文 | 袁 元

4月11日，國家財(cái)政部發(fā)行的280億元國債遭遇市場冷遇，僅僅發(fā)行了208億元。這對于號稱“金邊債券”的國債來說，簡直是一件無法想象的事情。市場分析人士認(rèn)為，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，一方面說明市場錢緊，另一方面說明國債的投資回報(bào)率較低，與目前市場上銀行理財(cái)產(chǎn)品以及各種“理財(cái)寶”相形見絀，導(dǎo)致投資者購買需求不足。

因?yàn)樯鲜鰞煞N原因遭遇市場冷遇的何止是國債，就連房改以來一直扶搖直上的房價(jià)也在今年首次遭遇了“倒春寒”。隨著今年2月份杭州市德興花園率先打出每平方米直降3000元的橫幅之后，包括無錫市、常州市在內(nèi)的長三角地區(qū)城市已經(jīng)打響了國內(nèi)房價(jià)下跌的第一槍。緊隨其后，從南到北，各地房價(jià)下跌的破冰之聲不絕于耳，就連一直被視為房價(jià)中流砥柱的一線城市房價(jià)也出現(xiàn)了松動。

房價(jià)下跌的破冰之聲立刻引發(fā)了人們的高度關(guān)注，房價(jià)這是要去哪兒，房價(jià)拐點(diǎn)到了嗎？種種猜測之聲隨處可聞，地產(chǎn)業(yè)各位大佬為此也是唇槍舌戰(zhàn)，爭辯得不亦樂乎。就在各位大佬辯論熱鬧之際，數(shù)據(jù)顯示，包括一線城市在內(nèi)的各地新房以及二手房的成交量大幅萎縮，有的城市一季度新房銷售數(shù)量同比下滑了五成以上。這個(gè)極為殘酷的數(shù)據(jù)告訴我們，房價(jià)撐不住了。

房價(jià)何以在馬年之春下跌，這是因?yàn)椴卦诜績r(jià)之中的毒藥開始發(fā)作了。

房價(jià)下跌毒藥之一資金分流

4月10日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在博鰲論壇上表示政府不會推出大規(guī)模刺激經(jīng)濟(jì)增長的政策，這讓很多寄望于政府大規(guī)模投資拉動經(jīng)濟(jì)的國內(nèi)外人士很失望。其中，最失望的當(dāng)屬地產(chǎn)大佬，他們當(dāng)中的很多人寄望于政府推動新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)，但是目前這種想法肯定是落空了。

今年以來國內(nèi)資金面正在發(fā)生的迅猛變化，先來看看國人在投資理財(cái)方面想法的變化，記得今年2月份，央視證券資訊頻道總編輯鈕文新發(fā)微博指責(zé)“余額寶是趴在銀行身上的吸血鬼”，此文發(fā)表之后引發(fā)國內(nèi)財(cái)經(jīng)界熱議。我們不一定認(rèn)同鈕文新的觀點(diǎn)，但是一個(gè)不可否認(rèn)的事實(shí)是，隨著以余額寶為代表的各種理財(cái)寶的出現(xiàn)，以80后為代表的職場主力軍把投資理財(cái)?shù)闹攸c(diǎn)轉(zhuǎn)向了投資門檻極低、變現(xiàn)容易、交易成本可以忽略不計(jì)的理財(cái)寶，而投資門檻極高、變現(xiàn)不易、交易成本高昂的地產(chǎn)投資正在變成投資者眼中的“雞肋”。換言之，余額寶不光是趴在銀行身上吸血，還變相搶走了流向地產(chǎn)業(yè)的資金奶酪。

再來看看股市，雖然滬港通的具體實(shí)施日期可能還要等上6個(gè)月時(shí)間，但是考慮到港股的低價(jià)格以及高分紅，對于偏愛穩(wěn)健型投資的國人來說，港股無疑是一個(gè)追求穩(wěn)健投資回報(bào)的好去處，這就意味著，一大批偏愛穩(wěn)健型投資的國人資金開始準(zhǔn)備向港股轉(zhuǎn)移，這對最需要穩(wěn)健型資金支持的地產(chǎn)業(yè)來說，絕對是一個(gè)晴天霹靂。

想想看，沒有了這些主力資金的支持，房價(jià)能不跌嗎？

房價(jià)下跌毒藥之二成本回落

對于建房的成本，地產(chǎn)商們總是遮遮掩掩，生怕國人知道了砸他們的家。不過，通常說來，建房的成本不外乎拿地成本、融資成本、建筑成本這三大項(xiàng)，那么我們來分析分析，今年建房的成本到底有哪些？

