周泓

摘 要：目前，個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)成為了銀行貸款的重要部分，同時(shí)個人住房貸款業(yè)務(wù)中存在的許多問題，制約了項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展。研究目的是在中國商業(yè)銀行的相關(guān)政策下，正視中國大型、中小型銀行個人住房抵押貸款的現(xiàn)狀；從信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、流動性風(fēng)險(xiǎn)這三個方面分析中國商業(yè)銀行住房貸款存在的隱患，并針對這三個風(fēng)險(xiǎn)分別進(jìn)行詳細(xì)的研究并且提出相應(yīng)的對策。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個人住房抵押貸款；信用風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)管理

中圖分類號：F830 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）13-0117-02

一、商業(yè)銀行住房貸款面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

個人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)就是指貸款中存在損失的可能性，即借款者如果不能按照規(guī)定的期限償還貸款的本金和利息，將會給銀行帶來的損失。目前，由于住房貸款的市場環(huán)境的內(nèi)、外部因素本身的特點(diǎn)，中國銀行住房貸款主要風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在：

（一）信用風(fēng)險(xiǎn)

信用風(fēng)險(xiǎn)是借款者沒辦法按規(guī)定的期限償還住房貸款的本金和利息而帶來的損失，是住房貸款風(fēng)險(xiǎn)中最根本的風(fēng)險(xiǎn)，也是銀行在開展住房貸款的業(yè)務(wù)中面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為：

1.理性違約。這被認(rèn)為是主觀放棄償還貸款而能夠得到的好處的違約行為。當(dāng)利率上升幅度較大或房價(jià)迅速下跌，接著支付的成本大于放棄還款的利益，借款者便會理性地違約。主動放棄償貸一般會發(fā)生在貸款合同簽訂后的前二年，這時(shí)違約的機(jī)會成本相對來說比較低，失去的只是一些交易費(fèi)用、首付款和部分貸款的本金和利息

2.被迫違約。被認(rèn)為是指借款人在購房之后，由于突發(fā)或無法再向銀行還本金和利息。中國的市場競爭激烈，教育和醫(yī)療的費(fèi)用支出增加，就業(yè)條件嚴(yán)峻，使得借款人的支付能力下降甚至惡化，借款人沒辦法償還余下的本金和利息。

（二）利率風(fēng)險(xiǎn)

利率風(fēng)險(xiǎn)是指利率水平的變動使商業(yè)銀行資產(chǎn)收益發(fā)生損失的可能性。如果貸款的利率上升，借款人償債的負(fù)擔(dān)便會增大，他們的收入沒有跟上增加的住房貸款，借款人就會無法承受，便出現(xiàn)了還不起貸款本金和利息的現(xiàn)象，從而影響了銀行的利益。中國對提前還款的違約行為缺少政策性限制，如果利率下跌，減少了融資的成本，通過再融資來還貸，打亂了銀行可貸資金的使用并且預(yù)計(jì)的利息很難實(shí)現(xiàn)。中國正處于利率市場化的初期階段，銀行個人貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)更加突出。個人住房貸款期限比較長，五至二十年之間，最長的能夠達(dá)到三十年。這么長的時(shí)間，經(jīng)歷了多個周期，市場利率也會跟著變化。對固定利率的商業(yè)銀行來說，住房貸款占資產(chǎn)業(yè)務(wù)達(dá)到一定比例時(shí)，利率的變化將會給銀行帶來無法避免的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）流動性風(fēng)險(xiǎn)

流動性風(fēng)險(xiǎn)指銀行銀行急需資金時(shí)所持的抵押貸款沒法足額變現(xiàn)而帶來的損失。首先，銀行發(fā)放的住房貸款的資金主要來自于居民的存款，基本上是短期的，但是住房抵押貸款的期限一般為三年、五年，也有十年、二十年的，這種把居民的存款作為放貸的行為，使得銀行資產(chǎn)的流動性降低了，產(chǎn)生了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，并且影響了銀行的還款能力。其次，中國銀行個人住房貸款流動差。個人住房貸款每筆貸款的利率、期限和到期的時(shí)間不同，銀行無法進(jìn)行統(tǒng)一管理；住房二級市場不發(fā)達(dá)，抵押物變現(xiàn)困難，影響了住房貸款的變現(xiàn)性，使銀行喪失在金融市場上更加有利可圖的投資機(jī)會，增加機(jī)會成本的損失。

二、銀行住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀

（一）大型銀行個人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)

