王林+王帥

內(nèi)容摘要：本文通過對重慶市主城區(qū)19家屈臣氏店址進行調研，分析所調研屈臣氏店址的特征指標和組合特征指標；對特征指標進行隨機組合得到屈臣氏店址的隨機組合特征指標，并給出屈臣氏店址的多個經(jīng)典組合特征指標；最后利用隨機組合特征指標在一個實際項目中模擬尋找屈臣氏的意向店址，運用層次分析法和加權評估法在意向店址中進行選擇。

關鍵詞：屈臣氏 店址 選址 特征指標 組合特征指標

問題的提出

隨著電子商務消費的逐步崛起以及在社會零售品消費總額的份額不斷擴大，實體零售商業(yè)的消費增速呈逐年下降的趨勢。未來的實體零售商業(yè)不僅要面對線下產(chǎn)品的競爭，更要在線上產(chǎn)品的沖擊下找到自身的定位。而實體零售商業(yè)的成敗必然涉及一個關鍵性的問題—零售商業(yè)選址。

孫明貴、張高生、郭令秀（2005）分析了選址對零售商業(yè)影響的長期性、先行性、全面性，實則在說明選址在零售商業(yè)中的重要作用?；诖?，有的學者從實證研究角度對零售商業(yè)選址進行了探討。劉申等（2009）在對長沙市肯德基布局調研的基礎上，總結了影響商業(yè)布局的主要因素，提出運用層次分析法和加權評估法的現(xiàn)代商業(yè)微觀選址方法；郭崇義（2002；2003）分析了北京和上海的外商投資零售企業(yè)不同零售業(yè)態(tài)的區(qū)位選擇；齊曉迪、曾菊新（2006）對武漢雙匯兩種不同零售業(yè)態(tài)門店的分布模式與商圈結構進行了研究；郭崇義（2005）通過對北京、廣州等城市便利店周邊環(huán)境進行調研，研究了便利店的基本區(qū)位類型和組合區(qū)位類型；侯麗敏等（2004）也通過實地考察對便利店的商圈特性進行了研究，提煉出對便利店有重要影響的店址因素，并利用定量和定性的方法分析了店址因素對便利店經(jīng)營業(yè)績的影響；白光潤（2006）探討了城市商業(yè)實際選址要考慮的空間尺度、邏輯次序和分析要點。

然而現(xiàn)代零售商業(yè)業(yè)態(tài)種類繁多，產(chǎn)品多樣，企業(yè)不可能完全依據(jù)上述對現(xiàn)代零售商業(yè)選址的探討進行實地選址。比如產(chǎn)品定位為保健及美容的屈臣氏專營店與定位于小型零售的7-11便利店選址方法和策略差異很大。因此本文只針對一個特定對象—屈臣氏進行探討，分析其選址特點，并利用此特點在一個實際項目中模擬尋找屈臣氏的意向店址。當然，也會借鑒上述文獻用到或得出的選址理論和方法對意向店址進行選擇，相信會對其他零售企業(yè)的選址一定意義上的參考。

實證研究

調研內(nèi)容設計。通過文獻回顧確定最初的調研內(nèi)容，并向有多年選址經(jīng)驗的經(jīng)理確認以及初步調研，本文設計最終的調查內(nèi)容如表1所示。

調研樣本選取及描述。本調研選取重慶市大渡口區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)19家屈臣氏店址。并對各樣本的店址、落位、相鄰門店、特征指標及所屬商圈等進行了分析。

屈臣氏選址分析

（一）屈臣氏店址單一特征指標分析

1.綜合購物商場入口。店址設置在綜合購物商場的入口，不僅能保證最優(yōu)的可見性和易達性，而且還能保證最大有效人流量。根據(jù)筆者實際調研情況，有些店址位于綜合購物商場的主入口，如煌華新紀元店、春光百貨店、大洋百貨店、南坪萬達店、金臺大廈店；有些則布置在綜合購物商場的次入口，如富安百貨店、王府井店、大融城店、財富中心店；有些則通過建筑結構的改造形成屈臣氏獨門緊鄰主門或次門，如凱德廣場店、新華國際店，且能夠通過屈臣氏直接進入商場內(nèi)部。

