汪國(guó)靖

摘要：目前，隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展以及房地產(chǎn)市場(chǎng)化的推進(jìn)，與房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)越來(lái)越頻繁，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需求也隨之增大。由于城市住宅價(jià)格受多種因素的影響，很難對(duì)其價(jià)格進(jìn)行準(zhǔn)確公正的評(píng)估。批量評(píng)估是以房地產(chǎn)估價(jià)理論為基礎(chǔ)，依托計(jì)算機(jī)輔助技術(shù)，運(yùn)用預(yù)先制定的評(píng)估模型，一次性對(duì)多宗房地產(chǎn)進(jìn)行的快速、大批量的評(píng)估。該文應(yīng)用的住宅價(jià)格評(píng)估方法建立批量評(píng)估技術(shù)路線的思路，可以為房地產(chǎn)估價(jià)提供有用的借鑒與參考。

關(guān)鍵詞：特征價(jià)格模型；批量評(píng)估

中圖分類號(hào)：TP311 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-3044（2014）16-3914-07

目前，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中一般還是針對(duì)單宗房地產(chǎn)的評(píng)估，采用的方法主要包括市場(chǎng)法、收益法和成本法。以上的傳統(tǒng)方法分別從替代原理、預(yù)期原理和生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值理論等不同的角度來(lái)解釋房地產(chǎn)價(jià)格，結(jié)果往往會(huì)由于評(píng)估者在時(shí)間準(zhǔn)度、價(jià)值觀念和市場(chǎng)內(nèi)涵上對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)有不同的認(rèn)知，導(dǎo)致三種方法的評(píng)估結(jié)果必然存在較大差異（施建剛等，2000）。在實(shí)際操作中，由于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素較為復(fù)雜，另外，評(píng)估對(duì)象往往受評(píng)估人員主觀影響，從而導(dǎo)致房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)與實(shí)際價(jià)往往存在偏差，評(píng)估結(jié)果不能反映房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格。基于傳統(tǒng)單宗房地產(chǎn)評(píng)估方法存在的各種弊端，已不能適應(yīng)市場(chǎng)變化，急需采用批量評(píng)估將其替代。該文在基于特征價(jià)格模型構(gòu)建的住宅價(jià)格批量評(píng)估系統(tǒng)，可用于房地產(chǎn)評(píng)稅、抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析、房產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控、在線房?jī)r(jià)估價(jià)等多種用途，具有推廣應(yīng)用價(jià)值。

1 特征價(jià)格模型構(gòu)建

1.1模型構(gòu)建的基本思路

收集近期的二手房掛牌交易信息，將其添加到數(shù)據(jù)庫(kù)中，以戶型、樓層、朝向、裝修程度、建筑面積特征變量對(duì)應(yīng)的賦值對(duì)每個(gè)案例進(jìn)行量化，對(duì)這些交易案例進(jìn)行回歸分析，建立多元回歸方程。再通過(guò)檢驗(yàn)樣本回歸方程的總體顯著性與檢驗(yàn)樣本回歸系數(shù)的顯著性，進(jìn)行多元回歸分析，判斷多元回歸方程是否可以采用。如果多元回歸方程可以采用，則去除正負(fù)2σ（標(biāo)準(zhǔn)差）掛牌價(jià)之外的樣本，最后將每個(gè)住宅樣本特征變量對(duì)應(yīng)的分值逐個(gè)代入方程，取得每個(gè)住宅樣本的預(yù)測(cè)值，將所有住宅樣本的預(yù)測(cè)值計(jì)算平均值，作為小區(qū)的基準(zhǔn)價(jià)。最后，根據(jù)每套住宅所具有的實(shí)際特征因素（戶型、樓層、朝向、裝修程度、建筑面積），將住宅的所在小區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格與以上特征變量的修正系數(shù)相乘，取得住宅的評(píng)估價(jià)格。

