陳芬

與房價的動蕩下滑、受制因素較多不同，眼下租賃市場進入平穩(wěn)期。

每年大學(xué)生畢業(yè)季來臨前的5月底6月初，房東都會通知租住在海淀區(qū)魏公村小區(qū)8號院的李清泉漲價，但今年房東好像把這事給忘了。其實，很多眼下正在找房的租房客們都發(fā)現(xiàn)了，現(xiàn)在的房租跟一年前相比沒有太大的區(qū)別，而且可供挑選的房源也多了很多。

租賃行情降溫

李清泉所在的魏公村小區(qū)周圍高校林立——東面挨著中關(guān)村南大街，西面是北京外國語大學(xué)，北面是北京理工大學(xué)，南面是中央民族大學(xué)，更外圍一點的還有北京舞蹈學(xué)院、中國青年政治學(xué)院等院校。每年6月大學(xué)生快畢業(yè)的時候，小區(qū)里到處都會貼著求租的紙條，房東也會以這個為理由要求漲房租。

從2011年到現(xiàn)在，李清泉租住的中央民族大學(xué)附近的這套兩居室，房租已經(jīng)從4000元/月漲到了4800元/月。但今年的6月份已經(jīng)過去大半了，房東卻一直沒提漲房租的事情。

由于魏公村小區(qū)周圍高校眾多，而且2010年開通的4號線剛好從小區(qū)旁邊經(jīng)過，因此這幾年每年的房租都會有較大幅度的上漲。但今年春節(jié)之后，小區(qū)里的房租幾乎就沒怎么漲過。李清泉說，他最早從2007年開始租房，當(dāng)年同類型的兩居價格大概在2500-3000元左右。

北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份北京住房租金同比上漲1.2%，環(huán)比漲幅為零。而在4月份，北京住房租金環(huán)比下降0.1%。北京住房租金連續(xù)兩個月環(huán)比未出現(xiàn)上漲。

鏈家地產(chǎn)經(jīng)紀人吳晉對《中國經(jīng)濟信息記者》介紹說，房屋租賃有兩個旺季，一個是春節(jié)之后的3月，另一個就是大學(xué)生畢業(yè)季，即6、7、8月。一般來說，旺季里房租會有一定幅度的上漲，月租漲幅會達到兩三百元。但在眼下的這個6月，情況卻有些不一樣。

據(jù)悉，西城、海淀、朝陽、豐臺、方莊等眾多區(qū)域的租賃市場，與去年的火熱相比，稍有降溫。梨園區(qū)域的一家中介門店經(jīng)理向本刊記者介紹，進入六月以來，到店咨詢租房的客戶人數(shù)比較穩(wěn)定，與5月沒有明顯變化?！袄绺浇Ｌ臑承^(qū)的兩居在2200-2400元/月，裝修條件較好的房源能達到2700元/月，自今年開年以來，租金基本上都維持在這個水平，6月并沒有明顯上漲。

通州果園區(qū)域一門店的租賃經(jīng)紀人也表示，近期成交的租賃房源價格相對穩(wěn)定，部分房源相比年初同等房源的租金水平，甚至出現(xiàn)一兩百元的下調(diào)。

吳晉介紹說，目前由于房價行情看跌，一些有房的業(yè)主轉(zhuǎn)賣為租，這也增加了可供選擇的房源，所以客戶都會考慮一番再決定。

供需矛盾緩解

北京的房價對房租有明顯的影響，畢竟房價已經(jīng)進入下跌空間，停漲乃至下降的房價都制約了房租的上漲。

據(jù)悉，國家統(tǒng)計局6月18日發(fā)布5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，其中35城價格環(huán)比下降，20個城市與上月持平，僅有15個城市上漲。5月份70個大中城市價格環(huán)比、同比的最高漲幅雙雙收窄，而最低跌幅則雙雙擴大，其中一線城市房價出現(xiàn)松動，上海、深圳房價甚至轉(zhuǎn)跌。下半年樓市將會延續(xù)上半年以來的下行趨勢，而短期內(nèi)這種繼續(xù)下沉的態(tài)勢不會轉(zhuǎn)變。