2.主力店出口。依托于主力店帶來的較大人流量，能夠在一定程度上確保屈臣氏店面有效客戶的進入量和產(chǎn)品的購買量。如：煌華新紀元店布局在卜蜂蓮花出口，凱德廣場店布局在沃爾瑪出入口，西城天街店布局在永輝超市出入口，上海城店則布局在家樂福出口。

3.可易建筑結構或空間布局。在19家屈臣氏店面當中，幾乎所有店面都進行了建筑結構或空間布局的改造和調整將店面設計成雙門或三門，創(chuàng)造最優(yōu)的易達性和可見性。如CBM賽博店、凱德廣場店、富安百貨店、新華國際店、王府井店、新世界百貨店、協(xié)信中心店、大融城店、財富中心店通過改造建筑結構，形成雙門并與女裝店或首飾店連通且可以直接通過進入綜合購物商場內(nèi)部；而煌華新紀元店、春光百貨店、西城天街店、大洋百貨店、萬達百貨店、MP大都會廣場店對空間布局進行調整和合理的入門設計，使得門口正對人流視線。

4.電扶梯上下口。電扶梯作為層與層之間的交接通道，必會引導大量的人流經(jīng)過。而屈臣氏通過可見性和易達性的店面布置，更能夠吸引較多的有效人流量。如西城天街店、南坪萬達店、MP大都會廣場店、新世界百貨店、大融城店都布置于人流必經(jīng)的電梯或扶梯附近。

5.街道拐角處。店址處于室內(nèi)或室外街道拐角處最容易被顧客發(fā)現(xiàn)，即具有良好的凸顯度（白光潤，2006）。如春光百貨店布置于室外街道的拐角處，嘉茂店、西城天街店、南坪萬達店、MP大都會廣場店、財富中心店則布置于室內(nèi)街道的拐角處，以達到最優(yōu)的可見性。

6.緊鄰寫字樓出入口。寫字樓聚集了大量的具有穩(wěn)定消費能力的女性白領，因此屈臣氏也有店面與寫字樓出入口相鄰而居。如CBM賽博店、富安百貨店、北城天街店。

7.相似定位客戶店面。針對相似目標客戶店面或者主打年輕、時尚消費的店面聚集可以有效吸引客戶，如煌華新紀元店、嘉茂店等18家店面附近都有類似的女裝店或首飾店或快餐店，有些屈臣氏店面甚至與女裝店連通，如富安百貨店、新世紀百貨店。

8.室內(nèi)中庭。室內(nèi)中庭便于人流的聚集和流通，如西城天街店、MP大都會廣場店的店面就處在商場室內(nèi)中庭的邊緣。

（二）屈臣氏店址組合特征指標分析

屈臣氏實際店址的選擇，并不只考慮滿足單一特征指標的店址，而是在考慮組合特征指標下，在綜合購物商場中找到能夠最大化滿足易達性、可見性和最大有效人流量目標的店址。在所調研主城區(qū)19家屈臣氏店址中，很多店址都表現(xiàn)出相似的組合特征指標，如表2所示。

（三）隨機組合特征指標endprint

基于所調研屈臣氏店址的組合特征指標，依據(jù)隨機組合相關理論，給出多個特征指標隨機組合形成的店址。隨機組合的特征指標數(shù)量從2個到8個，并推薦出沒有出現(xiàn)在調研的屈臣氏店址當中，但經(jīng)典的隨機組合特征指標，如表3所示。

基于組合特征指標的屈臣氏選址模擬

在提出的隨機組合特征指標的基礎上，同時借鑒層次分析法和加權評估法，本文選取重慶市一個實際的商業(yè)地產(chǎn)項目模擬屈臣氏選址。因屈臣氏與萬達集團于2010年1月簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，因此有萬達廣場的地方必有屈臣氏，本文選擇重慶市巴南區(qū)萬達廣場作為研究對象。

