新技術(shù)不斷涌現(xiàn)，接入的光纖化、業(yè)務(wù)平臺的省集中設(shè)置、TDM交換退網(wǎng)等導(dǎo)致了端局機(jī)樓出現(xiàn)“空心化”現(xiàn)象。同時城市的快速發(fā)展，業(yè)務(wù)市場的變化又對機(jī)樓和營業(yè)廳的建設(shè)不斷提出新的需求。在通信發(fā)展過程中，企業(yè)建設(shè)了大量的通信局所，為了減輕企業(yè)建設(shè)投資壓力，需要充分挖掘現(xiàn)有的機(jī)樓資源，避免機(jī)樓低水平利用。

機(jī)樓資源盤活主要目的是為了實現(xiàn)資產(chǎn)優(yōu)化，最大限度地發(fā)揮資產(chǎn)的效益。安徽電信通過強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)，在經(jīng)驗總結(jié)的基礎(chǔ)之上，積極推廣行之有效的盤活模式，取得了顯著的成績。

根據(jù)前期的機(jī)樓資源盤活工作經(jīng)驗，初步總結(jié)了以下五種具有一定代表性的模式：

1 改造臨街機(jī)房

機(jī)樓盤活重點應(yīng)針對臨街的核心、端局機(jī)樓，對設(shè)置在1～2層門面房位置的自主產(chǎn)權(quán)機(jī)房，在結(jié)合效益評估的前提下，可以考慮搬遷或采用室外機(jī)柜等方式進(jìn)行調(diào)整，原機(jī)房用于營業(yè)廳或出租等商業(yè)用途。

臨街門面機(jī)房通常是電力室或配線室，通過光進(jìn)銅退整合配線室或搬遷電力室。原機(jī)房改造成門面，做成3G/4G體驗店或?qū)ν獬鲎狻?/p>

案例1：某通信老局盤活方案

某通信老局處于競爭熱點區(qū)域，將一樓臨街電池室、電力室和辦公室等改造為3G/4G體驗店。 盤活機(jī)房面積約280平方米，年節(jié)約租金約40萬元。

圖1

2 整合辦公室和機(jī)房

對于整體利用率低的機(jī)樓，整合辦公室、清理倉庫，通過規(guī)劃提升機(jī)房利用率；縣以下局所盡量設(shè)置綜合機(jī)房，利用光進(jìn)銅退契機(jī)將分散的專業(yè)機(jī)房歸并為綜合機(jī)房；機(jī)房整合以方便后期利用為原則，零星機(jī)架和設(shè)備盡量搬遷，騰出較為規(guī)整空間，整體出租。

案例2：某端局機(jī)樓盤活方案

此處端局機(jī)樓地理位置優(yōu)越，具備較好的出租條件。將機(jī)樓一層部分區(qū)域，以及二、三層的辦公區(qū)域和倉庫區(qū)域整體出租用于快捷賓館，目前改造正在實施中，出租面積共計2215.65㎡。

圖2

1） 整合臨街接入網(wǎng)點機(jī)房，建設(shè)營業(yè)廳，積少成多形成規(guī)模效益

將市區(qū)臨街的接入網(wǎng)機(jī)房空間進(jìn)行整合，壓縮機(jī)房面積，騰出空間建立社區(qū)或城市營業(yè)廳。

案例3：某地市接入網(wǎng)點盤活方案

某地市對接入局所進(jìn)行歸并和遷移，解決了二十多個社區(qū)和城市營業(yè)廳，加強(qiáng)了營業(yè)網(wǎng)點的覆蓋，增強(qiáng)了企業(yè)競爭力。

圖3

2） 充分挖掘現(xiàn)有營業(yè)廳潛力，增加營業(yè)面積

針對部分營業(yè)廳空間利用率較低的情況，通過整合壓縮原有營業(yè)廳面積，調(diào)整出的可使用面積，改造成體驗店或賣場。

案例4：某分公司營業(yè)廳盤活方案

某分公司原營業(yè)廳空間大，利用效率不高。將原一樓營業(yè)廳南側(cè)和一樓夾層辦公室全部搬離，一樓改造成手機(jī)大賣場，一樓夾層改造成自有營業(yè)廳。

圖4

3 聯(lián)合運營或置換

門面房交由第三方裝修成體驗店或賣場，通過免收第三方一定年限租金，達(dá)成聯(lián)合運營協(xié)議；或與第三方置換場地，滿足各自業(yè)務(wù)發(fā)展需求。

案例5：某分公司閑置土地盤活方案

某分公司現(xiàn)有沿街26米×10米閑置土地，與開發(fā)商共同開發(fā)，投資建設(shè)一棟三層臨街樓房，建筑面積780平方米，分公司提供土地使用權(quán)，開發(fā)商負(fù)責(zé)全部投資。四年后，樓房由開發(fā)商無償交還分公司。

圖5

通過機(jī)樓盤活專項工作的推動，使得精確化管理、集約化運營的理念在工作中得到了進(jìn)一步落實，既提高了企業(yè)的資產(chǎn)效益，又提升了企業(yè)的管理水平。據(jù)專項規(guī)劃統(tǒng)計，全省規(guī)劃期內(nèi)可盤活門面房1.6萬平方米，辦公用房1.5萬平方米，機(jī)房7649平方米。

機(jī)樓盤活工作的落實，既有效緩解機(jī)樓和營業(yè)廳投資壓力，同時又帶來了明顯的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)目前市場租金價格水平，門面房租金普遍在85～200元/m2*月，寫字樓租金普遍在15～60元/m2*月，按低位價格粗略估算，規(guī)劃期內(nèi)，可盤活的門面房每年產(chǎn)生或節(jié)約的經(jīng)濟(jì)效益不低于1600萬元，可盤活的辦公用房和機(jī)房每年產(chǎn)生或節(jié)約的經(jīng)濟(jì)效益不低于400萬元。

在盤活工作實施過程中有以下幾點體會，首先，隨著業(yè)務(wù)快速發(fā)展，營業(yè)廳及新業(yè)務(wù)體驗店需求量大，盤活門面可有效減少營業(yè)廳等土建需求；其次，門面盤活效益高，機(jī)樓盤活應(yīng)重點做好臨街的機(jī)樓門面盤活工作，突出效益優(yōu)先的原則； 最后，機(jī)樓盤活是一項繁雜艱巨的工作，并且涉及公司多個部門，因此要加強(qiáng)宣貫和組織領(lǐng)導(dǎo)工作。由分公司主要領(lǐng)導(dǎo)牽頭，通過出臺激勵政策和下達(dá)盤活指標(biāo)，督促地市分公司加快機(jī)樓盤活進(jìn)度，是行之有效的方法之一。