吳晉也認為，目前二手房買賣市場的不景氣，導(dǎo)致了許多房源流入到了租房市場。

王先生就告訴本刊記者，他原本打算將在大興區(qū)的一套兩居房產(chǎn)賣掉，再到三環(huán)附近置辦一套房子，但是沒想到碰上了樓市調(diào)整，房價從最高時的28000元/平方米回調(diào)到了25000元左右/平方米。但這價格，依然難賣。于是，考慮之后，他決定不賣了，重新將房子租出去。

據(jù)悉，另一個驅(qū)動房源不斷進入租房市場的原因，是經(jīng)過前幾年的連續(xù)大漲之后，目前的租金收入已經(jīng)很可觀了。有市場研究人員稱，在2008年之前，很多有房的人都瞧不起那點房租，寧愿讓房子空著，也不愿讓別人糟踐。而現(xiàn)在的很多業(yè)主都愿意把手里的房子拿出來出租。一天的房租收入就一兩百，比較可觀。

此外，日益向外延伸的軌道交通也將越來越多的遠郊區(qū)縣房源納入到了租房市場。自2010年以來，昌平線、大興線、房山線、亦莊線等地鐵線路相繼開通，而這些區(qū)域同時也是近年來新樓盤推出比較密集的區(qū)域。以前，這些區(qū)域在租房客們眼中可能還是太遠，但在開通地鐵之后，到這些地方租房看起來也似乎不是不可以接受。

而在房源增加的速度越來越快的同時，需求卻保持平穩(wěn)，其增加的幅度甚至略有下滑。尤其是近年來，暴漲的房價以及不斷惡化的交通擁堵、霧霾天氣，再加上北京市政府清理地下室、打擊群租等控制人口的措施，越來越多的外地人選擇了離開北京。根據(jù)北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，北京市的新增常住人口數(shù)量在2010年之前一直是持續(xù)增加的，但在2010年達到了頂峰的101.9萬人之后，開始連續(xù)下降。到2013年，北京市新增的常住人口僅為45.5萬人。

吳晉就對當(dāng)下進京人口呈現(xiàn)每年遞減的趨勢感覺明顯。從數(shù)據(jù)上看，北京租房市場的供需比最嚴重時曾經(jīng)達到過1∶7，即7個人爭搶一套房源，而今年這一比例差不多只有1∶3。

根據(jù)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，6月上旬北京市租房市場的房源比去年同期相比大幅增長100.2%，而客源增長不超過5成。在此情況下，接下來的租房旺季里房租不大可能大漲。另外，有人士分析，本輪買賣市場的調(diào)整周期肯定會比2008年和2011年那兩次調(diào)整的周期更長，打算賣房的業(yè)主會繼續(xù)觀望，會有更多的房源持續(xù)流入租房市場，因此未來一段時間里房租大幅上漲的可能性幾乎不存在。

租賃、買賣倒掛？

據(jù)吳晉分析，與房屋市場的震蕩下跌相比，房租水平相對平穩(wěn)，確實存在一定的倒掛的情況。在這半年來，房屋租賃市場行情雖然沒有繼續(xù)上漲，但目前至少是延續(xù)了之前的行情，與上年相比，環(huán)比有所下降，但同比變化不大。

房屋買賣屬于商品交易，受制因素影響較多，而不同于商品交易，房屋的租賃漲跌有限。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計也印證了上述市場表現(xiàn)。本刊記者了解到了鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)：截至6月15日，租賃成交7594單，其中租賃單量環(huán)比上漲14.4%，六月業(yè)績及單量均環(huán)比上漲。

吳晉舉了個例子來說明近期租賃市場的相對火熱。他提到，5月份房屋租賃的經(jīng)紀人工資明顯高于房屋售賣的經(jīng)紀人工資。在吳晉所在的九棵樹區(qū)域的鏈家門店內(nèi)，有個租賃經(jīng)紀人這個月簽了18單房屋租賃合同，月薪能達到12000多。而買賣房屋經(jīng)紀人若干得好一個月才能拿到一萬左右，而這需要做成一單售價300萬的三居，或者賣出兩單170萬左右的兩居。

與房價受制因素過多相比，房屋租金的受制因素則相對簡單，房租水平與地段、交通、位置關(guān)系密切。而目前，一套價格合適的房子，一般在掛出兩周左右就能租出去。在地鐵附近的房屋尤其容易出租，記者了解到，在通州區(qū)靠近地鐵的新華聯(lián)家園房源租售就十分容易，一居室出租價格可達到2500元左右，兩居則在3000—3300元左右，三居則至4000元左右。endprint