張嗣興

中國(guó)的樓市始終深深地影響著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、宏觀調(diào)控、財(cái)富分配、反腐倡廉、居民生活、社會(huì)穩(wěn)定等經(jīng)濟(jì)社會(huì)的多個(gè)主要方面，故而樓市的波動(dòng)往往會(huì)牽一發(fā)而動(dòng)全局，刺激各方神經(jīng)緊張起來(lái)。眼下的樓市又迎來(lái)了此刻。

6月10日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《5月份新建商品房住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，在監(jiān)測(cè)的全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市中，溫州、濟(jì)寧、西安、福州、常州、沈陽(yáng)、青島等15個(gè)城市存銷比超過(guò)20個(gè)月。也就是說(shuō)，這些城市的新建商品住宅要賣至少20個(gè)月才能賣完，很明顯，商品房庫(kù)存太高。6月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，工業(yè)增加值、社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速均現(xiàn)小幅回升，而全國(guó)固定資產(chǎn)投資累計(jì)增速已連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)下降。具體到房產(chǎn)，前5個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)14.7%，增速比前4月再回落1.7個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)57個(gè)月新低。從房屋銷售情況看，前5月，商品房銷售面積36070萬(wàn)平方米，同比降7.8%，降幅比前4月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。同期商品房銷售額23674億元，同比降8.5%，降幅比前4月擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。5月末，商品房待售面積達(dá)53402萬(wàn)平方米。這一切說(shuō)明，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已處于轉(zhuǎn)折點(diǎn)。如果6月份的數(shù)據(jù)依然維持低位，則房地產(chǎn)出現(xiàn)周期性下降探底就會(huì)成為事實(shí)。

進(jìn)入2014年二季度，國(guó)內(nèi)樓市一片低迷，社會(huì)各界普遍看跌，只有業(yè)界個(gè)別房地產(chǎn)大亨強(qiáng)烈駁斥“房?jī)r(jià)拐點(diǎn)論”，表示“今年的投資、銷售、價(jià)格增幅總體穩(wěn)定，或仍略有增長(zhǎng)”，甚至聲稱“現(xiàn)在是買房的最好機(jī)會(huì)”，曾引發(fā)學(xué)界關(guān)于“拐點(diǎn)”的一陣熱議。面對(duì)樓市，不同的角色會(huì)有不同的反應(yīng)，這很正常。所以聽(tīng)話，也一定要看是誰(shuí)說(shuō)、說(shuō)什么。6月10日媒體報(bào)道稱，沈陽(yáng)取消房地產(chǎn)限購(gòu)，6月11日被官方否定，正是表明了面對(duì)當(dāng)下樓市的焦灼與糾結(jié)。嚴(yán)峻的局面直接將壓力傳導(dǎo)到了地方土地財(cái)政上：公開(kāi)信息顯示，沈陽(yáng)5月份共推出了18塊土地，其中10塊流拍。5月5日，沈陽(yáng)土地市場(chǎng)出讓5宗渾南地塊，最終4塊流拍，只拍出了一塊?？梢?jiàn)市場(chǎng)這只無(wú)形的手，無(wú)論是被限，還是沒(méi)有被限，從來(lái)沒(méi)有真正缺位過(guò)。而僅僅履行了兩年時(shí)間的限購(gòu)政策，在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，并沒(méi)有起到顯著作用，在房?jī)r(jià)剛要下行的時(shí)候，這項(xiàng)出發(fā)點(diǎn)是“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的政策又要匆匆取消。在中國(guó)房地產(chǎn)短短十余年歷史上，像限購(gòu)這樣匆匆來(lái)去的政策，屢見(jiàn)不鮮。從某種意義上說(shuō)，地方政府有十足動(dòng)力取消限購(gòu)，更有十足動(dòng)力“限降”。巨大的利益相關(guān)性，讓很多地方政府面對(duì)市場(chǎng)的時(shí)候難以淡定。市場(chǎng)好的時(shí)候漲價(jià)，市場(chǎng)不好的時(shí)候以價(jià)換量，本都是自然規(guī)律，然而“限”字當(dāng)頭，自然規(guī)律在該發(fā)揮作用的時(shí)候不能發(fā)揮作用，周期紊亂的結(jié)果，必定會(huì)造成更深程度的破壞。中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)亟需一場(chǎng)真正的市場(chǎng)洗禮，用市場(chǎng)的自我凈化和調(diào)節(jié)，來(lái)實(shí)現(xiàn)“擠泡沫”的目的。否則，樓市“金融化”的風(fēng)險(xiǎn)將無(wú)法避免。