假設從巴南區(qū)萬達廣場選擇兩個組合特征指標如下：主力店出口+相似定位客戶店面+街道拐角處+可易建筑結構或空間布局（組合1）和萬達百貨次入口+主力店出口+可易建筑結構或空間布局+相似定位客戶店面（組合2）。

層次分析法確定兩個組合特征指標判斷矩陣如表4、表5所示。用Excel求得兩組組合特征指標判斷矩陣的平均一致性指標分別為：0.080165、0.062050611，滿足平均一致性指標小于0.1的條件，因此判斷矩陣具有滿意的一致性。

假設n個專家根據(jù)經(jīng)驗對兩組組合特征指標進行打分，每個特征指標的最高分值為10，最低分值為1，則每組組合特征指標中特征指標平均分值如表6、表7所示。計算得兩個組合特征指標的評估分值分別為：5.55742842、4.481467861，因此可以選擇組合特征指標1所在的位置。

結論與討論

本文在實際調研的基礎上對屈臣氏店址特征指標和組合特征指標的討論，并用來對屈臣氏店址進行預測的方法具有一定的理論和實際意義，但有以下要點需要進一步明確和重視：

首先，本文對屈臣氏選址特征和組合特征指標的研究沒有考慮到店面的租金、店址的可得性、對未來利潤的預測等影響屈臣氏選址的關鍵因素以及新建店址、既有店面改造店址等店址性質，但完全可以在實踐當中作為經(jīng)驗法靈活使用。利用組合特征指標找到意向選址地點，運用層次分析法和加權評估法進行選址決策。其次，選址的最終目的是要保證一定的利潤率和利潤，本文并沒有對屈臣氏店址的實際利潤率進行調查（屬于公司機密資料），但并不能說明屈臣氏店址的此種選擇特點沒能給屈臣氏帶來成功?？梢詮钠?004年在內(nèi)陸開設的第50家店面到2013年的第1500家推測出，重視選址并形成自身特色的選址策略是其成功的關鍵因素之一。

參考文獻：

1.孫明貴，張高生，郭令秀.國外零售店鋪的選址技術及其應用[J].現(xiàn)代財經(jīng)，2005（12）

2.劉申，徐美，王麗娟.基于長沙市肯德基布局分析的現(xiàn)代商業(yè)選址研究[J].經(jīng)濟地理，2009（12）

3.郭崇義，戴學珍.北京市外商投資零售企業(yè)區(qū)位選擇研究[J].經(jīng)濟地理，2002（6）

4.郭崇義.上海市外商投資零售企業(yè)區(qū)位選擇研究[J].商業(yè)經(jīng)濟與管理，2003（1）

5.齊曉迪，曾菊新.武漢市食品連鎖企業(yè)區(qū)位選擇研究—以武漢雙匯連鎖公司的發(fā)展為例[J].經(jīng)濟地理，2006（1）

6.郭崇義.便利店區(qū)位類型研究[J].商業(yè)經(jīng)濟與管理，2005（11）

7.侯麗敏，郭毅.連鎖便利店商圈特性的實證研究[J].上海財經(jīng)大學學報，2004（4）

8.曹嶸，白光潤.交通影響下的城市零售商業(yè)微區(qū)位探析[J].經(jīng)濟地理，2003（2）

9.白光潤.城市商業(yè)區(qū)位診斷研究[J].上海師范大學學報（自然科學版），2006（3）endprint

基于所調研屈臣氏店址的組合特征指標，依據(jù)隨機組合相關理論，給出多個特征指標隨機組合形成的店址。隨機組合的特征指標數(shù)量從2個到8個，并推薦出沒有出現(xiàn)在調研的屈臣氏店址當中，但經(jīng)典的隨機組合特征指標，如表3所示。