1.2 住宅特征價(jià)格變量選取

住宅是一種異質(zhì)耐用消費(fèi)品，住宅價(jià)格是由住房本身所具有的屬性特征集的綜合作用產(chǎn)生的。只有認(rèn)識(shí)和了解住宅包含的各種屬性特征，研究和分析影響住宅價(jià)格的特征屬性是如何作用的，才能確定住宅價(jià)格的特征變量。影響房產(chǎn)價(jià)值的因素很多，包括區(qū)位特征、建筑特征、鄰里特征三個(gè)方面。由于受到數(shù)據(jù)來(lái)源的限制，很難獲取全面包含房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值因素的數(shù)據(jù)，同時(shí)一些特征數(shù)據(jù)也不準(zhǔn)確（如小區(qū)的容積率、綠化率），還有一些影響因素是文字描述（小區(qū)配套、地理位置、小區(qū)物業(yè)管理），很難將其量化。因此，該文只是選取影響房產(chǎn)價(jià)值的基本關(guān)鍵因素（房型、樓層、朝向、裝修程度、建筑面積）作為特征變量。一方面，以上特征數(shù)據(jù)相對(duì)容易獲取，可以保證數(shù)據(jù)的完整性；另一方面，以上特征數(shù)據(jù)相對(duì)準(zhǔn)確，可以保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，以使基于以上特征變量建立的特征價(jià)格模型具有較好的擬合度與可信度。

1.3 住宅特征價(jià)格變量數(shù)據(jù)賦值

二手房掛牌交易數(shù)據(jù)中的戶型、朝向及裝修程度都是定性的數(shù)據(jù)，要想把這些變量納入到多元回歸分析模型中，需要對(duì)其進(jìn)行賦值。

1）房型特征變量

2）樓層特征變量

一般來(lái)說(shuō)，即使住宅所在樓層數(shù)相同，而總層數(shù)不同，其價(jià)格也相差較大。因此，樓層賦值不僅要考慮住宅所在的樓層數(shù)，還要考慮住宅在整棟樓層中的相對(duì)位置，該文先根據(jù)總樓層將樓棟分為多層（總樓層小于等于7）與高層（總樓層大于等于8），對(duì)于多層樓棟，將第一層和最頂層為一檔，二層五層為一檔，三層四層為一檔，六層七層為一檔，分別賦值為l，2，3，1；對(duì)于高層樓棟，將第一層和最頂層為一檔，二層至七層為一檔，八層至十一層為一檔，十二層至次頂層為一檔，分別賦值為l，2，3，4。

3）朝向特征變量

住宅的朝向一般根據(jù)客廳的朝向確定，對(duì)于不同的朝向設(shè)計(jì)不同的分值。

4）裝修程度特征變量

5）建筑面積特征變量：以房屋的建筑面積賦值。

1.4住宅特征價(jià)格變量修正系數(shù)賦值

住宅價(jià)格可通過(guò)建立的特征價(jià)格模型，依據(jù)住宅的樣本數(shù)據(jù)計(jì)算取得，但考慮到每套住宅所具有的特征因素的影響（戶型、樓層、朝向、裝修程度、建筑面積），其與計(jì)算結(jié)果與實(shí)際價(jià)格存在客觀差異，因此，需要設(shè)定特征變量的修正系數(shù)，包括房型修正系數(shù)、樓層修正系數(shù)、朝向修正系數(shù)、裝修程度修正系數(shù)、建筑面積修正系數(shù)，將住宅的所在小區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格與以上特征變量的修正系數(shù)相乘，取得住宅的評(píng)估價(jià)格。住宅的修正價(jià)格的計(jì)算公式如下所示：

（其中：P表示住宅評(píng)估價(jià)格，[zk]表示第k種特征變量，[βk]為第k種特征變量的系數(shù)，[β0]為常數(shù)項(xiàng)，[ε] 為隨機(jī)誤差項(xiàng)）

2 住宅批量評(píng)估系統(tǒng)構(gòu)建

2.1批量評(píng)估系統(tǒng)構(gòu)成

本文構(gòu)建的批量評(píng)估系統(tǒng)包括5個(gè)子系統(tǒng)：

1）數(shù)據(jù)采集與管理系統(tǒng)