先說拿地成本，在前些年地產(chǎn)業(yè)火爆的日子里，各地不斷爆出地產(chǎn)商爭搶“地王”的消息，土地價(jià)格也是一路走高。為此，各地政府加強(qiáng)了土地供給，大量土地通過招拍掛的形式進(jìn)入市場，這不但滿足了地產(chǎn)市場對土地的需求，也壓抑了土地價(jià)格的上漲。從去年下半年以來，除了北京市等一線城市之外，各地地產(chǎn)商爭搶“地王”的消息幾乎銷聲匿跡，這意味著地產(chǎn)商拿地的價(jià)格漸趨穩(wěn)定。

再來看看融資成本，很長一段時(shí)間，由于銀行對地產(chǎn)商開發(fā)項(xiàng)目的貸款審批趨嚴(yán)，很多地產(chǎn)商為了滿足地產(chǎn)項(xiàng)目對資金的旺盛渴求，不得不四處從民間舉借高利貸，融資成本年利息高達(dá)30%以上。不過，隨著包括保險(xiǎn)資金、信托資金、券商資管資金在內(nèi)的各路戰(zhàn)略投資資金看好房地產(chǎn)市場，向地產(chǎn)商提供資金的渠道日漸增多，到達(dá)地產(chǎn)商手中的融資成本也就逐漸降低，目前，一線城市地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資成本已經(jīng)低于15%，其它大多數(shù)城市地產(chǎn)項(xiàng)目的成本也回落到20%左右。

最后就是建筑成本了，這里又包括兩大項(xiàng)，一是人工成本，一是建材成本。目前雖然人工成本仍居高不下，但是建材成本明顯降低。從剛剛公布的3月份CPI數(shù)據(jù)可以看出，周期性產(chǎn)能過剩導(dǎo)致的工業(yè)產(chǎn)品價(jià)格下跌依然是主趨勢。今年1月份以來，受中國市場需求不足影響，國際市場鐵礦石價(jià)格暴跌，銅價(jià)格暴跌，大宗商品市場熊氣彌漫，致使國內(nèi)鋼材、玻璃、水泥等建材價(jià)格一日不如一日，建材成本呈現(xiàn)出大幅回落之勢。

總體來看，今年以來國內(nèi)建房成本明顯回落，這就使得地產(chǎn)商有了敢于降價(jià)的勇氣，因?yàn)榻祪r(jià)不會影響地產(chǎn)商的既得利益，又能加速資金周轉(zhuǎn)，何樂而不為？

房價(jià)下跌毒藥之三需求不足

看到這個(gè)題目，或許有人會不解，房子的需求怎么會不足，還有很多人沒有房子??？的確，是有很多人如今還沒房住，但是我們在這里所說的需求不足指的是能夠付得起買房首付的需求不足。

記者清明期間回了西安市老家，對當(dāng)?shù)厝藖碚f原先感覺很遙遠(yuǎn)的三環(huán)之內(nèi)，凡是能夠插上空建房的空地要么已經(jīng)建成了，要么正在熱火朝天地蓋著。很多已經(jīng)建好的非常漂亮的住宅小區(qū)，放眼望去，夜晚沒有幾家的燈亮著，說明這些新房要么沒賣出去，要么賣出去是被用于投資，尚未有人居住。

這種大量新房閑置的現(xiàn)象不僅僅發(fā)生在西安市，在國內(nèi)大多數(shù)城市里，這種現(xiàn)象并不鮮見。記者曾經(jīng)采訪長三角地區(qū)一位地產(chǎn)商，他告訴記者，過去一個(gè)住宅小區(qū)的銷售速度為一年到一年半時(shí)間，現(xiàn)在是三年左右，有的甚至五年還沒有銷售完畢。而從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，排除北京市等一線移民城市的因素，國內(nèi)其它城市按常住人口統(tǒng)計(jì)，平均每戶居民所擁有的住房超過了兩套。為什么以馬佳佳為代表的90后能夠喊出“90后不買房”的口號，因?yàn)楦改敢呀?jīng)為其買好了。

由此來看，經(jīng)過了15年以來史上最大規(guī)模的建房運(yùn)動，有能力買房的人基本上都買了，如今對于買房有需求的主要是新婚一族和新近移民到城市的國人，這些人希望買房，但是要積攢夠買房所需的首付尚需時(shí)日。

自打中國邁向市場經(jīng)濟(jì)那天起，市場價(jià)格的漲漲跌跌就是一件再自然不過的事情。不過，房價(jià)似乎是一個(gè)怪胎，一直走的是只漲不跌的路線。走了15年之后，房價(jià)的量變似乎引發(fā)了質(zhì)變，下跌表明了房價(jià)正式步入了市場化改革的正途。

（據(jù)證券日報(bào)）