基于組合特征指標的屈臣氏選址模擬

在提出的隨機組合特征指標的基礎上，同時借鑒層次分析法和加權評估法，本文選取重慶市一個實際的商業(yè)地產(chǎn)項目模擬屈臣氏選址。因屈臣氏與萬達集團于2010年1月簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，因此有萬達廣場的地方必有屈臣氏，本文選擇重慶市巴南區(qū)萬達廣場作為研究對象。

假設從巴南區(qū)萬達廣場選擇兩個組合特征指標如下：主力店出口+相似定位客戶店面+街道拐角處+可易建筑結構或空間布局（組合1）和萬達百貨次入口+主力店出口+可易建筑結構或空間布局+相似定位客戶店面（組合2）。

層次分析法確定兩個組合特征指標判斷矩陣如表4、表5所示。用Excel求得兩組組合特征指標判斷矩陣的平均一致性指標分別為：0.080165、0.062050611，滿足平均一致性指標小于0.1的條件，因此判斷矩陣具有滿意的一致性。

假設n個專家根據(jù)經(jīng)驗對兩組組合特征指標進行打分，每個特征指標的最高分值為10，最低分值為1，則每組組合特征指標中特征指標平均分值如表6、表7所示。計算得兩個組合特征指標的評估分值分別為：5.55742842、4.481467861，因此可以選擇組合特征指標1所在的位置。

結論與討論

本文在實際調研的基礎上對屈臣氏店址特征指標和組合特征指標的討論，并用來對屈臣氏店址進行預測的方法具有一定的理論和實際意義，但有以下要點需要進一步明確和重視：

首先，本文對屈臣氏選址特征和組合特征指標的研究沒有考慮到店面的租金、店址的可得性、對未來利潤的預測等影響屈臣氏選址的關鍵因素以及新建店址、既有店面改造店址等店址性質，但完全可以在實踐當中作為經(jīng)驗法靈活使用。利用組合特征指標找到意向選址地點，運用層次分析法和加權評估法進行選址決策。其次，選址的最終目的是要保證一定的利潤率和利潤，本文并沒有對屈臣氏店址的實際利潤率進行調查（屬于公司機密資料），但并不能說明屈臣氏店址的此種選擇特點沒能給屈臣氏帶來成功?？梢詮钠?004年在內(nèi)陸開設的第50家店面到2013年的第1500家推測出，重視選址并形成自身特色的選址策略是其成功的關鍵因素之一。

參考文獻：

1.孫明貴，張高生，郭令秀.國外零售店鋪的選址技術及其應用[J].現(xiàn)代財經(jīng)，2005（12）

2.劉申，徐美，王麗娟.基于長沙市肯德基布局分析的現(xiàn)代商業(yè)選址研究[J].經(jīng)濟地理，2009（12）

3.郭崇義，戴學珍.北京市外商投資零售企業(yè)區(qū)位選擇研究[J].經(jīng)濟地理，2002（6）

4.郭崇義.上海市外商投資零售企業(yè)區(qū)位選擇研究[J].商業(yè)經(jīng)濟與管理，2003（1）

5.齊曉迪，曾菊新.武漢市食品連鎖企業(yè)區(qū)位選擇研究—以武漢雙匯連鎖公司的發(fā)展為例[J].經(jīng)濟地理，2006（1）

6.郭崇義.便利店區(qū)位類型研究[J].商業(yè)經(jīng)濟與管理，2005（11）

7.侯麗敏，郭毅.連鎖便利店商圈特性的實證研究[J].上海財經(jīng)大學學報，2004（4）

8.曹嶸，白光潤.交通影響下的城市零售商業(yè)微區(qū)位探析[J].經(jīng)濟地理，2003（2）

9.白光潤.城市商業(yè)區(qū)位診斷研究[J].上海師范大學學報（自然科學版），2006（3）endprint

基于所調研屈臣氏店址的組合特征指標，依據(jù)隨機組合相關理論，給出多個特征指標隨機組合形成的店址。隨機組合的特征指標數(shù)量從2個到8個，并推薦出沒有出現(xiàn)在調研的屈臣氏店址當中，但經(jīng)典的隨機組合特征指標，如表3所示。

