□張晶晶

受信貸整體仍未放寬、市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)等影響，7月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未走出低谷。雖然成交量小幅回升，但房?jī)r(jià)仍未止住跌勢(shì)。

房?jī)r(jià)連續(xù)3個(gè)月下跌

繼5月份、6月份百城房?jī)r(jià)連續(xù)下跌后，7月份這一跌幅則繼續(xù)擴(kuò)大。

根據(jù)中指院發(fā)布的百城房?jī)r(jià)指數(shù)，7月份全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10835元/平方米，環(huán)比上月下跌0.81%，跌幅擴(kuò)大0.31%。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，100個(gè)城市中76個(gè)城市環(huán)比下跌，僅24個(gè)城市環(huán)比上漲。其中北京、上海等十大城市全部環(huán)比下跌，且跌幅超過(guò)全國(guó)。

據(jù)悉，今年以來(lái)，受信貸收緊、市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)等影響，市場(chǎng)整體下行趨勢(shì)明顯。政策環(huán)境方面，中央著力推進(jìn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，地方調(diào)整更趨靈活。部分庫(kù)存過(guò)大、需求不足的城市，通過(guò)放松限購(gòu)、調(diào)整公積金政策等措施力圖維持市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。供應(yīng)方面，迫于庫(kù)存高和負(fù)債率較高的壓力，多數(shù)房企采取低價(jià)加推、降價(jià)促銷(xiāo)等策略，加大推盤(pán)以?xún)r(jià)換量以保障業(yè)績(jī);在市場(chǎng)信息更發(fā)達(dá)的大中城市，品牌房企對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)更加敏感，促銷(xiāo)項(xiàng)目增多且價(jià)格下調(diào)幅度擴(kuò)大。需求方面，消費(fèi)者仍然預(yù)期市場(chǎng)保持下行，入市意愿不高，市場(chǎng)成交沒(méi)有明顯改善。

下半年，隨著限購(gòu)放松城市個(gè)數(shù)增多，短期內(nèi)可刺激市場(chǎng)成交回升。雖然放松限購(gòu)無(wú)法從根本上扭轉(zhuǎn)當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存高企、供大于求的局面，但在一定程度上有助于穩(wěn)定預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)回穩(wěn)。金融支持到位、企業(yè)促銷(xiāo)力度以及需求預(yù)期的轉(zhuǎn)變將是市場(chǎng)回升的關(guān)鍵要素。

成交小幅回暖

成交方面，7月份雖然各地限購(gòu)令放松蔚然成風(fēng)，但住宅市場(chǎng)成交表現(xiàn)仍然差強(qiáng)人意。無(wú)論是新房還是二手房市場(chǎng)，盡管環(huán)比數(shù)據(jù)出現(xiàn)小幅回升，但仍處于今年以來(lái)月度低位，較去年成交水平更是下滑明顯?？梢?jiàn)，限購(gòu)取消對(duì)市場(chǎng)影響較為有限，在目前政策環(huán)境趨好但信貸環(huán)境尚未明顯好轉(zhuǎn)的前提下，以?xún)r(jià)換量消化庫(kù)存仍是市場(chǎng)主策略，市場(chǎng)筑底有望加速。

從新房市場(chǎng)來(lái)看，中原監(jiān)測(cè)的全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市，7月份新建住宅合計(jì)成交1690萬(wàn)平方米，雖然環(huán)比上升7%，但同比降幅仍達(dá)到13%。對(duì)比今年以來(lái)月度成交水平，7月份成交量?jī)H好于今年2月份以及6月份，較去年月度成交均值更是大幅下降近兩成。

從各線(xiàn)城市來(lái)看，一二線(xiàn)城市表現(xiàn)較差，三四線(xiàn)城市相對(duì)較好。一線(xiàn)城市7月份成交量較去年月均值大幅下挫近三成;而二線(xiàn)城市雖然較6月份成交有所起色，但較去年月均水平下挫約兩成。相對(duì)而言，三、四線(xiàn)城市環(huán)比增幅最大達(dá)10%，且較去年月均值降幅小于一、二線(xiàn)城市。

從二手房市場(chǎng)來(lái)看，根據(jù)中原地產(chǎn)估測(cè)，7月份6大城市(京滬廣深津蓉）二手住宅成交面積為337萬(wàn)平方米，雖然環(huán)比6月份增長(zhǎng)8%，但仍處于歷史低位。與新房同為今年以來(lái)月度成交量的第三低位，且較去年月均成交面積大幅回落41%。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，樓市依然處于明顯調(diào)整過(guò)程中，主要城市新房市場(chǎng)的巔峰期已過(guò)，大部分已進(jìn)入平穩(wěn)期，增長(zhǎng)空間有限，其中部分二、三線(xiàn)城市增長(zhǎng)過(guò)快，需求已被透支。6月份至7月份成交量持續(xù)低迷，明顯影響了開(kāi)發(fā)商的定價(jià)。預(yù)期后市特別是二線(xiàn)城市下調(diào)房?jī)r(jià)的項(xiàng)目將明顯增加，整體市場(chǎng)在第三季度依將處于以?xún)r(jià)換量過(guò)程中。