中國(guó)樓市以2003年為界，可分為兩個(gè)階段。1998-2003年，是樓市的商品化階段，此時(shí)的樓房是商品，房?jī)r(jià)取決于商品價(jià)值，受供求關(guān)系影響。2004年至今，是樓市的金融化階段，此時(shí)的樓房是金融產(chǎn)品，房?jī)r(jià)取決于資本博弈。大家都知道，房地產(chǎn)區(qū)別于一般物品，具備兩重屬性，即商品屬性和資產(chǎn)屬性。其中商品屬性還可以細(xì)分，一是自然屬性，即房子是用來(lái)居住的，體現(xiàn)出其使用價(jià)值；二是社會(huì)屬性，即房子可以買賣和出租，體現(xiàn)為價(jià)值。在商品化階段，房?jī)r(jià)基本上是成本定價(jià)，即按勞動(dòng)價(jià)值論，要旨是凝結(jié)在物品中的勞動(dòng)，價(jià)值圍繞使用價(jià)值，也就是以鋼筋水泥加磚頭的價(jià)格來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)。若這樣的話，即便北上廣深一線城市新建住宅的建筑安裝成本，最高也不過(guò)2000元/平方米，而且這些年來(lái)的增幅也不會(huì)大。再加上土地價(jià)、開(kāi)發(fā)費(fèi)用等，及開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)，房?jī)r(jià)也不會(huì)高到哪里去，房地產(chǎn)就不會(huì)成為當(dāng)今的社會(huì)主要矛盾了。但為什么本是人們的生活必需品，商品住宅的價(jià)格卻超出成本很多倍，像奢侈品一樣呢？自2004年始，樓市進(jìn)入了金融化階段，樓市金融化是通過(guò)“土地貨幣化”和“房子投資化”兩個(gè)通道實(shí)現(xiàn)的。開(kāi)發(fā)商扮演了一個(gè)中介的角色，把國(guó)家的貨幣（銀行信貸）和社會(huì)資源（政府控地）連接起來(lái)，完成了一個(gè)“土地貨幣化”過(guò)程。從開(kāi)發(fā)商“自有資金率”這一角度分析，過(guò)去的情況是，開(kāi)放商需要自備開(kāi)發(fā)資金占到70%，銀行體系僅提供30%。也就是說(shuō)，銀行為樓市提供了30%的流動(dòng)性，其余70%的資金流向非房地產(chǎn)領(lǐng)域。在這種情況下，信貸反映社會(huì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基本資金需求。從2003年起，房地產(chǎn)自有資金率允許35%，意味著65%的流動(dòng)性進(jìn)入了樓市，此時(shí)的信貸需求不是真實(shí)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金需求。在賣房的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商實(shí)行“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”模式，即跟開(kāi)放商有利益關(guān)系的“內(nèi)部人”購(gòu)房，然后再退購(gòu)，高價(jià)賣給市場(chǎng)。通過(guò)“內(nèi)部”購(gòu)房，或者把銀行貨幣變現(xiàn)為房款，形成資本運(yùn)作模式（投資資本），甚至把部分黑色或灰色貨幣洗成合法貨幣（洗錢資本），意味著樓市不再是簡(jiǎn)單的商品運(yùn)作對(duì)象，而逐漸變成資本運(yùn)作的新領(lǐng)域。房?jī)r(jià)按資產(chǎn)的價(jià)格來(lái)確定，資產(chǎn)價(jià)格等于未來(lái)收益的預(yù)期折現(xiàn)，套利定價(jià)便是資本博弈的聚焦點(diǎn)，于是生活必需品的商品房?jī)r(jià)格逐步演變成了奢侈品的價(jià)格。2003年推動(dòng)房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)化的政策取向（尤其是原有80%“經(jīng)濟(jì)適用房”轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨Ｕ闲陨唐贩俊保?，客觀上實(shí)現(xiàn)了全國(guó)房地產(chǎn)政策框架的重構(gòu)，即通俗地講：2003年以前，房地產(chǎn)的格局是每新建100套房子，80套經(jīng)濟(jì)實(shí)用房用來(lái)住，10套廉租房，10套商品房；2003年以后，是每新建100套房，除了10套廉租房不變，其余90套都是商品房，都可以買了不住，而用于投資。于是樓市金融化了，2004年開(kāi)始房子大幅漲價(jià)，樓市的泡沫也越積越大，人們的憂慮逐漸上升。