基于組合特征指標的屈臣氏選址模擬

在提出的隨機組合特征指標的基礎上，同時借鑒層次分析法和加權評估法，本文選取重慶市一個實際的商業(yè)地產(chǎn)項目模擬屈臣氏選址。因屈臣氏與萬達集團于2010年1月簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，因此有萬達廣場的地方必有屈臣氏，本文選擇重慶市巴南區(qū)萬達廣場作為研究對象。

假設從巴南區(qū)萬達廣場選擇兩個組合特征指標如下：主力店出口+相似定位客戶店面+街道拐角處+可易建筑結構或空間布局（組合1）和萬達百貨次入口+主力店出口+可易建筑結構或空間布局+相似定位客戶店面（組合2）。

層次分析法確定兩個組合特征指標判斷矩陣如表4、表5所示。用Excel求得兩組組合特征指標判斷矩陣的平均一致性指標分別為：0.080165、0.062050611，滿足平均一致性指標小于0.1的條件，因此判斷矩陣具有滿意的一致性。

假設n個專家根據(jù)經(jīng)驗對兩組組合特征指標進行打分，每個特征指標的最高分值為10，最低分值為1，則每組組合特征指標中特征指標平均分值如表6、表7所示。計算得兩個組合特征指標的評估分值分別為：5.55742842、4.481467861，因此可以選擇組合特征指標1所在的位置。

結論與討論

本文在實際調研的基礎上對屈臣氏店址特征指標和組合特征指標的討論，并用來對屈臣氏店址進行預測的方法具有一定的理論和實際意義，但有以下要點需要進一步明確和重視：

首先，本文對屈臣氏選址特征和組合特征指標的研究沒有考慮到店面的租金、店址的可得性、對未來利潤的預測等影響屈臣氏選址的關鍵因素以及新建店址、既有店面改造店址等店址性質，但完全可以在實踐當中作為經(jīng)驗法靈活使用。利用組合特征指標找到意向選址地點，運用層次分析法和加權評估法進行選址決策。其次，選址的最終目的是要保證一定的利潤率和利潤，本文并沒有對屈臣氏店址的實際利潤率進行調查（屬于公司機密資料），但并不能說明屈臣氏店址的此種選擇特點沒能給屈臣氏帶來成功?？梢詮钠?004年在內(nèi)陸開設的第50家店面到2013年的第1500家推測出，重視選址并形成自身特色的選址策略是其成功的關鍵因素之一。

參考文獻：

1.孫明貴，張高生，郭令秀.國外零售店鋪的選址技術及其應用[J].現(xiàn)代財經(jīng)，2005（12）

2.劉申，徐美，王麗娟.基于長沙市肯德基布局分析的現(xiàn)代商業(yè)選址研究[J].經(jīng)濟地理，2009（12）

3.郭崇義，戴學珍.北京市外商投資零售企業(yè)區(qū)位選擇研究[J].經(jīng)濟地理，2002（6）

4.郭崇義.上海市外商投資零售企業(yè)區(qū)位選擇研究[J].商業(yè)經(jīng)濟與管理，2003（1）

5.齊曉迪，曾菊新.武漢市食品連鎖企業(yè)區(qū)位選擇研究—以武漢雙匯連鎖公司的發(fā)展為例[J].經(jīng)濟地理，2006（1）

6.郭崇義.便利店區(qū)位類型研究[J].商業(yè)經(jīng)濟與管理，2005（11）

7.侯麗敏，郭毅.連鎖便利店商圈特性的實證研究[J].上海財經(jīng)大學學報，2004（4）

8.曹嶸，白光潤.交通影響下的城市零售商業(yè)微區(qū)位探析[J].經(jīng)濟地理，2003（2）

9.白光潤.城市商業(yè)區(qū)位診斷研究[J].上海師范大學學報（自然科學版），2006（3）endprint