由于中國房價(jià)在2009年以前處于上漲并且中國銀行對住房抵押實(shí)行貸款嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)控制，中國銀行個人住房貸款在2009年以前從沒出現(xiàn)大范圍的借款人違約或壞賬，總的說2009年以前，中國銀行住房貸款的不良貸款率在緩慢的下降，2009年到現(xiàn)在是住房貸款風(fēng)險(xiǎn)處于反彈期間。個人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)式是2007年8月，人行和銀監(jiān)會已經(jīng)告知用貸款買房或買兩套或者以上的，貸款的首付比例不能少于45%。而且2009年經(jīng)歷了多次加息，五年期貸款利率達(dá)到了7.92%。在2009年上半年的個人住房貸款不良貸款金額出現(xiàn)增加。2009年中期以后個人住房抵押貸款不良金額有所下降但還是高于2008年年末。

（二）中小型商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)

第一，市場的趨同。中國中小型銀行以追隨國有獨(dú)資銀行為目標(biāo)，選址地點(diǎn)一般位于城市中心和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，業(yè)務(wù)種類追隨四大國有銀行，沒有自己的特色，使得中小銀行業(yè)務(wù)發(fā)展難度變大。第二，人員構(gòu)成不穩(wěn)定。中小銀行通過高薪來吸引大家，熟悉傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的人多，了解現(xiàn)代銀行業(yè)務(wù)的人較少；懂實(shí)際操作的人多，專家人才稀缺；建立培訓(xùn)的意識淡薄。眾多中小銀行之間人員流動性大。第三，中小銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的主客觀因素。中小銀行由于沒有雄厚的資金實(shí)力，主要服務(wù)于中小企業(yè)。目前中小企業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定性較差、高比例的負(fù)債、發(fā)展沒有后勁等，還有的中小企業(yè)甚至通過很多方式來逃離負(fù)債現(xiàn)象。經(jīng)營狀況不太好的客戶就會承受更多的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，中國中小銀行都希望自己將會有一席之地，追求更好的發(fā)展，然而在目前的市場環(huán)境下，過大的追求存、貸款規(guī)模，潛在風(fēng)險(xiǎn)不可避免。

三、商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）薄弱的商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)意識

近幾年，由于房價(jià)的上漲，商業(yè)銀行放松了對貸款者的審查。根據(jù)個人住房貸款的規(guī)定，每個人每月還款額不能超過家庭每月人均可分配余額的45%。實(shí)際上，很多貸款者從單位開出假的收入證明，一些銀行為了短期的利益，往往對住房抵押貸款沒有目標(biāo)的擴(kuò)張，不僅違反規(guī)定放寬了住房貸款者的市場進(jìn)入原則，還使得房價(jià)上升的個人住房貸款放大了。

（二）落后的商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)識別技術(shù)

目前中國在住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)識別以及風(fēng)險(xiǎn)控制措施方面都比較欠缺，有待提高識別技術(shù)，加強(qiáng)控制措施。國外經(jīng)驗(yàn)表明，定量化管理的應(yīng)用已成為跨國金融機(jī)構(gòu)管理信用風(fēng)險(xiǎn)的一個有效手段，但中國銀行對借款人的評估還停留在經(jīng)驗(yàn)判斷上，主觀意見占很大比例，沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，不能有效地防范個人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)。所以，必須對住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的理論進(jìn)行實(shí)證研究，通過定量分析建立個人房貸信用風(fēng)險(xiǎn)管理體系，使得商業(yè)銀行可以有效地管理風(fēng)險(xiǎn)，并且使之達(dá)到科學(xué)合理。endprint

（三）投資性購房比例較大

正常的房產(chǎn)市場， 投資買家的比例一般在10%～15%之間，租金約為十年才能收回投資。目前，尤其是北京、上海、深圳、廣州等主要城市投資的比例占30%～40%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于了15%的警戒線，這些地方的房子得租七十多年才能收回投資，從投資回報(bào)率來看，實(shí)際投資價(jià)值為0。這種情況，一方面造成了房地產(chǎn)市場的虛假繁榮，使得真正需要購房的人買不起房；嚴(yán)重的是一旦房地產(chǎn)市場泡沫破裂，會給銀行產(chǎn)生災(zāi)難性的后果。