人們的憂慮隨著泡沫的增長(zhǎng)而增加。央行數(shù)據(jù)顯示，截至2 013年末，主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額14.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19.1%，增速比上年增加6.3個(gè)百分點(diǎn)。但今年一季度這一增速已經(jīng)出現(xiàn)放緩，截至3月末，主要金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為15.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18 .8 %，增速同比上年回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的比例以及新增房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款的新增余額的比例均在下降。央行數(shù)據(jù)顯示，2 013年末，房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的21%，同比增加1 .2個(gè)百分點(diǎn)；全年新增房地產(chǎn)貸款2.3萬(wàn)億元，同比多增9987億元，新增貸款額占各項(xiàng)貸款新增額的2 8 .1%，比上年高10.7個(gè)百分點(diǎn)。但今年一季度，房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的比例較去年年末下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至20.6%；一季度新增房地產(chǎn)貸款7971億元，占各項(xiàng)貸款新增額的比例下降1.7個(gè)百分點(diǎn)至2 6.4%?，F(xiàn)在的挑戰(zhàn)是，隨著貨幣供應(yīng)量處于接近歷史低點(diǎn)且不易擴(kuò)張，加上大部分新增貨幣供應(yīng)量已被配置在商品房銷售中，目前市場(chǎng)根本沒(méi)有充裕資金進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，而這些錢主要是通過(guò)人民幣升值，吸引熱錢投機(jī)而從海外借來(lái)的。隨著美國(guó)開(kāi)始退出QE，中國(guó)沒(méi)有熱錢投機(jī)的項(xiàng)目，熱錢外流正成為大勢(shì)新趨，房地產(chǎn)泡沫正面臨被持續(xù)擠壓甚至壓破的風(fēng)險(xiǎn)。

造成目前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的直接原因，是供需關(guān)系發(fā)生了變化。據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)（CHFS），中國(guó)住房剛需旺盛的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，且目前剛需中超過(guò)八成的需求都是無(wú)效的，沒(méi)有購(gòu)買能力。自2011年8月到2013年8月，剛性需求從28%下降至25%。在這不到1/3的剛需家庭中，有能力購(gòu)買的家庭又極少。城鎮(zhèn)地區(qū)剩余的可實(shí)現(xiàn)剛需住房需求的僅為15.9 %，無(wú)效需求達(dá)到84.1%。當(dāng)前剛性需求已經(jīng)很難成為現(xiàn)有房?jī)r(jià)的有力支撐。CHF S的2013 年數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)的住房供給已經(jīng)過(guò)剩，現(xiàn)存量房短期內(nèi)難以消化。城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率達(dá)到18.6 %。假設(shè)擁有多套住房的家庭僅保留一套房自住，將其他住房供給，這部分約有5126萬(wàn)套，可滿足23.3%的城鎮(zhèn)家庭住房需求。同時(shí)，截至2014年5月，全國(guó)住宅商品房待售面積為5.34億平方米，按照2012年城鎮(zhèn)地區(qū)人均住房面積33平米計(jì)算，若取城鎮(zhèn)家庭戶均人口3人，相當(dāng)于534萬(wàn)戶，則截至5月末的存量房能提供供5660萬(wàn)套住房。同時(shí)，根據(jù)家庭現(xiàn)有住房狀況推算的家庭剛性需求量為5500萬(wàn)套，則已無(wú)有需求缺口。若再加上1600萬(wàn)套保障房將計(jì)劃投入使用，現(xiàn)有住房需求是沒(méi)有缺口的。另一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記與房地產(chǎn)稅的實(shí)施，還將進(jìn)一步激活存量?？梢灶A(yù)見(jiàn)，供給過(guò)剩將會(huì)是刺破房地產(chǎn)泡沫的利器。

關(guān)于如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫，吳敬璉在接受采訪時(shí)，講了一段很有意思的話：“我現(xiàn)在擔(dān)心的不是它降不下來(lái)，我是擔(dān)心它崩盤。日本當(dāng)年崩盤以后，到現(xiàn)在還沒(méi)有起來(lái)。所以我想，宏觀當(dāng)局也不會(huì)采取措施，主動(dòng)把這個(gè)泡沫捅破。泡沫這個(gè)東西最好不要形成，形成以后，就是要想辦法讓它慢慢萎縮。”“萎縮”之法就只能是讓虛高的房?jī)r(jià)降下來(lái)，只有房?jī)r(jià)降下來(lái)了，房地產(chǎn)的泡沫才會(huì)萎縮。盡管并不均衡，但降房?jī)r(jià)的市場(chǎng)動(dòng)力已經(jīng)形成?！奥s”又只能是采取干預(yù)之法了，這或許并不比當(dāng)初“控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)”更容易。endprint