負(fù)責(zé)批量評(píng)估系統(tǒng)所需要的數(shù)據(jù)的收集、審核、保存、維護(hù)和管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)中的數(shù)據(jù)項(xiàng)模糊匹配和智能對(duì)比，建立項(xiàng)目名稱和房屋坐落的對(duì)應(yīng)關(guān)系以及項(xiàng)目別名對(duì)應(yīng)關(guān)系等工作。其所收集的數(shù)據(jù)應(yīng)該包括房產(chǎn)的特征數(shù)據(jù)、用于比較的市場(chǎng)數(shù)據(jù)等各種批量評(píng)估中所需要用到的數(shù)據(jù)。

2）基礎(chǔ)信息管理系統(tǒng)

負(fù)責(zé)對(duì)批量評(píng)估系統(tǒng)中的小區(qū)信息、樓棟信息、房屋信息的進(jìn)行管理維護(hù)、審核、保存，同時(shí)建立小區(qū)、樓棟、房屋關(guān)聯(lián)對(duì)應(yīng)關(guān)系，為房地產(chǎn)評(píng)估工作提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)信息支撐。

3）評(píng)估系統(tǒng)

負(fù)責(zé)根據(jù)所要評(píng)估的對(duì)象特征及所要采用的評(píng)估方法，采用不同的評(píng)估方法、模型（包括市場(chǎng)比較法、成本法以及收入法等類型的模型）對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。

4）估價(jià)查詢檢驗(yàn)系統(tǒng)

負(fù)責(zé)對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行查詢統(tǒng)計(jì)分析，同時(shí)提供對(duì)估價(jià)結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)及修正。

5）系統(tǒng)管理

負(fù)責(zé)對(duì)系統(tǒng)的操作人員、權(quán)限設(shè)置進(jìn)行管理維護(hù)，保證系統(tǒng)正常運(yùn)行。

批量評(píng)估系統(tǒng)的功能結(jié)構(gòu)圖見(jiàn)圖1所示。

2.2數(shù)據(jù)采集及管理

1）建立數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)

建立數(shù)據(jù)庫(kù)的基礎(chǔ)是數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)要盡量與房地產(chǎn)管理部門保持一致。對(duì)于資料是數(shù)據(jù)化的，優(yōu)先選擇易于轉(zhuǎn)化的格式；對(duì)于資料不是數(shù)據(jù)化的，可設(shè)計(jì)相應(yīng)表格用于手工數(shù)據(jù)采集以利于后期數(shù)據(jù)的輸入。

2）數(shù)據(jù)整理

對(duì)于采集到的數(shù)據(jù)，在進(jìn)入估價(jià)系統(tǒng)之前，需要進(jìn)行預(yù)處理，依據(jù)估價(jià)系統(tǒng)的實(shí)際需要，將采集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行轉(zhuǎn)換規(guī)整，包括對(duì)數(shù)據(jù)項(xiàng)的名稱、長(zhǎng)度、類型等進(jìn)行規(guī)整以及對(duì)數(shù)據(jù)記錄格式進(jìn)行轉(zhuǎn)換。

3）數(shù)據(jù)審核

（1） 數(shù)據(jù)項(xiàng)完整性審核

在數(shù)據(jù)輸入過(guò)程中要初步審核供估價(jià)使用的必須核心數(shù)據(jù)。例如，在輸入頁(yè)面設(shè)置必填項(xiàng)或在數(shù)據(jù)庫(kù)中設(shè)置該字段不為空，以防止在數(shù)據(jù)輸入過(guò)程中漏填。

（2） 數(shù)據(jù)項(xiàng)邏輯性審核

根據(jù)簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)項(xiàng)間的邏輯關(guān)系設(shè)置數(shù)據(jù)項(xiàng)審核，通過(guò)特定界面完成簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)及邏輯審核。例如，某套住宅的所在樓層不能大于所處樓棟的總樓層。

（3） 利用數(shù)量統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行審核

設(shè)定一定的規(guī)則進(jìn)行審核。如某個(gè)體估價(jià)數(shù)據(jù)同某時(shí)點(diǎn)該類型房產(chǎn)批量估價(jià)平均值出現(xiàn)較大偏差的，在估價(jià)結(jié)果中顯示為紅色，提示估價(jià)人員要對(duì)估價(jià)人員對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行核查；對(duì)于數(shù)據(jù)沒(méi)有問(wèn)題的，可由估價(jià)人員對(duì)該房產(chǎn)的適用估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行單獨(dú)調(diào)整。

