王建波 宋美佳* 張文麗

(青島理工大學(xué)管理學(xué)院，山東 青島 266520)

基于AHP的公租房REITs融資風(fēng)險管理研究★

王建波 宋美佳* 張文麗

(青島理工大學(xué)管理學(xué)院，山東 青島 266520)

在分析REITs模式在公租房融資中的適用性的基礎(chǔ)上，結(jié)合具體案例，用德爾菲法識別公租房REITs融資的風(fēng)險因素，通過AHP對其風(fēng)險進(jìn)行了評價，對公租房REITs融資模式風(fēng)險管理具有一定的理論和實踐意義。

公租房，REITs，融資風(fēng)險，AHP

0 引言

公租房是由國家提供政策支持，通過新建等方式籌集房源、專門向中低收入群體出租的保障性住房。根據(jù)“十二五”規(guī)劃，政府計劃建設(shè)城鎮(zhèn)保安性安居工程3 600萬套，其中公租房220萬套，共需資金約2 000億元[1]。現(xiàn)階段，引入民間資本以解決資金匱乏的難題成為突破公租房建設(shè)瓶頸的關(guān)鍵，因此有必要將REITs模式引入公租房融資中。董如意分析研究了REITs應(yīng)用于公租房融資的優(yōu)勢和劣勢，為公租房REITs融資提供了建議；李涓也為公租房REITs融資提供了完善的建議；宋皓建立“3A”模型，并就重慶市投融資平臺現(xiàn)狀進(jìn)行分析，為重慶市提出一種新的公租房融資模式組合[2]；莊志磊提出將REITs運用于公租房融資，并提出適合我國國情的公租房REITs融資模式[3]。

由于REITs在公租房融資中的運用還處于初始階段，存在諸多風(fēng)險因素。本文就REITs在公租房融資中的風(fēng)險進(jìn)行識別和評價研究，對公租房REITs融資的風(fēng)險防范和應(yīng)對有一定的參考價值。

1 公租房REITs融資風(fēng)險管理研究

1.1 公租房REITs融資及適用性

REITs又稱房地產(chǎn)投資信托基金，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將收益按比例分配給投資者的一種信托基金。公租房REITs融資模式首先要組建投資信托機構(gòu)作為發(fā)起人，并且發(fā)起人一般有政府背景[4]，資產(chǎn)應(yīng)該包括新建或收購公租房物業(yè)，其基金收益加上政府補貼和稅收優(yōu)惠等再扣除各項費用后的收益發(fā)放給投資者[5]。

從REITs引入公租房融資的必要性看，REITs能緩解公租房建設(shè)資金緊缺的問題，滿足大眾投資者的投資需要，緩解銀行的風(fēng)險，促進(jìn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展[3]。從REITs引入公租房融資的適用性分析，以投資者的角度看，公租房的穩(wěn)定租金收入為我國的個人投資者提供了良好的投資渠道，而REITs投資的門檻較低，使得小額資金也可以投資；從融資者的角度看，REITs模式下的公租房融資，能夠收集中小投資者的投資，分散了風(fēng)險。從REITs引入公租房融資的可行性分析，公租房REITs融資具有有利的外部環(huán)境，包括不斷健全的制度、優(yōu)惠的政策措施、不斷完善的市場經(jīng)濟體系、不斷提高的居民理財意識，這些為REITs的開展提供了一個很好的基礎(chǔ)平臺[6],具體表現(xiàn)在：REITs和公租房的逐步完善提供了制度保障；REITs和公租房的結(jié)合提供了發(fā)展的有利條件；群眾的理財意識和理財需求不斷增強。公租房REITS融資具有風(fēng)險小、收益好的特點，具有內(nèi)部發(fā)展?jié)摿秃軓姷陌l(fā)展動力?？傊?，將REITs引入公租房融資，既能夠拓寬公租房的融資渠道，又為投資者提供了保值增值的投資工具，保證公租房建設(shè)的順利進(jìn)行。