（四）商業(yè)銀行間的惡性競爭

隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化的加強(qiáng)，涌入的大量外國銀行，加大了銀行之間的競爭。各銀行為了爭得一席之地，參加了儲蓄戰(zhàn)爭，爭取市場爭奪客戶不擇手段，銀行在攬儲的數(shù)量和質(zhì)量間的借貸矛盾，很難正確處理這兩者之間的關(guān)系，并把握好這個“度”，這就使貸款客戶有機(jī)會重復(fù)賬戶、貸款，短期貸款銀行長期重復(fù)使用現(xiàn)象頻頻發(fā)生，銀行無法真正了解客戶的真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)狀況，使得損失超出了監(jiān)控的范圍內(nèi)。

四、商業(yè)銀行防范個人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的對策

（一）完善住房貸款保險(xiǎn)等機(jī)制

規(guī)范評估擔(dān)保行為，加強(qiáng)抵押品的管理。商業(yè)銀行應(yīng)提高抵押貸款手續(xù)，加強(qiáng)管理，及時(shí)和妥善處理抵押品的相關(guān)抵押手續(xù)，規(guī)范抵押品的估值行為。結(jié)合中國住房擔(dān)保市場的需要中存在的困難，進(jìn)一步完善住房擔(dān)保方面的監(jiān)管法規(guī)，明確機(jī)構(gòu)的性質(zhì)，適當(dāng)擴(kuò)大擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)范圍，為住房置業(yè)擔(dān)保市場的發(fā)展創(chuàng)造一個更加寬松的外部環(huán)境。結(jié)合長期的住房貸款，商業(yè)銀行范圍內(nèi)的法律法規(guī)和監(jiān)管規(guī)定，為了避免利率風(fēng)險(xiǎn)提供借款人與各種住房貸款產(chǎn)品來滿足借款人，避免風(fēng)險(xiǎn)的銀行資金流動性，改善銀行基金運(yùn)作的整體。

（二）提高銀行內(nèi)部信貸管理機(jī)制

抵押貸款資格和加強(qiáng)審查貸款抵押品。抵押貸款資格審查是初始檢查風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防，能有效防止借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)。個人住房貸款作為第二還款源，借款人不能償還貸款本息時(shí)，銀行可以依照根據(jù)法律處理并且可以享受一定的權(quán)利。由于本身有一定的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格審查，以減少抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)提供重要的保護(hù)，加強(qiáng)對合作開發(fā)商的審查力度。檢查與銀行合作開發(fā)商資格、強(qiáng)度、完整性條件，防止出現(xiàn)的住宅公寓，開發(fā)商為獲得銀行資金來實(shí)現(xiàn)這種現(xiàn)象的“虛假貸款”事件有很好的預(yù)防效果；嚴(yán)格的付款管理、加強(qiáng)貸后管理。個人抵押貸款支付，貸款人應(yīng)當(dāng)使用貸款資金，借款人的支付能力和擔(dān)保情況的跟蹤檢驗(yàn)和監(jiān)控，以確保貸款資產(chǎn)的安全性?？梢少J款、逾期償還貸款，加強(qiáng)關(guān)注增加催收力度，將損失降到最低。

（三）來加強(qiáng)和改善住房貸款業(yè)務(wù)中客戶的保護(hù)機(jī)制利益

優(yōu)化業(yè)務(wù)規(guī)則，尊重和保護(hù)銀行客戶信息的權(quán)利，保護(hù)客戶信息的完整性，銀行應(yīng)進(jìn)一步完善操作程序的住房貸款業(yè)務(wù)。規(guī)范銀行住房貸款合同來保護(hù)公平交易，堅(jiān)持公平交易的精神，加強(qiáng)管理的格式合同，規(guī)范合同的內(nèi)容，防范不公平合同條款給銀行帶來聲譽(yù)和法律風(fēng)險(xiǎn)。完善客戶信息保密機(jī)制，尊重和保護(hù)客戶的隱私。相應(yīng)的內(nèi)部審計(jì)程序和銀行的內(nèi)部客戶“防火墻”的信號傳導(dǎo)機(jī)制，嚴(yán)格禁止使用客戶數(shù)據(jù)和信息，促銷不需要購買產(chǎn)品的銀行客戶。

（四）改善個人住房抵押貸款的法律環(huán)境

盡管實(shí)施了《個人住房貸款擔(dān)保管理法》、《銀行法》、《保險(xiǎn)法》等法律法規(guī)，構(gòu)成了個人住房貸款的法律框架，但缺少具體可行的辦法支持法律法規(guī)，而不是市場參與者的行為和市場從住房交易、估值、保護(hù)等形成一個剛性的約束。所以，中國應(yīng)該發(fā)展和制定對消費(fèi)者信貸的法律，明確消費(fèi)信貸活動中相關(guān)的職責(zé)，合理分散信貸風(fēng)險(xiǎn)。

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