（4） 數(shù)據(jù)更新

對(duì)系統(tǒng)使用的數(shù)據(jù)以及估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)更新，以保證估價(jià)結(jié)果能夠符合市場(chǎng)狀況。所以，需要根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)估價(jià)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)更新的頻率，長(zhǎng)期不斷地采集估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期的市場(chǎng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，建立一個(gè)動(dòng)態(tài)變化的數(shù)據(jù)庫(kù)。

2.3小區(qū)基準(zhǔn)價(jià)測(cè)算實(shí)現(xiàn)

小區(qū)基準(zhǔn)價(jià)測(cè)算是依據(jù)二手房掛牌交易數(shù)據(jù)情況，首先判斷小區(qū)住宅的樣本掛牌價(jià)進(jìn)行正態(tài)分布擬合檢驗(yàn)，只有樣本的掛牌價(jià)符合正態(tài)分布，才能通過(guò)多元回歸的方式，以掛牌價(jià)為因變量，以戶型、樓層、朝向、裝修程度、建筑面積作為自變量，建立多元回歸方程，通過(guò)檢驗(yàn)樣本回歸方程的總體顯著性（F檢驗(yàn)）與檢驗(yàn)樣本回歸系數(shù)的顯著性（T檢驗(yàn)），進(jìn)行多元回歸分析，判斷多元回歸方程是否可以采用，如果多元回歸方程可以采用，則去除正負(fù)2σ（標(biāo)準(zhǔn)差）掛牌價(jià)之外的樣本，最后將每個(gè)住宅樣本特征變量（戶型、樓層、朝向、裝修程度、建筑面積）對(duì)應(yīng)的分值逐個(gè)代入方程，取得每個(gè)住宅樣本的預(yù)測(cè)值，將所有住宅樣本的預(yù)測(cè)值計(jì)算平均值，作為小區(qū)的基準(zhǔn)價(jià)。

本文批量評(píng)估模型構(gòu)建過(guò)程是指超過(guò)15個(gè)掛牌記錄數(shù)的小區(qū)的評(píng)估方法。如果小區(qū)住宅的樣本掛牌價(jià)符合正態(tài)分布，以及通過(guò)檢驗(yàn)樣本回歸方程的總體顯著性（F檢驗(yàn)）與樣本回歸系數(shù)的顯著性（T檢驗(yàn)），則采用統(tǒng)計(jì)模型法，利用建立的多元線性模型，直接測(cè)算出小區(qū)的基準(zhǔn)價(jià)；如果小區(qū)住宅的樣本掛牌價(jià)符合正態(tài)分布，沒(méi)有通過(guò)檢驗(yàn)樣本回歸方程的總體顯著性（F檢驗(yàn)）或樣本回歸系數(shù)的顯著性（T檢驗(yàn)），則系數(shù)修正法，利用小區(qū)住宅樣本特征變量修正系數(shù)，間接測(cè)算出小區(qū)的基準(zhǔn)價(jià)。

1）統(tǒng)計(jì)模型法

首先判斷小區(qū)住宅的樣本掛牌價(jià)是否符合正態(tài)分布，如果掛牌價(jià)樣本不符合正態(tài)分布，則轉(zhuǎn)入人工評(píng)估法處理；如果掛牌價(jià)樣本符合正態(tài)分布，則去除正負(fù)2σ（標(biāo)準(zhǔn)差）掛牌價(jià)之外的樣本，對(duì)小區(qū)建立多元線性模型，再通過(guò)檢驗(yàn)樣本回歸方程的總體顯著性（F檢驗(yàn)）與檢驗(yàn)樣本回歸系數(shù)的顯著性（T檢驗(yàn)），檢驗(yàn)多元回歸方程是否可以采用，如果F檢驗(yàn)、T檢驗(yàn)都通過(guò)，則多元回歸方程可以采用，此時(shí)利用得到的模型，將每個(gè)住宅樣本特征變量（戶型、樓層、朝向、裝修程度、建筑面積）對(duì)應(yīng)的分值逐個(gè)代入方程，將所有住宅樣本的預(yù)測(cè)值計(jì)算平均值，測(cè)算出小區(qū)基準(zhǔn)價(jià)。