1.2 公租房REITs融資風(fēng)險識別方法

公租房REITs融資風(fēng)險識別就是將其風(fēng)險因素準(zhǔn)確的識別，以利于風(fēng)險的評價和防范。風(fēng)險識別的方法有核對表辨識法、分解辨識法、德爾菲法和事故樹法等，要根據(jù)不同項目選擇不同的風(fēng)險識別方法。本文主要采用德爾菲法對公租房REITs融資的風(fēng)險因素進(jìn)行識別。

1.3 公租房REITs融資風(fēng)險評價方法

風(fēng)險評價是在風(fēng)險識別的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，通過建立風(fēng)險評價體系，對REITs模式下公租房融資的風(fēng)險因素進(jìn)行綜合分析。風(fēng)險評價的方法有很多，如：層次分析法、模糊評價法、綜合評價法、網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)等。本文運用層次分析法對公租房REITs融資的風(fēng)險因素進(jìn)行排序。層次分析法(AHP)的計算步驟如下：

1)首先根據(jù)風(fēng)險清單建立層次分析模型。

2)再構(gòu)造判斷矩陣。對于n個元素來說，可以得到兩兩比較判斷矩陣C=(Cij)n×n，其中,Cij為因素i和因素j相對于目標(biāo)的重要值。

3)矩陣的一致性檢驗。

4)矩陣的隨機一致性檢驗。

2 實證研究

2.1 風(fēng)險識別

根據(jù)德爾菲法，通過收集專家的調(diào)查問卷，分析出公租房REITs融資存在的主要風(fēng)險因素[9]，如圖1所示。

2.2 風(fēng)險評價

表1 一級風(fēng)險指標(biāo)判斷矩陣

本文運用層次分析法進(jìn)行風(fēng)險排序，首先根據(jù)風(fēng)險清單建立層次結(jié)構(gòu)，再由專家構(gòu)造兩兩比較判斷矩陣，并進(jìn)行一致性檢驗，然后根據(jù)判斷矩陣計算各要素對于準(zhǔn)則層的相對權(quán)重，并作一致性檢驗， 根據(jù)專家打分構(gòu)造的判斷矩陣如表1和表2所示。

表2 二級指標(biāo)(政策風(fēng)險)判斷矩陣

風(fēng)險因素F1F2F3F4WiW0iλF1政策法規(guī)變化12332.060.4684.07F2稅收風(fēng)險1/212110.2274.008F3地方政府違約1/31/211/20.5370.1224.052F4政府管理缺失1/31210.9040.2054.054一致性檢驗λmax=4.046,CI=0.015<0.1,RI=0.89,CR=0.017<0.1,因此通過一致性檢驗

同理可得出其他風(fēng)險因素的權(quán)重，最后計算各要素對于指標(biāo)層的合成權(quán)重，并對各風(fēng)險因素進(jìn)行排序，得出權(quán)重計算結(jié)果如表3所示。

根據(jù)表3的分析結(jié)果可以得出，REITs模式下的公租房融資風(fēng)險因素排序由重到輕分別是：產(chǎn)權(quán)及退出機制風(fēng)險、投資者認(rèn)可度風(fēng)險、商業(yè)可持續(xù)性風(fēng)險、成本風(fēng)險、租金收取困難風(fēng)險、資金供應(yīng)不順暢風(fēng)險、政策法規(guī)變化風(fēng)險，這些是融資的關(guān)鍵風(fēng)險，也是風(fēng)險防范和應(yīng)對的重點，應(yīng)該對這些風(fēng)險制定詳細(xì)的風(fēng)險應(yīng)對措施。市場營銷風(fēng)險、項目不達(dá)標(biāo)風(fēng)險、施工技術(shù)風(fēng)險等等為一般風(fēng)險管理范疇，也需要做好一定的風(fēng)險防范以及應(yīng)對措施。

3 REITs模式下的公租房融資風(fēng)險防范和應(yīng)對措施

1)運營風(fēng)險中的產(chǎn)權(quán)及退出機制風(fēng)險主要通過產(chǎn)權(quán)確定和退出機制完善來規(guī)避，同時可以采用動態(tài)監(jiān)測的措施[8]。針對運營風(fēng)險，政府和融資機構(gòu)應(yīng)該制定合理的風(fēng)險分擔(dān)機制。

2)對于投資者認(rèn)可度風(fēng)險，政府部門應(yīng)該制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策。對于成本風(fēng)險和資金供應(yīng)不順暢風(fēng)險，在工程開工前應(yīng)該明確整年的成本控制目標(biāo)，制定成本控制計劃和目標(biāo)，根據(jù)成本控制計劃，做好過程的跟蹤、檢查和調(diào)整[9]。對于租金收取困難和參與方違約等社會風(fēng)險采用風(fēng)險自留的應(yīng)對措施。

3)從風(fēng)險評價結(jié)果可以看出，政府部門承擔(dān)的風(fēng)險比重較大。政府部門在公租房融資中應(yīng)該加強參與、監(jiān)督和管理力度，可以出臺相應(yīng)優(yōu)惠政策吸引民間資本，如：土地開發(fā)權(quán)優(yōu)先、土地轉(zhuǎn)讓金優(yōu)惠和稅收減免政策等[10]。政策風(fēng)險的應(yīng)對措施一般采用風(fēng)險自留的辦法。

4)對于建設(shè)風(fēng)險，可以利用合同約束此類風(fēng)險，或者以風(fēng)險轉(zhuǎn)移和利用的方式應(yīng)對。對于管理風(fēng)險，政府可以采用風(fēng)險轉(zhuǎn)移或風(fēng)險自留的方式應(yīng)對。對于自然風(fēng)險，要加強監(jiān)測和預(yù)警體系的建設(shè)，還要購買相關(guān)工程保險。對于自然風(fēng)險大多采取風(fēng)險轉(zhuǎn)移的策略。

表3 指標(biāo)層總排序權(quán)值匯總表

4 結(jié)語

1)通過德爾菲法識別出公租房REITs融資的主要風(fēng)險分別為：政策風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、社會風(fēng)險、建設(shè)風(fēng)險、管理風(fēng)險、運營風(fēng)險和自然風(fēng)險。

2)通過運用AHP對公租房REITs融資的風(fēng)險因素進(jìn)行評價，得出一級風(fēng)險的重要程度排序為：運營風(fēng)險、社會風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、政策風(fēng)險、建設(shè)風(fēng)險、管理風(fēng)險、自然風(fēng)險。二級風(fēng)險中，產(chǎn)權(quán)及退出機制風(fēng)險、投資者認(rèn)可度風(fēng)險、商業(yè)可持續(xù)性風(fēng)險、成本風(fēng)險、租金收取困難風(fēng)險、資金供應(yīng)不順暢風(fēng)險、政策法規(guī)變化風(fēng)險是融資的關(guān)鍵風(fēng)險，也是風(fēng)險防范和應(yīng)對的重點。

[1] 李 涓，顏偉榮.房地產(chǎn)信托投資基金在中國公租房建設(shè)中的應(yīng)用[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊,2013(11):144-145.

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[10] 李宇中.淺談利用REITs發(fā)展公租房建設(shè)[J].公共管理,2012(15):124-125.

Study on REITs financial risk management of public rental apartment on the basis of AHP★

WANG Jian-bo SONG Mei-jia* ZHANG Wen-li

(College of Management, Qingdao University of Technology, Qingdao 266520, China)

On the basis of analyzing the adaptability of REITs mode in public rental apartment financing, combining with specific cases, the paper identifies REITs public rental apartment financing risk factors with Delphi method, evaluates its risks through AHP, which has certain theoretical and practical meaning for risk management of REITs financing mode of public rental building.

public rental apartment, REITs, financial risk, AHP

1009-6825(2014)36-0238-03

2014-10-14 ★：山東省自然科學(xué)基金項目(項目編號：ZR2011GL021)

王建波(1963- )，男，碩士生導(dǎo)師，教授; 張文麗(1990- )，女，在讀碩士

宋美佳(1989- )，女，在讀碩士

F293.3

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