統(tǒng)計(jì)模型法流程見(jiàn)圖2所示。

2）系數(shù)修正法

首先判斷小區(qū)住宅的樣本掛牌價(jià)是否符合正態(tài)分布，如果掛牌價(jià)樣本符合正態(tài)分布，則去除正負(fù)2σ（標(biāo)準(zhǔn)差）掛牌價(jià)之外的樣本，對(duì)小區(qū)建立多元線性模型，再通過(guò)檢驗(yàn)樣本回歸方程的總體顯著性（F檢驗(yàn)）與檢驗(yàn)樣本回歸系數(shù)的顯著性（T檢驗(yàn)），檢驗(yàn)多元回歸方程是否可以采用，如果樣本回歸方程的總體顯著性（F檢驗(yàn)）或樣本回歸系數(shù)的顯著性（T檢驗(yàn)）沒(méi)有通過(guò)，則多元回歸方程不能采用。此時(shí)，對(duì)去除正負(fù)2σ（標(biāo)準(zhǔn)差）掛牌價(jià)之外的樣本作正態(tài)分布判斷，如果掛牌價(jià)樣本不符合正態(tài)分布，則轉(zhuǎn)入人工評(píng)估法處理；否則，將每個(gè)住宅樣本特征變量（戶型、樓層、朝向、裝修程度、建筑面積）對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)逐個(gè)代入計(jì)算公式：

3）人工評(píng)估法

對(duì)于新建小區(qū)或不滿足以上方法的小區(qū)，將采用人工評(píng)估法，由評(píng)估人員評(píng)估出小區(qū)基準(zhǔn)價(jià)。

人工比較法流程見(jiàn)圖4所示。

2.4住宅價(jià)格批量評(píng)估實(shí)現(xiàn)

住宅價(jià)格評(píng)估是按照住宅所在的小區(qū)的基準(zhǔn)價(jià)，依據(jù)當(dāng)時(shí)小區(qū)的基準(zhǔn)價(jià)對(duì)應(yīng)的模型和方法，再結(jié)合每套房屋的房型、樓層、朝向、裝修程度、建筑面積特征變量因素，自動(dòng)取得特征變量對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)，計(jì)算得出該套房屋價(jià)，從而做到“一房一價(jià)”?？衫糜?jì)算機(jī)技術(shù)，對(duì)小區(qū)的所有住宅進(jìn)行批量評(píng)估，取得該小區(qū)的住宅基準(zhǔn)價(jià)，利用住宅基準(zhǔn)價(jià)與住宅特征和銷售時(shí)間之間的關(guān)系，建立適應(yīng)市場(chǎng)變化及時(shí)更新基準(zhǔn)價(jià)的動(dòng)態(tài)調(diào)整模型算法，保證隨著時(shí)間推移以及市場(chǎng)掛牌信息變化，系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)自動(dòng)動(dòng)態(tài)更新，從而正確反映住宅即時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。

住宅價(jià)格評(píng)估流程見(jiàn)圖5所示。

3 結(jié)束語(yǔ)

本文分析選取了住宅特征價(jià)格變量，確定了住宅特征價(jià)格模型中的變量構(gòu)成，通過(guò)量化特征價(jià)格變量的分值及系數(shù)，建立了住宅特征價(jià)格模型，選取切合實(shí)際的評(píng)估方法，確定了“小區(qū)基準(zhǔn)價(jià)+住宅價(jià)格修正”的批量評(píng)估技術(shù)路線，并建立小區(qū)基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估模型，總結(jié)了構(gòu)建批量評(píng)估系統(tǒng)具備的功能，依據(jù)批量評(píng)估技術(shù)路線，根據(jù)小區(qū)基準(zhǔn)價(jià)評(píng)估模型測(cè)算出小區(qū)基準(zhǔn)價(jià)，實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)住宅價(jià)格進(jìn)行批量評(píng)估，具有廣泛的推廣應(yīng)用價(jià)值。

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